築後40〜50年でマンションはどうなる？？？

[ペネロープ]

現在中古マンションの購入を検討中で、
「長期居住」および「資産価値」の観点から考えています。

例えば、躯体がだめ（ひび→水の浸み込み→錆び→膨張→ひび幅拡大）になったら
取り壊すか廃墟になるかだと思いますが、いかがでしょうか？【Ｑ１】

取り壊しの場合、更地のままか建て替えか、どうなるのでしょうか？【Ｑ２】

その際に、元の住民はどうなるのでしょうか？【Ｑ３】

建て替えの場合、容積率が目いっぱいだったとしても、
つまり、戸数を増やさなくても、一戸あたり1,000〜2,000万円程度で、
もとの住居と同等の住居が入手できるように思えるのですが、
いかがでしょうか？【Ｑ４】

また、躯体がだめになっていない場合、売却できるでしょうか？【Ｑ５】

少なくともあと20年もすれば、答えは自ずと見えてくるのでしょうが、
その答えを今知ることができればありがたいのですが・・・。

遷都もあるのか？
購入ではなく、いっそ賃貸でいくか・・・？

いろいろと考えてしまいます。
ご意見をいただければ幸いです。

[62: 購入経験者さん]

私は、かつて築１３年の中古マンションを購入し、１４年ほど住んで売却し、今は新築一戸建てに住み替えた者です。以前はマンションの自主管理組合の役員をしていました。
私の経験からすると、このマンションは避けた方がよいと思います。
６１の方もおっしゃられている給水管の老朽化が一番問題だと思います。床下を這う各戸の水道管部分はリフォームによって取り替えが可能ですが、問題は共用の縦管部分で、この部分は古いマンションだと容易に取り替えが効かないケースが多いのです。私のマンションも赤錆でパイプが半分は詰まっており、近い将来、外壁に新たに給水管を設置し直さなくてはいけないとのことでした。
エレベータも部品供給の限界年数より、３０年で更新する必要がありますが、これは終わっていますか？
１０年毎の外壁塗装や内装リフォームに惑わされるべきではありません。

自主管理で極めて小世帯のマンションだそうですが、これも問題です。素人による自主管理では、とても老朽化対策を打つことはできません。プロの知識が必要です。また、たった６世帯では、全員が毎年管理組合の役員をやっていないと対応できないはずです。しかも、仮に住んでいる方が次々引っ越してしまわれ、賃貸に出した途端、自主管理組合は成立しなくなります。（賃貸者は所有者でないので、資産の維持管理をする管理組合員にはなれません）

３０年物件は、1度買ってしまうと、もう次は買い手はいないことも覚悟する必要があります。建替えなども、経済状態の違う住民の合意を取るのは極めて難しいですよ。

[63: 匿名さん]

管理会社はマンコミ掲示板でよく吟味したほうがいいですよ。
管理会社によって、天国と地獄の分かれ道。

[64: 匿名]

>>63
このスレは賃貸マンションではないはずなので、
吟味すべきは管理会社というよりも、それを使い続ける管理組合そのものってことでしょうか？
確かに管理組合の質は組合員の質に比例すると思いますので注意が必要です。

[65: 匿名]

真剣に買う気あるなら仲介業者経由で頼んで過去数年の総会議事録見せてもらえば？組合が機能してるかは大体分かるでしょ。

[66: 匿名さん]

＞３０年物件は、1度買ってしまうと、もう次は買い手はいないことも覚悟する必要があります

現在、売りに出されている中古は築20～30年が多いです。
焦りまくって買うことは簡単。将来の売却のことを全く考えなければね？

いざ、住んで、子供ができたら、20年なんてあっという間です。

その頃には築５～６０年になってしまい、売却どころか、建て替えの話も出てきてしまう。

高いローンはいったい何だったんだ？と反省することでしょう。

[68: 匿名さん]

間もなく、中古マンションオンパレードの時代を迎える日本。

本当の修羅場はこれからです。

[69: 匿名さん]

日本のマンションだってちゃんとメンテナンスしていけば50～60年以上も住めるとは思う。
だけど、日本の新築志向が家を使い捨てにしてしまっているんだと思う。
日本にだってメンテを積み重ねてかなり古い木造建築などがあるわけだしね。

[70: 匿名さん]

築30年辺りが、そのマンションの運命の分かれ目ですよね。
その辺りから大規模な設備更新が始まるので、修繕積み立て金がきちんとプールできているか、スラム化するかしないかの違いだと思います。
躯体は100年は持つので、欧米のように、値落ちせず、何代にも渡って住続ける文化が根付けば素敵ですね。

[71: 匿名さん]

古いマンションはスケルトンリフォームしてもサッシだけは変えられない。
サッシが古いと寒いし大体窓開けるのに力が必要で老人になると辛い。
若いうちならビンテージマンションとかありだがろうごは新築がいいね。

[72: 匿名さん]

駅から近く容積率緩和の対象になるマンションなら、築古でも投資対象。
駅から遠く、建て替えしても余剰床が売れる見込みのない老朽マンションは廃屋一直線。
二極化。

[73: 匿名さん]

終の棲家にするつもりで30代の結婚と同時に購入してもうすぐ20年。
EVの取り換え工事に何千万円っていうのも当時は予想していなかった。
40～50年でまさかの建て替えなんてことがあるのかないのか･･･。
コンクリートの建物ってずっとずっともつものだって漠然と思いこんでいた気もする。
建て替えの頃に80代だったら一時引っ越しで戻ってくるなんてするだけでヘトヘトになりそう。

[74: 匿名さん]

具体的な建て替え話が総会で議題に上がるマンションの方がレアケースでは
（持ち出しばかりで旨味がなければ話題にも上らず
値下がり前に足抜け損切り競争、物件自体は出来る限り金かけない負の遺産化が目に見えてる）。
新築時に買いやすかった郊外のファミマン建て替えたって
人口減少時代、余剰床に需要ないよ。

[75: 住民主婦さん]

ガイシュツだが、タテ管とエレベーターでしょうねえ問題は。

怖いのは漏れ。で、運悪く漏れてる箇所が自分ちだった場合、
水道代が上がります。当たり前ですが。

けど、両方とも、管理会社の言いなりにならないで、
それこそ管理組合専従みたいな人で詳しい人がいれば、
下手すりゃ半額ぐらいで出来ない事はない工事ではある。

でもそこまでスキルがある人でヒマな人がいるわけないし。

あとは屋上の防水でしょうな。

よほど立地が良くない限り、古い物件ならそれこそ昔の公団みたいな
ジグザグ階段５Fエレベーター無しのほうがいいかもしれない。

あと何気に壊れるのがオートロック関係。

アップデート時に宅配BOXも付けられればいいけど、そんなスペースない
場合が多いし。

[76: 匿名さん]

立地がいいわけでもない築40〜50年の物件に追加資金投入するだけ無駄でしょ。
資産価値や賃料が上がるわけじゃない、いいとこ現状維持
そんな古いの買って住んでる住人＝金がないから、なわけで。

建て替えの話すら出ない老朽物件は、持ってるだけで負の資産って感じがしますけど。

[79: 匿名さん]

メンテナンスさえしっかりすれば、長く住める。
って説は
湾岸マンションには通用しないんじゃない？
海からの塩害があるから。

湾岸に住むなら、永住しないで適当な時期に売り逃げすべきだね。

[80: 匿名さん]

築40年って元値の何分の一くらいで売れるのかな。

[81: 匿名さん]

>>80
元値っていっても40年前の価格だから土地も安いし単純比較は無意味では。
東京都心部だと当時の分譲価格は坪150万とかなので築40年でも分譲価格以上で取引されていることも多いです。

建物の価格は半分以下になるけど土地の価格は上がってるからね。

[82: 匿名さん]

>>81
土地といっても
更地の価格と、古物が乗っかってる土地の価格とは違いますよ。
もしタワマンみたいな古物を解体廃棄するコストが高ければ、価格は付かなくなる。

[83: 匿名さん]

湾岸みたいに元々土地の安い場所に建つタワマンは
建替えをしようとすると、コスト高が割に合わなくて負の資産になる可能性があるね。
かといって、放棄もできずに割高でも建替えるかズルズルと廃墟になるかしかない。

[84: 匿名さん]

>>82
土地の価格というからいけないのかな。立地の価値といえばよい？
マンション価格＝居住価値＝立地の価値＋建物価値