ローンはありません。
この度手狭になったので近くに引っ越す
予定ですが、賃貸に出したいのですが
やっぱり、厳しいでしょうか？
安く買いたたかれても売っておくべきでしょうか？
居住中マンションは築１２年
駅から徒歩１５分、バスはたくさんあります
同じマンションでも賃貸にしているところもあるので
借り手はあるかとおもいます。
駐車場権利付き 家賃として７万から１０万でしょうか？
割安感を出した方が良いということです
[スレ作成日時]2006-05-30 09:14:00
注文住宅のオンライン相談
分譲貸し（現在居住中物件の場合）
| No.2 |
by 匿名さん 2006-05-30 10:40:00
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>>01
「駐車場権利付き」って、 自動車の大きさや高さが変わる（賃借人が必ずしも同じ大きさや高さの車を持っているとは限らない）と場所替が必要になる場合があるけど そのまま権利を保持できるんですか？ 専有面積はどのくらいあるんですか。（手狭というくらいだから５０平米台？） 登記簿面積で５０平米ありますか？（売る場合は、これを境に有利か不利が大きく変わります。） ワンルームなら壁芯面積で３０平米以上ありますか？ |
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| No.3 |
駐車場はマンション棟内の平面駐車場です
（屋根つき傘いらず） ワンボックスの大型でも大丈夫です 専有面積は６８㎡です 宜しくお願いします |
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| No.4 |
>>03
なるほど、築１２年だとバブルが終焉を迎えた頃の物件ですね。 駐車場権利付きで、制約無しなら立派なものです。 広さからいってファミリー向けですね。 最近の流行の広さは８０平米前後だから、チョッとだけ小さめです。 これが狭いということは、相当大勢の子供さんでもいらっしゃるんですか。 売却でも、賃貸でもあなたの懐具合次第ではないですか。 賃貸にするなら、あまり安過ぎる家賃だと、ずっと居座られることも多いですよ。 （それでいいなら構いませんが、） まあ、その場所によってどのような層をターゲットにするかで 家賃設定は考える必要がありますね。 |
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| No.5 |
悩むなら、分譲と賃貸と両方で出すという方法もあるのでは？
最近は、そういう物件もあるようです。 同じ不動産屋で両方扱うなら相談にのってくれると思いますよ。 賃貸相場と、中古販売の査定もしてくれると思いますので、 その結果で判断しても良い。 |
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| No.6 |
付近の賃貸物件の相場がわからないから、なんとも答えようがない。
ローンの残債がないなら、家賃がいくらでも賃貸に出せばいいのに、と思う。 |
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| No.7 |
まずはどれくらいの家賃で貸せるのか、空室率はどれくらいになりそうか（同じマンションで賃貸があるそうなので参考に）をチェックして
年間予想家賃収入から経費（リフォーム代や税金）を引いた分と 売却査定額を比較して実質利回りを出して見たら？ 私なら 家賃10万で貸せるとしたら経費を除いて年間100万程度として 2000万なら間違いなく売る 1500万なら悩む 1000万なら貸しておく、かな。 元々いくらで買ったのかにもよりますが。 |
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| No.8 |
たまたま掲示板に目が止まりました。ちょっと伺ってもいいですか？ 新築マンション（３ＬＤＫ）を買って２年で転勤になった為。 家賃１３００００ 駐車場 １００００で、分譲貸にしようと思っています。 買値は２６００万（ローンの残が１８００万） 先日他の部屋が２３００万で売りにでていました。 売りますか？ 貸しますか？
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| No.9 |
>>08
駐車場は所有権or専用使用権を有しているものでいいんですね。年間家賃収入（駐車場含む）１６８万円が確実に得られる、売ったら２３００万円であると仮定して、表面利回りは７．３％。悪くはないですね。でも、３ＬＤＫで２年前に２６００万円ということは、地価はかなり安いエリアで、今後も値は下げ続けますね。私なら売ります。 |
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| No.10 |
ご回答ありがとうございます。 現在４０歳でこれから先のことを考えると売ってしまうよりも ７〜８年ぐらいで家賃収入とボーナスの繰上返済（１００〜１５０万／年）をしてローンを終わらせて、その後は家賃が下がっても赤字になることはないのではないかと思っています。 甘いですか？
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| No.11 |
>>10
２３００万円で売りに出ていた部屋の成約価格は２０００万くらいでしょ。２年で６００万、３００万／年のペースで下げてますよ。家賃がホントに１６８万／年得られるとしても、管理費等のランニングコストを差し引いたら実質１４０万／年くらいでしょ。保有し続ければマイナス１６０万／年ってことです。ローンの金利を考えるとマイナス２００万／年超えるのでは。いずれ値下げ幅は緩やかになるけど、不人気エリアだから家賃も下がりますよ。とんだお荷物です。プラスに転じるとすれば２０年以上先でしょう。それまで次の住まい買えませんよ。 |
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| No.12 |
ご意見ありがとうございます。 当マンションの立地条件は、 駅まで１分 バスも有り マンションの裏と表に大型スーパー２件 コンビニもあり 飲食店多数 高速の出入り口有りという結構便利な所なんですよ。 当マンションから１５分ぐらい離れて尚且つ狭い築１５年のマンションでも１０８０万で売られていました。 確かに年々価格は下がっていくと思いますが、１５００万ぐらいで下げとまるのではないかと思っています。 知り合いに聞いても他人事なので売るより持ってて誰かに貸すほうがいいよと言いますが、売ってしまったほうがいいのでしょうか？
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| No.13 |
駅そばの商業地なんだ。 何駅？ 専有面積は？ 何階建ての何階？ 向きは？ 陽当たりは？ 具体的な情報がないと、持っている方が良いのか売る方が良いのか判断できないよ。
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| No.14 |
>>12
スレ主なら、名前の欄に「０１」なりを明示してください。 賃貸に出す場合、建物の取得費と現在価格は把握されておりますか？ 減価償却費を費用計上する場合に、固定資産台帳を作成しておかないといけません。 自宅で使用していた期間は、法定耐用年数を２倍にして、計算します。 今年の４月から減価償却計算のやり方が変わるようなので、 税務署に確認する必要があるようです。 取得費用に、印紙税や不動産取得税を加えることが出来ます。 土地と建物は、合理的な方法で分ける必要があります。 このあたりのことは、賃貸に出すならば当然に知っている必要があります。 |
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| No.15 |
駅名を出してしまうと解ってしまうので伏せさせてください。 ３LDK ６３㎡ １５階建の１３階 東向きベランダ 日当たりは午前中だけ、生活するには便利な所です。団地やマンションが多い地域です。 これぐらいの情報じゃだめですか？
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| No.16 |
>>15
あなたは晋スレ主の０８さんですか？ 駅に近すぎるんじゃないかな。 広さは小ファミリー向けだけど、２年前で２６００万円くらいの買値では 家賃１３万円もとれます？ 地方都市と東京２３区内にアパート持ってますけど、 東京２３区内ならその広さで１２〜２０万円くらいとれます。 地方都市だと、駐車場代込みで５〜１０万円がいいところじゃないの。 売却するにしても貸すにしても、建物価格の把握は必要です。 賃貸に出すと、減価償却費が毎年自宅で使っている時の２倍償却することになるから、 帳簿価格はどんどん下がっていきます。 （土地は減価償却しません。） |
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| No.17 |
６３㎡で３ＬＤＫ！！ってスゴイね。都心じゃその広さだと１ＬＤＫだよ。駅そば、大型スーパー２件隣接って便利かも知れないけどファミリーが住む環境じゃないね。やはり場所が判らないと計算のしようがないな。自分で計算した収益還元シミュレーション書いてみて。
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| No.18 | ||
| No.19 |
新スレ主である０８さんは、矛盾した自分の投稿に対して、まず回答しないとね。
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| No.20 |
８０ ３ＬＤＫ 築１０年 地下鉄駅徒歩６分 札幌市でも１３マンで貸せました。
スレ主さん所も大丈夫じゃない？ いま市部（中央線駅徒歩１３分）に ５８ ３ＬＤＫ 築１３年の賃貸物件を １２．５万で借りています。 |
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| No.21 |
>>20
だから、なんですか？ |
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| No.22 |
>>20
あなたは、不動産所得を得ながら、ボロマンション生活ですか？ 払っている方は費用にならず、 もらっている方は所得の対象になる。 （固定資産税・管理費・修繕積立金・減価償却費・修繕費・ローン利息は必要経費で引けます。） ローン利息も、中古マンションは土地部分が多いから、 赤字でも他の所得と損益通算出来ない。 そして見入りは殆ど無いというより、赤字だね。 人より余分に税金払って、貧しい生活をしているわけだ。 |
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| No.23 |
16さんの
>>地方都市だと、駐車場代込みで５〜１０万円がいいところじゃないの。 に対する発言です。地方でもそれなりに取れるという・・・。 |
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| No.24 |
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| No.25 |
>>23
札幌は北海道の中でも人口集中の特殊要因がある場所です。 しかし、東京と同じくＲＥＩＴの影響で、 土地価格は上昇しても、賃貸価格は下がる状況です。 （賃貸住宅の供給がＲＥＩＴの対象です） 購入価格が上昇し、賃料が下がる傾向にあります。 現在、賃料が高くとも、契約更改時には下がる傾向にあります。 その辺りを考えておかないとね。 |
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| No.26 |
みなさん色んな意見ありがとうございます。 正直言ってこんなに本気でかき込みが有るとは思っていませんでした。 14さん かき込みが初めてだったので仕組みがわかってませんでした。すいません。 賃貸に関する専門用語もまったく解りません。 勉強不足で申し訳ない気持ちです。 私自身、普通のサラリーマンで突然の転勤で現在住んでいるマンションを売るよりも貸して（分譲貸しも転勤が決まってから知ったぐらいです。）自分の替わりに借主の家賃でローンを払ってくれれば、売ってしまうよりは、将来は自分の資産になり家賃分の収入が増えるかも・・・ぐらいの簡単な素人考えだったのです。 買った不動産会社に電話してみたらじゃ資料を送りますと分譲貸しですか？大丈夫ですよと軽い返事う〜ん不安・・・ 周りに不動産関係の友人が居ないので掲示板であれば本音が聞けるのではないかとかき込みしました。
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| No.27 |
>>26
私も今でもサラリーマンやっています。 もう１５年大家をやりながら、毎月１万円の社宅に住んでいました。 ２年前に分譲マンションに脱出して、最近ようやく事業的規模の１０室になりました。 貸す場合、自分が今まで持っていた財産について、 税法上の扱いを勉強しておくことが必要です。 そうなると、減価償却計算とかは勉強する必要があります。 |
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| No.28 |
貸すと決めたら急いだ方が良いですよ。
多少のリフォーム（クロスの張り替え・畳替え）が必要かも知れません。 まさに「今」が需要期です。 あと自分が退去する日も早く決めた方が良いです。 札幌のマンションは入居可能日が４月に入ってしまい相場より安い１３万で貸すことに なりました。３月中に入居可能なら１５万で法人貸し出来たんです・・・。 |
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| No.29 |
>>28
ＲＥＩＴの影響が最近は全国的に出てきています。 東京では昨年は３月になっても、なかなか賃貸物件が決まらなかったんですよ。 東京の場合は、賃貸住宅から商業物件に移行しつつあります。 その代わりに、わたしらのような地主が、建替えで新築アパートを建てています。 供給過剰なので、特色がある建物でないと、入ってくれません。 うちの建物は１月竣工で、店舗も含めて先日満室になりました。 |
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| No.30 |
＞＞２７
本当にありがとうございます。 単純に貸せばいいかな、ぐらいの気持ちでしたが、 そういう問題じゃないように感じました。 財産？ 税金？ 減価償却？ ほとんど会社経営！ 本を買ったり調べたりしながら勉強します。 |
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