新築価格よりも高い中古って買える？

[２３区希望]

周りの新価格に引きずられて新築時の価格よりも高く設定されている中古価格マンション。
確かに新築物件よりは僅かに割安なのかもしれないけれど仲介手数料も必要だし、何より今後売りに出すときには不利にならないかなー。
元々の価格で購入済みのご近所さんは利益の出る価格で売れても、同じ価格で売ったらこっちは買値を下回ることになる。
終の棲家ならそんな心配は要らないのかもしれないけど、転勤その他もろもろの理由でいつどうなるかわからないようなサラリーマンは新築の一斉入居の方が望ましいのではないだろうか？

都心の新価格中古マンションを契約済みの人が居れば聞いてみたいものです。
やはり立地や利便性や将来性がそれらのリスクに勝ったってことですか？

[2: 匿名さん]

今中古の都心のいい物件は探してるんだけど。
２，３前に分譲されたもののほうが、都心駅近など立地が上のものが多いよね。
デフレの極のときにできてるせいか譲価格は今からみればかなり割安だった。
そういう中古は建具やグレードのなども、建築コストが上昇する前だったせいか贅沢な作りが多い。
ただそういう中古は売り物が出ても分譲価格より値段が３０％〜５０パーセント高いことは確か。
一日でも住んじゃえば中古だから、１０年後の資産価値はやはり立地やグレードのいいもの
だろうね。それは新築でも中古でもいい売り物との出会いがあるかどうかでしょう。
２極化の中で都心のいいものは出物が少ないから向こう１０年近くは上昇基調と読んでます。

[3: 匿名さん]

都心近、駅近新築は確かに減ってますね。
自分が気になってるマンションは築１年で新築価格より３０％上がってます。
３０％といっても軽く１千万超えてしまうので周りの部屋の人たちより１千万多く支払って人のお古に住むのもんなんだか腑に落ちなくって。
といって同じ金額の新築マンションだとさらに通勤時間が増えたり、駅からたくさん歩かなきゃいけない物件ばかり。
１年前の今日がちょうど耐震偽装発覚の日だそうだけどあの頃ならもっと買い手有利で物件探しができたのに、時代を読む目がなかった自分が悔しいです。

[4: 匿名さん]

同じ値段だったらまだ良いけどねー。１千万差は気分的に嫌だよね・・・
それでも十数年後にそれより高く売れたらまだ良いのかもしれないが、その保証はないし・・・
賃貸で時期を待つ？　金利と固定資産税が上がるとすればね。。。

[5: 匿名さん]

ワインと同じで年代物に価値のあるビンテージマンションてのがあるんですってね。
築20年以上たってるのに新築時と比べて評価も値段も上がってる。ドイツだと築50年未満はまだ
新築扱いで値段も年々上がっていくのがざららしいよ。

[6: 匿名さん]

2003年に日経平均8000円だった株が今は100パーセントアップの16000円でないと買えないもんね。
不動産で30パーセントアップくらいなら仕方ないというかまだ割安なのかもね。

[7: 匿名さん]

ドイツでは、マンションの建築方法が違う。耐久性が日本の数倍。だから中古マンションも
新築と変わらないし、価値あるリノベーションした物件は上がるんだけどね。

[8: 匿名さん]

中古は安い物という先入観にとらわれ過ぎでは。
バブルの頃はそういう先入観なしに、新築も中古も値上がりしたのですから。
今回、新築が新価格になれば中古が新価格になるのも当然の流れだと思います。

[9: 匿名さん]

売り物件が出ればまだラッキーでしょう、普通は人気エリアの駅近は5年以内に
売り物件なんて出ないものだよ。

[10: 匿名さん]

だから今後倍になると言うなら３０％と増しでも買いなんだろうけど。
それじゃバブルの二の舞じゃないの？　煽っている人はいつ売り抜けるの？

[11: 匿名さん]

完成前に青田買いしないといけない新築よりも、中古買いが安全なのは
出来上がった物件や、管理状況から近隣住人の質からをじっくりと吟味して
確かな買い物ができることかな。

[12: 匿名さん]

確かに隣や上の人が問題ありだと嫌だもんね。
そうなると、引っ越した人の理由も聞きたいところかも。

[13: 匿名さん]

10＞バブルというのはさ、例えば広尾ガーデンヒルズでいえば分譲坪単価300万円だったのが
数年間で10倍の坪3000万円になったような動きだよ。さすがにだから崩壊もした。
でも底値から2倍や3倍くらいまでの動きなら経済循環でバブルとはいわない、
ゆえに崩壊もしようがない、と思ってる。もしインフレが来て価格が10倍になり
金利が８パーとかになれば一旦は売るだろうが。もっと穏やかに２，３倍にまでじわじわいって
高原状態というのがメインシナリオだな。

[14: 匿名さん]

12＞よくあるのが遠隔地への転勤、家族構成の変化による住み替え。
最近だと株などで儲けた人が
売ってさらにグレードのいい億ションの購入。数年前のような売り切りではないので
需給は逼迫している感じがする。

[15: 匿名さん]

今の新築は、地価やコストの反転のせいか、一部例外を除くと、値段は高いくせに立地や建具や
仕様が年々しょぼくなってきてるのが気にいらない。
同じ高いならハイグレードの築浅中古を探したい。

[16: 匿名さん]

＞13さん
そうなると、6000万くらいだった物件が、三倍の1億8千万くらいに
なるまでは、通常の値上がり範囲と言うことになるけれど・・・
そうか？？

[17: 匿名さん]

大卒の初任給が３倍になればね。60万以上か？

[18: 匿名さん]

>>15
ほんと、仕様が年々しょぼくなってますね。
将来、今の新築が中古になったとき売ろうとすると、仕様はしょぼい立地は悪いでは売り難いよ。

[19: 匿名さん]

１０年たっても大卒の坊やの価値は今と変わらないよ。上がるとしても、ボトム生活費のインフレ・スライド分しか上がらないだろうね。今買えない坊や達は、今の価格レベルが頭に残って一生賃貸君かなあ。

[20: 匿名さん]

１０年以内に新築マンションブームは終わってる。
消費税率の大幅アップでね。
代わりに、中古マンションが盛り上がる。
消費税分がお得だから。

[21: 匿名さん]

マンションブームは去年でおわったかと。
ヒューザーの件もあり、皆が冷静になった。

[22: 匿名さん]

新築マンションが値上がりしているとはいえ、まだ賃料利回りは４％ぐらいあるし、都心高級物件では賃料も上がってきている。一方でまだ金利はせいぜい２％台で、賃料が入っていればおつりがくる。たぶん、歴史を振り返ってみて、賃料利回りが金融機関からの金利の倍ぐらいある段階で不動産市況が大幅に悪化してことなんてないんじゃない。ふつうは、賃料利回りが３％を切ってくる一方で金利が８％とかになってようやく不動産への過剰投資が修正されるのが一定のパターン。最近のアメリカ、中国、オーストラリア、カナダはすべてこのパターン。日本だけが依然、出遅れ銘柄といった位置付けは変化なしと思いますよ。

[23: 匿名さん]

ふむふむ
日本だけが依然、出遅れ銘柄
分かる気がする

[24: 匿名さん]

新築は完成まで、２年前後待たされますよ。
自分で住もうが賃貸に出そうが、完成までの間に相場が動いているリスクがあります。
今より得になってるか損になってるか。予想なんて当たるとは限らない。

[25: 匿名さん]

16>同じ立地やグレードで６０００万円のが一億８０００万にはならないにしても
例えば同じ６０００万円で吉祥寺で買えたものが八王子とか千葉になるとか
９０平米だったのが60平米になるとか、建具や内装や設備がだんだん安作りになっていく
というような形の変化がすでに始まってる感じ。あわせわざで２〜３倍の実質値上がりは
数年で進行していくと思う。

[26: 匿名さん]

賃貸か所有か？税金その他、所有は金がかかるし。今や、所有はオタクなんだってさ。
案外、身軽に一生賃貸がお得じゃない？何が得するか。先は誰も分からんね。

賃貸派がいなくなると、貸主の投資家が。だから、高級賃貸に住むのがトレンドだ、という煽りも必要なんだよ！少し頭回せよな。賃貸がおしゃれ！分かってるね。

[27: 匿名さん]

今は一部の高所得者層を除いて、誰も都心に新築マンション買えるなんて考えていない。
一年前とは大違いのこの意識の変化。既に物件価格の上昇はマーケットにしっかり刷り込み。
昨年の今頃、スレのどこみても八王子だの千葉だのいう地名は出てこず、
賑わっていたのは２００５年３月暴落スレとか（笑）。
今はＰＣＴにしろ、ケープにしろ買う、買わない以前の問題。抽選に当たることが先決。
一年で全てが変わってしまった・・・。

[28: 匿名さん]

また一年後には、全てが変わってるかもね。

[29: 匿名さん]

都心中古の価格実態をみよう。坪単価計算する気力もうせるほど高い。
http://www.pronetcity.co.jp/baibai/tokusen2.html

[30: 匿名さん]

>>29

本当に高いですよね・・・
人気エリアの築浅中古など、相当強気の価格設定されているなぁと感じます。
でも新築がなかなか出ない場所、となるとそういう中古を選択肢に入れるしかないのかと
迷っておりましたが、やはり、いくら価格上昇の波があるとはいえ、売主の思うツボというのも
何となく悔しい気がして？　結局、第一希望エリアを諦め、第二希望の新築を購入しました。
結果的には満足しています。中古の億ションの広告も頻繁に入りますが、どんな方が
購入されているのやら、とため息ものです。

[31: 匿名さん]

家賃１８万で１０年暮らすと、更新料、引越しなど抜きに考えても
2160万のコストがかかる。
月坪家賃９千円として２０坪　６６㎡・・・狭い家だ。

同じ、６６㎡２０坪を、２２０万／坪で買って４４００万
頭金４４０万として３９６０万円の３５年ローン３％の金利
１０年後の残債３２１５万円
毎月の返済額　１５万３千円、管理費、固定資産税などいれると
ほぼ１８万円／月になる。

①１０年後　３２１５万で売れたなら
頭金４４０万だけ損したことになる。


②１０年後　４４００万円で売れたなら　約１０００万返ってくるが
　　得したのは６６０万。４４０万の自己資金で年６６万稼いだことになる。

③２０年後　４４００万で売れたなら　残債　２２１０万円なので
　得したのは1750万円　４４０万の自己資金で年８７．５万円稼いだことになる。

人気エリアのマンションを安く買うのがいかに重要なことかわかる。
別に売らないからいい・・という話ではない。住み替えでも同じこと。
インフレで家賃が上がることを考えたら固定金利３％は天恵のようなもの。

[32: 匿名さん]

築浅中古の話が中心だが、実は築２０年物件の場合、都内城南人気立地なら
新築価格３８００万、２００３年頃の中古価格３４００万円、現在４０００万円という
具合に二度目の上昇勾配に向かっているものもある。
駒沢、三軒茶屋、学芸大学あたりの中古市場がそんな感じ。
築２０年買って頃合見て転売というのも今なら悪くない。もう一度買値に戻るころ
転売しても損はない。とにかく中古も人気エリアに物件は少ないという点は明記すべきだ。

[33: 匿名さん]

ドイツなら築１００年を超えていまだに値上がりしてるマンションもザラにあるとテレビでやって
やっていたのを観た。日本も免震かつ１００年コンクリート造りなどが出てきてるね。
孫の代まで資産価値ならいいのだが。

[34: 匿名さん]

１００年持っているコンクリートはヨーロッパといえどもないから、その物件たぶん組石造でしょうね。

[35: 匿名さん]

何度も大規模補修しながら持たせるんじゃあないかな？それは無理？石造り？
なんにしろヨーロッパは古くから続いてるものほど価値があるという文化があるからね。

[36: 匿名さん]

＞２７
ところで、最近週刊ダイヤモンド「マンション特集」やらないね。
２００３年、２００４年頃の記事読むと面白いですよ。

[37: 匿名さん]

>32
でも、築二十年物件って８６年以前建設ですよね。それが十年後に３０年
物件になっているけれど高値が付くのでしょうか？
ヨーロッパの古いものは石造りですよね。コンクリートの場合、外断熱
工法を取らないといけないけれど、これは日本ではまだまだ少数。今後に
期待でしょうか。

[38: 匿名さん]

吉祥寺の井の頭公園の縁に公園を見下ろすように建ってるメゾン井の頭という
築５０年になるビンテージマンションがある。
立地や作りがいいからなのか人気があっていまだに７０平米６０００万円とかで取引されてるよ。

[39: 匿名さん]

まあ不動産というのはあくまで時価であって新築時価格なんてのは関係ないね。

[40: 匿名さん]

三軒茶屋辺りは中古物件が多いよ、マンションだらけだからね。人気エリアとは言え、売り出し希望価格から値引きしなけりゃ、なかなか買ってもらえない。

[41: 匿名さん]

ワインもそうだけど年代だけでは決まらない、もののよしあしで値段がぜんぜん違うだろう。

[42: 匿名さん]

＞40
そうですかね。１５年住んでましたけど駅近でよいものはすぐ売れてますよ。中古物件多いけど売り出しは少ないという意味ですよ。買い取り業者がいるくらい動きの早いエリアなのですが。

[43: 匿名さん]

去年の春、某・湾岸の中古物件を約3500万で買った
今年の秋、それが約4200万で売れた
多分、手数料等引いても得してるんだと思うけど、良く分らん
1年半、家賃タダで住んだと思うことにしてる

[44: 匿名さん]

>40
三軒茶屋近くの買い取り業者に、知り合いがいますが
たまに転売しにくい物件を買い取ってしまい、
愚痴ってますよ。

[45: 匿名さん]

>44さん（仲介さんですか？）
Ｎハイツじゃないですよね。あれ買いとっちゃいけません。立地はいいですけどね。
世田谷通りのライオンズマンションがあれだけあって少しもでてこない。
貸してよし住んでよしでいいとおもいますけどね。
郵便局の先のプレステージ無理な値付けでけっこう長く出てますね。
それに対して世田谷通りのプレステージや保健センターの近くのパークは結構早かったです。
プラザ三軒茶屋なんていまでも高値です。

[46: 匿名さん]

45さん、訳があって指摘できませんが、文章の中の物件のひとつに誤解が存在します。

[47: 匿名さん]

＞38さん
さすがにさば読みすぎですよ。70年建築だから、築36年のはず。
あそこは、別格ですね。日当たり・眺望が抜群で、かつ保証されてる。
広さも当時の物件にしては広い。品格ある土地柄で街自体もなんでもそろっていて、
かつ都心への便もいい。開発地区と違って歴史・文化もある、などなど。
70年建築だからこその物件なのかな？とも思うし。
あそこなら建て替えなっても買いたいという人が多いでしょうね。

[48: 匿名さん]

中古は価値が落ちますので
新品がいいよね。

ビンテージなんざ一握りのご時世ですから

[49: 匿名さん]

>それは逆。

新築は新築プレミアムが上乗せされている分割高。
1日住んだら中古になってプレミアムははがれ、
その分さがって、市場価格にさやよせされる。

一方、中古で買った場合は、最初から新築プレミアムなしの
市場価格で買うことになる。
そのあと、下がるか上がるかは、市場価格の動向と
築年数とのバランスによる。

[50: 匿名さん]

築20年以上してるものはさすがに躊躇われる

[51: 匿名さん]

＞４９さん

読んで衝撃でした。
新築物件は新築プレミアム付き。
中古物件は実勢価格。
なら、新築より中古価格の方がたとえ高くっても安心感があるってことですね。
たしかに・・・！

[52: 匿名さん]

>>49
時と場合によるでしょう。
湾岸物件のような新興地だと、プレミアム付けの誤算（TTT1期やＷコンなど）があったり、後に利便性がよくなり吉とでることもあります。そういうのを最新設備で買えますから。
もちろん、中古物件が実勢価格で安心感を買うには良いというのは分かりますが。

[53: 匿名さん]

中古物件は素人オーナーがふっかてくるから値引き交渉とか
めんどくさい。

[54: 匿名さん]

明らかに吹っかけてる中古物件の場合、周辺相場からの指値交渉して、ダメなら諦めるくらいの駆け引きは必要でしょう。ホントに売りたい売主ならそこで折り合いつけてくると思われます。

[55: 匿名さん]

中古だからって値引きする義務がある訳ではありません。
新築の新価格物件だって、ふっかけてるのがあるけど値引きしてくれません。

[56: 匿名さん]

>>55
値段交渉できるかどうかは、その物件の価値以上に値がつけられている時です。
吹っかけてる＝誰も買わない
何でもすべて値引きしろとは言ってないですよ。53も54も『明らかに吹っかけて〜』と書いてるでしょ。日本語わかりますか？

[57: 匿名さん]

>>55
新築も売れ残り（＝モノの割に高い値付け）だと竣工後に値引きすることも普通にありましたよね。今あるかは知りませんが。それに交渉しないで買う人の気が知れません。そういう人は人生無駄にお金使ってるんでしょうね。

[58: 匿名さん]

>>56
吹っかけてる＝誰も買わない
が正しいのなら、何故その物件を見に行くの？
交渉する以前に、明らかに吹っかけてる物件は見に行かなければいいんじゃない。
売り手だって、価値の分からない買い叩くのが目的の客に来られたって迷惑。

>>57
いつまでも、マンションブーム以前の古い概念から抜け出せない人なのですね。

[59: 匿名さん]

世の中言ったもの勝ち、知っているもの勝ちですね。
無知や思い込みで行動しない人は思わぬチャンスを逃します。
おとなしく言い値で買いたければどうぞ。（笑

[60: 匿名さん]

TTTは完成まで３年待ち物件だから、プレミアム付けが誤算というより、販売開始当時は安く買えた物件なだけでしょ。問題抱えたし。

[61: 匿名さん]

TTT1期（2004年夏以前）は安く出しすぎて、2期目（夏以降）は価格再設定してましたよ。
1期目に買えた人はかなりラッキーだったのは記憶に新しいです。

[62: 匿名さん]

世の中無責任、知ったかぶりがはびこってますね。
無知や思い込みで行動する人は思わぬチャンスを逃します。
古い考え方で交渉したければどうぞ。ｗ

[63: 匿名さん]

TTTが2004年って、4年待ち物件カイ。

[64: 匿名さん]

買い手が一人なら指値が入るが、買い手が多ければ競り上がるケースもあるよ。

[65: 匿名さん]

ないない。（笑
人気物件は限られていてほとんどの中古は売るまでにすごーーーーく
時間がかかるのですよ。マンション売ったことある人少ないみたいだね
ここは。

マンションは両極端でで人気マンション（主要駅近、ブランドデベ）だと
待ってる人が多いからすぐ高値で売れるけど、まー９０％のマンションは
売りにくいだろうね。人気マンションだと出たら教えてくださいという客
が待ち状態だからね。

[66: 匿名さん]

>65
２年前、人気エリアの物件を売ったときの経験談なのだが、君は失礼な奴だなぁ
後からきた仲介が即金で逆指値をしてきたよ。レインズに載せたらすぐ
買取業者が買いたいといってきた。
要するに、欲張った価格をつけなければ、売れる。

[67: 匿名さん]

>>58

売れ残りの足下みて、値切るつもりで行ってるんでしょう。
中古売買では、やはり買い手がなかなかつかない物件はかなり多く、値切り交渉で落としどころを探るパターンが普通のようです。

[68: 匿名さん]

値切られるのを見越して割高に値付けしてみたり、
値引き交渉に殆ど応じない強気の売り主が増えてきたようです。
新築同様、最近は中古も先高期待だって。

[69: 匿名さん]

グランエスタの西側中古物件、
吹っかけ値段ではさすがに売れなかったみたいで４０００万台に値下げしてます。
それでもまだまだ新築当時よりも２割以上高い。
いくら良い物件だとは思ってもまだ無理、見に行く気もしないです。
４０００万台半ばまで待ちます。
それでダメならご縁がなかったんだと諦めます。

[70: 匿名さん]

売れなくても、下げずに一時引っ込めるパターンも出てきています。しばらく先の方が高く売れるのではないかと。

[71: 匿名さん]

スミフの中野新橋は、坪330万円だってよー
ヒラリーマンは、所詮川向こうだなー
って感じに値上がりし始めた。
どうなるかなー今後の相場は？

[72: 匿名さん]

中古に高い価格出しても仕方ない

[73: 匿名さん]

立地の悪い新築に高い価格出しても仕方ない

[74: 匿名さん]

立地も凄くいい場所はほとんどないよね

[75: 匿名さん]

凄くいい場所の立地の中古はあるよね

[76: 匿名さん]

数年前から、立地のいいとこ駅に近いところから分譲されているから、
真にいいものは数年前の中古物件だね。たまに売り物が出ても高いようだけど。

[77: 匿名さん]

その高い中古を見て回るだけのマニア客もいるそうです。
高くなり過ぎて、買物客から見物客に落ちていく。

[78: 匿名さん]

冷やかし目的もいたりして

[79: 匿名さん]

「都心に住む」の後ろに掲載されているような
高級マンションなら中古でも住んでみたい。

[80: 匿名さん]

高級マンションってどの程度？

[81: 匿名さん]

７９＞ああいう立地も仕様もハイグレードのは新築ではまず出にくくなってるよね。
新築で例外は高倍率抽選となった赤坂や虎ノ門のタワーかな。抽選落ちまくったが
気にいらない新築を妥協して買う気もないしね。どうせ一日住んだら中古だし、
２０年後の資産価値を見据えたいからね。ただいい中古はびた一文負ける気はないのが
数年前と変わってきたようだ。

[82: 匿名さん]

８０＞中古だったら、坪単価５００万円以上、広さ９０平米以上で、一億４０００万円以上
というあたりだじゃないかな。来年再来年になると坪単価７００以上になってそうな予感だが。

[83: 匿名さん]

それでも中古を見にくる客は、中古は安いに決まってるというイメージから、未だに抜け出せない。

[84: 匿名さん]

デフレ時代感覚からいいかがげん脱却しないといいものは永遠に買えないよな。

[85: 匿名さん]

まったくだね。

[86: 匿名さん]

しょぼいものにはびた一文出さんという感覚なんだろう

[87: 匿名さん]

中古もデフレでなければ価格上昇するのは洋を問わず世の常。ましてここ数年の築浅中古には
すごいグレードのものがあったからそれらの上昇率が格下の新築より上なのは１０年後の
資産価値を見据えると当然のことでしょう。

[88: 匿名さん]

＞８３、８４
言えてる。

[89: 匿名さん]

10年もすれば価値もがた落ちするだろう

[90: 匿名さん]

８９＞さんのような人がたくさんいるからおもしろいね。
１９２０年代のアメリカの恐慌とか１９９０年代の日本のバブル崩壊とか
数十年にいちど位のめずらしいことが、またすぐ起きると期待してる人が。

[91: 匿名さん]

http://sumai.nikkei.co.jp/know/rank/data/rank24a.cfm
上の４４メゾン井の頭なんか築３０年以上たってるのに分譲時の６００パーセントの値段で
取引されてるね。最近のはもっと作りがいいし、都心にはマンション供給用地がすくなってるしで
立地のいいものは資産価値として有望だね。インフレヘッジにもなるしね。

[92: 匿名さん]

新築当時は資産価値ってホントのとこは分からない。
予想が外れるかもしれないし。
その点、中古は経年によって本当の資産価値がはっきり分かってるから
リスクがないとも言える。

[93: 匿名さん]

３０年前というと大卒初任給が３万円台の時代。
http://members.at.infoseek.co.jp/J_Coffee/toukei.html#chika2
６００パーセントというと大きく上昇したように見えるけど
実質的にはほぼ横ばいといったところでしょう。
まあ横ばいは大いに立派なんだけど。

[94: 匿名さん]

↑失礼。これだった。
http://members.at.infoseek.co.jp/J_Coffee/toukei.html#shoninkyuu

[95: 匿名さん]

３６、７年前だから本当に横ばいですね。でも、すごいもんですが。
今後初任給が倍になることは当分なさそう。あんまり古い過去との比較は難しいですね。

[96: 匿名さん]

大事な教訓は預金ではインフレで実質価値が目減りしていくが優良不動産ならインフレに
対するヘッジになるということだね。。

[97: 匿名さん]

でも、やや富裕層なら買えたあのような物件は７０年ならではでは？
一握りのビンテージという気がする。

[98: 匿名さん]

うーん、しかし今後都心のいいとこに供給があまり期待できないのは確かだし、
多くの先進国首都でマンションは値上がり続けてることから推測するとだね。
しかも住めば家賃分節約、貸せば賃料分収入になるしだね。

[99: 匿名さん]

そもそも、標準的な30年ローンの月額返済額が、家賃より安いと言うことが異常なんだと
気がつかないのだろうか。
誰でも気軽にローンを組んで、ローン破綻も増えると思うのは私だけでしょうか。

[100: 匿名さん]

金利が貨幣価値を保証する