築後40〜50年でマンションはどうなる？？？

[ペネロープ]

現在中古マンションの購入を検討中で、
「長期居住」および「資産価値」の観点から考えています。

例えば、躯体がだめ（ひび→水の浸み込み→錆び→膨張→ひび幅拡大）になったら
取り壊すか廃墟になるかだと思いますが、いかがでしょうか？【Ｑ１】

取り壊しの場合、更地のままか建て替えか、どうなるのでしょうか？【Ｑ２】

その際に、元の住民はどうなるのでしょうか？【Ｑ３】

建て替えの場合、容積率が目いっぱいだったとしても、
つまり、戸数を増やさなくても、一戸あたり1,000〜2,000万円程度で、
もとの住居と同等の住居が入手できるように思えるのですが、
いかがでしょうか？【Ｑ４】

また、躯体がだめになっていない場合、売却できるでしょうか？【Ｑ５】

少なくともあと20年もすれば、答えは自ずと見えてくるのでしょうが、
その答えを今知ることができればありがたいのですが・・・。

遷都もあるのか？
購入ではなく、いっそ賃貸でいくか・・・？

いろいろと考えてしまいます。
ご意見をいただければ幸いです。

[27: 匿名さん]

マンションを購入する時、先の事を考えて購入しますか？
大規模改修や建替えの事を考えると、当面の間住むという機能だけで
終の住処にはならないような気がします。
古くなると、資産性も低くなるでしょうし、大金を払うべきか考えてしまいます。
近所の築20年以上の物件は、所有者が賃貸している部屋が多く、管理組合も機能
していないようです。
良い実例ばかり聞きますが、大部分は使い捨て状態になってしまうではありませんか？

[28: 匿名さん]

そう、うちは10年ごとに二度引越した。
また引越す予定で今のマンションを高値で売りに出してる。

[29: 匿名さん]

マンションは使い捨てと考えていいしょう。
期間の経過とともに、居住者間の格差が広がり
管理組合も機能しなくなる。
二次、三次入居者が増えると、モラル低下によりスラム化。

[30: 匿名]

港区で３０年からー４０年経った５０平米から６０平米のマンションが３０００万円から５０００万円くらいで売りにでていますが、こういう物件は投資にいかがなものでしょうか。

[31: 匿名さん]

マンションが投資目的化したら管理レベルが下がる。
港区でも、入居者が敬遠するような物件なら価値なし。

[32: 匿名さん]

住民も築30年超でも立地条件が良くて資産価値あるから手入れ（投資？）するんですよ
賃貸需要があるから投資に回るし中古価格もある程度維持できるということ。
同じ築古マンションでも立地によって、二極化してます。
知人の所有する東京市部の築古マンションは、借り手も外国人が多くなったそうです。

賃貸需要が少ない→築古による家賃の低下→住民の高齢化で修繕に消極的
→老朽化が促進→資産価値低下→不人気で更に家賃相場の低下

こんな悪循環が続くのだと思います。
同じ築30年超の物件でも、郊外と都心立地の物件だとかなりの格差があることが多い。
地方のマンションだと10年〜15年経てば新築の半額というのは常識だそうです。
一方都心物件では30年程度でやっと、新築の60〜50％程度で下げ止まっています。
郊外はマンションの歴史が浅いので、まだ30年物は希少価値でしょうがこれからは増えますよ。

[33: 匿名さん]

＞32
港区の分譲タイプの都心物件で、入居者が敬遠するような物件ってありますか
賃貸専用ならありますが、分譲マンションではないと思いますよ。
それが証拠には、古いマンションでも大多数のマンションがオートロックか
自動ドアーにリフォームしています。

[34: 匿名さん]

〉港区の分譲タイプの都心物件で、入居者が敬遠するような物件ってありますか
赤坂とかには多いですよ。いずれは再開発で建替えられるのでしょうが・・・
ほとんど怪しげな事務所になっているようなマンション。いっぱいあります。

＞賃貸専用ならありますが、
もとはみんな分譲マンション。２０年でだいたいもとの居住者がいなくなり
３０年で大半は賃貸。それも大きいワンルームにして事務所転用。
それが赤坂、青山、麹町あたりの老朽マンションの実態。
マンションにも２種類あって、もとが５０㎡程度の２ＬＤＫだったものと
最初から８５平米以上あってきちんと管理されているのでは居住者の質も
違う。前者は遠隔地の資産家の投資だったりする。
中古マンションに賃貸専用も分譲も区別はない。
なにしろ管理規約で事務所転用を禁止していても事務所賃貸するところが
多いくらいだから。新宮前だとミニショップや美容室なんてのも多いし。

[35: 匿名さん]

○神宮前
×新宮前
ところで神宮前は港区ではないけど

[36: 匿名さん]

＞なにしろ管理規約で事務所転用を禁止していても事務所賃貸するところが多いくらいだから。

やはり、古くなると管理組合も住民もモラルが低くなるんですね。
管理規約違反で、事務所転用なんてしたら厳格な管理組合なら規約違反で追い出しにかかるでしょう。
いくら立地がいいといっても、不安要素が残りますね。事務所使用可に規約改正もしないなんて。

[37: 匿名さん]

まず不在地主というか区分所有者が住んでいないマンションは委任状で総会が住まされる
管理会社がてきとーに片付けて終わり。
ワンルームマンションとか新築時点からそうですよ。理事長も、幹事も一応いますけど。
ただ、３０年超都心マンションでも長期修繕の状況で管理の良し悪しはわかります。
お金持ちばかりがオーナーでおおらかに修繕にカネをかけているところもないわけではない。
エレベータや屋上防水の改修履歴などを仲介業者を通じて確認することです。

[38: 匿名さん]

赤坂、恵比寿、六本木、表参道等では新開発で建物がどんどん近代的になってきている反面、30年から40数年経っている中古がたくさんあって、かなりの格差がでてきているように思えるのですが、なにか東京都では建築会社、投資家などとともに、古い建物を壊して新しい街づくりをするとか、将来の都市作りなどの計画案等あるのでしょうか。

[39: 匿名さん]

高層化へ、多摩ニュー分譲団地２３棟一括建て替え
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070107-00000003-yom-soci

[40: 匿名さん]

多摩ニュー分譲団地、いい方向へ向かってますね。

[41: 匿名さん]

多摩ニュータウンは容積率にかなり余裕があるみたいですね。

[42: 匿名さん]

多摩ニュータウン、都心から遠いからあまり参考にならないです。
建て替えの1番の問題点は、容積率が余っていてエレベターがないことファミリータイプ47㎡という狭さ。
問題は街中にある、住むのに困らないエレベター付きのマンションの50年後ということ。

[43: ペネロープ]

> 問題は街中にある、住むのに困らないエレベター付きのマンションの50年後ということ。

私も、こちらの範疇の物件の今後の成り行きに興味があります。

ところで、スケルトン価格で入手し、配管レベルからのリフォーム（即ち、内装新築）を行い、売り出す、といった業者も出てきているようです。今後のビジネスモデルの模索の一端でしょうか・・・。

[44: ペネロープ]

改めて読み返しましたが、とても参考になりました。特に実体験は興味深いものでした。ありがとうございました。

それで私事ではありますが、なおも状況は変わらずで、とある築20+の中古マンションを検討中です。といっても検討できる期間はそれほど長くはないでしょう。２３区内の駅近ですので・・・。

「住民層の低下と高齢化→家賃相場の下落→スラム化→住民が放棄　となるかもしれない。」

実は今、このフレーズにとても説得力を感じています。といいますのも、その検討中の中古マンションの外観が、築年数のわりに明らかに劣っているからです。大規模修繕がされていないそうです。しかも小規模なのでなおさらです。

住人の方々は、住居の質の維持や資産価値の維持などをどのように考えているのか、聞いてみたい心境です。

購入検討にあたり、実際にどの程度まで根掘り葉掘り聞いてもいいのでしょうか？
それから、聞くとしたら、まずは理事長さんでしょうか？
ほかには、どなたでしょうか？
登記簿謄本は見ておくべきでしょうか？

いきおい、いろいろ質問してしまいましたが、アドバイスいただければ幸いです。

[45: west]

大変貴重になるスレッドでした。
私も築３０年越えのマンションを検討する者です。
ただし、東京都内ではなく関西、駅近物件ではなく山の手エリア。
ほかに類を見ない景観の良さに惹かれ、検討中です。
大規模修繕を終えたばかりのようで、外観はとても築３０年とは思えないほど美観を保っています。
建設当時は、「超高級マンション」であっただろう低層マンションで、各戸１００平米〜。
山の手エリアとあって、主要駅〜バス１０分〜バス停から徒歩２分、利便性は低いです。
将来的に賃貸で活用できるのかどうか、やや疑問です。
このような、邸宅街に建つマンションが「買い」なのかどうか、ご意見いただければ幸いです。
個人的には、これ以上の立地（景観）はありえないと思うので、リスク覚悟でも踏み切りたい気分です。
価格は、買取後のリフォームや諸経費あわせて５０００万円弱。
新築マンションのモデルルームの見栄えのよさにも心が揺れますが、不必要な付帯設備も多すぎますね。
こちらを読んで、情報の多さに、さらに中古購入のテンションもアップして前向き検討中です。

[46: 匿名さん]

私は東京ですが、以前から憧れてた築28年の物件を買って2年になります。
景観もいいし、住民の方も良くてとっても満足してます。
中古は、庭付きだとか、角部屋だとか、最上階だとか、自分のこだわりに
あった所が売りにでれば、ラッキーだと思います。

[47: 匿名さん]

良スレですね。
>>44
修繕履歴、修繕積立金積立額等については、仲介業者から当該マンション管理受託会社に照会してもらえばわかります。但しお金がかかるので（管理会社が情報提供料などと称してお金を取る）、仲介業者としては確実にお客さんになってくれそうな人でないと嫌がるでしょう。あちこちの不動産屋を当たるのではなく信頼できるパートナーを決めると良いでしょう。私は最近買い換えたのですが、売り買いとも同じ人にお願いしました。一生懸命情報を集めてくれましたよ。
その他、関係者から得る情報としては、管理員が最も詳しいし聞きやすいのでは。理事長をつかまえて聞くというのは難しいでしょうし、仮に理事長に会うことができたとしても、コロコロ交代するのが普通ですから、あまり詳しくなかったりします。私も理事長経験ありますが、自分が理事でなかったときのことはよく知りませんから。
居住者の管理意識の程度はなかなか外からは判らないでしょう。多くのマンションでは、一切を理事会にお任せで総会には一度たりとも出たことがない居住者が多数で、少数の万年理事によってどうにか管理が行われているという状況だと思います。この奇特な少数の万年理事が優秀で良くやってくれているうちは良いのですが、そういう人がいなくなると危ないですね。このあたりの実情は住んでみないとなかなかわかりませんので、修繕履歴と現物を見て判断するしかないかと思います。総会の実出席率、理事会の開催頻度が判れば参考にはなります。
で、ご検討中の物件、築２０年を過ぎて大規模を行っていないのなら要注意です。クラックから雨水が入り込み中の鉄筋が傷んでいる可能性がありますから。既に躯体に害が生じ寿命が縮まっている建物は、いまさら何をしてもあまり延命できません。ただし、造りがしっかりしていて（コンクリートの厚みが十分あるなど）まだ中の鉄筋に害が及んでいないなら間に合います。

[48: 47]

続けて恐縮ですが、以下、私が中古マンション購入にあたってチェックした点をご参考まで。
基本事項としては土地用途（商業地域、近隣商業地域、準工業地域等は避ける）、法定容積率と実際の容積率、駐車場、土地面積、土地持ち分（土地代を概算）、学区、修繕履歴、修繕積立金積立額、長期修繕計画の有無、管理費・修繕積立金の月額が適切かどうかなど。
現場においては、エントランス、集合郵便受け、自転車置き場、ゴミ置き場の状況（以上は居住者のマナーの良し悪しチェック）、建物外観や共用部分外観（維持管理状況）、できれば屋上（防水状況）、オートロックや防犯カメラの有無、建物が頑丈かどうか（見るだけで判断できるものではないが、柱や梁の太さやピッチ（間隔）からある程度はわかる）、専有部分内では、天井裏（浴室等の天井点検口から見て、階高、ダクト、配管等の状況をチェック）など。なお、室内のキズや汚れはどうにでもなるので気にしない。
登記簿謄本は、管理状況がわかるものではないので、購入を決めてからでも遅くないでしょう。

[49: ペネロープ]

管理体制の雰囲気がわかり、参考になりました。

> クラックから雨水が・・・

これを一番おそれています。内装や配管類はなんとかなりますが、躯体はどうにもならないので。

それで当該マンションですが、資産価値維持にあまりに無頓着という感じがして、逡巡しております。ひとそれぞれの価値観がありますので、責めるつもりはないのですが・・・。

まあ、「安い賃貸」と考えれば「使い捨て」感覚になるのも無理もないと思います。やはり、住人のキャラによる、ということですね。やはり、価値観なり志向なりが同じ、というのがまずは基本的な条件となるのでしょうか・・・？

[50: 47]

管理するのは所有者自身ですから、まさに所有者次第ということですね。居住者の管理意識の程度はなかなか外からは判らないと書きましたが、修繕履歴・現物を見るほかに、環境良好な住宅地か環境が劣る商業地か、もともと造りが高級か安っぽいか、狭い部屋が多いか少ないかといった点も管理の良し悪しと相関があると思います。

[51: ペネロープ]

>> 50

アドバイスから、チェック項目を「明に」意識できました。なんとなくは、わかっているつもりだったのですが。

それで、

環境→中小企業オフィスや築古ビルが大半、中規模新築マンションが２〜３棟、残りは一戸建て。
もともとの造り→エントランス無し（オートロック無し。いきなりエレベータ）
狭い部屋の割合→９割（ただしワンルームではない）

・・・（汗）。

ただ、交通の便はいいです。

[52: 匿名さん]

私も築年数の古いマンションを買いました。
その際には、住人の総会、および、理事会の議事録（過去10年分）
修繕計画表、積立金等の書類を、管理人室で
不動産会社立会いのもと、見せてもらいました。
特に、議事録を見ると、住人の意識がよく見えて参考になります。

私の場合は、マンションの資産価値を重要視した様々な
施策をとっていることが議事録から見てとれ
それが購入の大きな理由となりました。
実際に住んでみて、その判断は間違いなかったことがわかりました。

[53: ペネロープ]

>> 52

うらやましいです。

現在検討中の中古マンションは、自主管理です（つまり、管理人さんはいません）。

>> 資産価値を重要視した様々な・・・

勿論、住居としての質が最も重要な観点ですが、資産価値の維持という観点も、やはり気になります。

[54: 47]

>>51
自主管理なんですか。１０戸にも満たないような小規模マンションだと、委託すると管理費がもの凄く高くなってしまうので、自主管理のケースはよくあります。自主管理でも好立地の高級マンションだとしっかり管理しているケースはありますが、一般には管理状況は悪いとされ市場価値は下がり、融資も受けにくいと聞きます。
で、検討中の物件は、周辺はオフィス、高級ではない、９割方は狭い部屋、築２０年を超えて大規模修繕を一度も実施していない、自主管理で管理員は雇っていない、取り柄はアクセスが良いだけですね。
私なら絶対に買いません。管理は最悪だと思います。９割を占める狭い部屋はほぼ全てが賃貸でしょう。つまり自ら居住している区分所有者はほとんどいないでしょう。自主管理というより誰も管理していないといった方が近いのではないかと推測します。郵便受け、ゴミ置き場、自転車置き場とか見てみましたか？　管理の悪さ、居住者が意識の低さは、こういうところを見るだけでわかりますよ。
もし検討の余地があるとすれば、港区の人気エリア、周辺相場に比べて相当安い（土地代以下）、賃貸した場合の想定利回りがかなり高いなど、投機的視点でお買い得感がある場合だけですね。

[55: west]

いろいろと調査をしているうちに、希望物件がすでに商談成立なってしまいました…。
やはり少しでも早く仲介に連絡をしておくべきですね。

[56: west]

管理の重要性は、現在の賃貸マンションで実感しています。
私の借りている住まいは、管理の行き届いた理想的な分譲マンションで、
管理人（日勤）＋警備（夜勤）で２４時間対応、清掃は万全でゴミひとつ見かけず、
季節ごとに植物の植え替え、大規模修繕では再々々チェックまで個々への対応がありました。
築１２年・管理費が１万円そこそこでこのレベル…
正直、この賃貸マンションを買い上げたいくらいです。
こういう良質中古マンションを探し当てる方法など、あるのでしょうか。
やはりほかの条件で気に入った物件を、ひとつひとつ自分で判断していくほかないのでしょうか。
不動産の仲介業者は、扱っている物件に関する管理状況など、どれくらい把握しているものなのでしょうか。
ここに書いてあったように、こちらからお願いした場合にだけ、管理や修繕の状態を調査するのでしょうか。

[57: 47]

westさん、残念でしたね。関西の事情は全く知らないのでコメントを差し控えておりましたが、プレミアが付く高級邸宅街は交通利便性など関係ないようですね。関東だと横浜山手や葉山みたいなところでしょうか。希少性のあるところは需要＞＞供給なので、たまに売り物が出るとすぐ売れてしまうようです。また良い物件が出てくると良いですね。
良質中古マンションを探し当てる方法ですか。管理の詳細は普通はなかなかわからないですね。元付け仲介業者であっても、普通は、管理会社に照会をかける＋売り主に聞くまででしょう。地域密着型の仲介業者なら、その得意とするエリア内のマンションはだいたい知っていて、一定規模以上のマンションなら多数実績がありかなり詳しいということもあると思います。

[58: 47]

あ、一つ見落としてました。westさんがお住まいのマンションは、もしかして分譲マンションではなくて、例えば住友さんのラ・トゥールみたいな棟丸ごと１社が所有している高級賃貸では。であれば分譲マンションとは管理主体、スキームが全然違うので比較できません。

[59: west]

いえいえ、一般的な分譲マンションなんですよ。中の上〜上の下クラス？
築十年ちょっとのファミリー向けなのですが、おそらく住民の意識が非常に高いのだと思います。
理事会の議事録ダイジェストが全戸に配布されるので目を通してみると、内容も非常に充実しています。
警備会社からの業務報告も１ヶ月に１回配布されます。委託している管理会社がいいのでしょうか？
見知らぬ住民同士でも、かならず挨拶しあうので、防犯効果も高そうです。
こういった管理状態も、物件情報に加えてほしいですね。気長に調査していきます！

[60: 匿名さん]

初めまして、皆さん宜しくお願いします。　
アドバイスを頂けたらありがたいです。　
今、検討している物件が、築３０年の小規模マンションです。　
駅から徒歩２分、私の住んでいるところからも５分以内。　
実は娘が住むためなので立地が大変気に入っています。
１階が店舗、その他は各フロアー２世帯づつの６世帯の小規模マンションの自主管理です。
大規模修繕は済んだばかりで大変落ち着いて綺麗です。
しかし、管理費が１００万の残よりも少なく、今回の修繕費の借り入れが１００万ほど、あるようなのです。

[61: 匿名さん]

転売・賃貸目的などで他人が住む前提なら外装とか内装とか価格が重要かもしれないが、自分が住むなら築30年以上の物件には住みたくないね。
新しいマンションはステンレス鋼管やポリエチレン管などの錆対策をしてあるだろうが、古いマンションは良くてビニルライニング鋼管、30年以上前だと亜鉛めっき鋼管だろうから、10年もたてば全体に赤錆だらけ、20年もたてば錆で閉塞寸前、30年以上だと穴があく寸前かも。
いくらリフォームして外装や内装がきれいでも、スラブや柱埋め込み部の水道管を全取替えなんてできないし。
外装や内装のリフォームに惑わされず、見えにくい部分（給水タンク清掃や水道管内部コーティングやポンプ取替や屋根等の定期的な防水対策など）がきちんと管理・計画修繕されているかどうかで選ぶべきだと思う。
高い管理費や修繕積立金を払っているのだから、適正な修繕に使われているかどうかもチェックすべきだろう。

[62: 購入経験者さん]

私は、かつて築１３年の中古マンションを購入し、１４年ほど住んで売却し、今は新築一戸建てに住み替えた者です。以前はマンションの自主管理組合の役員をしていました。
私の経験からすると、このマンションは避けた方がよいと思います。
６１の方もおっしゃられている給水管の老朽化が一番問題だと思います。床下を這う各戸の水道管部分はリフォームによって取り替えが可能ですが、問題は共用の縦管部分で、この部分は古いマンションだと容易に取り替えが効かないケースが多いのです。私のマンションも赤錆でパイプが半分は詰まっており、近い将来、外壁に新たに給水管を設置し直さなくてはいけないとのことでした。
エレベータも部品供給の限界年数より、３０年で更新する必要がありますが、これは終わっていますか？
１０年毎の外壁塗装や内装リフォームに惑わされるべきではありません。

自主管理で極めて小世帯のマンションだそうですが、これも問題です。素人による自主管理では、とても老朽化対策を打つことはできません。プロの知識が必要です。また、たった６世帯では、全員が毎年管理組合の役員をやっていないと対応できないはずです。しかも、仮に住んでいる方が次々引っ越してしまわれ、賃貸に出した途端、自主管理組合は成立しなくなります。（賃貸者は所有者でないので、資産の維持管理をする管理組合員にはなれません）

３０年物件は、1度買ってしまうと、もう次は買い手はいないことも覚悟する必要があります。建替えなども、経済状態の違う住民の合意を取るのは極めて難しいですよ。

[63: 匿名さん]

管理会社はマンコミ掲示板でよく吟味したほうがいいですよ。
管理会社によって、天国と地獄の分かれ道。

[64: 匿名]

>>63
このスレは賃貸マンションではないはずなので、
吟味すべきは管理会社というよりも、それを使い続ける管理組合そのものってことでしょうか？
確かに管理組合の質は組合員の質に比例すると思いますので注意が必要です。

[65: 匿名]

真剣に買う気あるなら仲介業者経由で頼んで過去数年の総会議事録見せてもらえば？組合が機能してるかは大体分かるでしょ。

[66: 匿名さん]

＞３０年物件は、1度買ってしまうと、もう次は買い手はいないことも覚悟する必要があります

現在、売りに出されている中古は築20～30年が多いです。
焦りまくって買うことは簡単。将来の売却のことを全く考えなければね？

いざ、住んで、子供ができたら、20年なんてあっという間です。

その頃には築５～６０年になってしまい、売却どころか、建て替えの話も出てきてしまう。

高いローンはいったい何だったんだ？と反省することでしょう。

[68: 匿名さん]

間もなく、中古マンションオンパレードの時代を迎える日本。

本当の修羅場はこれからです。

[69: 匿名さん]

日本のマンションだってちゃんとメンテナンスしていけば50～60年以上も住めるとは思う。
だけど、日本の新築志向が家を使い捨てにしてしまっているんだと思う。
日本にだってメンテを積み重ねてかなり古い木造建築などがあるわけだしね。

[70: 匿名さん]

築30年辺りが、そのマンションの運命の分かれ目ですよね。
その辺りから大規模な設備更新が始まるので、修繕積み立て金がきちんとプールできているか、スラム化するかしないかの違いだと思います。
躯体は100年は持つので、欧米のように、値落ちせず、何代にも渡って住続ける文化が根付けば素敵ですね。

[71: 匿名さん]

古いマンションはスケルトンリフォームしてもサッシだけは変えられない。
サッシが古いと寒いし大体窓開けるのに力が必要で老人になると辛い。
若いうちならビンテージマンションとかありだがろうごは新築がいいね。

[72: 匿名さん]

駅から近く容積率緩和の対象になるマンションなら、築古でも投資対象。
駅から遠く、建て替えしても余剰床が売れる見込みのない老朽マンションは廃屋一直線。
二極化。

[73: 匿名さん]

終の棲家にするつもりで30代の結婚と同時に購入してもうすぐ20年。
EVの取り換え工事に何千万円っていうのも当時は予想していなかった。
40～50年でまさかの建て替えなんてことがあるのかないのか･･･。
コンクリートの建物ってずっとずっともつものだって漠然と思いこんでいた気もする。
建て替えの頃に80代だったら一時引っ越しで戻ってくるなんてするだけでヘトヘトになりそう。

[74: 匿名さん]

具体的な建て替え話が総会で議題に上がるマンションの方がレアケースでは
（持ち出しばかりで旨味がなければ話題にも上らず
値下がり前に足抜け損切り競争、物件自体は出来る限り金かけない負の遺産化が目に見えてる）。
新築時に買いやすかった郊外のファミマン建て替えたって
人口減少時代、余剰床に需要ないよ。

[75: 住民主婦さん]

ガイシュツだが、タテ管とエレベーターでしょうねえ問題は。

怖いのは漏れ。で、運悪く漏れてる箇所が自分ちだった場合、
水道代が上がります。当たり前ですが。

けど、両方とも、管理会社の言いなりにならないで、
それこそ管理組合専従みたいな人で詳しい人がいれば、
下手すりゃ半額ぐらいで出来ない事はない工事ではある。

でもそこまでスキルがある人でヒマな人がいるわけないし。

あとは屋上の防水でしょうな。

よほど立地が良くない限り、古い物件ならそれこそ昔の公団みたいな
ジグザグ階段５Fエレベーター無しのほうがいいかもしれない。

あと何気に壊れるのがオートロック関係。

アップデート時に宅配BOXも付けられればいいけど、そんなスペースない
場合が多いし。

[76: 匿名さん]

立地がいいわけでもない築40〜50年の物件に追加資金投入するだけ無駄でしょ。
資産価値や賃料が上がるわけじゃない、いいとこ現状維持
そんな古いの買って住んでる住人＝金がないから、なわけで。

建て替えの話すら出ない老朽物件は、持ってるだけで負の資産って感じがしますけど。

[79: 匿名さん]

メンテナンスさえしっかりすれば、長く住める。
って説は
湾岸マンションには通用しないんじゃない？
海からの塩害があるから。

湾岸に住むなら、永住しないで適当な時期に売り逃げすべきだね。

[80: 匿名さん]

築40年って元値の何分の一くらいで売れるのかな。

[81: 匿名さん]

>>80
元値っていっても40年前の価格だから土地も安いし単純比較は無意味では。
東京都心部だと当時の分譲価格は坪150万とかなので築40年でも分譲価格以上で取引されていることも多いです。

建物の価格は半分以下になるけど土地の価格は上がってるからね。

[82: 匿名さん]

>>81
土地といっても
更地の価格と、古物が乗っかってる土地の価格とは違いますよ。
もしタワマンみたいな古物を解体廃棄するコストが高ければ、価格は付かなくなる。

[83: 匿名さん]

湾岸みたいに元々土地の安い場所に建つタワマンは
建替えをしようとすると、コスト高が割に合わなくて負の資産になる可能性があるね。
かといって、放棄もできずに割高でも建替えるかズルズルと廃墟になるかしかない。

[84: 匿名さん]

>>82
土地の価格というからいけないのかな。立地の価値といえばよい？
マンション価格＝居住価値＝立地の価値＋建物価値

[85: 匿名さん]

それは、新築ならばそうだけど
何十年も経ってから、解体建替えをしようとする時には
解体費用と廃材の捨てる費用が掛かるわけで、
立地の価値だけでは語れません。

[86: 匿名さん]

更地で売っても建物壊して捨てる費用以下にしかならない立地のマンション買っちゃ駄目ってことですね。

[87: 匿名さん]

買うなら永住しないで、10年かそこらで別な新築に買い替えましょう、ってことでしょう。
後は野となれ山となれ。

[88: 匿名さん]

二割デベにお布施払う新築買って10年後にまた新築？
今みたいに買う時点で高値つかみしたり売っても残債残るくらい下がったら売るに売れないんでは

[89: 匿名さん]

>>88
涙拭けよ

[90: 匿名さん]

>>89

買ってないから心配ご無用
脊髄反射、たいへんね笑

[91: 匿名さん]

マンションの理想？

５０年後の再建築を販売契約条項に盛り込む。
敷地面積は、居住しながら同規模の建築を想定したものとする。
新築住居完成後、移転・元建物解体。
以降５０年サイクルで、元場所に再建築・移転・解体を繰り返す。

課題点
再建築をクリアーする為の条項をマンションの管理規定に盛り込めるか（法的に？）
最建築反対者の対応が出来るか?
再建築費が困難者の対応は？
販売価格が通常の１５０％増し？
固定資産税アップ
公開空地にはしない（再建築に支障）

生活様式変化、設備の老朽への対応を考えた時に、マンション（集合住宅）の執るべき姿では?

民間企業では実際に有ります。

[92: 匿名さん]

普通に定借、でいいんでは？
所有権より安くなるのは仕方ないし、50年後の新築のために1.5倍出す奴いないと思う。

[93: 匿名さん]

>>92
というか50年も住まねーよ。

[94: 匿名さん]

>>93
住まねー、のはいいんだが
50年後も誰かたちがそこの所有者になっている。相続放棄の人でもいない限り。
で、みんなで金や手間隙を掛けて解体再建築をするか
廃墟同然のままで固定資産税などを払い無理に住み続けるかの選択を迫られる。

定借なら、後腐れなくサヨウナラ。

[95: 匿名さん]

>>94
だから最初に買う人は50年も住まないわけだから50年後のことなんか知ったこっちゃないし、考えてもそのために自分が最初にコスト負担する気もない。つまりビジネスモデルとして成り立たない。

[96: 匿名さん]

>>95

…てとこまで含めて現実性考えると定借スキームが妥当、と書いた次第

[97: 購入検討中さん]

50年後の末路として取り壊せないなら、高齢者、貧乏人、外国人の巣食うスラム化じゃないのかな。

昔の高度成長期に建てられた、エレベータの無い団地タイプのやつがそんな感じでしょ。

立地が良かったら、建て替えもあるんじゃないのか。

[98: ｇｇｇｇｇｇｇ [男性 50代]]

ちょうど築３０年位の物件に住んでます。
うちはダイアパレス、広島中心地、管理費２１８００（うち補修積み立て金１３０００）
最近はかなりキティーになってきたけど、その理事長のおかげでとりあえず
補修面での問題はない。
ただ外部所有といってワンルームマンションの物件が多くあり、多少騒音とか
ゴミ捨てのトラブル。区分所有者の高齢化などによる管理組合活動への関心の
薄さがあります。補修歴等、ネットのブログで公開すればもっといいかなと思います。

ただ欲をいえば、同じ値段であれば９０世帯もいる雑居タイプなので。もっと少ない
４０世帯ぐらいのマンションがいいかなと思います。

中古マンションはどこも一長一短、買う前にリサーチするのに越したことがないです。
事前に管理組合の収支報告書とか理事長や理事の人となりも調べれば言うことなし。

でも何か今は隣近所と関わらないからマンションというのも違う気がします。
まあ悩みは付きません。

あと大半の物件は築５０年でも建て替えなんて出来ないでしょうね。

[99: ｇ]

ばくちですね。

[100: 匿名さん]

しかし多少のギャンブル性も引き受けない限りは
地権者として建て替えのメリットは享受できない。
決定前夜ならそのまま持ってれば確実に儲かる物を
誰も安くは出さないし、決定しちゃったら建て替えるデベ以外には売れない。

[101: 周辺住民さん [男性]]

老朽マンションについて、国が設定しているグッドエンドは3つ

１耐震化して住み続ける：耐震＋機能強化が必須、億単位の資金
２建て替え：合意形成、余剰容積率、資金
３組合の解散＆売却

いずれのルートにも高いハードルがあるし、万能の解決策ではないが、
国や自治体は組合がこのルートに乗ろうとする限り、可能な限り支援していく方向

４それ以外：要するに何もしない

こっちはどうしようもない。政策にも見捨てられ、歯抜けマンション、スラム化へ
残念ながら、現状では8割以上がこっちになるだろう

[102: 匿名さん]

築44年の分譲団地に住んでいます。

大規模修繕工事も適切に行われており、あと15年位は住めるのではと思っています。
エレベーターは取り替えていませんが、大規模な補修工事は行われました。
給水塔、給排水管の交換もしました。

サッシは取り替えていません。

内装はリフォームしたので、快適にくらしています。

うちの団地の場合は、23区内西側、交通の便は良い。最寄駅まで徒歩8分。その他複数路線使えます。

建替えの話は出ていますし、検討していますが、簡単にはまとまらないと思います。
敷地が広いので、建物を解体して売却はできますが、簡単にはいかないと思います。

[103: ご近所さん [男性]]

外国出身、長く東京に住んでおります。

都内の築４０大規模マンションの１DKを持っています。
数年前、事情があって深く考えなく買ってしまいましたが、
立地・維持状態が良いため、後悔しません。

立地：
都内、駅まで４分
３分程歩けば、区役所、大手スーパー、八百屋、２４時間郵便局、公園。。。生活環境が非常に便利

マンション自体
２００戸超、大手管理会社

マンション組合が建て替えを検討しているようですが、
この立地だから、最悪の場合でも損にならないと思います。


古いマンションを購入して賃貸に出す場合、
三大都市圏の立地の良いところじゃないと駄目だと思います。
これから日本人口が三大都市圏に集中し続けるし、
在日外国人が増えても三大都市圏が一番受益します。

面積ですが、
建て替えの想定だと、やはり３０平米～４０平米のマンションは勧めします。
広いほうより建て替えの出費が少ないからです。

賃貸経営のプロではないが、
ご参考になれば、幸いです。

[104: 匿名さん]

最初のほうに出ている事例が具体的で大変わかりやすい。
良スレですね、ここ。

[105: 入居済み住民さん [男性 50代]]

ＵＲ団地で暮らしています。築４０年くらいの古い団地です。５階建てです。エレベーターはありません。自然が一杯と言うか山の上です。ハトがいっぱいいます。公園ではハトに餌を与えてる人がいます。ハトは団地によくきます。昼間にハトがよく団地の屋上に集まります。朝は公園で餌をもらいに行くみたいで団地の屋上にはハトはいません。お昼頃になるとハトは団地の屋上に集まります。１０匹２０匹と集まります。一部のハトは団地のベランダにいきエアコンの室外機の上にとまったり団地のベランダの手すりに止まったりして遊んでいます。そのハトが止まってる部屋の窓をよく見るとカーテンをしていて住人は住んでいない感じがします。洗濯ものをベランダに干すという行為はずっとしていません。そのことを知っているのかハトはベランダに集まってきています。雨が降ってる日なんかは特にハトはベランダに集まります。雨除けの場所として使ってるのでしょうかね。よく集まってきています。今日見ると、ハトは、換気扇の室外機の上にハトが止まっていました。そしてしばらくしてまた見てみると、その換気扇の室外機の上にいたハトの横に別のハトが止まっていて、ラブラヴしています。キスをしています。ハトが愛し合っています。換気扇の室外機の上はまさにハトのラブホテルのようなものです。すごい光景です。

[106: 匿名]

やっぱりＵＲは客の頭の程度が低いんだな

[107: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[109: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

[No.108と本レスは、前向きな情報交換を阻害のため削除しました。管理担当]

[110: 匿名さん]

都心の区の築古マンションに住んでいる人は、利便性重視でしょう。

うちの近隣は、売買では７５㎡・５０００万円位、最下層の家庭は残念ながら住めない。

室内はリフォームで変えられるけど、立地は変えられない。
便利なところは、築古になっても、激安にはならない。

[111: 匿名さん]

ここの営業マン言いたい放題ね。
自分も高額の土地やマンションも購入できないくせに若造が不動産に染まって口だけは生意気。
ゆとり世代は特に最悪クラス。

[112: 匿名さん]

イギリスでは築５０から６０年の建物に住む人が大半なんだよ。
日本は短く考えすぎる。
最初から木材や石や煉瓦を使った自然素材を取り入れれば長持ちする。
木材の古いお寺でも長持ちしてるすごい国なのに。
あんな新建材では寿命が短命なのはわかっているから立て替えさせるためにわざとだよ。

[113: 匿名さん]

さすがに業者の方は詳しいですね

[114: 匿名さん [男性 40代]]

大丈夫だよ、建て替え問題本格化する前に東京でさえ人口減少開始するから。
立地自体に価値がない場所は、建て替えなんて出来ない。
儲からない話じゃ業者も乗らないから。
その他大勢は天災によるガラガラポンで権利放棄して厄介払い、
良かった良かったって世界だろ

[115: 匿名さん]

イギリスはゴミみたいな物件に気狂いじみた家賃の謎国家ですね

[116: 匿名さん]

風流とはむさきものなり
という考え方もあるのです

[117: 匿名さん]

築40年超のマンションを買った私にはタイムリーなスレ発見。
ファミリータイプの賃貸だと20万超える地域なので月々の賃料もったいなくて買いました。
都内も中古の成約数増えているみたいですけど、今後どうなるんでしょうね。

[118: 匿名さん]

コンクリートの寿命は１００年を超えます。旧耐震であっても耐震性の強い構造を持った建物はあり、信用の置ける建設会社であり、不正のないシッカリとした建物で更に、管理体制さえちゃんとしたマンションであるならば60年経過しようと70年経過しようとメンテナンスしていけば建て替えなど不安に思う必要は必ずしもありません。しかし、もし建て替えになった場合ですが、組合とデベロッパーとがどのような提案と受け入れをするかで大きく変わってきます。飽くまでも全体の4/5の賛成がなされる必要があるわけで、住民にとって不利な結果に結びつくとは考えられません。しかし、建て替えをによって利益を得るか得ないかという考えを基準にすると、そもそもそのマンションに資産価値があるのか？というのが大きな命題です。もし築５０年前後のマンションを購入するのであれば、十分に立地や容積率を含め建て替えを見越した購入をなさるのが良いと思います。既に住んでいられるのでしたらそれらの条件を改めて考えられてはいかがでしょうか？

[119: 通りがかりさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[120: にっちもさっちも]

まさに今現在私が一番気にしている事です。というのは両親が築25年ほどの分譲マンションに住んでおり、今後どうなるんだろうと気を揉んでおります。誰も住まなくなっても、所有権がある限り管理費等は永久に払わなくてはなりません。どんなに安くてもいいから早めに売却するのが一番と思います。売却すらできなかつたらどうしようかと思います。ごめんなさい、、自分の愚痴ばかりで、、結論としては、後の者が困らない一戸建ての方がいいと思います。

[121: 匿名さん]

建物どうこうじゃない
管理組合、理事会がちゃんと機能するかどうか
賃貸率が上がると理事が回ってくる頻度が高まるからそれから逃げる奴が出るし、
残るのは要介護の老人ばかりでまともに理事会が運営できなくなる
そうなるとせっかく立てた長期修繕計画も実施がどんどん先送りになる
資産価値も落ちるから売却価格、賃貸相場も下落
その後は老人と低所得者と外国人の寄せ集めになってジエンド

そうなる前に今度の民泊ＯＫ法案対策で管理規約改正のための特別決議のための票数が集められなかったら
最悪1、2年後から資産価値暴落するだろうな
民泊してる部屋が1つあったらその周りは買い手も借りてもつかなくなる
正に民泊という名のシロアリでマンションはあっという間に倒れるわ

[122: 匿名さん]

借り手も買い手もいなければどうするのかね。規約で民泊ＯＫにして下さい。
管理費等の支払いが苦しい。？

[123: 匿名]

民泊が全国でOKになるというんでみんな過剰反応してるけど、これだけ増えて採算度外視でやる奴はいない。
初期費用も回収できず撤退するホストが続発する中で新規参入して勝てる物件、って始める前から決まってますよ。

都内でもちゃんと儲けが出るのは台東区・港区・渋谷区・新宿区・豊島区の一部。それもできれば急行停車駅5分、10分超えたらアウト。
スーツケースがあるからエレベーターないと不利だけど、40㎡以上で振分タイプとかだと閑散期の賃料が響く。掃除代行も高い。

試しに民泊サイトの物件分布見てみるといいですよ。駅から離れるほど物件自体が減るから（人気が出なくて存続できない）。
ゴースト気にする大抵のアパマンは需要考えたら実は蚊帳の外。まあ、ほとんどは最初から心配する必要ない。

[124: 匿名さん]

買い手も借り手もないマンションになる前に民泊０ｋの規約を制定して、
組合はその準備をした方が良いのではないでしょうか。空家だらけで管理
が行き届かないよりましでしょう。

[125: 匿名]

民泊やって確実に勝てる見込みのある物件なら、規約OK検討する価値あるけど
そんな物件はとっくの昔に誰かがやっててトラブってる。
回しやすい、勢い古くて狭い投資物件化した物件で住んでない所有者は良くても
安さに引かれて住むために買った所有者は良好な住環境の侵害を盾に必ず反対しますよ。
そして投資物件化してるほど、みんな人任せしたがるから非居住所有者は白紙投票に回る
→総会で元気いいのは意識高い住んでる所有者。
それ覆せるほど頑張れる民泊ポジ非居住所有者、見たことないです。
そんな労力かけるより売り抜け考えるんじゃないですか？売れればだけど。

[126: 匿名さん]

買い手も借り手もいるなら民泊はしなくていいよ。

[127: 匿名さん]

日常の管理をまめにやるとマンションは１００年はもちます。

組合員の中からマンション管理士等を探して、役員か管理人にして、
管理の先頭に立てると良いです。

[128: 匿名]

40-50年経ったほとんどの物件は新たな買い手も借り手もつかなくなるから民泊、なのでは

[129: 匿名さん]

買い手も借り手もないマンションはどうするか。
１、建替える
２、１が出来ない時はマンションを取り壊して更地にして売却してその代金を専有部分の床面積の割
　　合で配当する。
３、１も２も不可能なら管理組合でお金を出してリニューアルして住みたい組合員は住む、賃貸や民
　　泊にする。
４、１、２、３、のいずれも不可能な場合はそのまま放置して管理費等を支払い続ける。
５、組合員の高齢化により死亡したりして相続問題が発生して選択肢が狭くなる。もうスラム化はし
　　ている状態。

[130: 匿名]

高確率で4,5しか選べない物件がほとんど。
1,2が出来る物件なら、自社株買い状に買い増しする奴がいるから心配ない（むしろ儲かる）
3?が実施された事例、なんてあるの？リニューアルしたって貸値売値上がらないなら返還しろ、がオチ

[131: 匿名さん]

>日常の管理をまめにやるとマンションは１００年はもちます。

いくら建物の日常の管理をまめにやっても、マンションは住民が早く老朽化するから管理不全になって50年ももちません。

[132: 匿名さん]

マンションは相続放棄しやすいから、相続資産が少なく古マンションの管理費や修繕積立金を払いたくない相続人は放棄する。
管理組合は空室の管理費を確保する為に売却までの手続きや費用負担をするが、売れない場合は費用は組合＝住民の負担になる。

[133: 匿名さん]

難しい問題ですね―

[134: 匿名さん]

海外で築５０年近いコンドに住んでるけど、
取引価格は上がり続けてるし誰も将来性とか心配してない。
日本との条件の違いは色々あるけど、
結局は住みたい人が十分いる限りは問題を乗り切れるように思う。
表の問題は老朽化でも、本当の問題は人口減少なのではないかな。

[135: 匿名さん]

2030年には日本の全住戸1/3が空き家になるって試算が出てます。
所有者不明の土地は国土の2割以上、すでに九州よりも広いです。
人口減少と新築信仰が掛け合わされれば極々一部の好立地物件以外、築古は見向きもされなくなります。
建て替え成功する唯一の条件は、建て替え高層化して売り物になるから、以外にありません。
老朽化でどんなに住民が困窮しようが、税金投入して売れない物件わざわざ建て替えする訳がないことは現状で明らかです。
戸建てが買えないからマンションに向かった時代から、時計の針は逆戻りを始めています。

[136: ジャッジア]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[137: 匿名さん]

＞2030年には日本の全住戸1/3が空き家になるって試算が出てます。

なのに未だに新築マンションが建設されている不思議
古いマンションがゴースト化したら最終的に困るのは自治体や国なのに規制をかけられない
マンションストックなんかしても新築への流れが止まることはないでしょ

[138: 匿名さん]

南海トラフ巨大地震が今後30年の間に発生する確率が、70から80%に引き上げられた。
都心3区に多い旧耐震基準の築古マンションを買うのは情弱だけ。
新耐震基準もすでに37年前の基準だから、中古マンションは最新の運用基準にそった耐震診断と補強工事を行う必要がある。

[139: 匿名さん]

この手のスレに定期的に湧いてくる新築デベ？
耐震補強したって貸すも売るも値段上がらない
→かけるだけ金の無駄→だったら建て替え、って流れになるでしょ
そして確実に来るだろう地震に備えて耐震しようという築古所有者は、実際にはそれほど多くない
何故なら住んでないケースが多いから

[140: 匿名さん]

築40年以上のマンション（２LDK）を所有している。
旧耐震仕様で、容積率に余剰があるので、建替え検討中。

還元率は100％ではないので、負担金が必要になる。

建替え推進決議は可決されているが、建替え決議の8割賛成は難しいかも？
建替え決議が8割以上になるまで、何年掛かるのか？？

ただ、立地は悪くない。都区内西側・最寄り駅徒歩8分。

[141: 匿名さん]

海外の建物は、耐震性とか関係ないでしょう？
日本は、そこが違うから、耐震補強するか、建替えするかで悩む。

[142: 匿名さん]

神奈川県若葉台団地というところがもとはＵＲ？100年計画推進中、修繕計画を12-14から18年周期に、修繕費上がらない形で行おうと試みているそうだ。

[143: eマンションさん]

マンションを買う人は、そんなに先のことは考えていないのでは？
富裕層以外は、先のことをきちんと考えていたら買わないと思います。
建て替えなんて簡単にはいかないだろうし、住人はその頃にはマンションと同様に老朽化しているし。
価値の付くうちに売り逃げしないと、最後まで所有していると悲惨な目にあいそう。

[144: 通りがかりさん]

このような薬剤がもっと良くなれば築古マンションやビルは救われるでしょう。

https://youtu.be/3TVYb1pkUTo

https://youtu.be/gCSJvCpmU-I

企業もっと優れた薬剤の開発を早めるべきです、

[145: 匿名さん]

耐震補強した方がいいんだろうな、と思いながらやらないのは
「（金をかけて）やっても以前より高く貸せる（売れる）わけじゃない」から。
他の条件まったく同じで、片方旧耐震片方新耐震だったら選ばれるのは間違いなく新耐震。
法令で旧耐震の耐震工事が義務化でもされれば別だけど
自治体によりようやく緊急輸送道路沿いの旧耐震が公表された程度が現状でしょう。
その他大勢は規制が出来なければやらない。
第一、人口が減る＝要らない建物が増えるって話だから
元々テナント付の厳しいビルがやるのは金の無駄
2030年には全国3割が空き家という現実を思えば黙って腐朽を待とうって世界でしょう。

[146: 購入経験者さん]

築古マンションの建替えについてですが

１、容積率に余裕がある。具体的には、今までの2～3倍以上の容積の建物が建てられる。　　　
賛成者も８０％以上になる可能性大。
（建て替えの負担金について。2倍では、負担金が必要。3倍なら、負担金ナシ）
２、都区内の駅より徒歩10分以内（立地良い物件以外、デべは参入しない）

それ以外のマンションは建替えは無理だと思います。

[147: 口コミ知りたいさん]

マンションは購入年齢を考える必要があるってことですよね。
年金生活者は建て替えなどできないでしょう。
年金生活者が多い物件ほど建て替えは不可能。
実際、近所の高齢者マンション住民は10年後は死んでるだろうからそんな先の大規模修繕などどうでもよいと言っていました。

[148: 評判気になるさん]

マンション購入はババ抜きと一緒。
資産価値があるうちに売り逃げないとババになる。

[149: 購入経験者さん]

中野区の1970年代竣工の築古マンション、東中野駅徒歩3分。建て替えが決定しました。
設計は、日計ハウジング。3月には解体するようで、1階に入っていたコンビニは退去済。

今までの３棟を、新築は１棟にするようです。
容積率に余裕がありそうな建物だったので、建替え決まりましたね！

[150: 匿名さん]

現実的に建て替えの可能性あるのは都内でもごく一部、地方でも大都市圏のみ。
東京都ですらやっと今年から玉突き建て替え制度新設ってくらいだから
待つほど条件良くなるって世界。万博終わるまで建築関連費高値確定だから焦っても仕方ない。

もっとも、場所自体に価値がないところは時間をかけても無駄。人口減少本格化したら廃墟一直線

[151: 口コミ知りたいさん]

参考まで

http://m-saisei.info/

[152: マンション比較中さん]

実家がもうすぐ築40年マンションだがリフォームが頻発していてここ数年うるさくない日がないらしい。
離れた部屋でのリフォームでもコンクリート伝いに物凄く音が響くし振動もあるのが辛いって言ってたわ。
年齢的に今更引越したくないけど結構メンタルにくるみたい。

[153: eマンションさん]

80前後で建て替え決まって引越しとかツラミ。体ピンピン頭シャッキリならいいけど…
頼れる子供がいない私達夫婦は頭と体が元気なうちに終の住処探さないとな?

[154: 周辺住民さん]

耐用年数超えると銀行が金貸さなくなるから、キャッシュの買手見つけないとリセールできないのでは？（特に郊外）
リセールできそうにない場合、相続放棄（国に帰属させる）にもかなり金がかかりそうな感じがしますが。

[155: マンション検討中さん]

>>154 周辺住民さん
相続放棄しても結局は換金しないとならないです
マンションのまま国が引き取ってくれることはないです

[156: 周辺住民さん]

親が死んだ後、管理費・修繕積立金を払わない相続人が増えたらどうなるのでしょうか？
中にはわざと固定資産税滞納で国に競売させるってひとで出来たら？
価格下げていけば（競売でも）いつかは売れるのでしょうか（特に郊外、地方）？

[157: 購入経験者]

ローン組めなくなる

[158: マンション検討中さん]

>>156 周辺住民さん
国は競売してくれないです
相続人が財産管理人にならせられるので、その人が自力で競売しない限り管理費等の債務からは逃れられません
最悪差し押さえです
給与差し押さえは勤務先に知られます
辛いですよ

[159: 周辺住民さん]

高度成長期に建設された郊外の築古マンション等の実情を知りたいです。
現在、管理費、修繕積立金、固定資産税等の滞納が続出しているような物件が存在しているのでしょうか？
存在しているとしたら、運営資金回収がどのように行われているのでしょうか？
あるいは全く行われず放置されているケースもあるのでしょうか？
くわしい方、お教えいただければ幸いです。

[160: 匿名さん]

マンション、に限定するからイメージつかないんじゃないか？
所有者不明の土地は既に九州よりも広い。
2040年には北海道と同じ広さで国土の二割超えって試算も出てる
https://toyokeizai.net/articles/amp/183805
>親が死んだ後、管理費・修繕積立金を払わない相続人が増えたら
だからそもそも相続「しない」。部分的に放棄とか出来ないからテクがいるけど。
相続してないものに課税出来ない。競売しても不成立が見えてたらやらんだろ。

マンション自体が先の五輪を契機に増えたし、都市化は都心→郊外の順だから
まだ引き取り手のない老朽物件が社会問題化、までは行ってない。
が、十中八九、土地や山林、田畑や廃屋と同じ運命を辿るだろうな。
>全く行われず放置されているケースもある
ケース「も」じゃなくて放置一択。関わるだけで損する負動産を拾うバカはいない

[161: 買い替え検討中さん]

>>159さん
郊外か分かりませんが、新宿駅から徒歩３．５キロの築古マンションに住んでいます。

＞管理費、修繕積立金、固定資産税等の滞納が続出しているような物件が存在しているのでしょうか？ でいます。

昨年は1戸ありましたが、相続関係です。相続人が確定したら支払ってもらえるとのことです。
３００戸以上の大規模で、管理状態も良いです。修繕積立金も５億円以上あります。

排水管関係は、外出しで交換しました。エレベーターは交換していませんが、補修で良き状態に保っています。給水塔は交換しました。
耐震診断は、ある部分がNGでした。
耐震工事を行うと、２年間退室しなければならない部屋があります。
その時は、耐震だけではなく、フルリノベーションとのこと。
容積に余裕があるので、耐震化か建替えか・・で、議論中。

[162: マンション検討中さん]

>>161 買い替え検討中さん
大変参考になるお話ありがとうございます
物件バレを避けるため匿されたのかもしれませんが、ぼやかした表現で良いので、だいたいの築年数をお教えいただければと存じます。

[163: 買い替え検討中さん]

>>162さん
1971年竣工です。竣工当時の販売価格は1000万円位でした。（50㎡）
空室は、賃貸待ちと販売中の住居です。

[164: 匿名さん]

＞築後４０～５０年でどうなる

建替え等ですが、８０％の賛成者がいないと、どうにもならない。
かなり難しいです。

[165: 匿名さん]

実家のマンションは築45年だけど、建替えの話はでてないみたい。古い建物で今では珍しい壁式構造で頑丈だけど。配管は前回の大規模修繕の時に竪配水管だけでなく、住戸内の配管も交換している。住戸内の配管は本来は各住民での対応なんだけど、住民任せにしていると対応せずに水漏れ事故続出なんてこともあり得るってことで。積立金に余裕があったからできたんだけど。

あと、築２5年過ぎると購入時の税制優遇がなくなるから転売は難しくなる。

[166: 匿名さん]

161さんみたいな物件の方がレアケース。
新宿駅徒歩3.5kmが郊外なら、ホントの郊外は地方ですかという話になる。

冗談はさておき、耐震工事か建て替えかで議論出来るだけラッキー。
そんな話さえ出ない物件がほとんどでしょう。
容積率に余裕がない、建て替えしても余剰床にニーズがない…
需要がない立地ではデベだって乗りません。
と言って耐震工事するしないでもまた揉める。
工事したって売値も賃料も上がりませんから。
買う借りる側にすれば、そんなの所有者負担でやってて当たり前
その分高くなるならそんな築年選ばない。

かくて、金かけても市場価値上がらないならと
何にも金かけない物件が増える。損切り出来る金持ちから抜けてく。
金がないからそこから抜けられない人間だけが残される。立ち枯れ一直線

[167: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[168: 匿名さん]

川崎市中原区に築50年のマンションだが、住人が頑固爺ばかりで、
将来のために、外部コンサルタントの活用を提案しても金がもったいないとか言う馬鹿ばかり！

[169: 匿名さん]

ゆっくり明治に逆回転してくわけだから、郊外は田畑に戻る…とまでは言わなくても
上物の値段はどんどん下がること必至。見切り千両あり得る

[170: 評判気になるさん]

基本的に所有者は権利と同時に義務を負います
廃墟になったら行政から解体を督促されるでしょう
マンションの解体を所有者割するとして誰も払いたくないので話はまとまりません
いざという時に夜逃げする覚悟が必要ですね

リノベして賃貸の道は有りますが、高齢化した後の管理組合で話がまとまる可能性は低い
共用部がリノベ出来ないので頭の悪い人に詐欺的に売りつける事になります
犯罪ではありませんが私は気分が悪いのでやりたくないですね

マンションは資産ではなく負債というのがよく分かります

[171: 匿名さん]

まるっきりネガでもないし、どうしても自分がどんな物件持ってる（どんな地域に住んでる）
か、でポジショントークになりがちな問題ですけど
所有者不明の土地がすでに国土の2割、面積で九州超えちゃってて
10年後には北海道超えって話がありますよね。
土地なんて所有者相続人がはっきりしてるものでそうなんだから
集合住宅トンヅラはよほど簡単だと思います。追いかけても支払い能力（意思）がない人間のために費用かける組合はない。

かと言って苗場のリゾマンみたいにゴーストが見えてたら、引っかかるカモもいない。
むしろ終の住処として転がり込み、地域の財政を圧迫する独居老人だけ残って行く世界。
本人が死んでも、遺族はもちろん相続しないでしょう。

結果どうにもならずに、最後は税金で撤去一択だと思いますよ。
行きがかり上所有者として色々押し付けられる残党にならないことが肝心

[172: 匿名さん]

>>171 匿名さん
日本で一番ゴーストタウン化したマンションは築何年でしょうか。

[173: 匿名さん]

「一番」ゴースト化、の定義が不明。
知り合いが最後の同潤会、上野下アパートの
権利持ってましたけど、使ってる様子なかったのに手放しませんでしたよ。
表参道持ってた人も似たようなものでしょう。
傍目にはゴーストに見えても、実際は新築した場合の
金銭的な折り合いがつくまで寝かせてただけ。
苗場のリゾマンみたく老人ホームより安いから越して来た、
って人しかいなくても全員いなくならない限りゴーストとは言えない。

[174: 匿名さん]

>>171 匿名さん
それは反社会的扱いは確定ですね
生活保護の不正受給と同じで所帯持ちには不可能でしょ

[175: 匿名さん]

だが苗場のマンションはマジで姥棄山になるかもな。
自分の名前も言えない住民票もない老人たちが水もガスも出ない部屋で息絶えていく。
現代の横穴墓群。

[176: 匿名さん]

>>174 匿名さん

？だったら所有者不明の国土2割?はみんな単身者のもの？そんなはずないじゃない笑
むしろ損する話でもきっちり相続させないお役所の怠慢

[177: 匿名さん]

>>175 匿名さん
苗場、地元に縁もゆかりもない老人が住民票移して
医療費補助とか地域の予算圧迫してるそうですよ。
ほとんど県をまたいだゴミの合法投棄（笑）

[178: 匿名さん]

公団分譲の５階建てエレベーターなしで築40年マンション
が1000万円弱でたくさん売りに出ている。
外壁塗装も程よくされて外観は綺麗です。９０㎡の広々と
した部屋は綺麗に使用しています。
敷地はたっぷりと広々として敷地の持ち分は多いように思
いますので老後を過ごすために１階を購入しようと思います。
ババをつかむことになりそうですが。？　どんなもんでしょう。

[179: 購入経験者さん]

>>178 匿名さん
物件の状況によるので何とも言えないですが、1980年初頭までのいわゆる団地タイプの公団住宅は、現在の日本では建設されることがない文化財なので、気に入ったなら走って良いと思いますよ。自分も同じような団地１階で快適な疑似的平屋生活を満喫しております。

[180: 検討板ユーザーさん]

今の新築も50年もしたらボロくてダサく見えるんかな
建て替えは社会問題化しそうだけど国はどう動くんだろう
定借は否定的な意見が多いけどそういう意味では現実的で最期が楽な気はする

[181: 匿名さん]

50年後、日本は人口約6,500万に半減て試算。
値のつく立地はひと握り、転売の宛がなければ
新築自体が見栄のための贅沢になる。
損すると分かり切ってる不動産に一生縛られるローン組む奴も減るだろう。
建て替えが問題になるのは耐震性が理由だから
新耐震では行政が介入する理由がない。
旧耐震には容積率ボーナスを出し、更地売却も全員同意でなくて良くなった。
現在は4/5だが、段階的に2/3や1/2に引き下げもあり得るだろう。
逆に言うなら全体に向けてはその程度しか出来ない。
住民が建て替えして住み続けたい、と言っても
そうする価値のないやるだけ損にしかならない物件が大半だから。
従来より高層化して余剰床を売るしか建て替え成功のスキームがないなら
買い手が半減してるのに物件を増やすことが、どんなに無意味かは分かり切ってる

[182: 通りがかりさん]

建て替えするにしても今の容積率だと3000万ぐらいは用意しないときつい
今の定借って70年だっけ
70年後に揉めずに精算できた方が残された人間は有り難い
縦長マンション1室は平面でいうと車1台分の駐車場駐車場程度だったり
マンションのなんちゃって所有権自体に本質的な価値はないけど、中古売るときの血統書みたいになっちゃってる
チャイナは定借スキームが通例でうまくやってんなーと思う

[183: 匿名さん]

いい場所だったら出てかなくちゃいけないのは不満でしかなくない？
何十年住んでても自分のものにならないんじゃ賃貸と同じ。
むしろ飽きてもローン払ってたら賃貸みたいに気軽に引っ越せない。
残存期間半ばに大規模災害で大破したら、修繕するしないで必ず揉める
（阪神の地震で、ローン組んだばっかりの新築が大破して
繕すと決まっても新たにローン組めない、
もちろん売るにも売れず結局自己破産ていた）

えげつない地上げで自分ち囲んで湖や崖、幹線道路作られちゃう国を
とても羨ましいとは思えない笑笑笑

[184: 検討板ユーザーさん]

システム的には賃貸と変わらないですね
ただし分譲賃貸を借りるとなると月20万以上は当たり前ですから家賃補助が手厚い会社じゃないとちょっと厳しいかな
今の購入者は流石に70年もしたらほぼ死んでるか死にかけだろうから退去に関しては問題ないんじゃないかな

[185: 匿名さん]

そんなこと言ったら30代で新築買えば
所有権も定借も建物以前に本人の寿命が尽きるの当たり前。
トータル安上がりだから定借新築を買おうスレじゃないでしょ、ここは。
どちらか言ったら損しない築古の買い方スレ

[186: ご近所さん]

マンションの将来を心配するスレなんで、定借の議論があっても良いと思う。ただ、例えば定借期間50年の築後40年～50年経過したマンションなんて、まさにスラム化・廃墟化してそうな・・・50年経ったら取り壊しが確定していて、売却困難な建物に誰も金はかけないでしょう。

[187: 匿名さん]

https://www.livable.co.jp/mansion/library/000000015998/

まさにそんな物件、定借じゃなくて旧法地上権だけど。
築40年/借地期間60年でまだ20年残ってるけど

売出中があるのに売り出し待ちがいるのが泣かせる。
こんな値段じゃ誰も買わんってことだろう。
家賃15万として年180万、20年で3,600万
売り出し価格の7掛けでもまだ買うメリットが見出せない。
10＊12＊20の2,400万、半値でも悩む。
40/50経過してたら条件は更に悪い。新宿駅徒歩圏でこれ

[188: 匿名さん]

もっと悲惨な例、稲毛海岸の真砂第三団地。
建て替え否決されて投資目的が一気に逃げ出し
現在300万?500万台、勿論それでも売れない。
駅から歩くにしても東京駅直通35分でこれ。
必要な修繕も出来ず、安かろう悪かろうスラム我慢して
立ち枯れる建物で騙し騙し生活するしかない。
耐震補強する金もない、大規模災害や老朽化で
どうにもならなくなって退去しても、1円にもならない。
下手したら解体費用出せって言われて持ち出し

代々木のは地主ならテナント追い出して更地で再スタート出来る。
稲毛海岸じゃ更地にするだけ赤字、更地になっても集合住宅建てる奴はいない。
こうなると所有権か定借か以前に、建て替えも出来ない場所買うなら賃貸の方がマシだな。

[189: ご近所さん]

旧法地上権は普通借地権よりも強力な権利で、ほぼ所有権と同等に扱われます。定借と違い、取引において制約となることはないです。売れないのは単に値付けが強気すぎるだけと思われます。

真砂第三団地もインサイダーではないので詳細は不明ですが、立地が悪くないので、それほど悲惨ではないと思います。売れ残っているのは、エレベータなしの４～５階の物件ばかりなので、１～２階の物件は普通に取引されていると思います（ネットに出ていないのは、すぐ売れてしまうから）。また、この時期の団地は、旧耐震基準の時期の物件ですが、壁式工法が採用されており、同様の建物が阪神大震災の際もほぼ損傷がなかったと報告されています（もちろんちゃんと外壁メンテがされている前提です）。
また、立替の困難さについては国も認識しており、法改正により、より容易な実施が可能な方向で進んでいるので、足腰に自信のある方が３００万円の物件を住居・投資目的で取得するのは、悪くない選択と思います。

なお、生活目的で購入するなら建物の修繕状況（特に給排水管、修繕計画の有無、積立金の状況）のチェックはマストです。念のため。

[190: 匿名さん]

…なんかどういう立場からの援護射撃か理解に苦しむなー。
築古ばっか売ってる仲介業者？それとも学生？（と思えるくらいマーケットの実際を理解してない）

土地の所有者の許可を得ずに、土地上の建物を第三者に売却したり転貸したりできるのが
「旧法地上権」、だから権利は建物のみ。土地関係ない。
（土地の持分が発生する）所有権と同等みたいにミスリード誘発する書き方はやめましょう。
ちなみにここの近隣所有権物件は、同程度の築年数で60㎡なら6,00万～7,000万。その値段で売買事例もある。
値付けが強気すぎ＝所有権と同等の評価されてないって証左では。本当に所有権と同等なら、出来るか不明な権利形態の変換でもして所有権物件にするだろ。

稲毛海岸のも肝心なところふわっとした書き方してるけど、建て替え推進決議してた頃は売値もっと高かったはず。
→解体建築費高過ぎるから諦めよう→建て替え断念→売り逃げ（価格下落）→住人はEVなしでも大丈夫な低層メイン、が現状。
それが建て替えやりやすくなったとして、推進してた頃より更に安く買った（もしくは売れずに塩漬け）オーナーが
賛成に変わるって工費が飛躍的に安くなるマジックでも使うの？笑
老朽マンションはゴマンとある。容積率緩和以外に行政が一々助成金出せるわけないじゃん。
合意形成のハードル下げたって工費まで安くは出来ない。
ちょっと検索かければ、関係者さえもう限界だって言ってる物件のEVなし高層階が投資で回るわけないでしょ。
現状、4,5万の賃料→年間60万→家賃5年分で買える、嘘みたいな安値なのに空いてるし売れてない。

理解の浅い人間を糠喜びさせるような強弁よくないよ。189の主張を真に受けた相手が、結果どうにもならなくなっても責任取れないだろ？

[191: ご近所さん]

>>188 匿名さん
代々木の物件（旧法地上権）で、地主がどうやったらテナントを追い出せるか教えていただけますか？

マーケットの実際を理解されているそうなので、後学のためにも宜しくお願いします！

悩んでいる地主さん多いと思いますので。

もちろん合法的な方法でお願いしますね。

[192: ご近所さん]

>>190 匿名さん
中古価格は単純に需給関係で決まるので、投資目的だった人が投げ売りして需給バランスが崩れているだけのように推測しますが・・・ここに限らず、千葉の郊外の築４０年程度の中古公団エレベーターなし５階は、駅徒歩圏であれば500万円程度、バス便だと100万円代もあったりしますので。

真砂第三団地は相場よりもさらに安くなっているようなので、足腰の強い方が実需＋α（立替に期待）で格安で取得するのは悪くないのでは？と考えた次第です。

ちなみに、私は実際に湾岸エリアではないですが、築４０年中古公団１階を格安取得して生活しております。管理も良好なので快適ですよ。（信じる信じないはお任せしますが、事実です。）

あ、某マンション情報サイトによると真砂第三団地は数年前に大規模修繕されてるそうなので（事実未確認ですが）、これがホントなら、188の「必要な修繕も出来ず、安かろう悪かろうスラム我慢して・・・」っていうのは、真砂第三団地のイメージをわざと落とそうとしている？（もしくはポジショントーク？ステマ？）のようにも読めるので、掲示板に特定の物件について記載する際は、表現に気を付けた方が良いですよ~

【重要】物件検討は、掲示板情報で糠喜びせず自己責任でお願いします（笑）

[193: ご近所さん]

>>190 匿名さん
（地上権の内容）
第265条　地上権者は、他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利を有する。

と民法にありますが、土地は関係ないんですね。

土地の所有権の許可を得ずに、土地上の建物を第三者に売却したり転貸したり（付け加えると改修等したり）できるのが「地上権」、土地登記に地上権設定する権利もあり、土地を実質的に支配する法定物権。したがって、所有権と同等。地主に不利なため、設定されている物件は稀。

と理解していたんですが、実際のマーケットは違うんですね。勉強になります。

ただ、所有権マンションであっても、同程度の築年数であればほぼ同一価格ってことはなく、建物毎の状況（修繕・管理等、周辺環境）によっては価格差が生じるので、代々木の物件の売り出し価格が相場内であるのに売れないのが事実であれば、他に何か理由があるのかな？とも思いますが・・・

どんな物件を購入する場合であっても、掲示板の情報によらず慎重に検討する必要がありますね。素人目線ですみません。

[194: 匿名さん]

>>192 ご近所さん

嘘だと思ってないけど、出口戦略どうするんですか？
現状格安で買えるということは、建て替え高層化は望み薄だと思いますが
たとえば物件と本人が同い年だった場合、40歳が40年後80歳まで住む覚悟、住める見込み？

建て替えの目処が立たなければ、古くなるほど次の買い手はつきづらい。
売れても値下がり必定としたら、土地に値段がつかない限り、敢えて買うメリット感じられないんですけど。

[195: ご近所さん]

>>194 匿名さん
まず相場ですが、当方の団地の場合、エレベーターなしの4・５階で現状有姿売買の場合、500万円程度、１~３階は700～900万円くらい、どの部屋も90㎡以上あります。管理費１万円程度、修繕積立金２万円程度。（㎡単価では、真砂第三団地よりも安いな・・・）

スペックは、総戸数200戸弱、敷地面積２万㎡程度ありますので、土地持分は100㎡程度あり、単純計算で容積消化は50％程度、土地の容積・建ぺいは200/60です。40年経ってますので、樹木も成長しており住環境は良いです。固都税は年間8万円程度。旧耐震ですが壁式構造であり、東日本震災時の状況等を踏まえ、管理組合では耐震補強は不要と判断しているようです。

管理組合も機能しており、修繕積立金は滞納なく計画どおり蓄積されているため、次回（来年）とその次（10年後？）までの予算は既に確保されています。今のところ建替え計画はありませんが、修繕の専門委員会が顧問建築事務所と会話はしているようです。建物の経年劣化は当然ありますが、共用部の時々の修理は管理組合にて迅速に対処されています。

この物件を最初に見つけたときは何か問題があるのか？と思い調べましたが、特に問題ありませんでした。周辺の団地も同じような状況・相場ですが、中古公団を取得してみて、中古マンションの価格は需給で決まり、不動産業界が設定する”相場価格”と人気投票で相場が形成されると実感しているところです。
周辺を含めると常に一定の売り出し戸数があり、それを上回る需要がボロ団地に見込めるはずもなく、安値安定で推移していると認識してます。

この団地に住み始めたところなので、まだ出口戦略は考えてませんが、当団地は売りに出しても買い手がつく状況、且つ安値ではあるものの価格は安定してるので、事情により売却が必要な場合はそれほど損失なく売却できるかなと。一方で、立地と周辺環境が気に入っているので、建替えになる場合はそれはそれで良いと考えています（建替え計画が表面化し価格が上がっても今のところ売るつもりはありません！）。

長文失礼しました。

【重要】築古物件は玉石混交です。物件検討は掲示板によらず自己責任でお願いします（笑）

[196: ご近所さん]

>>194 匿名さん
公団賃貸（UR）では、↓みたいな企画もあります。
建物（共用部）は同一だと思うので、公団分譲も建替え以外の道があれば良いのですけどね。

https://www.muji.net/ie/mujiur/

[197: 匿名さん]

90平米以上あって900万。固都税8万。
平米単価は稲毛海岸より安い………、
当然、東京じゃないし首都圏でもない？ですよね。
人の住居にケチつける気ないけど、よほど土地値が安い場所ということになる。
ウチ前出バロールの近所で来年築45年、60平米しかないけど固都税28万かかります。

皆無ではないにしろ建て替え実例がほぼ東京、大阪に集中してるのって
余剰床で値段取れるから（解体費建築費が吸収出来るから）でしょう。
真砂団地が推進決議まで進んで、結局否決したのは吸収出来ないせいだと思うけど。
解体や建築の費用は大都市かそれ以外かでそこまで変わらない、
けどたとえば物件の隣に更地があってゼロから建てるより
壊したり引越したりのインパクトで最終価格が高いものにならざるを得ないとなったら
よほど建て替え費用が貯まるか各戸の拠出覚悟しない限り
（貯める口座が全員か個人の違いだけで貯金が必要なことに変わりはない）
計画段階で不成立って結論で変わらないと思うけど。

20年後くらいの後日談が読みたい感じですね。
仮に自分の予想が当たれば、建て替え不可でも買おうって
追加入植者獲得目的に、ネガとか書かない気がするけど笑

これからどんどん土地が余る。建て替え成立が東京大阪に集中してる最大の理由は
老朽化でも貯金が多いからでもなくて、土地が余ってないからでしょ

[198: ご近所さん]

>>197 匿名さん
恥ずかしながら、首都圏で、ドア to 東京駅の所要時間は１時間程度です（笑）

将来的には、建替えか取壊しか、になりますが、いざというときにスムーズに事が運ぶよう、今はできること（管理組合活動・団地の自治会活動に積極的に参加して、人間関係を構築する。安価な住居費を生かして貯蓄する。）を粛々と進めるという感じです。当団地は入れ替わりがある方なので、高齢者世帯（２世帯もあり）～子育て世代まで幅広い世代が所有者として暮らしているのは安心材料です。

20年後には、70年代の団地が築60年超、新耐震マンションが築50年、初期タワーマンションが築40年を迎え、団地・マンションの扱いが今以上に社会問題になっていると思いますが、単純に解体して更地化するという点では、敷地に余裕があり、建物の作りもシンプルな団地の方がまだマシかも。なんて考えてみたりもします。

20年後が不安であり楽しみでもあります。

[199: マンション検討中さん]

都内、築50年弱の好立地マンション(30戸)
過去の売買履歴が非常に少なく、長く住んでいる所有者ももちろんいますが、賃貸に出している人も3割から4割ぐらいいるようです。
この建物の物件価値は良いと言えるのでしょうか。長期間にわたって空き部屋が出る事も少ないです。

[200: 匿名さん]

場所がわからないとなんとも…ですが
その年数で所有者の半数以上が住んでいて長期の空家もないってすごいですね。
売買履歴が非常に少ないというのも大切にされてる所有者の多い証でしょう。

ただそうなると高齢者世帯も多くなるでしょうから建て替えは難航しそう。
そして物件価値がいいかどうかは、売りに出したら
同じ広さの近所の新築築浅と比べてどの程度の価格で売れるか次第じゃないですか？
建て替え見込み全くない築50年弱を買おうって人いないでしょうから。

可能性低いけど住民以外からは評価されないが住民自体は満足してる物件だとしたら
価値あるともないとも言えないですよね。評価自体が難しい。

と、ここまで書いてご自分の所有（居住）物件のこととは限らないことに気づきました。
そしてどういう物件ならその条件にハマるのか考えました。
私の知る中では一番町のパークマンションが、条件全てに当てはまります。
評価するのがおこがましいほど価値のある物件だと思います。全ては立地でしょう。

[201: マンション検討中さん]

>>200 さん
はい、検討物件です
私の楽観的希望は、建て替えはしなくても、いずれくる所有者の世代交代で管理状況が良い方に変化していくことです。
今の状態も築年数のわりに小綺麗で外観にその古さをあまり感じません。ただ長年の自主管理体制で新参者には不明点も多く、事前確認できる資料が少ないです。
最近増えている、業者による買い取り→リノベーション→再販のターゲットになりやすい感じです。
実際に、現状渡しでの売りには業者からのオファーが多いそうです。

[202: 匿名さん]

残念ながら、築古マンションに未来は無いでしょ…
都内でも建替え可能な建ぺい率と敷地に余裕のある物件以外は老朽化するだけ。
住人も入れ替わりはきたい出来ない。

[203: 匿名さん]

ということは建て替え期待出来る好立地を値頃で仕込めれば
最初から含み益ありに近い話でもある。難易度は高いですけど。

古家ありは更地より安いのと同じ理屈だけど、築古が建ってると
土地値（持分）の2割以下とかまで下がるのは、おそらく日本だけの現象

[204: SKY]

>>199 マンション検討中さん
えっと、環境的にはうちと似てるのかな？
今年でちょうど築50年　賃貸率30％　売買履歴はそこそこありますが、1～2ヶ月で直ぐに入居者決まるので空き家率は低いです。
自主管理で役員理事の年齢は75～90歳。今、私が乗っ取ろうと模索してますけど…。

>>200 匿名さん
おっしゃる通り、80歳以上の一人暮らしが多々。
立て替えの話など一切出てません。
代わりに耐震補強工事は完了させてあります。
今までは世間の物件相場より２～３割減で出てましたが、
耐震化を終わらせたら、一気に標準価格になりましたね。

>>201 マンション検討中さん
>所有者の世代交代で管理状況が良い方に変化
これが少し微妙かもしれません。
80～90歳の人が世代交代して60～70歳になるだけ。
私は40代で理事長候補で居ますが、［若造］扱いです。
自主管理はホントに自分達が頑張らないと一気にマンション崩壊します。
建物としても、人間関係にしても不安定さはあると感じてます。
このWebサイトの管理の所で頻繁に顔出してるので、
私の愚痴は山ほど(汗)
「リノベーション→再販のターゲット」これはずっとあります。
なので、住むだけなら不都合は無いでしょうね。

築50年となると、法律的には割と自由だったのでは無いかと思います。
現状、うちのマンションだと、建蔽率・溶液率オーバー。
立て替えるなら上２フロアを削らないとダメですね。
もしくは周辺のマンションや１戸建と合併して土地広げないと！

問題は多々ある訳ですが、工事履歴、会議資料などなど見させてもらった方が良いかと思います。
建物に関する不安よりも、人間関係の方が大変だと痛感してる私。

そして、可能であれば上下左右の人間の事は調べた方が良いかも。
うちは上階がゴミ屋敷で水漏れと言うか、水巻きされました。
ゴミ屋敷のとなりの人は、毎日ゴキとネズミとダニに悩まされてました。

[205: 匿名さん]

SKYさんは、そのマンションを購入して後悔していますか？
もしくは理事長になって自らが管理を立て直すことに希望を持っていますか？
今のお住いのマンションを手放さない理由は「売れない」ではなく「売りたくない」
という感じなのでしょうか？

私は予算的に築古のみの選択になります。
多く方は、１０年後２０年後は人口が減って空き部屋が多くなるのに、今この時点で築古を購入する考える頭は大丈夫か？？と思われるようです。

その意見も踏まえたうえで検討しているんですが、いざ希望に近い条件（立地、価格など）が目の前にくると、多くの方がおっしゃることが頭によぎり、踏ん切りがつかない自分がいます。

[206: 匿名さん]

>>204 SKYさん

理事長バトルスレとかで拝見してますが、あんまりご自分の物件情報の開示（愚痴？）ばっかりされるのもどうかと…

>耐震化を終わらせたら、一気に標準価格

耐震化したってことは建て替えの目は10年単位でなくなったってことですよね。
一気に世間並、はいいようでも耐震工事にそれなりの額かかってるなら
資産価値上がったとは言い切れない。キャッシュフローは悪くなってるわけだし。

何よりも

>毎日ゴキとネズミとダニに悩まされ（水害も）
>人間関係の方が大変
な、建て替え望み薄で自主管理の築古を
>住むだけなら不都合は無い
と買いたい人がどれだけいるんでしょうか？
ローン組まずにポケットマネーで買えるわけでもあるまいし。
万人に勧めるにはリスク高過ぎますよ。

[207: 匿名さん]

今や不動産を買う、でなく有料で引き取る（）業者が出て来ている時代。
負動産腐動産には関わらないこと一択あるのみ

[208: SKY]

>>205 匿名さん
建物全体としては満足してます。
だからこそ、理事長になって管理立て直しをと模索はしてるんですが、
まあ、環境問題ですね。現状、「売れないから立て直しを頑張る」って感じです。

理事長としてって意見で言うならば、
「住人協力無しに管理運営は無理だよ」って事です。

>>206 匿名さん
おしゃる通り、愚痴……まずいよなと……反省

購入当時、自宅はフルリノベーション済。防音もしっかりしており、内装も綺麗。
中古の魅力は、安くて新品同様って所ではないでしょうか？
それプラス付加価値があるかどうか？
うちだと、「耐震工事予定」「地下鉄工事予定(駅から２分予定)」と言う宣伝付き。
まあ、地下鉄工事の話は工事計画書あるけど10年放置してるから消えたかな？


ネズミだのダニだの水漏れだのってのは、住人意識の問題かと思う。
年齢関係なく綺麗にする人は綺麗にするし、ゴミ屋敷作る人も居る。
これらを問題視する人も居れば無関心な人も居る。
皆が無関心なら崩壊していくし、皆で何とかしようと思えば対応出来る。
中古か新築か関係なく、マンションに住むなら運営にも興味持ってほしいって所。

耐震だの補修工事だの、補助金等使って出来たりもするから調べてみるのも良いかもです。
資産価値の上げ下げは正直良く分かりません。
どんな物でも普通に使って劣化したと言うのであれば、それはそれで良いし、
直して使えるのであれば、満足してると言えるのではないでしょうか？
買ったばかりの物を誰かに壊された・保障されないって事になったら「損をした」って
話になるでしょうが、そんな物はあくまでも一例に過ぎない。

愚痴ばかり言ってる私がこんな事を言っても信憑性無い気が済ますが、
一応、これまでの反省の意味も含めて書かせて頂きます。

[209: 匿名さん]

>資産価値の上げ下げは正直良く分かりません。

話が噛み合わない理由っておそらくこの一点に尽きるんだと思うんですよ。

・資産価値（建て替えた場合の含み益）が大きくなければ築古なんて問題外、という推定予算がそれなりある人
・資産価値最優先ではない。予算内で買えて・願わくば問題がなければそれでいい、あんまり予算がない人

これでは話が噛み合うはずないです。

片方は人間関係トラブルも害虫害獣もあっちゃならない、そんなリスクあるなら買わない
片や人間関係リスクも資産価値の不透明性も許容する、それでも不動産欲しい

別にスレ仕切りたいわけでも、どんなに反対したところでそれでも買いたい、が勝っちゃう人はいるから
後者の願望を反証しても仕方ないんだけど、築古の苦労を知らないから夢見てる人が購入前から苦難に立ち向かう気構えを持とう、とか思えるんですかね。
少なくとも戸建にしとけば？とは思う。隣近所トラブルはあっても、物件を共同所有する相手とのマンションならではの苦労はない。
最後更地にしたりの手離れも簡単だし。

[210: 匿名さん]

>>123 匿名さん

方南町（中野区）と、上石神井（練馬区、しかも徒歩15分位）で、ただいま建替えしていますけど。
容積に余裕があり、余剰床の売却が見込めるので、建替え組合にデべが参加しています。

[211: 匿名さん]

4年も近く前のコメントにレス、しかも民泊関係なくない？
上石神井15分は危機感持った所有者が頑張ったんだろうなと

[212: 匿名さん]

画期的な国交省発表
https://www.nikkei.com/article/DGX...
新基準案では耐震不足に加え、鉄筋のひび割れや腐食で外壁などが落下する危険がある場合や、吹き抜け構造で防火扉が設置されていないなど防火対策が不十分なケースも、所有者の8割以上の合意があれば売却できるようにする。

平たく言うと更地にして敷地売却は全員合意でないと不可能だったものが賛成4/5で良くなる。

[213: 名無しさん]

相続のことを考えると、心配だなぁ…

[214: 匿名さん]

ご存知ない方は動向に要注意です。

政府は分譲マンションの建て替え条件を緩和する検討に入る。所有者の賛同割合の引き下げなどを柱に区分所有法の改正をめざす。
建て替えに必要な賛同を現在の「5分の4」から、共用部の変更や管理組合法人の解散などを決める場合と同じ「4分の3」かそれ以下に引き下げる

https://www.nikkei.com/article/DGKKZO78324430Q1A211C2MM8000/

[215: 通りがかりさん]

タワマンは、どうなるのだろうか…？

[216: ご近所さん]

タワマンは、土地の持ち分が少ないし、解体費用も超高額になりそうですね。

[217: ご近所さん]

都区内好立地の築古マンションは、解体費支払って、更地にして売却しても、土地代が残るマンションもあるとは、聞いています。

[218: 匿名さん]

若葉、何が知りたいのか意味不明。
現状で老朽化してる物件の処理法に苦慮してるのにタワマンに未来があるわけない

[219: 匿名さん]

築５０年のマンションを所有しています。
立地は良いと思います。都区内西側、メトロ駅、都営駅徒歩１０分以内です。
他に全く使わないが私鉄駅徒歩８分。

容積に余裕があるので、建替え検討中です。
建替推進決議は可決されました。
それで、コンサルや設計会社、デベロッパーも決まりました。

ただ、負担金も１千万円以上になりますし、老人世帯が多いので・・・８割の賛成が得られるのか？分かりません。事前調査では、７．５割は賛成でした。

１０年以上前から、さんざん考察して、会議して、コンサル料を支払い続けていて、ここで頓挫したら、本当に残念なことになります。
建替は簡単にはいきません。

[220: 匿名さん]

容積に余裕があり、立地が良ければ、建替えのコンサルも付きますし、デべも付きます。
それは、余剰床が売却できるからです。
そうでなければ、どうなるか？
きちんと改修工事されていれば、８０年位は大丈夫と我がマンションの建築士は言っています。（管理組合で契約している）

[221: マンション検討中さん]

伯父夫婦は都内マンション建て替え話が流れて手放し
田舎戻って新築マンションに住み替えた。
退職して１０年たってたからすごい決断だったが安心を手に入れたと言っている。

[222: 匿名さん]

今年竣工47年のウチもデベから建て替えのレクチャー受けてるけど
推進決議だか建て替え決議を何度も取る物件もあるそうで。
要は微妙な不足で可決されなかった、ってことかと

条件とか金額はそう簡単には変わらないから、
もうダメ元でもやり続ける執念みたいなものが理事にないとダメなんだろうな。
とは言え力尽きて離脱されても責められない、仕事じゃないし。
自分で理事やって苦労するのは嫌だけど意見は言いたい、って勝手な所有者ばっかだし

[223: 匿名さん]

２１９です。
うちのマンションの建替決議は、３年後です。80％賛成なら、建替えになります。

しかしながら、今までの建替予定の計画は2020年に試算されたので、現在は建築資材や人件費、燃料費の高騰で、どのような金額になるのか分かりません。
負担金が上昇すれば、頓挫することもありますでしょう。

頓挫したら、耐震等の大規模修繕工事を行う予定です。
1戸、500万円掛かります。（2000年試算）

[224: 匿名さん]

↑２０２０年試算です。間違えてごめんなさい。

[225: 匿名さん]

身も蓋もないけど、所有してても傍観者に徹せられればそこまで心労もない。
決まるかな決まらないかな？決まるにしても、幾らになるかな？幾らかかるかな？
立ち退き拒否る奴出ないかな？と、当事者やるから疲れるわけで笑
当事者やる奴皆無の物件は決まるものも決まらないからなり手は要るんだけど。

立地を間違えなければ失敗のない投資対象ではあるので、
次に築古買ったら傍観者に徹しようと思う。

[226: 匿名さん]

立地と容積率に余裕があるかどうかですね。
容積に余裕がなければ、余剰床を売却できないので、建替費が高額になります。
余剰床を売却できれば、建替費は、そんなには高額にはなりません。

余剰床が売却できる場合は、公募すればデベロッパー等が応募しますが、それが無ければ、デべはつきません。