築後40〜50年でマンションはどうなる？？？

[ペネロープ]

現在中古マンションの購入を検討中で、
「長期居住」および「資産価値」の観点から考えています。

例えば、躯体がだめ（ひび→水の浸み込み→錆び→膨張→ひび幅拡大）になったら
取り壊すか廃墟になるかだと思いますが、いかがでしょうか？【Ｑ１】

取り壊しの場合、更地のままか建て替えか、どうなるのでしょうか？【Ｑ２】

その際に、元の住民はどうなるのでしょうか？【Ｑ３】

建て替えの場合、容積率が目いっぱいだったとしても、
つまり、戸数を増やさなくても、一戸あたり1,000〜2,000万円程度で、
もとの住居と同等の住居が入手できるように思えるのですが、
いかがでしょうか？【Ｑ４】

また、躯体がだめになっていない場合、売却できるでしょうか？【Ｑ５】

少なくともあと20年もすれば、答えは自ずと見えてくるのでしょうが、
その答えを今知ることができればありがたいのですが・・・。

遷都もあるのか？
購入ではなく、いっそ賃貸でいくか・・・？

いろいろと考えてしまいます。
ご意見をいただければ幸いです。

[85: 匿名さん]

それは、新築ならばそうだけど
何十年も経ってから、解体建替えをしようとする時には
解体費用と廃材の捨てる費用が掛かるわけで、
立地の価値だけでは語れません。

[86: 匿名さん]

更地で売っても建物壊して捨てる費用以下にしかならない立地のマンション買っちゃ駄目ってことですね。

[87: 匿名さん]

買うなら永住しないで、10年かそこらで別な新築に買い替えましょう、ってことでしょう。
後は野となれ山となれ。

[88: 匿名さん]

二割デベにお布施払う新築買って10年後にまた新築？
今みたいに買う時点で高値つかみしたり売っても残債残るくらい下がったら売るに売れないんでは

[89: 匿名さん]

>>88
涙拭けよ

[90: 匿名さん]

>>89

買ってないから心配ご無用
脊髄反射、たいへんね笑

[91: 匿名さん]

マンションの理想？

５０年後の再建築を販売契約条項に盛り込む。
敷地面積は、居住しながら同規模の建築を想定したものとする。
新築住居完成後、移転・元建物解体。
以降５０年サイクルで、元場所に再建築・移転・解体を繰り返す。

課題点
再建築をクリアーする為の条項をマンションの管理規定に盛り込めるか（法的に？）
最建築反対者の対応が出来るか?
再建築費が困難者の対応は？
販売価格が通常の１５０％増し？
固定資産税アップ
公開空地にはしない（再建築に支障）

生活様式変化、設備の老朽への対応を考えた時に、マンション（集合住宅）の執るべき姿では?

民間企業では実際に有ります。

[92: 匿名さん]

普通に定借、でいいんでは？
所有権より安くなるのは仕方ないし、50年後の新築のために1.5倍出す奴いないと思う。

[93: 匿名さん]

>>92
というか50年も住まねーよ。

[94: 匿名さん]

>>93
住まねー、のはいいんだが
50年後も誰かたちがそこの所有者になっている。相続放棄の人でもいない限り。
で、みんなで金や手間隙を掛けて解体再建築をするか
廃墟同然のままで固定資産税などを払い無理に住み続けるかの選択を迫られる。

定借なら、後腐れなくサヨウナラ。

[95: 匿名さん]

>>94
だから最初に買う人は50年も住まないわけだから50年後のことなんか知ったこっちゃないし、考えてもそのために自分が最初にコスト負担する気もない。つまりビジネスモデルとして成り立たない。

[96: 匿名さん]

>>95

…てとこまで含めて現実性考えると定借スキームが妥当、と書いた次第

[97: 購入検討中さん]

50年後の末路として取り壊せないなら、高齢者、貧乏人、外国人の巣食うスラム化じゃないのかな。

昔の高度成長期に建てられた、エレベータの無い団地タイプのやつがそんな感じでしょ。

立地が良かったら、建て替えもあるんじゃないのか。

[98: ｇｇｇｇｇｇｇ [男性 50代]]

ちょうど築３０年位の物件に住んでます。
うちはダイアパレス、広島中心地、管理費２１８００（うち補修積み立て金１３０００）
最近はかなりキティーになってきたけど、その理事長のおかげでとりあえず
補修面での問題はない。
ただ外部所有といってワンルームマンションの物件が多くあり、多少騒音とか
ゴミ捨てのトラブル。区分所有者の高齢化などによる管理組合活動への関心の
薄さがあります。補修歴等、ネットのブログで公開すればもっといいかなと思います。

ただ欲をいえば、同じ値段であれば９０世帯もいる雑居タイプなので。もっと少ない
４０世帯ぐらいのマンションがいいかなと思います。

中古マンションはどこも一長一短、買う前にリサーチするのに越したことがないです。
事前に管理組合の収支報告書とか理事長や理事の人となりも調べれば言うことなし。

でも何か今は隣近所と関わらないからマンションというのも違う気がします。
まあ悩みは付きません。

あと大半の物件は築５０年でも建て替えなんて出来ないでしょうね。

[99: ｇ]

ばくちですね。

[100: 匿名さん]

しかし多少のギャンブル性も引き受けない限りは
地権者として建て替えのメリットは享受できない。
決定前夜ならそのまま持ってれば確実に儲かる物を
誰も安くは出さないし、決定しちゃったら建て替えるデベ以外には売れない。

[101: 周辺住民さん [男性]]

老朽マンションについて、国が設定しているグッドエンドは3つ

１耐震化して住み続ける：耐震＋機能強化が必須、億単位の資金
２建て替え：合意形成、余剰容積率、資金
３組合の解散＆売却

いずれのルートにも高いハードルがあるし、万能の解決策ではないが、
国や自治体は組合がこのルートに乗ろうとする限り、可能な限り支援していく方向

４それ以外：要するに何もしない

こっちはどうしようもない。政策にも見捨てられ、歯抜けマンション、スラム化へ
残念ながら、現状では8割以上がこっちになるだろう

[102: 匿名さん]

築44年の分譲団地に住んでいます。

大規模修繕工事も適切に行われており、あと15年位は住めるのではと思っています。
エレベーターは取り替えていませんが、大規模な補修工事は行われました。
給水塔、給排水管の交換もしました。

サッシは取り替えていません。

内装はリフォームしたので、快適にくらしています。

うちの団地の場合は、23区内西側、交通の便は良い。最寄駅まで徒歩8分。その他複数路線使えます。

建替えの話は出ていますし、検討していますが、簡単にはまとまらないと思います。
敷地が広いので、建物を解体して売却はできますが、簡単にはいかないと思います。

[103: ご近所さん [男性]]

外国出身、長く東京に住んでおります。

都内の築４０大規模マンションの１DKを持っています。
数年前、事情があって深く考えなく買ってしまいましたが、
立地・維持状態が良いため、後悔しません。

立地：
都内、駅まで４分
３分程歩けば、区役所、大手スーパー、八百屋、２４時間郵便局、公園。。。生活環境が非常に便利

マンション自体
２００戸超、大手管理会社

マンション組合が建て替えを検討しているようですが、
この立地だから、最悪の場合でも損にならないと思います。


古いマンションを購入して賃貸に出す場合、
三大都市圏の立地の良いところじゃないと駄目だと思います。
これから日本人口が三大都市圏に集中し続けるし、
在日外国人が増えても三大都市圏が一番受益します。

面積ですが、
建て替えの想定だと、やはり３０平米～４０平米のマンションは勧めします。
広いほうより建て替えの出費が少ないからです。

賃貸経営のプロではないが、
ご参考になれば、幸いです。

[104: 匿名さん]

最初のほうに出ている事例が具体的で大変わかりやすい。
良スレですね、ここ。

[105: 入居済み住民さん [男性 50代]]

ＵＲ団地で暮らしています。築４０年くらいの古い団地です。５階建てです。エレベーターはありません。自然が一杯と言うか山の上です。ハトがいっぱいいます。公園ではハトに餌を与えてる人がいます。ハトは団地によくきます。昼間にハトがよく団地の屋上に集まります。朝は公園で餌をもらいに行くみたいで団地の屋上にはハトはいません。お昼頃になるとハトは団地の屋上に集まります。１０匹２０匹と集まります。一部のハトは団地のベランダにいきエアコンの室外機の上にとまったり団地のベランダの手すりに止まったりして遊んでいます。そのハトが止まってる部屋の窓をよく見るとカーテンをしていて住人は住んでいない感じがします。洗濯ものをベランダに干すという行為はずっとしていません。そのことを知っているのかハトはベランダに集まってきています。雨が降ってる日なんかは特にハトはベランダに集まります。雨除けの場所として使ってるのでしょうかね。よく集まってきています。今日見ると、ハトは、換気扇の室外機の上にハトが止まっていました。そしてしばらくしてまた見てみると、その換気扇の室外機の上にいたハトの横に別のハトが止まっていて、ラブラヴしています。キスをしています。ハトが愛し合っています。換気扇の室外機の上はまさにハトのラブホテルのようなものです。すごい光景です。

[106: 匿名]

やっぱりＵＲは客の頭の程度が低いんだな

[107: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[109: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

[No.108と本レスは、前向きな情報交換を阻害のため削除しました。管理担当]

[110: 匿名さん]

都心の区の築古マンションに住んでいる人は、利便性重視でしょう。

うちの近隣は、売買では７５㎡・５０００万円位、最下層の家庭は残念ながら住めない。

室内はリフォームで変えられるけど、立地は変えられない。
便利なところは、築古になっても、激安にはならない。

[111: 匿名さん]

ここの営業マン言いたい放題ね。
自分も高額の土地やマンションも購入できないくせに若造が不動産に染まって口だけは生意気。
ゆとり世代は特に最悪クラス。

[112: 匿名さん]

イギリスでは築５０から６０年の建物に住む人が大半なんだよ。
日本は短く考えすぎる。
最初から木材や石や煉瓦を使った自然素材を取り入れれば長持ちする。
木材の古いお寺でも長持ちしてるすごい国なのに。
あんな新建材では寿命が短命なのはわかっているから立て替えさせるためにわざとだよ。

[113: 匿名さん]

さすがに業者の方は詳しいですね

[114: 匿名さん [男性 40代]]

大丈夫だよ、建て替え問題本格化する前に東京でさえ人口減少開始するから。
立地自体に価値がない場所は、建て替えなんて出来ない。
儲からない話じゃ業者も乗らないから。
その他大勢は天災によるガラガラポンで権利放棄して厄介払い、
良かった良かったって世界だろ

[115: 匿名さん]

イギリスはゴミみたいな物件に気狂いじみた家賃の謎国家ですね

[116: 匿名さん]

風流とはむさきものなり
という考え方もあるのです

[117: 匿名さん]

築40年超のマンションを買った私にはタイムリーなスレ発見。
ファミリータイプの賃貸だと20万超える地域なので月々の賃料もったいなくて買いました。
都内も中古の成約数増えているみたいですけど、今後どうなるんでしょうね。

[118: 匿名さん]

コンクリートの寿命は１００年を超えます。旧耐震であっても耐震性の強い構造を持った建物はあり、信用の置ける建設会社であり、不正のないシッカリとした建物で更に、管理体制さえちゃんとしたマンションであるならば60年経過しようと70年経過しようとメンテナンスしていけば建て替えなど不安に思う必要は必ずしもありません。しかし、もし建て替えになった場合ですが、組合とデベロッパーとがどのような提案と受け入れをするかで大きく変わってきます。飽くまでも全体の4/5の賛成がなされる必要があるわけで、住民にとって不利な結果に結びつくとは考えられません。しかし、建て替えをによって利益を得るか得ないかという考えを基準にすると、そもそもそのマンションに資産価値があるのか？というのが大きな命題です。もし築５０年前後のマンションを購入するのであれば、十分に立地や容積率を含め建て替えを見越した購入をなさるのが良いと思います。既に住んでいられるのでしたらそれらの条件を改めて考えられてはいかがでしょうか？

[119: 通りがかりさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[120: にっちもさっちも]

まさに今現在私が一番気にしている事です。というのは両親が築25年ほどの分譲マンションに住んでおり、今後どうなるんだろうと気を揉んでおります。誰も住まなくなっても、所有権がある限り管理費等は永久に払わなくてはなりません。どんなに安くてもいいから早めに売却するのが一番と思います。売却すらできなかつたらどうしようかと思います。ごめんなさい、、自分の愚痴ばかりで、、結論としては、後の者が困らない一戸建ての方がいいと思います。

[121: 匿名さん]

建物どうこうじゃない
管理組合、理事会がちゃんと機能するかどうか
賃貸率が上がると理事が回ってくる頻度が高まるからそれから逃げる奴が出るし、
残るのは要介護の老人ばかりでまともに理事会が運営できなくなる
そうなるとせっかく立てた長期修繕計画も実施がどんどん先送りになる
資産価値も落ちるから売却価格、賃貸相場も下落
その後は老人と低所得者と外国人の寄せ集めになってジエンド

そうなる前に今度の民泊ＯＫ法案対策で管理規約改正のための特別決議のための票数が集められなかったら
最悪1、2年後から資産価値暴落するだろうな
民泊してる部屋が1つあったらその周りは買い手も借りてもつかなくなる
正に民泊という名のシロアリでマンションはあっという間に倒れるわ

[122: 匿名さん]

借り手も買い手もいなければどうするのかね。規約で民泊ＯＫにして下さい。
管理費等の支払いが苦しい。？

[123: 匿名]

民泊が全国でOKになるというんでみんな過剰反応してるけど、これだけ増えて採算度外視でやる奴はいない。
初期費用も回収できず撤退するホストが続発する中で新規参入して勝てる物件、って始める前から決まってますよ。

都内でもちゃんと儲けが出るのは台東区・港区・渋谷区・新宿区・豊島区の一部。それもできれば急行停車駅5分、10分超えたらアウト。
スーツケースがあるからエレベーターないと不利だけど、40㎡以上で振分タイプとかだと閑散期の賃料が響く。掃除代行も高い。

試しに民泊サイトの物件分布見てみるといいですよ。駅から離れるほど物件自体が減るから（人気が出なくて存続できない）。
ゴースト気にする大抵のアパマンは需要考えたら実は蚊帳の外。まあ、ほとんどは最初から心配する必要ない。

[124: 匿名さん]

買い手も借り手もないマンションになる前に民泊０ｋの規約を制定して、
組合はその準備をした方が良いのではないでしょうか。空家だらけで管理
が行き届かないよりましでしょう。

[125: 匿名]

民泊やって確実に勝てる見込みのある物件なら、規約OK検討する価値あるけど
そんな物件はとっくの昔に誰かがやっててトラブってる。
回しやすい、勢い古くて狭い投資物件化した物件で住んでない所有者は良くても
安さに引かれて住むために買った所有者は良好な住環境の侵害を盾に必ず反対しますよ。
そして投資物件化してるほど、みんな人任せしたがるから非居住所有者は白紙投票に回る
→総会で元気いいのは意識高い住んでる所有者。
それ覆せるほど頑張れる民泊ポジ非居住所有者、見たことないです。
そんな労力かけるより売り抜け考えるんじゃないですか？売れればだけど。

[126: 匿名さん]

買い手も借り手もいるなら民泊はしなくていいよ。

[127: 匿名さん]

日常の管理をまめにやるとマンションは１００年はもちます。

組合員の中からマンション管理士等を探して、役員か管理人にして、
管理の先頭に立てると良いです。

[128: 匿名]

40-50年経ったほとんどの物件は新たな買い手も借り手もつかなくなるから民泊、なのでは

[129: 匿名さん]

買い手も借り手もないマンションはどうするか。
１、建替える
２、１が出来ない時はマンションを取り壊して更地にして売却してその代金を専有部分の床面積の割
　　合で配当する。
３、１も２も不可能なら管理組合でお金を出してリニューアルして住みたい組合員は住む、賃貸や民
　　泊にする。
４、１、２、３、のいずれも不可能な場合はそのまま放置して管理費等を支払い続ける。
５、組合員の高齢化により死亡したりして相続問題が発生して選択肢が狭くなる。もうスラム化はし
　　ている状態。

[130: 匿名]

高確率で4,5しか選べない物件がほとんど。
1,2が出来る物件なら、自社株買い状に買い増しする奴がいるから心配ない（むしろ儲かる）
3?が実施された事例、なんてあるの？リニューアルしたって貸値売値上がらないなら返還しろ、がオチ

[131: 匿名さん]

>日常の管理をまめにやるとマンションは１００年はもちます。

いくら建物の日常の管理をまめにやっても、マンションは住民が早く老朽化するから管理不全になって50年ももちません。

[132: 匿名さん]

マンションは相続放棄しやすいから、相続資産が少なく古マンションの管理費や修繕積立金を払いたくない相続人は放棄する。
管理組合は空室の管理費を確保する為に売却までの手続きや費用負担をするが、売れない場合は費用は組合＝住民の負担になる。

[133: 匿名さん]

難しい問題ですね―

[134: 匿名さん]

海外で築５０年近いコンドに住んでるけど、
取引価格は上がり続けてるし誰も将来性とか心配してない。
日本との条件の違いは色々あるけど、
結局は住みたい人が十分いる限りは問題を乗り切れるように思う。
表の問題は老朽化でも、本当の問題は人口減少なのではないかな。