オープンレジデンス代々木上原ってどうですか？

[購入検討中さん]

立地最高ですね。購入検討しています。
いろいろ情報交換できればと思っていますので、
よろしくお願いします。

所在地：東京都渋谷区上原3丁目1258-32、1267-17（地番）
交通：
小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩4分
東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩4分
間取：1LDK＋S～2LDK＋DEN　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：54.09平米～99.39平米
売主・事業主：オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：オープンハウス


施工会社：住協建設株式会社東京支店
管理会社：日本ハウズイング株式会社

[21: 匿名]

純粋にこのシリーズの中古成約事例知りたいね。さすがにまだないのかな？

[22: いつか買いたいさん]

ここって実際のところ安普請なんですか？
他のシリーズを検討して説明聞きに行きましたが、個人的には印象はむしろよかったです。
他のスレ見てても「仕様は賃貸レベル」と断言する人がいますが、床暖房や魔法瓶浴槽などもついてるし、壁の厚さも200mmで標準の180mmより厚いようだし、何をもって「賃貸レベル」というのか疑問に思っています。何が足りないんでしょ？
まぁ私も説明聞きに行くまでは「どうせ仕様は最低限なんだろなぁ。耐震とか大丈夫なんかなぁ」と思ってたクチですが。

二重天井やペアガラスじゃなかったり、ディスポーザーはないのは残念ですが、ディスポーザーはミニマンションだと仕方ないし、
ペアガラスは聞いてみれば20～30万円程度プラスで仕様変更可とも聞いて、かなり個人的には興味持ってました。
「収納が少ないですね」と言うと、「それならWIC作るように変更することもできますよ」と言われたり。
当然ながら一部有償ですが、結構カスタマイズできるみたいなのも魅力的でした。

まぁ正直私の予算では代々木上原とか御殿山はきついんですけどねぇ。。
また中野とか三軒茶屋あたりで出ないかなぁ。。

[23: 匿名さん]

>>21
梅ヶ丘が出てた。一般でレインズには出ていないと思うが。
他スレ参考で、新築オプション込4500万円が築1年未満で約4000万円成約。

5000万円以下の好立地の築浅中古は黙っていても右から左に流れるご時世に、
かなり苦戦していたとの印象はある。

今後、シリーズの認知度が高まった時にどう評価されるかは未知数だけど、
住宅に対する自分の価値観が揺るぎないものになっていて、
住み倒す覚悟があるなら悪く無いと思う。

[24: 匿名さん]

>>22
安普請なのはどうにでもなるそういう仔細な建具や設備の仕様だけを言っているのではなく、
後からはどうすることもできない構造や敷地計画なんだろうね。

魔法びん浴槽は追い焚きが苦手なエコキュートでは必須だから必然的な設備。
（ガス管を3階などに持っていくのは建築申請が大変なので必然的にオール電化）
ヒーター式の床暖房も床暖房器具では最も安価な設備。
建具は高規格品を使っているので、そこに感心できるなら買ってもいいと思う。

このシリーズは構造計算を許容応力度計算で済ませているので壁が厚くなるのも必然。
この構造計算を使うのがハウスメーカーっぽいね（マンションでは使われない）。
ついでに今時の建築とは思えないほど室内に柱と梁も目立つので、そこは要注意。
壁がぶ厚いと住戸面積が壁心に対し、内法がより狭くなるのもお忘れなく。

好立地に建つマンションは、いかに柱や梁を目立たなくするか、
いかに窓面積を大きくとるかの相反する課題解決に苦心しているわけだが、
このシリーズはそれを一切合切捨て、前世紀の手法をとっているので安くできる。
目の肥えたモデルルームマニアなどが見ると「うわっ、ここだけには住みたくねえ」となる。

もっとも、標準では食洗機もエアコンもペアガラスも収納もつかないか最小限なので、
高価なマルチエアコン（必須）や収納のために造作家具を足していくと、
割安と感じた価格が、錯覚に過ぎなかったと気づく人もいると思うよ。

[25: 匿名さん]

で、このシリーズの最も優れた点は、オーダーメイドでプラン変更ができることだと思う。
これは地所や野村も得意としているわけだが、庶民向けだとなかなかない。

このシリーズを買って住んで満足している人は、
忙しい中、何度も何度も足を運び担当者と打ち合わせを重ね、
自分の思いを込められたプラン変更への満足感に尽きるのではないかな？

これは戸建にはあり（建売でも少々のプラン変更はできる）、
普通のマンションにはないメリットなので（日本ではスケルトンのまま引渡しできない）、
間取り図はスケルトン＋参考例にしてしまった方がいいんじゃないかと思っている。

ただ、そうなると、戸建 vs マンション ではなく、
中古リノベーション vs オープンレジデンスになるかな。

中古リノベーションのリビタを買った人のコメントなどを読むと総じて満足感が高い。
日本人の新築信仰は根強いから全ての人がリビタでいいわけではないが、
オープンレジデンスに興味持った人は、次はリビタに惹かれるとも思う。私だが（笑）。

[26: 22]

>>24さん

コメントありがとうございました。
なるほど、ちゃんと物件の中身を見ている人の意見と見受けられ、その内容にも納得いたしました。

個人的には好立地な場所に20年落ち中古と同等くらいの割安価格で住めるのが最も魅力的なポイントだと思っています。
人それぞれプライオリティは異なると思いますが、自分の価値観ではオープンレジデンスシリーズはアリですので、
今後も注視していきたいと思います。

[27: 匿名]

≫25さん
三軒茶屋物件に住むものですが、ほぼおっしゃる通りだと思います！
プラン変更が自由にできたことが、今の満足感につながっています。床材なども自分で探してきたものなので、大満足です。ただある程度設計に関する知識は持っていた方がより良い家にできるでしょうね。設計者も決して万能ではないので。
うちもリビタも考えてました。今でもリビタも良い企画だと思ってます。ただリビタなら一棟リノベーションと考えていたため、欲しい時期に良い物件がでませんでした。こればかりは巡り合わせですよね。

[28: 匿名さん]

>>26
うーん、ここを選ぶ上で重要なのは「住み倒す」ことだと思う。
坪単価で見て割安だとしても、途中で手放す諸々の事情が出た場合、
割安分がそっくり損失となってしまう可能性がある。

コーポラティブハウスやタウンハウス（セボン）は中古で評価が低く、
周辺坪単価から見て当初の割安感以上に買い叩かれているのはご存知かと思うが、
ここも中古検討者の視点ではマンションではなくこれらの部類だと思うんだ。

[29: 匿名さん]

>>27
このシリーズも、全力プラン変更住戸の写真をただ載せるだけでなく、
リビタみたいに「入居者の声」みたいのがあるといいかも。
売りっぱなしではないですよ、といった姿勢アピールもできるし、
失敗やもっと考えるべきだった点も隠さず出ているのは、
ある程度戦略的な意図も入っているとしても、好感が持てる。
（まあ、オープンハウスは売りっぱなしだろうけど）

自分で大満足できるレベルのプラン変更に費やしたお金を加えて、
それでも周辺坪単価と同等であれば大成功だと思う。
もっとも、地下階を選べば「坪庭」を使った楽しみもありプラン変更の醍醐味も増え、
絶対価格の安さもあって、より満足度は高いかもね。

[30: 匿名さん]

オープンハウスは間取り変更可能な新しいタイプのマンションって売ろうとしてるけど、
いざ中古になったら、ちょっと新しいアパートになっちゃうってことだね。
それに間取り変更は中古買う側からみたら余計なもので関係ないわけだし。

でも賃貸で住もうとしたら築20年以上じゃないとペイできない金額の同じ場所が
新築で手に入るわけだから、悩ましいよねえ。引越しは基本もうできないわけだし。
俺の人生＝オープンレジデンスってなる。

ブランドマンションにも住んでみたいよねえ。
一回賃貸で住んでみたらいいんだよ。
それでもオープンレジデンスよければ買えば。たぶん2年後でもどこかで売ってるよ。

それよりオープンレジデンスって名前変えたら？

[31: 匿名さん]

ルーフバルコニーがちょっと狭いかな。もう少し欲しかった。
あと玄関まで階段、玄関入ったあと階段ってのはどうなんだろうなぁ。

[32: 匿名さん]

花火はよく見えるのでしょうか？

[33: 匿名]

同シリーズ他物件に住んでる者です。
賃貸物件にもオープンレジデンスにも住んだ事のある私ですが…賃貸仕様とは全く違いますよー。階段のあるマンションだと考えていただければ（階段があって低層だとマンションって言えないんでしたっけ？）。うちはオプションもそんなに追加してないですし（食洗機付けたりキッチンにゴミ箱つけたりはしました）。
梁はたしかに多いですが、家具置いて暮らし出せば全然気にはなりませんでしたけど（まぁこれは自分に限ればですがね）。
都市部に存在する、いかにも賃貸向けの分譲マンションを何回か見に行きましたが、あれとは全く違います。
友達もよく来ます。おしゃれだし、快適だねーと言ってくれるし、皆よく泊まっていきます。てか、高級マンションじゃないと呼べない友達なんて僕にはいませんが(笑)。
難点は地下の湿気ですかね。うちは定期的に除湿してます。あとは駐輪場に自転車①台しか置けないです、これはちょっとつらい。
後は快適に暮らしてます。ずっと住みたいと思ってますが、まぁ引っ越す時もそんなに心配してないです。難しい分析は僕にはできないけど、共有施設や広告費や高い土地の取得のために金をつぎ込んだ他物件よりは、なかなかいい値段で売れるんではないかと。
物件できる前から勇気出して買っといてよかったなと思います。
あ、でも正直言えば梅ヶ丘の物件を見た時は買うのやめようかな、と思いました、あくまでも僕はね。だから出来上がるまでは正直僕もドキドキでしたよ。あの頃よりは仕様はかなり上がってると思います。
本当に具体的じゃないし（深い知識ないんで）、全部フィーリングで申し訳ないんですけど、実際に住んでみた人の感想でした。
まぁ人の意見は気にしないで、自分の足で色んな物件見て比較してみた方がいいですよ。僕も30件は見ましたからね。

[34: 匿名さん]

部屋の中に入ってしまえば、眺望除いて、マンションに近い。床板とか壁紙、キッチン、浴室、そういった資材は一般マンションとそん色ない。ただ床からの立ち上がりだとか、ドア枠のつくり、がハウスメーカっぽくしっかりはしてるがちょっとださい作り。

タワーでもないのに梁や柱が目立ちすぎでいまどきのマンションのつくりからかけ離れてる。例えばハイサッシとかは設計上不可能っぽい。逆にいえばガラス戸が比較的小さいのでペアガラスとかする必要性は低い。

階段つけるのは、こんな狭い敷地に20も30も戸数を作るのに一戸毎に最低限の開口部が取れないから。平米数の割に狭く感じるのはたぶん階段のせい。上下を収納（というか物置）にしてスペースを稼ぐしかないわけだが、どこか狭苦しさを助長しているようにも感じる。

あとは共用部のしょぼさ。これはマンションではない。雨にぬれるホントの外廊下だからね。水はけ良くするために勾配がかっていてデコボコ。これはかなりださい。管理会社がしっかり掃除しないとすぐに汚れてくる。逆にいえばすぐに外に出れるので、大型マンションみたいに入口に到達するまでエレベータ待ちで最大５分かかる、というようなことはない。

最大の汚点は各戸の玄関が集中している箇所があるところ。なんかモグラたたきゲームみたいにどのドアが開くんだろう？というぐらい場合によっては５戸ぐらいの玄関が狭い空間に集中している。玄関ドアあけた瞬間、お見合いなんてこともしょっちゅう。共用部に唯一の開口部が面している住戸もあり、プライバシーの点からどうかなと思う。

各戸間の壁はそこそこ厚いので隣接住戸の音は聞こえにくいが、実は階段下が意外に薄く騒音ありとの情報も。なので、他の住戸の玄関階段そばにある住戸は騒音を気にしたほうがいいかも。

自転車置き場、玄関ポストは雨ざらし。セキュリティはまあまあかな。でも女性の一人ぐらしが安心、ってほどではないな。せっかく一種住専とかに作ってるんだから、一部屋上ぐらい共用部にして天気のいい日に若干の眺望が楽しめてもいいと思うけどね。管理費高くなるかな？

結論的には入口近くの角部屋で他の住戸の玄関とあまり接していないのがいいかもね。ま、いい集合住宅だとおもうし他のデベも真似して追随するようなことがあれば、さらに価値が認められたことになるんだろうけど、まだそういう段階じゃないね。だから中古価格も不透明。

[35: 匿名さん]

階段も占有面積に入ってるってことは、実際の居住面積を坪単価に直すと割高かもな。

[36: 匿名さん]

34/35さん
あなたは何者ですか？

[37: 匿名さん]

販売前からこんなに難点があるMSを購入する気になれるかな。10年後にはセボン共々なくなっている
可能性が高い。ただ綺麗なうちは学生などの賃貸には結構人気が持続する予感もある。

[38: 匿名さん]

なんかこのシリーズに対するネガレスは必死さを感じるよな。そんなに嫌いならほっときゃいいのに。気になる人をいじめたくなる理論かな？(笑)

[39: 他物件契約済み]

38さん

>なんかこのシリーズに対するネガレスは必死さを感じるよな。そんなに嫌いならほっときゃいいのに。

全く同感です。問題点を一度指摘したら、後は閲覧者の判断に委ねた方がスマートでしょうね。

[40: マンコミュファンさん]

おととい実家に帰る途中、代々木上原まで千代田線を利用しました。夕方以降はホームから溢れそうなくらいの混雑ぶりで耐えられないですね。
小田原方面の急行があまりにも鮨詰め状態で乗れなかったので次の多摩急行に乗りましたが、あまり気持ちがいい感じではありませんでした。
小柄な私にとっては押し潰されるかもしれないという恐怖がつきものなので大変です！
もしこのマンションに住めれば小田急線や千代田線を使わずに済むような気がするのですけど、予定販売戸数が9戸ではあっという間にすぐ売れるでしょうか。