築後40〜50年でマンションはどうなる？？？

[ペネロープ]

現在中古マンションの購入を検討中で、
「長期居住」および「資産価値」の観点から考えています。

例えば、躯体がだめ（ひび→水の浸み込み→錆び→膨張→ひび幅拡大）になったら
取り壊すか廃墟になるかだと思いますが、いかがでしょうか？【Ｑ１】

取り壊しの場合、更地のままか建て替えか、どうなるのでしょうか？【Ｑ２】

その際に、元の住民はどうなるのでしょうか？【Ｑ３】

建て替えの場合、容積率が目いっぱいだったとしても、
つまり、戸数を増やさなくても、一戸あたり1,000〜2,000万円程度で、
もとの住居と同等の住居が入手できるように思えるのですが、
いかがでしょうか？【Ｑ４】

また、躯体がだめになっていない場合、売却できるでしょうか？【Ｑ５】

少なくともあと20年もすれば、答えは自ずと見えてくるのでしょうが、
その答えを今知ることができればありがたいのですが・・・。

遷都もあるのか？
購入ではなく、いっそ賃貸でいくか・・・？

いろいろと考えてしまいます。
ご意見をいただければ幸いです。

[2: 匿名]

いろいろと考えて心配するより、自分の好きなようにできる土地付一軒家のほうがいいのでは....。

[3: 匿名さん]

今分かれば苦労はありません。遷都は金がかかるので無理でしょう。

[4: ペネロープ]

> いろいろと考えて心配するより、自分の好きなようにできる土地付一軒家のほうがいいのでは....。

予算的に・・・。

> 今分かれば苦労はありません。

そこをなんとか・・・。

[5: 匿名さん]

誰もスレ主の質問に答えないから、調査したことがあるので将来予測と事実で答えてみましょうか。
昭和48年築（築33年）のマンション（以前の住まい）所有し、理事をしています。
新しいマンションを購入した時に売却も考えましたが、資産価値、運用価値ありとの判断で
保有し続けることにしました。

マンションの現状：
部屋の平均55㎡（3DKor2LDK）が中心、東京23区駅徒歩10分弱、80世帯、オーナーによる賃貸活用40％、当初からの居住者30％,中古購入者30％　中古売買事例2500万円前後
平均分譲価格1000万円弱、　賃貸の家賃相場13〜15万円、賃貸の空き部屋1〜2部屋
建て替えの場合の自己負担は1400万円前後、各戸の土地の持ち分の資産価値1300万円

Q1.躯体がダメになるということは分譲で、全部屋に居住していれば積立金で大規模修繕をするマンションでは、考えにくい。鉄筋の膨張する部分があれば、対策で部分補修することは普通。
但し旧耐震のため、予測できない地震が来ればダメージが考えられるが建て替えまでのダメージの
可能性は、耐震診断の結果低いとのこと。

Q2.将来取り壊して売却する場合は、取り壊し費用7000万円前後を管理組合で負担しても、そのまま
デベに売却しても、どちらでも可能。（某デベに確認済み）
旧来マンションが建っていて立地は良いので、マンション用地としては最適の土地である。

続く

[6: 匿名さん]

続き
Q3.容積率に余裕がないので、築60年（27年後）で同規模のものを建て替えるという前提で。
建て替え資金のある住民は、建築費1400万円を負担、その他諸費用と仮住まい費用で
500万円（期間2年強）を負担。
資金のない住民または継続居住を希望しない住民は、土地の持ち分1300万円をデベに売却して解散。
デベは、その部屋を売却して利益を得られる。
55㎡の部屋を取得できれば5000万円で売却は可能。つまり1400万円の資金があれば理論上3500万円の
利益が可能である。ここまで行かないにせよ資金さえあれば、相当の利益は確実。

Q4.Q3にて併せて説明。

Q5.どんなに古くなろうとも、普通の生活が出来るのであれば投資目的と資産運用で購入する人は
必ずいると思う。（都心の朽廃した物件を投資目的で、複数所有している人は多いらしい）

問題点：
・55㎡3DKが当時はファミリータイプの主流だったが、現在では疑問なこと
・建て替えの時期については、その時の経済状況があるので誰にもわからない、予測もつかない。
・その時代にマンション用地としてのニーズがないと、デベが買わないし買い叩かれる可能性が高い。
　但し、土地代は必ず残る。
・築50年の分譲マンションは未経験なので、ボロボロというイメージがあるが実際には
　そうならないだろう。築47年のマンションは売買事例もあるし、投資としてはお買い得の例もある。
・マンションに限らず鉄筋建物の建て替えは、老朽化というより設備と専有面積の陳腐化による
　場合が大半である。大規模な地震で崩壊しないかぎり100年持つ可能性もある。
・人口減少と分譲マンションは増加する一方なので、将来マンション価格がどうなるかは不安要素。

自分の場合は、中古購入額が3500万円程度であり、現在の相場が2500万円なので賃貸で運用すれば
15〜20年で資金回収が可能であり、建て替えの時は資金があれば参加して新築を売却、なければ
土地の持ち分を売却すれば、現在売却するよりも有利だと予測して保有しています。

[7: 匿名さん]

最後
マンションの建て替えが40〜50年というのはそれほど根拠がないことであり、建て替え決議もその時
どうなるかわからない。
同潤会アパートが70年超で建て替えられたが積立金の制度もないしリフォームや
修繕もしていないので、あまり参考にはならない気がする。
現実的に建て替えられたのは、昭和30年代の団地であるがエレベターもないし賃貸専用なので
あまり参考にならないと思う。
現実的に築30〜35年のマンションで、手入れもせずに壁はひび割れ、鉄筋が錆びて剥きだし、
ボロボロで人が住めないような「分譲マンション」を見たことがありますか？
多分皆無でしょう、ですからイメージと現実は違うのだと思います。
但し、古いマンションは一部の高級マンションを除いて専有面積が小さい部屋が多いので
手狭なことは確かでしょう。

[8: ペネロープ]

No.05 さん、ありがとうございます。

バランスのとれた構成で、大変参考になりました。

私個人としては、先の阪神・淡路大震災で、１階部分が座屈した建物や横倒しになった建物が印象として残っており、古い築年のマンションは検討対象から外しておりました。

が、一方で立地等で魅力的な物件が多数あります。

このジレンマをどう解消するか。それともしないか。じっくり考えてみたいと思います。

他にご意見のある方、いらっしゃいましたら、お聞かせ願えますでしょうか？

[9: 匿名さん]

＞ペネロープさん　05です
実は10年前に築23年の前のマンションを購入した時、私も20年超の中古は初めは躊躇しました。
当時はバブルの後遺症に苦しんでいた時代で、中古マンションがドンドン下がっていました。
バブルの時代に金融機関に勤務していたので、都心にサラリーマンがマンションを買うなんて
夢のまた夢という時代も経験してきました。前のマンションも当初の値付けは4200万円それが
半年足らずで3780万円、実際の購入額は3500万円でした。バブルの頃はマンション内で同程度で
なんと1億円弱の、売買事例があったそうです。
長男なのと、近くに実家の庭付き戸建てもあったので、投資のつもりで5年も住んで値上がりしたら
売ろうかと軽い気持ちで購入しました。
当時は7000万円程度のローン能力もありましたが実家もあるのと、生活も楽しみたいので
新築は論外でした。頭金も30％入れたので、振り返るととっても楽なローン返済でした。
年寄りから若手まで住民層も良く、気楽なローン返済だったのと、その後の更なる下落で、
頭金が多かったので、オーバーローンにはなりませんでしたが、売り時を逸してしまい
結局10年住んでしまいました(笑)
いくつも中古を見に行って親しくなった営業マンと相談したら良いことを言われました。

予算は別にして自分の出した条件は、
1.山手線の内側エリア　2.築15年以内の2LDKか3DK　3.最寄り駅から徒歩5分程度　4.JR駅、出来れば
地下鉄駅は好ましくない　5.高層階角部屋（育った戸建ての実家と、ほぼ同条件の立地条件です。）
営業マンから返ってきた答えは、
「そんな好立地条件で新築マンションなんて、まずありませんよ。駅近にはもうマンションが
ずっと前から建っていますから」
当時は本当に現在のような、駅近の新築マンションはありませんでした。

購入した決め手は、
1.手頃な分譲価格、2.前の持ち主が自分用にスケルトンリフォーム済みで新築同様
3.妻の一言「高い新築買ってもローンが大変だし、入居したら翌日から中古でしょう？」

立地と広さと高層階を求めたら、好立地の中古物件はお買い得だと思いますよ。
10年前に57㎡を3500万円で購入しましたが、当時同じような新築は、まだ6000万円以上しました。

[10: 匿名さん]

続き
当時、妻の友達たちは例外なく新築マンション指向で、不便な郊外にマンションを買いました。
（購入額は4000万円前後ですから、うちとそれほど変わりません、都心の我が家が一番狭かったです）
その後の新築マンション価格の下落と、中古マンションの下落でオーバーローンなのか
誰1人買い換えた人はいません。ステップ返済で返済額のアップと教育費で大変だと嘆いています。
転勤で貸す場合は、郊外は本当に高い賃料が取れないと嘆いています。
うちに遊びに来ると、陰では「いくら都心でも中古はね〜」なんて言っていたようですが、
1現在は、彼女たちは郊外の不便な築10年超の中古マンション、こちらは腐っても都心の駅近物件ですから、どちらが見栄も張れるし、便利で住みやすいかは、火を見るより明らかです。
最近は「こんなことなら、都心の中古を買っておけば値下がりも少なかったのに・・・」なんて
言われているそうです(笑)

[11: 匿名さん]

新車のカローラと３年落ちのベンツと５年後にどっちが価値があるかって？
そりゃベンツだろう。

[12: ペネロープ]

No.05 さん、詳細な経緯、大変参考になりました。

私どもの場合、「新築 vs. 中古」であれば、利便性（自家用車がないので）の重視および低予算という理由から、ノータイムで、「中古」です。問題は、「築浅 vs. 築20+」です。躯体が１００年もつのであれば、「築20+」でいいと考えております。

No.11 さん、補足、というか確認です。

「２００万円の」新車のカローラと「２００万円の」中古ベンツ（３年落ち）の５年後の価値、という意味ですよね？

[13: 匿名さん]

車は新車をいくらでも大量生産できるから別。不動産はいい立地いい物件というのは
そこにわずかだったりするので中古の価値が高い。
10さんではないがヘンな立地の新築よりいい立地の中古のほうが価値が高いのは当然。

[14: 匿名さん]

住み心地は、立地によるところも大きいですね。
マンション用地は、囲碁のようなものでそこに建てられたら、
自分の目の黒いうちは、絶対にあとからは不可能ですから。
銀座や新宿の繁華街の土地がべらぼうに高いのは、
大金持ちや大企業が、大金積んでも土地やビルが出ないからでしょう。

[15: 匿名さん]

築40〜50年で、マンションの建て替えはほとんど無理だけど、ただ古びるマンションと
小綺麗に機能を維持するマンションと、二極化するということでしょう。
これは、人間の女性と同じかもしれない。

10年位前は、「築20年のマンションなんて、どうせ30年もすれば建て替えだな」と思ってたけど
10年後の現在は「築30年のマンションなんて、どうせ40年もすれば建て替えだな」と
10年基準が変わっただけで同じように感じる。
10年前は、築30年のマンションなんて、あまり知らなかったというか、身近になかった。

多分、良いマンションはこの調子で60年〜70年くらいまで行くんじゃないかな？
管理の悪いマンションは、
住民層の低下と高齢化→家賃相場の下落→スラム化→住民が放棄　となるかもしれない。

20年位前は、新建材を使った建て売り戸建てなんて25年位しか持たないと真顔で
建築関係者が言っていたけど、20年後の現在もちゃんと維持しているし
建て替える気配もない。
土台が腐ってもジャッキアップして交換する技術もあるらしいから。

[16: 匿名さん]

>>15
>人間の女性と同じかもしれない

男性も同様

[17: 匿名さん]

４０年ー５０年経った古いマンションはどんどん建築業者が買い取ってもっと広くて質の高いマンションを建ててくれたらいいのになーと思いますが..。日本は経済的にも技術的にも先進国なのに住居に関しては未だに後進国！！！住居の面でも先進国にならないとだめですね。

[18: 匿名さん]

地震多発国だからしょーがない

[19: 匿名さん]

＞17
買い取りはいくらでも可能ですが、売るには住民の80％の賛成が必要だから難しい。
反対に考えると、79％の住民が売りたがっても21％の住民の反対があれば
ボロになろうが、廃墟になろうが60年でも100年でも、売却も建て替えは出来ないと言うことです。
立地が良ければ100％そんなことはありませんが、不便な場所ならあり得ます　住民の大半が、
日本人の借り手がいなくて外国人の出稼ぎの賃貸というマンションもあるそうです

相続などで資金的に急を要する人は安くても叩き売るし
激安ならば買いたい投資家も出てくるわけです。

[20: 匿名さん]

〉例えば、躯体がだめ（ひび→水の浸み込み→錆び→膨張→ひび幅拡大）になったら
〉取り壊すか廃墟になるかだと思いますが、いかがでしょうか？【Ｑ１】

他の人と重複するかもしれませんがかまわず書きます。すみません。
コンクリートの中性化というのは施工や周辺環境、外壁の仕上げによって
差がありますが、普通は４５年経っても中性化で取り壊す例は少ないです。
土地の高度利用か間取りの陳腐化が取り壊し原因。

＞取り壊しの場合、更地のままか建て替えか、どうなるのでしょうか？【Ｑ２】
両方選べます。組合決議によります。
本来は、デベが一括買い上げか、等価交換を仕掛けるのですが、それも立地
のいい場所で、たまたま地価が折り合わないとダメで、容積ボーナス（再開発）でも
あればいいのですが・・・

＞その際に、元の住民はどうなるのでしょうか？【Ｑ３】
買取なら、土地の持分だけもらって出て行きます。
立替なら金を用意しないいけません。

＞建て替えの場合、容積率が目いっぱいだったとしても、
＞つまり、戸数を増やさなくても、一戸あたり1,000〜2,000万円程度で、
＞もとの住居と同等の住居が入手できるように思えるのですが、
＞いかがでしょうか？【Ｑ４】

撤去費用というのは、平米２万円くらいかかります。
マンションの工事費は坪単価６０万くらいですが廊下バルコニー階段玄関ホール
などいれると２割り増しですよね。現在の住居が２０坪でも２４坪分の建設費は
必要。原価は１５００万くらいですが、請け負う業者の経費も必要ですし
設計や申請や登記の費用もでますし２０００万で足りるかどうか。
面積が２５坪ならもっと増えます。

＞また、躯体がだめになっていない場合、売却できるでしょうか？【Ｑ５】

築年数がはっきりしないのでなんともいえません。
マンションがではじめたのは１９６０年代でまだ５０年経っていません。
それ以前の古いのは戦後の公営住宅でまさにいま建替えの真っ最中。
一般に１９７０年代ものは、港区渋谷区千代田区ならちゃんと値がつきます。
普通は売るより貸したほうが儲かるのでリフォームしてオフィス用に貸したり
もします。
都心以外の築３０年超は、田園都市線の沿線や船橋とかにあるバス便の
民間分譲団地これは今坪単価６０万くらいですかね。もっと安いかな。
安くてよければ売れます。

[21: 匿名さん]

＞一般に１９７０年代ものは、港区渋谷区千代田区ならちゃんと値がつきます。

1970年（昭和45年）代のマンションですよね

アットホームで中古の地域検索して、築年順に並べるとわかりますが都心といわずとも
順都心とでも言うのでしょうか、新宿区、文京区、豊島区、品川区あたりの物件でも
坪単価130万円〜200万円の値段で売りに出ていますよ。だいたい、新築相場の50％前後ですね。
郊外の物件は、30％前後ということでしょうか？
マンションの耐用年数というよりも、賃貸の利回り（5〜7％）で相場が出来ているような気がします
もちろん、都心駅近物件より郊外の駅近物件の方が利回りもいいのですが、物件が極端に少ない。
計算するとわかりますが7％の利回りで経費を外して5％とすると理論的には15年位で元が取れて、
あとは、まるまる利益となる計算です。

50年で取り壊しとなっても、土地代もけっこうありますから気の長い話ですが
長期投資には良い物件でしょう。

「えー、築50年のマンションなんて借り手がいるの？」とお思いでしょうが
最近は築30年のマンションが古マンションですが、10年前は築20年がそうだったように
だんだん基準が変わってくる気がします。
昔の物件でも鉄筋コンクリートの寿命は、手入れなしで65年、手入れすれば100年と言われています。
要するに建物の設備が著しく陳腐化しなければ、賃貸需要はあるるわけです。
エレベターがない、バルコニーがない（高級マンションでありました）、
エントランスホールがない・・・反対に、この辺りがあれば現在の賃貸専用マンションより
余裕があったりします。