新築価格よりも高い中古って買える？

[２３区希望]

周りの新価格に引きずられて新築時の価格よりも高く設定されている中古価格マンション。
確かに新築物件よりは僅かに割安なのかもしれないけれど仲介手数料も必要だし、何より今後売りに出すときには不利にならないかなー。
元々の価格で購入済みのご近所さんは利益の出る価格で売れても、同じ価格で売ったらこっちは買値を下回ることになる。
終の棲家ならそんな心配は要らないのかもしれないけど、転勤その他もろもろの理由でいつどうなるかわからないようなサラリーマンは新築の一斉入居の方が望ましいのではないだろうか？

都心の新価格中古マンションを契約済みの人が居れば聞いてみたいものです。
やはり立地や利便性や将来性がそれらのリスクに勝ったってことですか？

[42: 匿名さん]

＞40
そうですかね。１５年住んでましたけど駅近でよいものはすぐ売れてますよ。中古物件多いけど売り出しは少ないという意味ですよ。買い取り業者がいるくらい動きの早いエリアなのですが。

[43: 匿名さん]

去年の春、某・湾岸の中古物件を約3500万で買った
今年の秋、それが約4200万で売れた
多分、手数料等引いても得してるんだと思うけど、良く分らん
1年半、家賃タダで住んだと思うことにしてる

[44: 匿名さん]

>40
三軒茶屋近くの買い取り業者に、知り合いがいますが
たまに転売しにくい物件を買い取ってしまい、
愚痴ってますよ。

[45: 匿名さん]

>44さん（仲介さんですか？）
Ｎハイツじゃないですよね。あれ買いとっちゃいけません。立地はいいですけどね。
世田谷通りのライオンズマンションがあれだけあって少しもでてこない。
貸してよし住んでよしでいいとおもいますけどね。
郵便局の先のプレステージ無理な値付けでけっこう長く出てますね。
それに対して世田谷通りのプレステージや保健センターの近くのパークは結構早かったです。
プラザ三軒茶屋なんていまでも高値です。

[46: 匿名さん]

45さん、訳があって指摘できませんが、文章の中の物件のひとつに誤解が存在します。

[47: 匿名さん]

＞38さん
さすがにさば読みすぎですよ。70年建築だから、築36年のはず。
あそこは、別格ですね。日当たり・眺望が抜群で、かつ保証されてる。
広さも当時の物件にしては広い。品格ある土地柄で街自体もなんでもそろっていて、
かつ都心への便もいい。開発地区と違って歴史・文化もある、などなど。
70年建築だからこその物件なのかな？とも思うし。
あそこなら建て替えなっても買いたいという人が多いでしょうね。

[48: 匿名さん]

中古は価値が落ちますので
新品がいいよね。

ビンテージなんざ一握りのご時世ですから

[49: 匿名さん]

>それは逆。

新築は新築プレミアムが上乗せされている分割高。
1日住んだら中古になってプレミアムははがれ、
その分さがって、市場価格にさやよせされる。

一方、中古で買った場合は、最初から新築プレミアムなしの
市場価格で買うことになる。
そのあと、下がるか上がるかは、市場価格の動向と
築年数とのバランスによる。

[50: 匿名さん]

築20年以上してるものはさすがに躊躇われる

[51: 匿名さん]

＞４９さん

読んで衝撃でした。
新築物件は新築プレミアム付き。
中古物件は実勢価格。
なら、新築より中古価格の方がたとえ高くっても安心感があるってことですね。
たしかに・・・！

[52: 匿名さん]

>>49
時と場合によるでしょう。
湾岸物件のような新興地だと、プレミアム付けの誤算（TTT1期やＷコンなど）があったり、後に利便性がよくなり吉とでることもあります。そういうのを最新設備で買えますから。
もちろん、中古物件が実勢価格で安心感を買うには良いというのは分かりますが。

[53: 匿名さん]

中古物件は素人オーナーがふっかてくるから値引き交渉とか
めんどくさい。

[54: 匿名さん]

明らかに吹っかけてる中古物件の場合、周辺相場からの指値交渉して、ダメなら諦めるくらいの駆け引きは必要でしょう。ホントに売りたい売主ならそこで折り合いつけてくると思われます。

[55: 匿名さん]

中古だからって値引きする義務がある訳ではありません。
新築の新価格物件だって、ふっかけてるのがあるけど値引きしてくれません。

[56: 匿名さん]

>>55
値段交渉できるかどうかは、その物件の価値以上に値がつけられている時です。
吹っかけてる＝誰も買わない
何でもすべて値引きしろとは言ってないですよ。53も54も『明らかに吹っかけて〜』と書いてるでしょ。日本語わかりますか？

[57: 匿名さん]

>>55
新築も売れ残り（＝モノの割に高い値付け）だと竣工後に値引きすることも普通にありましたよね。今あるかは知りませんが。それに交渉しないで買う人の気が知れません。そういう人は人生無駄にお金使ってるんでしょうね。

[58: 匿名さん]

>>56
吹っかけてる＝誰も買わない
が正しいのなら、何故その物件を見に行くの？
交渉する以前に、明らかに吹っかけてる物件は見に行かなければいいんじゃない。
売り手だって、価値の分からない買い叩くのが目的の客に来られたって迷惑。

>>57
いつまでも、マンションブーム以前の古い概念から抜け出せない人なのですね。

[59: 匿名さん]

世の中言ったもの勝ち、知っているもの勝ちですね。
無知や思い込みで行動しない人は思わぬチャンスを逃します。
おとなしく言い値で買いたければどうぞ。（笑

[60: 匿名さん]

TTTは完成まで３年待ち物件だから、プレミアム付けが誤算というより、販売開始当時は安く買えた物件なだけでしょ。問題抱えたし。

[61: 匿名さん]

TTT1期（2004年夏以前）は安く出しすぎて、2期目（夏以降）は価格再設定してましたよ。
1期目に買えた人はかなりラッキーだったのは記憶に新しいです。

[62: 匿名さん]

世の中無責任、知ったかぶりがはびこってますね。
無知や思い込みで行動する人は思わぬチャンスを逃します。
古い考え方で交渉したければどうぞ。ｗ

[63: 匿名さん]

TTTが2004年って、4年待ち物件カイ。

[64: 匿名さん]

買い手が一人なら指値が入るが、買い手が多ければ競り上がるケースもあるよ。

[65: 匿名さん]

ないない。（笑
人気物件は限られていてほとんどの中古は売るまでにすごーーーーく
時間がかかるのですよ。マンション売ったことある人少ないみたいだね
ここは。

マンションは両極端でで人気マンション（主要駅近、ブランドデベ）だと
待ってる人が多いからすぐ高値で売れるけど、まー９０％のマンションは
売りにくいだろうね。人気マンションだと出たら教えてくださいという客
が待ち状態だからね。

[66: 匿名さん]

>65
２年前、人気エリアの物件を売ったときの経験談なのだが、君は失礼な奴だなぁ
後からきた仲介が即金で逆指値をしてきたよ。レインズに載せたらすぐ
買取業者が買いたいといってきた。
要するに、欲張った価格をつけなければ、売れる。

[67: 匿名さん]

>>58

売れ残りの足下みて、値切るつもりで行ってるんでしょう。
中古売買では、やはり買い手がなかなかつかない物件はかなり多く、値切り交渉で落としどころを探るパターンが普通のようです。

[68: 匿名さん]

値切られるのを見越して割高に値付けしてみたり、
値引き交渉に殆ど応じない強気の売り主が増えてきたようです。
新築同様、最近は中古も先高期待だって。

[69: 匿名さん]

グランエスタの西側中古物件、
吹っかけ値段ではさすがに売れなかったみたいで４０００万台に値下げしてます。
それでもまだまだ新築当時よりも２割以上高い。
いくら良い物件だとは思ってもまだ無理、見に行く気もしないです。
４０００万台半ばまで待ちます。
それでダメならご縁がなかったんだと諦めます。

[70: 匿名さん]

売れなくても、下げずに一時引っ込めるパターンも出てきています。しばらく先の方が高く売れるのではないかと。

[71: 匿名さん]

スミフの中野新橋は、坪330万円だってよー
ヒラリーマンは、所詮川向こうだなー
って感じに値上がりし始めた。
どうなるかなー今後の相場は？

[72: 匿名さん]

中古に高い価格出しても仕方ない

[73: 匿名さん]

立地の悪い新築に高い価格出しても仕方ない

[74: 匿名さん]

立地も凄くいい場所はほとんどないよね

[75: 匿名さん]

凄くいい場所の立地の中古はあるよね

[76: 匿名さん]

数年前から、立地のいいとこ駅に近いところから分譲されているから、
真にいいものは数年前の中古物件だね。たまに売り物が出ても高いようだけど。

[77: 匿名さん]

その高い中古を見て回るだけのマニア客もいるそうです。
高くなり過ぎて、買物客から見物客に落ちていく。

[78: 匿名さん]

冷やかし目的もいたりして

[79: 匿名さん]

「都心に住む」の後ろに掲載されているような
高級マンションなら中古でも住んでみたい。

[80: 匿名さん]

高級マンションってどの程度？

[81: 匿名さん]

７９＞ああいう立地も仕様もハイグレードのは新築ではまず出にくくなってるよね。
新築で例外は高倍率抽選となった赤坂や虎ノ門のタワーかな。抽選落ちまくったが
気にいらない新築を妥協して買う気もないしね。どうせ一日住んだら中古だし、
２０年後の資産価値を見据えたいからね。ただいい中古はびた一文負ける気はないのが
数年前と変わってきたようだ。

[82: 匿名さん]

８０＞中古だったら、坪単価５００万円以上、広さ９０平米以上で、一億４０００万円以上
というあたりだじゃないかな。来年再来年になると坪単価７００以上になってそうな予感だが。

[83: 匿名さん]

それでも中古を見にくる客は、中古は安いに決まってるというイメージから、未だに抜け出せない。

[84: 匿名さん]

デフレ時代感覚からいいかがげん脱却しないといいものは永遠に買えないよな。

[85: 匿名さん]

まったくだね。

[86: 匿名さん]

しょぼいものにはびた一文出さんという感覚なんだろう

[87: 匿名さん]

中古もデフレでなければ価格上昇するのは洋を問わず世の常。ましてここ数年の築浅中古には
すごいグレードのものがあったからそれらの上昇率が格下の新築より上なのは１０年後の
資産価値を見据えると当然のことでしょう。

[88: 匿名さん]

＞８３、８４
言えてる。

[89: 匿名さん]

10年もすれば価値もがた落ちするだろう

[90: 匿名さん]

８９＞さんのような人がたくさんいるからおもしろいね。
１９２０年代のアメリカの恐慌とか１９９０年代の日本のバブル崩壊とか
数十年にいちど位のめずらしいことが、またすぐ起きると期待してる人が。

[91: 匿名さん]

http://sumai.nikkei.co.jp/know/rank/data/rank24a.cfm
上の４４メゾン井の頭なんか築３０年以上たってるのに分譲時の６００パーセントの値段で
取引されてるね。最近のはもっと作りがいいし、都心にはマンション供給用地がすくなってるしで
立地のいいものは資産価値として有望だね。インフレヘッジにもなるしね。

[92: 匿名さん]

新築当時は資産価値ってホントのとこは分からない。
予想が外れるかもしれないし。
その点、中古は経年によって本当の資産価値がはっきり分かってるから
リスクがないとも言える。

[93: 匿名さん]

３０年前というと大卒初任給が３万円台の時代。
http://members.at.infoseek.co.jp/J_Coffee/toukei.html#chika2
６００パーセントというと大きく上昇したように見えるけど
実質的にはほぼ横ばいといったところでしょう。
まあ横ばいは大いに立派なんだけど。

[94: 匿名さん]

↑失礼。これだった。
http://members.at.infoseek.co.jp/J_Coffee/toukei.html#shoninkyuu

[95: 匿名さん]

３６、７年前だから本当に横ばいですね。でも、すごいもんですが。
今後初任給が倍になることは当分なさそう。あんまり古い過去との比較は難しいですね。

[96: 匿名さん]

大事な教訓は預金ではインフレで実質価値が目減りしていくが優良不動産ならインフレに
対するヘッジになるということだね。。

[97: 匿名さん]

でも、やや富裕層なら買えたあのような物件は７０年ならではでは？
一握りのビンテージという気がする。

[98: 匿名さん]

うーん、しかし今後都心のいいとこに供給があまり期待できないのは確かだし、
多くの先進国首都でマンションは値上がり続けてることから推測するとだね。
しかも住めば家賃分節約、貸せば賃料分収入になるしだね。

[99: 匿名さん]

そもそも、標準的な30年ローンの月額返済額が、家賃より安いと言うことが異常なんだと
気がつかないのだろうか。
誰でも気軽にローンを組んで、ローン破綻も増えると思うのは私だけでしょうか。

[100: 匿名さん]

金利が貨幣価値を保証する

[101: 匿名さん]

99さん＞２極化が進むざるを得ないだろう中で、ローン破綻しちゃような層を対象とした安物で
ではなくて、勝ち組にいつの時代でも求められるような中古でも都心高額物件にしておくのがコツ。
あの手の物件を買う層はキャッシュ比率も高いもの。

[102: 匿名さん]

住宅ローンについては住宅需要創出のための政策ですね。
日銀は物価に忠実という姿勢ですが

[103: 匿名さん]

そういう方は新築マンションなんか買っちゃいけない。
私の知人でもそういう考えで社宅制度のある会社を渡りあるいていた方がいたが、５０歳を過ぎて結婚し、奥さんの希望で新築マンション買ったよ。
ピカピカのマンションに１５歳年下の奥さん。ジャパニーズドリームやないの？

[104: 匿名さん]

そんな少ないいい高級物件を中古だろうと買えるのは、やはり
富裕層ではあるからして。そういう人は同じくローンも余りしない
で買うんじゃなかろうか？

[105: 匿名さん]

まあ今のような低金利ならキャッシュが豊富でも、わざとローンを組んでより高いものを
という戦略も賢いと思うけどね。

[106: 匿名さん]

>>105
トースターでね。

[107: 匿名さん]

１０３＞奥さんの話が出たからちょいと脱線すると
あまり魅力はないが処女の女性と、１，２回の恋愛経験があるが綺麗で魅力的な女性と、
どちらがいいか？
新築からそれなりを妥協して選ぶのと、中古でもハイグレードが売りに出るのを待つのと
どっちがいいかちょっと似てはいないだろうか？
くだらないたとえと思ったらスルーして下さい。

[108: 匿名さん]

社宅や官舎がある人はそこを利用しない手はないですね。

[109: 匿名さん]

>107
スルーしました。

[110: 匿名さん]

雑誌の都心に住むの１２月号。
http://www.jj-navi.com/edit/shuto/jj/toshin/honshi.htmlをみてると
確かに最近の新築は立地などがかなり見劣りして、中古は魅力的な物件が、高いけどいろいろ
あるね。

[111: 匿名さん]

93>元本価格だけでなく、３０年の間にどれだけの家賃分の蓄積があったか考えてみようよ。

[112: 匿名さん]

立地がすごく良くて、管理が行き届いていて、傷みの少ない築浅中古だったら、立地で妥協する新築より、割高でも中古がいい！
しかしそんな思いにつけこむかのような、分譲価格にたんまり上乗せした物件が、人気エリアには
結構ありますよね・・・
私は中古ＯＫ派ですが、堅実な夫はそんな売主の思うツボにははまりたくないアンチ中古派のため、結局新築を買いました。

[113: 匿名さん]

思うつぼというのとは、ちょっと違う。
市場の変化がもたらした価格差だと思うけどね。
むしろ新築のほうが割高なんじゃないかな。

[114: 匿名さん]

113さんに同感。
高い新築でデべの思うツボにはまるのは、平気なのでしょうか。

[115: 匿名さん]

立地や仕様が落ちてるのに値段だけ上がってる新築が目立つね。

[116: 匿名さん]

>>113
同意
フラットな目で見れば中古の方がまだお買い得感も将来の資産価値も高い物件が多い。
それども新築信仰が高い人が居るから割高感のある新築物件はマダマダ売れる。

[117: 116]

訛ったｗ
それども→それでも

[118: 匿名さん]

憧れのマンションが中古で売りにでるのをじっと待つのって好きな女性がフリーになるのを
狙ってるみたいだね。
http://www.e-mansion.co.jp/com/chuko/index.html#2

[119: 匿名さん]

やはり、このスレはここですね。
管理人さん、移動を御面倒様。

[120: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7895/
こちらかな。

[121: 匿名さん]

最近の中古物件確かに新築時よりも結構高い値段で売りにだされているようですね。特に都内の人気エアリアとか築５年以内の物件は。

[122: 匿名さん]

城東のマンションですが築１年で２０％アップで売りに出ています。
何部屋かありますが、どれも２ヶ月内に買い手が付いているようです。
でも私は元の販売価格を知っているのでいいなと思う部屋でもなかなか動けません。
他の掲示板で新築マンションが昨秋の新価格を超える新春価格になるだろうという予測も見ましたが、
本当にそれほどマンションの需要は増え続けるのでしょうか？
人口減、景気もサラリーマンの昇給も今一、団塊ジュニアの正社員率はかなり低いらしいです。
そんなに価格を吊り上げても買える人が居なくなるだけだと思うのですが。
いくつかチェックしている物件はありますが、せめて新築時の価格に落ち着くまでは待っていたいと思ってます。

[123: 匿名さん]

元の販売価格として考えるよりも、時価相場と考えるべきでは？
新築時の価格は当時の時価相場です。今は今の時価相場なのです。
落ち着くかどうかではなく、時価で動いているだけです。
以前は時価が下がってましたが、今は上がっているのです。

[124: 匿名さん]

っていうか、値下がりしてるマンションもあるんだから値下がりしてるマンションを買えばいい。
値上がりしたのを買いたいなんて高望みしないで。

[125: 匿名さん]

ですねー。
１２２ですが、高望みだと思います。
希望する区の地価が高騰していて中古も軒並み新価格になっています。
ただ、高値に飛びついて数年でこの波が去ったらさみしい。
これって「欲しい度」がどうしてもってとこまで行ってないってことかなとも思います。
もしどうしてもって思ったら考える時間も惜しんで飛びついていそうだし。

[126: 匿名さん]

２極化で都心希少立地の高いものは将来さらに高くなり、安いモノは安くなるだと思うよ。
諸外国みても東京不動産は割安だし団塊ジュニアや首都圏流入の人口動態調査からも
向こう１０年は緩やかに上昇モードでしょう。

[127: 匿名さん]

株や不動産など資産は時価でしか買えない。
２００３年には新日鉄の株価は１４０円だったが今は５倍なり７４０円でないと買えない。
平気株価ですらこの４年間で７８００円から１７８００へと２．２倍に上がっている。
それなのに同じ期間で立派なマンションが１．４倍くらいで買えるとしたらそれは
出遅れてるからでありお買い得である。やがて株価の推移に追いつくことは古今東西同じである。

[128: 匿名さん]

>>127
株と不動産は別ものだから比較すること自体無意味。
また、不動産において「お買い得」という概念は存在しないと思う。

[129: 匿名さん]

>128
ダブルコンフォートタワーズは明らかにお買い得だった。

[130: 匿名さん]

>129
土壌汚染があって安くなっただけ。
意味もなく安くなったわけではありません。
安いには安い理由がある。

[131: 匿名さん]

128>ようく見るとマンション価格は株価のあと追いなんです。今株価に対し出遅れてるだけ。
お買い得を判断できるのは株で儲けれるくらい先を読めるするどい人間にだけ見える世界。
凡人は後からあの時お買い得だったんだねとあと講釈するしかない。

[132: 匿名さん]

1>スレタイへ。
いまどき分譲時より上がってるのが当たり前の昨今で、分譲時より安くなってるような
物件は怖くて買えない。

[133: 匿名さん]

築３０年の中古マンション買いました。分譲時の資料がたまたま手に入って、３０年前の分譲価格が今回の取得価格よりちょっと安かったと知りました。たまたま知ったけど、買うときは分譲時の価格なんて全然気にしませんでしたし、知りたいとも思いませんでした。株でも何でも「時価」ですから。

[134: 匿名さん]

築３０年の物件を買う気になる方はそうでしょうね。
過去３０年の間にどんな事件事故が、
そのマンションその部屋であったかもしれないのに、
気になさらないのですから。

[135: 匿名さん]

　　　　↑
通りすがりだけど、この人って意地悪だねえ

人それぞれの価値観があるわけだし、新築オンリーの人、ビンテージに価値を見出す人・・
いろいろあっていいわけでしょ？
なんで自分の価値を押し付けるのか疑問だね

スレが荒れるからやめなよ

[136: 匿名さん]

多分、１３４は、今まで良いマンションにめぐり合ったことがない方ではないかと、、、

30年前の分譲価格と今の流通価格があまり変わらないというのは
おそらく都心のビンテージマンションでしょう。

そういうところは、住人の入れ替わりはある程度はあっても
最初から住んでる方が結構多くて、きちんとしたコミュニティができています。
どのお部屋にどういう方が今まで住んでらしたか
皆よくご存知ですし、購入を決める前にそういう情報を
入手する方法もいろいろあります。

１３３さんは、よいマンションを適正な時価で買われたのだと思いますよ。

[137: 133]

133です。135さん、136さん、フォローありがとう。
いまいちど価格を見たら、３０年前の分譲時より１千万円ほど高く買っていました。ちょっとの差ではなかったですね。しかし、３０年前の物価水準、給与水準を考えれば、当時としてはかなり高級な物件だったと思われます。東京都港区の静かな住宅地ですが交通利便性も高い好立地物件です。高層タワーマンションは好きではないので住居地域の中低層物件を探していましたが、港区では、そういう物件は新築ではあまり供給されていないので、当初から中古中心に探しました。
購入物件は元々の造りがしっかりしており、都心ながら平置駐車場が戸数の半数以上あり（購入した部屋は駐車場付）、広いラウンジがあり、エントランスも高級感があり、竣工時からオートロックが付いています。また、耐震補強工事も実施済みで、内外装も美観を保っており、維持管理はとてもしっかりしています。管理費・修繕積立金は少々高めですが納得できます。
もちろん築３０年ですから最近できた物件と比べれば見劣りはしますが、立地は代え難いですね。新築にこだわると、なかなか良い立地は得られません。

[138: 匿名さん]

ま、いろいろあるけど、１３５は
人それぞれの価値観があると言っておきながら、意地悪と決め付け
やめなよと１３４の価値観を否定し、
１３５自身の価値観を押しつけてる矛盾に気付かないのだろうか？

[139: 匿名さん]

哲学入門か

[140: 匿名さん]

偉そうに他人を批判する人は、
自分の間違いには気付かないってことでしょ

[141: 匿名さん]

１３５が矛盾しているとは思わないが。１３４の「築３０年の物件を買う神経を疑う」と言わんばかりの発言に対して、新築にこだわる人、ビンテージに価値を見いだす人、いろいろな価値観があるよとたしなめているだけで、新築派を否定はしていないよ。