築後40〜50年でマンションはどうなる？？？

[ペネロープ]

現在中古マンションの購入を検討中で、
「長期居住」および「資産価値」の観点から考えています。

例えば、躯体がだめ（ひび→水の浸み込み→錆び→膨張→ひび幅拡大）になったら
取り壊すか廃墟になるかだと思いますが、いかがでしょうか？【Ｑ１】

取り壊しの場合、更地のままか建て替えか、どうなるのでしょうか？【Ｑ２】

その際に、元の住民はどうなるのでしょうか？【Ｑ３】

建て替えの場合、容積率が目いっぱいだったとしても、
つまり、戸数を増やさなくても、一戸あたり1,000〜2,000万円程度で、
もとの住居と同等の住居が入手できるように思えるのですが、
いかがでしょうか？【Ｑ４】

また、躯体がだめになっていない場合、売却できるでしょうか？【Ｑ５】

少なくともあと20年もすれば、答えは自ずと見えてくるのでしょうが、
その答えを今知ることができればありがたいのですが・・・。

遷都もあるのか？
購入ではなく、いっそ賃貸でいくか・・・？

いろいろと考えてしまいます。
ご意見をいただければ幸いです。

[201: マンション検討中さん]

>>200 さん
はい、検討物件です
私の楽観的希望は、建て替えはしなくても、いずれくる所有者の世代交代で管理状況が良い方に変化していくことです。
今の状態も築年数のわりに小綺麗で外観にその古さをあまり感じません。ただ長年の自主管理体制で新参者には不明点も多く、事前確認できる資料が少ないです。
最近増えている、業者による買い取り→リノベーション→再販のターゲットになりやすい感じです。
実際に、現状渡しでの売りには業者からのオファーが多いそうです。

[202: 匿名さん]

残念ながら、築古マンションに未来は無いでしょ…
都内でも建替え可能な建ぺい率と敷地に余裕のある物件以外は老朽化するだけ。
住人も入れ替わりはきたい出来ない。

[203: 匿名さん]

ということは建て替え期待出来る好立地を値頃で仕込めれば
最初から含み益ありに近い話でもある。難易度は高いですけど。

古家ありは更地より安いのと同じ理屈だけど、築古が建ってると
土地値（持分）の2割以下とかまで下がるのは、おそらく日本だけの現象

[204: SKY]

>>199 マンション検討中さん
えっと、環境的にはうちと似てるのかな？
今年でちょうど築50年　賃貸率30％　売買履歴はそこそこありますが、1～2ヶ月で直ぐに入居者決まるので空き家率は低いです。
自主管理で役員理事の年齢は75～90歳。今、私が乗っ取ろうと模索してますけど…。

>>200 匿名さん
おっしゃる通り、80歳以上の一人暮らしが多々。
立て替えの話など一切出てません。
代わりに耐震補強工事は完了させてあります。
今までは世間の物件相場より２～３割減で出てましたが、
耐震化を終わらせたら、一気に標準価格になりましたね。

>>201 マンション検討中さん
>所有者の世代交代で管理状況が良い方に変化
これが少し微妙かもしれません。
80～90歳の人が世代交代して60～70歳になるだけ。
私は40代で理事長候補で居ますが、［若造］扱いです。
自主管理はホントに自分達が頑張らないと一気にマンション崩壊します。
建物としても、人間関係にしても不安定さはあると感じてます。
このWebサイトの管理の所で頻繁に顔出してるので、
私の愚痴は山ほど(汗)
「リノベーション→再販のターゲット」これはずっとあります。
なので、住むだけなら不都合は無いでしょうね。

築50年となると、法律的には割と自由だったのでは無いかと思います。
現状、うちのマンションだと、建蔽率・溶液率オーバー。
立て替えるなら上２フロアを削らないとダメですね。
もしくは周辺のマンションや１戸建と合併して土地広げないと！

問題は多々ある訳ですが、工事履歴、会議資料などなど見させてもらった方が良いかと思います。
建物に関する不安よりも、人間関係の方が大変だと痛感してる私。

そして、可能であれば上下左右の人間の事は調べた方が良いかも。
うちは上階がゴミ屋敷で水漏れと言うか、水巻きされました。
ゴミ屋敷のとなりの人は、毎日ゴキとネズミとダニに悩まされてました。

[205: 匿名さん]

SKYさんは、そのマンションを購入して後悔していますか？
もしくは理事長になって自らが管理を立て直すことに希望を持っていますか？
今のお住いのマンションを手放さない理由は「売れない」ではなく「売りたくない」
という感じなのでしょうか？

私は予算的に築古のみの選択になります。
多く方は、１０年後２０年後は人口が減って空き部屋が多くなるのに、今この時点で築古を購入する考える頭は大丈夫か？？と思われるようです。

その意見も踏まえたうえで検討しているんですが、いざ希望に近い条件（立地、価格など）が目の前にくると、多くの方がおっしゃることが頭によぎり、踏ん切りがつかない自分がいます。

[206: 匿名さん]

>>204 SKYさん

理事長バトルスレとかで拝見してますが、あんまりご自分の物件情報の開示（愚痴？）ばっかりされるのもどうかと…

>耐震化を終わらせたら、一気に標準価格

耐震化したってことは建て替えの目は10年単位でなくなったってことですよね。
一気に世間並、はいいようでも耐震工事にそれなりの額かかってるなら
資産価値上がったとは言い切れない。キャッシュフローは悪くなってるわけだし。

何よりも

>毎日ゴキとネズミとダニに悩まされ（水害も）
>人間関係の方が大変
な、建て替え望み薄で自主管理の築古を
>住むだけなら不都合は無い
と買いたい人がどれだけいるんでしょうか？
ローン組まずにポケットマネーで買えるわけでもあるまいし。
万人に勧めるにはリスク高過ぎますよ。

[207: 匿名さん]

今や不動産を買う、でなく有料で引き取る（）業者が出て来ている時代。
負動産腐動産には関わらないこと一択あるのみ

[208: SKY]

>>205 匿名さん
建物全体としては満足してます。
だからこそ、理事長になって管理立て直しをと模索はしてるんですが、
まあ、環境問題ですね。現状、「売れないから立て直しを頑張る」って感じです。

理事長としてって意見で言うならば、
「住人協力無しに管理運営は無理だよ」って事です。

>>206 匿名さん
おしゃる通り、愚痴……まずいよなと……反省

購入当時、自宅はフルリノベーション済。防音もしっかりしており、内装も綺麗。
中古の魅力は、安くて新品同様って所ではないでしょうか？
それプラス付加価値があるかどうか？
うちだと、「耐震工事予定」「地下鉄工事予定(駅から２分予定)」と言う宣伝付き。
まあ、地下鉄工事の話は工事計画書あるけど10年放置してるから消えたかな？


ネズミだのダニだの水漏れだのってのは、住人意識の問題かと思う。
年齢関係なく綺麗にする人は綺麗にするし、ゴミ屋敷作る人も居る。
これらを問題視する人も居れば無関心な人も居る。
皆が無関心なら崩壊していくし、皆で何とかしようと思えば対応出来る。
中古か新築か関係なく、マンションに住むなら運営にも興味持ってほしいって所。

耐震だの補修工事だの、補助金等使って出来たりもするから調べてみるのも良いかもです。
資産価値の上げ下げは正直良く分かりません。
どんな物でも普通に使って劣化したと言うのであれば、それはそれで良いし、
直して使えるのであれば、満足してると言えるのではないでしょうか？
買ったばかりの物を誰かに壊された・保障されないって事になったら「損をした」って
話になるでしょうが、そんな物はあくまでも一例に過ぎない。

愚痴ばかり言ってる私がこんな事を言っても信憑性無い気が済ますが、
一応、これまでの反省の意味も含めて書かせて頂きます。

[209: 匿名さん]

>資産価値の上げ下げは正直良く分かりません。

話が噛み合わない理由っておそらくこの一点に尽きるんだと思うんですよ。

・資産価値（建て替えた場合の含み益）が大きくなければ築古なんて問題外、という推定予算がそれなりある人
・資産価値最優先ではない。予算内で買えて・願わくば問題がなければそれでいい、あんまり予算がない人

これでは話が噛み合うはずないです。

片方は人間関係トラブルも害虫害獣もあっちゃならない、そんなリスクあるなら買わない
片や人間関係リスクも資産価値の不透明性も許容する、それでも不動産欲しい

別にスレ仕切りたいわけでも、どんなに反対したところでそれでも買いたい、が勝っちゃう人はいるから
後者の願望を反証しても仕方ないんだけど、築古の苦労を知らないから夢見てる人が購入前から苦難に立ち向かう気構えを持とう、とか思えるんですかね。
少なくとも戸建にしとけば？とは思う。隣近所トラブルはあっても、物件を共同所有する相手とのマンションならではの苦労はない。
最後更地にしたりの手離れも簡単だし。

[210: 匿名さん]

>>123 匿名さん

方南町（中野区）と、上石神井（練馬区、しかも徒歩15分位）で、ただいま建替えしていますけど。
容積に余裕があり、余剰床の売却が見込めるので、建替え組合にデべが参加しています。

[211: 匿名さん]

4年も近く前のコメントにレス、しかも民泊関係なくない？
上石神井15分は危機感持った所有者が頑張ったんだろうなと

[212: 匿名さん]

画期的な国交省発表
https://www.nikkei.com/article/DGX...
新基準案では耐震不足に加え、鉄筋のひび割れや腐食で外壁などが落下する危険がある場合や、吹き抜け構造で防火扉が設置されていないなど防火対策が不十分なケースも、所有者の8割以上の合意があれば売却できるようにする。

平たく言うと更地にして敷地売却は全員合意でないと不可能だったものが賛成4/5で良くなる。

[213: 名無しさん]

相続のことを考えると、心配だなぁ…

[214: 匿名さん]

ご存知ない方は動向に要注意です。

政府は分譲マンションの建て替え条件を緩和する検討に入る。所有者の賛同割合の引き下げなどを柱に区分所有法の改正をめざす。
建て替えに必要な賛同を現在の「5分の4」から、共用部の変更や管理組合法人の解散などを決める場合と同じ「4分の3」かそれ以下に引き下げる

https://www.nikkei.com/article/DGKKZO78324430Q1A211C2MM8000/

[215: 通りがかりさん]

タワマンは、どうなるのだろうか…？

[216: ご近所さん]

タワマンは、土地の持ち分が少ないし、解体費用も超高額になりそうですね。

[217: ご近所さん]

都区内好立地の築古マンションは、解体費支払って、更地にして売却しても、土地代が残るマンションもあるとは、聞いています。

[218: 匿名さん]

若葉、何が知りたいのか意味不明。
現状で老朽化してる物件の処理法に苦慮してるのにタワマンに未来があるわけない

[219: 匿名さん]

築５０年のマンションを所有しています。
立地は良いと思います。都区内西側、メトロ駅、都営駅徒歩１０分以内です。
他に全く使わないが私鉄駅徒歩８分。

容積に余裕があるので、建替え検討中です。
建替推進決議は可決されました。
それで、コンサルや設計会社、デベロッパーも決まりました。

ただ、負担金も１千万円以上になりますし、老人世帯が多いので・・・８割の賛成が得られるのか？分かりません。事前調査では、７．５割は賛成でした。

１０年以上前から、さんざん考察して、会議して、コンサル料を支払い続けていて、ここで頓挫したら、本当に残念なことになります。
建替は簡単にはいきません。

[220: 匿名さん]

容積に余裕があり、立地が良ければ、建替えのコンサルも付きますし、デべも付きます。
それは、余剰床が売却できるからです。
そうでなければ、どうなるか？
きちんと改修工事されていれば、８０年位は大丈夫と我がマンションの建築士は言っています。（管理組合で契約している）

[221: マンション検討中さん]

伯父夫婦は都内マンション建て替え話が流れて手放し
田舎戻って新築マンションに住み替えた。
退職して１０年たってたからすごい決断だったが安心を手に入れたと言っている。

[222: 匿名さん]

今年竣工47年のウチもデベから建て替えのレクチャー受けてるけど
推進決議だか建て替え決議を何度も取る物件もあるそうで。
要は微妙な不足で可決されなかった、ってことかと

条件とか金額はそう簡単には変わらないから、
もうダメ元でもやり続ける執念みたいなものが理事にないとダメなんだろうな。
とは言え力尽きて離脱されても責められない、仕事じゃないし。
自分で理事やって苦労するのは嫌だけど意見は言いたい、って勝手な所有者ばっかだし

[223: 匿名さん]

２１９です。
うちのマンションの建替決議は、３年後です。80％賛成なら、建替えになります。

しかしながら、今までの建替予定の計画は2020年に試算されたので、現在は建築資材や人件費、燃料費の高騰で、どのような金額になるのか分かりません。
負担金が上昇すれば、頓挫することもありますでしょう。

頓挫したら、耐震等の大規模修繕工事を行う予定です。
1戸、500万円掛かります。（2000年試算）

[224: 匿名さん]

↑２０２０年試算です。間違えてごめんなさい。

[225: 匿名さん]

身も蓋もないけど、所有してても傍観者に徹せられればそこまで心労もない。
決まるかな決まらないかな？決まるにしても、幾らになるかな？幾らかかるかな？
立ち退き拒否る奴出ないかな？と、当事者やるから疲れるわけで笑
当事者やる奴皆無の物件は決まるものも決まらないからなり手は要るんだけど。

立地を間違えなければ失敗のない投資対象ではあるので、
次に築古買ったら傍観者に徹しようと思う。

[226: 匿名さん]

立地と容積率に余裕があるかどうかですね。
容積に余裕がなければ、余剰床を売却できないので、建替費が高額になります。
余剰床を売却できれば、建替費は、そんなには高額にはなりません。

余剰床が売却できる場合は、公募すればデベロッパー等が応募しますが、それが無ければ、デべはつきません。