センチュリーフォレスト（うぐいす住宅建替事業）

[ご近所さん]

売主：鹿島
施工会社：鹿島
管理会社：鹿島建物総合管理
販売提携（代理）：三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス

【管理会社を追加しました。2011.01.20副管理人】
【販売会社名を訂正しました。2011.0615副管理人】

[901: 匿名]

高台だから、地盤はいいのかな。

[902: 匿名さん]

>900
地権者を羨んでも仕方ないよ。分かって言ってるんだとは思うが。

>901
地盤は良いみたい。説明の時、液状化の心配は無い土地だと自信満々だった。地盤に加えて、基礎や構造は説明に力が入ってた。説明聞いたのは地震の前だったが、実際、躯体から設備に至るまで震災の影響は無かったことが確認できてるみたいだし、その点、安心できる。
もっとも、売主も、ここまで地盤や構造がクローズアップされることになるとは思ってもみなかっただろうがね。

[904: 匿名さん]

鶯谷町の柱状図が都の地盤サイトでは出てこない。地盤については、柱状図、N値や杭の長さを業者の方に尋ねるようにすればいいでしょう。

[905: 匿名さん]

MR見てきましたが、プレミアム住戸に価格のせすぎ、開口部の狭いI字型、L字クランク型みたいな住戸が多く、実物みたら部屋が薄暗かったりしないかなどと心配に思いました。スタンダードは売行好調のようですが、プレミアムは、あの価格だとみなさん様子見では？

[906: 匿名さん]

↑プレミアム住戸に価格のせすぎ、開口部狭い云々。。。。
たしかプレミアム住戸は開口部は狭いとこないはず。
↑はなし混ぜてるし。。。。


２億台のプレミアムも多い。のせすぎとか考える人はそもそも検討出来ない、、、様子見すら出来ない。
様子見してるうちに無くなる。
買える人が買う。それだけの事。

[907: 匿名さん]

ここの地権者て、買いに来る客よりもカネモだよ。

誰だ！地権者分までお金出してあげる気ないとかいうヤツ。
君には間違いなくそのような資力はない。認める。
が、地権者は立地のさらなる有効利用を未だ見ぬ購入予定者に提供している。

１２１戸の購入者だけを目当てに建替え計画たてるか？
同じく鹿島がそれだけで動くか？

立地の恩恵に感謝できる購入者だけが理解できるのだろな。

[908: 物件比較中さん]

たしかに、、、、。
MRで伺いましたが、さっと来てさっと決められるそうです。
余裕があるからプレミアを買えるということで。様子を見て買うという話ではないようで。
I字型、L字型は一億台の部屋です。

一億後半からの部屋は魅力的な間取りですね。こちらも様子を見るという人が買うようなものでは無いような。

[909: 匿名さん]

９００さん
地権者さんたちがどういう方たちかご存じないようですね。
同潤会のようにここも結構、歴史がありましたから。場所的に文化分野に著名な方たちが
多いそうですよ。建物は古くなってはいましたが、隣の外国人向け住宅（今はラトゥール）と一緒に
静かな地域を形成していました。（鴬谷町ってほとんどこの二つだけの小さな町ですから。）
開発において地権者は組織を作って、鹿島との間で慎重におこなわれたと聞きました。
かなりの土地が町に公園や緑地として提供されているのもその産物かもしれません。
地権者さんたちのおかげというのも多々あるのでは。

[910: 購入検討中さん]

提供公園は単に規制上の問題で、地権者が素晴らしいわけでもなんでもありません。

[911: ご近所さん]

規制上の問題？それならなんで大きなマンションのまわりにもっと公園、

緑地が無いの？敷地内以外の話だけど。だから大きなマンションの周りは殺伐となる。周辺の

ほかのマンション見て。ここはまわりと合わせようとする意志が感じられるが。

古くからの地権者がよそ者よりそういう進言をするのは事実。環境はなるべく変えたく

ないからね。良いことに皮肉を言う人がいるね。

９０７さんは一理あり。

[912: いつか買いたいさん]

＞９１０
鉢山町、南平台、青葉台あたりの凄いマンションからの公園、歩道提供はありましたっけ。
無いような感じですけど。ラトゥールも。（ひょっとしてあの奥の小さいやつ？まさか。）
どんな規制なのでしょうか。興味あります。

[913: 物件比較中さん]

>911
調べもせずに感情でモノをいうのをやめてください。程度が知れますよ。

>912
提供公園は開発面積等にもよります。

例えば目黒区の場合ですと以下の様になっています。PDFの７ページをご覧ください。
http://www.google.co.jp/url?sa=t&source=web&cd=2&ved=0CCAQ...
さいたま市でも同様。
http://www.google.co.jp/url?sa=t&source=web&cd=2&ved=0CCAQ...

すいません、渋谷区はちょっと探してみただけでは見つかりませんでしたが、当然同様の規制があります。
なぜなら、「提供公園」という言葉自体が、土地を行政に無償で譲渡して公園とし、当該公園をそれ以降行政が管理する用になる場合を指します。即ち、規制上の観点から開発に伴い行政に譲渡された公園を提供公園というのです。

[914: ９１３]

まあ、確かに提供公園をどのような形で供出するかはそのデベロッパーのセンスや開発にかける態度にもよります。その意味でここがいい物件であることは別に否定しません。
ただ、地権者がいるから嫌だ、地権者がすばらしい人たちだから良い、という議論はあまり意味がないと思った次第です。文化人云々の下りはWikiからの抜粋でしょうし、開発直前にどのような人が住んでいたかとは別問題です。また、地権者でもうぐいす住宅に複数戸所有していたようなかなりの資産家の方もいるそうです（モデルルームに行った際に聞きました）。
ここは固定資産税や管理費でそれなりに毎月負担が生じますし、「貧乏な地権者」という人が住み続けられる訳ではないでしょう。そういった意味では地権者も新規入居者もそれほど大差ないと個人的には思っています。

[915: 匿名さん]

以前、ここの地権者と契約者の間に年収差がありすぎて
自治会で足並みが揃わないのではないかといったような書き込みがありましたが
そのような心配は全くないと言う事なんですね。
緑が多い環境も資産になるから、地権者さんには感謝しなきゃね。

[916: 匿名さん]

結局、公園は規制上の問題なの？

[917: 匿名さん]

ここの詰め込み感は凄いですからね。

[918: 匿名さん]

たとえ小さい公園でもあると気分的にほっとしますね。ラトゥールの小さい公園は子供が遊んでたり、住民の方？が休んでいたり、その雰囲気は好きです。

[919: 匿名さん]

>914
確かにここはいい物件ですね。いろいろな観点から総合的に見て。

[920: 物件比較中さん]

代官山付近は綺麗な街になっていきますね。私も雰囲気が好きです。

[921: 匿名さん]

916さん

そうです。大規模開発に当たっては、一定の割合で敷地を市に無償で譲渡して公園等にすることが定められています。これを満たさないとそもそも開発許可がおりません。
なお、どの程度の敷地を提供するか否かは行政区画によっても異なります。また実際に歩道や通路をどれぐら広くとるかは、その土地にかかる建蔽率や容積率等の規制との兼ね合いもあります。従って、そもそも前提となる土地の条件が異なるため、どこのマンションでは～という比較もあまり意味を持ちません。

[922: 匿名さん]

こちらの物件、その公園を含め、どのくらい本格的な植栽が施されるのかに興味があります。
予想図だけでは、本当の雰囲気がどうなるか、どの程度立派に仕上がるものか、なかなか分かりづらいんですよね。相当力を入れている物件だと考えていいんでしょうか？

[923: 匿名さん]

うまい前振りだね！

[924: 匿名さん]

HP見てみるとライトコートからも緑が見えるような設計になっていますよね。最近のマンションはどこも植樹に力を入れているのでここも頑張るのでは？

公園も小さくても防災上役に立つこともあるでしょう。とにかく私は楽しみです。

[925: 匿名さん]

通りに面したところは、かなり歩道が広くなるようなので
植樹でどういう風になるか楽しみですね。ラトゥール側に入り込む
道もすでに綺麗になっているので、この辺の景色が落ち着いた感じに変わりそうです。

[926: 匿名さん]

少し植樹はじまってました。

[927: 匿名さん]

少し離れて見ても
ツヤのある葉や綺麗な幹で
良い樹を使ってるのがよくわかりました。

完成が期待できますね。

[928: 匿名さん]

着々と進んでいますね。
この辺りの景色も良いほうにかわるのだとしたら心から歓迎です。
緑は多いことに越した事はないし、
良い樹を植えているならますます楽しみです。

[929: 物件比較中さん]

こことご近所のグランツオーベル南平台の中古を検討しているのですが
いかかでしょうか？グランツオーベル南平台の外観は素敵ですよね。
値段も同じような感じですし。

[930: 購入検討中さん]

外観が思ったより安っぽくてがっかりしました。裏のラトゥールの素晴らしさを助長しているようです。まあラトゥールは安くても家賃100万円からだから住む層がこことは違うし比較しても仕方ないのですが…
ラトゥールがなければランドマークとして周囲の憧れの物件になったかもしれませんがね。
免震、エレベーター12台、食洗機ミーレと高グレードにもかかわらず建具が異様にちゃちい。クローゼットや洗濯機上の吊戸棚の扉とか安賃貸レベルで驚きました。洋室の窓も小さい。なんかちぐはぐな感じがしました。
東側の交通量もかなり多い。渋谷からの帰り道の雰囲気も良くない。
期待しすぎました。なかなか希望に合う物件が見つからないです。

[931: 契約済みさん]

> 929さん
私も昨年はグランツオーベル南平台の中古はかなり考えました。雰囲気が良いですよね。今でも憧れです。
私の場合は予算の問題でセンチュリーフォレストにしました。やっぱり割安でお買い得（特にプレミアムグレードでない、100平米未満のお部屋）でした。値段をみてしまったらグランツオーベルは自分にはちょっと無理だったな・・・とあきらめがつきました。
最近ウオッチしなくなったので今どんなお部屋が出ているか分かりませんが、あのころ予算に余裕があったらグランツオーベル南平台を買ったと思います。。

[932: 匿名さん]

なかなか希望に合う物件が見つからないのは、予算設定が低いからでしょ。

扉とか建具なんかは幾らでも替えられる。
立地は替えられない。帰りの道程がどうのこうのって、、
それは地元の人間じゃないからこの辺を知らないんでしょ？

[933: 購入検討中さん]

そうです、ここの利点は「立地のみ」です！

[934: 購入検討中さん]

に、しても坪単価高すぎじゃない？

[935: 匿名さん]

坪単価高すぎってスタンダード？プレミアム？どちら？

スタンダードは平均５００弱でしょ。この辺の築ん十年の中古くらいじゃん。

プレミアムを買う人物像は、細かく坪単価がどうのこうのって、、考えないと思う。
金かき集めて、頑張って頑張って買う人達じゃないだろうし。

本来、このエリアで欲しい事情があって、広さ・間取り・値段、、これが想定内だったら買う。
それだけの事じゃん。

値引きしてくれる訳じゃなし、坪単価を考えてるうちに無くなるでしょ、ここは。

営業さんも他と違って、ぜんぜん追ってこないし。
こっちから電話しないと一切ないよ。
余裕なんだと思うわ。

[936: 匿名さん]

そうそう、一回見に行ったけどＤＭが来るくらい。

第二期が始まったの知らなかった。

[937: 匿名]

検討しようかと思ったのですが、
南向きの部屋が少なく、
それほどのお値段を出してまでと躊躇してしまいます。
あまり部屋の向きって皆さんは気にされませんか？

[938: 匿名]

９３１さん
幾ら位の部屋を買われたんですか？

[939: 匿名さん]

やはりこの地域に興味ある方は皆、グランツオーベル南平台とここを
くらべてしまいますよね。私もグランツオーベル南平台で無理をしなくて
良かったと思っています。ここの方がお手ごろ感があり、垢ぬけしていて
住みやすいような気がします。
完成したら周りの環境とどう混ざるか楽しみです。

[941: 匿名さん]

９３７さん

都心だと西向き、東向きはフツーにありますよね。
住み心地って、どうなのかな。

植物とか洗濯とか、特別の事情がなければ、
関係ないような気もしますが。

[942: 購入検討中さん]

人の意見はともかく、きちんと自分で判断すべきです。

[943: 購入検討中さん]

この地区計画に期待。
http://www.city.shibuya.tokyo.jp/kurashi/machi/sakura.html

[944: 匿名さん]

南向きにこだわるのであれば郊外だね。
ＬＤだけ南でも居室が北向きだとどうかと思うし、ここは居室も南に配置してて工夫はしてるけどね。

ここのように、むしろ東西・西東に向けて部屋全体に、午前と午後で陽が差し込む方がいいかな。

[945: 匿名さん]

943さん、
ありがとうございます。参考になりました。

[946: 匿名さん]

ここの南側はラトゥール代官山のアプローチの緑地が広がってていい感じだね。

値段もいいけど。

[947: 物件比較中さん]

＞931さん

本日外観をみてきましたが、上の方が書かれていた通り
外観はあまり高級そうなイメージがせず残念でした。
雰囲気は圧倒的にグランツオーベルがいいと思いました。
しかしデベが鹿島なのは非常に安心だし、細かいところは
こちらのほうがよいのかもと思ってしまいます。
どちらもいい物件だと思うのでこの周囲がもっと雰囲気のある
エリアになればいいですね。

[948: 物件比較中さん]

私もグランツオーベル南平台も検討しました。こことの違いは戸数が圧倒的に少ないことでプライバシーが守られることでしょうか。高級感は圧倒的にあちらですね。その分管理費が高い。あちらは価格などあまり気にしない方達が購入している気がします。　自分はとても気に入ったのですが、残っている部屋があまり希望に添わなくてやめました。でも自家発電設備があったりして地震の時のことを考えると少し気持ちが揺れました。
こちらは、地権者との関係がどうなるかと、隣の高級賃貸との距離が気になりますが、価格的にはこちらに軍配が上がりますね。

[949: 契約済みさん]

931です。
何人もの方が、私と同じように近隣のマンションと迷っていらっしゃるのだなと思いました。ここも南平台のように周りの植栽が育って、良い雰囲気になるとよいなと思っています。
お互い「木が育つのは早いですね」と声をかけあえる御近所になりたいですね。

948さんが自家発電のことをおっしゃっていました。知識があるわけではないのですが、少しコメントします。前のマンションも自家発電がありました。その用途は緊急時に主にエレベーターを短時間動かすのが目的のようでした。備蓄している重油の量次第となります。なので、グランツオーベルやここのような低層マンションはそれほど必須とは思いません。

それから、契約者用のスレッド、どなたも書かないようですね。もう少し販売の期が進まないとダメでしょうか。そういうことで、検討者用のスレッドにお邪魔しました。

[950: 匿名さん]

グランツオーベルの雰囲気は良いですが、周りの道などはこちらの方が開けていて開放感がある気がします。