築後40〜50年でマンションはどうなる？？？

[ペネロープ]

現在中古マンションの購入を検討中で、
「長期居住」および「資産価値」の観点から考えています。

例えば、躯体がだめ（ひび→水の浸み込み→錆び→膨張→ひび幅拡大）になったら
取り壊すか廃墟になるかだと思いますが、いかがでしょうか？【Ｑ１】

取り壊しの場合、更地のままか建て替えか、どうなるのでしょうか？【Ｑ２】

その際に、元の住民はどうなるのでしょうか？【Ｑ３】

建て替えの場合、容積率が目いっぱいだったとしても、
つまり、戸数を増やさなくても、一戸あたり1,000〜2,000万円程度で、
もとの住居と同等の住居が入手できるように思えるのですが、
いかがでしょうか？【Ｑ４】

また、躯体がだめになっていない場合、売却できるでしょうか？【Ｑ５】

少なくともあと20年もすれば、答えは自ずと見えてくるのでしょうが、
その答えを今知ることができればありがたいのですが・・・。

遷都もあるのか？
購入ではなく、いっそ賃貸でいくか・・・？

いろいろと考えてしまいます。
ご意見をいただければ幸いです。

[207: 匿名さん]

今や不動産を買う、でなく有料で引き取る（）業者が出て来ている時代。
負動産腐動産には関わらないこと一択あるのみ

[208: SKY]

>>205 匿名さん
建物全体としては満足してます。
だからこそ、理事長になって管理立て直しをと模索はしてるんですが、
まあ、環境問題ですね。現状、「売れないから立て直しを頑張る」って感じです。

理事長としてって意見で言うならば、
「住人協力無しに管理運営は無理だよ」って事です。

>>206 匿名さん
おしゃる通り、愚痴……まずいよなと……反省

購入当時、自宅はフルリノベーション済。防音もしっかりしており、内装も綺麗。
中古の魅力は、安くて新品同様って所ではないでしょうか？
それプラス付加価値があるかどうか？
うちだと、「耐震工事予定」「地下鉄工事予定(駅から２分予定)」と言う宣伝付き。
まあ、地下鉄工事の話は工事計画書あるけど10年放置してるから消えたかな？


ネズミだのダニだの水漏れだのってのは、住人意識の問題かと思う。
年齢関係なく綺麗にする人は綺麗にするし、ゴミ屋敷作る人も居る。
これらを問題視する人も居れば無関心な人も居る。
皆が無関心なら崩壊していくし、皆で何とかしようと思えば対応出来る。
中古か新築か関係なく、マンションに住むなら運営にも興味持ってほしいって所。

耐震だの補修工事だの、補助金等使って出来たりもするから調べてみるのも良いかもです。
資産価値の上げ下げは正直良く分かりません。
どんな物でも普通に使って劣化したと言うのであれば、それはそれで良いし、
直して使えるのであれば、満足してると言えるのではないでしょうか？
買ったばかりの物を誰かに壊された・保障されないって事になったら「損をした」って
話になるでしょうが、そんな物はあくまでも一例に過ぎない。

愚痴ばかり言ってる私がこんな事を言っても信憑性無い気が済ますが、
一応、これまでの反省の意味も含めて書かせて頂きます。

[209: 匿名さん]

>資産価値の上げ下げは正直良く分かりません。

話が噛み合わない理由っておそらくこの一点に尽きるんだと思うんですよ。

・資産価値（建て替えた場合の含み益）が大きくなければ築古なんて問題外、という推定予算がそれなりある人
・資産価値最優先ではない。予算内で買えて・願わくば問題がなければそれでいい、あんまり予算がない人

これでは話が噛み合うはずないです。

片方は人間関係トラブルも害虫害獣もあっちゃならない、そんなリスクあるなら買わない
片や人間関係リスクも資産価値の不透明性も許容する、それでも不動産欲しい

別にスレ仕切りたいわけでも、どんなに反対したところでそれでも買いたい、が勝っちゃう人はいるから
後者の願望を反証しても仕方ないんだけど、築古の苦労を知らないから夢見てる人が購入前から苦難に立ち向かう気構えを持とう、とか思えるんですかね。
少なくとも戸建にしとけば？とは思う。隣近所トラブルはあっても、物件を共同所有する相手とのマンションならではの苦労はない。
最後更地にしたりの手離れも簡単だし。

[210: 匿名さん]

>>123 匿名さん

方南町（中野区）と、上石神井（練馬区、しかも徒歩15分位）で、ただいま建替えしていますけど。
容積に余裕があり、余剰床の売却が見込めるので、建替え組合にデべが参加しています。

[211: 匿名さん]

4年も近く前のコメントにレス、しかも民泊関係なくない？
上石神井15分は危機感持った所有者が頑張ったんだろうなと

[212: 匿名さん]

画期的な国交省発表
https://www.nikkei.com/article/DGX...
新基準案では耐震不足に加え、鉄筋のひび割れや腐食で外壁などが落下する危険がある場合や、吹き抜け構造で防火扉が設置されていないなど防火対策が不十分なケースも、所有者の8割以上の合意があれば売却できるようにする。

平たく言うと更地にして敷地売却は全員合意でないと不可能だったものが賛成4/5で良くなる。

[213: 名無しさん]

相続のことを考えると、心配だなぁ…

[214: 匿名さん]

ご存知ない方は動向に要注意です。

政府は分譲マンションの建て替え条件を緩和する検討に入る。所有者の賛同割合の引き下げなどを柱に区分所有法の改正をめざす。
建て替えに必要な賛同を現在の「5分の4」から、共用部の変更や管理組合法人の解散などを決める場合と同じ「4分の3」かそれ以下に引き下げる

https://www.nikkei.com/article/DGKKZO78324430Q1A211C2MM8000/

[215: 通りがかりさん]

タワマンは、どうなるのだろうか…？

[216: ご近所さん]

タワマンは、土地の持ち分が少ないし、解体費用も超高額になりそうですね。

[217: ご近所さん]

都区内好立地の築古マンションは、解体費支払って、更地にして売却しても、土地代が残るマンションもあるとは、聞いています。

[218: 匿名さん]

若葉、何が知りたいのか意味不明。
現状で老朽化してる物件の処理法に苦慮してるのにタワマンに未来があるわけない

[219: 匿名さん]

築５０年のマンションを所有しています。
立地は良いと思います。都区内西側、メトロ駅、都営駅徒歩１０分以内です。
他に全く使わないが私鉄駅徒歩８分。

容積に余裕があるので、建替え検討中です。
建替推進決議は可決されました。
それで、コンサルや設計会社、デベロッパーも決まりました。

ただ、負担金も１千万円以上になりますし、老人世帯が多いので・・・８割の賛成が得られるのか？分かりません。事前調査では、７．５割は賛成でした。

１０年以上前から、さんざん考察して、会議して、コンサル料を支払い続けていて、ここで頓挫したら、本当に残念なことになります。
建替は簡単にはいきません。

[220: 匿名さん]

容積に余裕があり、立地が良ければ、建替えのコンサルも付きますし、デべも付きます。
それは、余剰床が売却できるからです。
そうでなければ、どうなるか？
きちんと改修工事されていれば、８０年位は大丈夫と我がマンションの建築士は言っています。（管理組合で契約している）

[221: マンション検討中さん]

伯父夫婦は都内マンション建て替え話が流れて手放し
田舎戻って新築マンションに住み替えた。
退職して１０年たってたからすごい決断だったが安心を手に入れたと言っている。

[222: 匿名さん]

今年竣工47年のウチもデベから建て替えのレクチャー受けてるけど
推進決議だか建て替え決議を何度も取る物件もあるそうで。
要は微妙な不足で可決されなかった、ってことかと

条件とか金額はそう簡単には変わらないから、
もうダメ元でもやり続ける執念みたいなものが理事にないとダメなんだろうな。
とは言え力尽きて離脱されても責められない、仕事じゃないし。
自分で理事やって苦労するのは嫌だけど意見は言いたい、って勝手な所有者ばっかだし

[223: 匿名さん]

２１９です。
うちのマンションの建替決議は、３年後です。80％賛成なら、建替えになります。

しかしながら、今までの建替予定の計画は2020年に試算されたので、現在は建築資材や人件費、燃料費の高騰で、どのような金額になるのか分かりません。
負担金が上昇すれば、頓挫することもありますでしょう。

頓挫したら、耐震等の大規模修繕工事を行う予定です。
1戸、500万円掛かります。（2000年試算）

[224: 匿名さん]

↑２０２０年試算です。間違えてごめんなさい。

[225: 匿名さん]

身も蓋もないけど、所有してても傍観者に徹せられればそこまで心労もない。
決まるかな決まらないかな？決まるにしても、幾らになるかな？幾らかかるかな？
立ち退き拒否る奴出ないかな？と、当事者やるから疲れるわけで笑
当事者やる奴皆無の物件は決まるものも決まらないからなり手は要るんだけど。

立地を間違えなければ失敗のない投資対象ではあるので、
次に築古買ったら傍観者に徹しようと思う。

[226: 匿名さん]

立地と容積率に余裕があるかどうかですね。
容積に余裕がなければ、余剰床を売却できないので、建替費が高額になります。
余剰床を売却できれば、建替費は、そんなには高額にはなりません。

余剰床が売却できる場合は、公募すればデベロッパー等が応募しますが、それが無ければ、デべはつきません。