分譲貸し（現在居住中物件の場合）

[匿名さん]

ローンはありません。
この度手狭になったので近くに引っ越す
予定ですが、賃貸に出したいのですが
やっぱり、厳しいでしょうか？
安く買いたたかれても売っておくべきでしょうか？
居住中マンションは築１２年
駅から徒歩１５分、バスはたくさんあります
同じマンションでも賃貸にしているところもあるので
借り手はあるかとおもいます。
駐車場権利付き　家賃として７万から１０万でしょうか？
割安感を出した方が良いということです

[2: 匿名さん]

>>01
「駐車場権利付き」って、
自動車の大きさや高さが変わる（賃借人が必ずしも同じ大きさや高さの車を持っているとは限らない）と場所替が必要になる場合があるけど
そのまま権利を保持できるんですか？

専有面積はどのくらいあるんですか。（手狭というくらいだから５０平米台？）
登記簿面積で５０平米ありますか？（売る場合は、これを境に有利か不利が大きく変わります。）
ワンルームなら壁芯面積で３０平米以上ありますか？

[3: 匿名さん]

駐車場はマンション棟内の平面駐車場です
（屋根つき傘いらず）
ワンボックスの大型でも大丈夫です
専有面積は６８㎡です
宜しくお願いします

[4: ０２]

>>03
なるほど、築１２年だとバブルが終焉を迎えた頃の物件ですね。
駐車場権利付きで、制約無しなら立派なものです。
広さからいってファミリー向けですね。
最近の流行の広さは８０平米前後だから、チョッとだけ小さめです。
これが狭いということは、相当大勢の子供さんでもいらっしゃるんですか。

売却でも、賃貸でもあなたの懐具合次第ではないですか。
賃貸にするなら、あまり安過ぎる家賃だと、ずっと居座られることも多いですよ。
（それでいいなら構いませんが、）
まあ、その場所によってどのような層をターゲットにするかで
家賃設定は考える必要がありますね。

[5: 匿名さん]

悩むなら、分譲と賃貸と両方で出すという方法もあるのでは？
最近は、そういう物件もあるようです。

同じ不動産屋で両方扱うなら相談にのってくれると思いますよ。
賃貸相場と、中古販売の査定もしてくれると思いますので、
その結果で判断しても良い。

[6: 匿名さん]

付近の賃貸物件の相場がわからないから、なんとも答えようがない。
ローンの残債がないなら、家賃がいくらでも賃貸に出せばいいのに、と思う。

[7: 匿名さん]

まずはどれくらいの家賃で貸せるのか、空室率はどれくらいになりそうか（同じマンションで賃貸があるそうなので参考に）をチェックして
年間予想家賃収入から経費（リフォーム代や税金）を引いた分と
売却査定額を比較して実質利回りを出して見たら？

私なら　家賃10万で貸せるとしたら経費を除いて年間100万程度として
2000万なら間違いなく売る　1500万なら悩む　1000万なら貸しておく、かな。
元々いくらで買ったのかにもよりますが。

[8: 匿名さん]

たまたま掲示板に目が止まりました。ちょっと伺ってもいいですか？　新築マンション（３ＬＤＫ）を買って２年で転勤になった為。　家賃１３００００　駐車場　１００００で、分譲貸にしようと思っています。　買値は２６００万（ローンの残が１８００万）　先日他の部屋が２３００万で売りにでていました。　売りますか？　貸しますか？

[9: 匿名さん]

>>08
駐車場は所有権or専用使用権を有しているものでいいんですね。年間家賃収入（駐車場含む）１６８万円が確実に得られる、売ったら２３００万円であると仮定して、表面利回りは７．３％。悪くはないですね。でも、３ＬＤＫで２年前に２６００万円ということは、地価はかなり安いエリアで、今後も値は下げ続けますね。私なら売ります。

[10: 匿名さん]

ご回答ありがとうございます。　現在４０歳でこれから先のことを考えると売ってしまうよりも　７〜８年ぐらいで家賃収入とボーナスの繰上返済（１００〜１５０万／年）をしてローンを終わらせて、その後は家賃が下がっても赤字になることはないのではないかと思っています。　甘いですか？

[11: 09]

>>10
２３００万円で売りに出ていた部屋の成約価格は２０００万くらいでしょ。２年で６００万、３００万／年のペースで下げてますよ。家賃がホントに１６８万／年得られるとしても、管理費等のランニングコストを差し引いたら実質１４０万／年くらいでしょ。保有し続ければマイナス１６０万／年ってことです。ローンの金利を考えるとマイナス２００万／年超えるのでは。いずれ値下げ幅は緩やかになるけど、不人気エリアだから家賃も下がりますよ。とんだお荷物です。プラスに転じるとすれば２０年以上先でしょう。それまで次の住まい買えませんよ。

[12: 匿名さん]

ご意見ありがとうございます。　当マンションの立地条件は、　駅まで１分　バスも有り　マンションの裏と表に大型スーパー２件　コンビニもあり　飲食店多数　高速の出入り口有りという結構便利な所なんですよ。　当マンションから１５分ぐらい離れて尚且つ狭い築１５年のマンションでも１０８０万で売られていました。　確かに年々価格は下がっていくと思いますが、１５００万ぐらいで下げとまるのではないかと思っています。　知り合いに聞いても他人事なので売るより持ってて誰かに貸すほうがいいよと言いますが、売ってしまったほうがいいのでしょうか？

[13: 匿名さん]

駅そばの商業地なんだ。　何駅？　専有面積は？　何階建ての何階？　向きは？　陽当たりは？　具体的な情報がないと、持っている方が良いのか売る方が良いのか判断できないよ。

[14: 事業的規模の大家です]

>>12
スレ主なら、名前の欄に「０１」なりを明示してください。
賃貸に出す場合、建物の取得費と現在価格は把握されておりますか？

減価償却費を費用計上する場合に、固定資産台帳を作成しておかないといけません。
自宅で使用していた期間は、法定耐用年数を２倍にして、計算します。
今年の４月から減価償却計算のやり方が変わるようなので、
税務署に確認する必要があるようです。
取得費用に、印紙税や不動産取得税を加えることが出来ます。
土地と建物は、合理的な方法で分ける必要があります。
このあたりのことは、賃貸に出すならば当然に知っている必要があります。

[15: 匿名さん]

駅名を出してしまうと解ってしまうので伏せさせてください。　３LDK　６３㎡　１５階建の１３階　東向きベランダ　日当たりは午前中だけ、生活するには便利な所です。団地やマンションが多い地域です。　これぐらいの情報じゃだめですか？

[16: １４]

>>15
あなたは晋スレ主の０８さんですか？
駅に近すぎるんじゃないかな。
広さは小ファミリー向けだけど、２年前で２６００万円くらいの買値では
家賃１３万円もとれます？
地方都市と東京２３区内にアパート持ってますけど、
東京２３区内ならその広さで１２〜２０万円くらいとれます。
地方都市だと、駐車場代込みで５〜１０万円がいいところじゃないの。

売却するにしても貸すにしても、建物価格の把握は必要です。
賃貸に出すと、減価償却費が毎年自宅で使っている時の２倍償却することになるから、
帳簿価格はどんどん下がっていきます。
（土地は減価償却しません。）

[17: 匿名さん]

６３㎡で３ＬＤＫ！！ってスゴイね。都心じゃその広さだと１ＬＤＫだよ。駅そば、大型スーパー２件隣接って便利かも知れないけどファミリーが住む環境じゃないね。やはり場所が判らないと計算のしようがないな。自分で計算した収益還元シミュレーション書いてみて。

[18: １４]

>>17
＞６３㎡で３ＬＤＫ！！ってスゴイね。都心じゃその広さだと１ＬＤＫだよ。
地方都市なら１ＬＤＫ。
東京２３区内だと、そのくらいの狭い３ＬＤＫはよくあります。
それ以外の部分は、あなたに同意。

１３万円も家賃がとれて、駐車場代が１万円じゃ、
どう考えても２年前に２６００万円で購入したとは？？？

[19: 匿名]

新スレ主である０８さんは、矛盾した自分の投稿に対して、まず回答しないとね。

[20: 匿名さん]

８０　３ＬＤＫ　築１０年　地下鉄駅徒歩６分　札幌市でも１３マンで貸せました。
スレ主さん所も大丈夫じゃない？
いま市部（中央線駅徒歩１３分）に　５８　３ＬＤＫ　築１３年の賃貸物件を
１２．５万で借りています。

[21: 匿名さん]

>>20
だから、なんですか？