センチュリーフォレスト（うぐいす住宅建替事業）

[ご近所さん]

売主：鹿島
施工会社：鹿島
管理会社：鹿島建物総合管理
販売提携（代理）：三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス

【管理会社を追加しました。2011.01.20副管理人】
【販売会社名を訂正しました。2011.0615副管理人】

[81: 匿名さん]

敷地は南北に長い。
ＡＢＣＦ棟の間取り図を見ると、
Ａ棟は北と東に窓があるから東西に長い。
Ｂ棟は東にリビング、西に窓があるから南北に長い感じ。
Ｃ棟は西にリビングがあるから敷地の西側にあって南北に長い。
Ｆ棟は南にリビングがあって北と東にも窓がついてるから東西に長いかな。

そう考えると、
　Ａ
Ｃ　Ｂ
Ｅ　Ｄ
　Ｆ
って配置になりそうな予感。

[82: 匿名さん]

大規模であること等も考慮すると、代官山のパークマンションより、
ここの方がいいと思う。

まぁ、そもそもなんで「パークマンション」？って感じではあったが。

[83: 匿名さん]

76さん、詳しく教えて頂けませんでしょうか！？
もし見てたらお願いいたします。

約3年後にそのエリアで購入検討中の者です。

[84: 匿名さん]

久々に、検討に値するマンションがでてきた感じ。
プチバブル崩壊後は、変なのしかなかったからな。

[85: 匿名]

スレッドの淡々とした上がり方が物語ってる感じ。
大金出す住み家は打ち上げ花火みたく派手でなくっていい。

[86: 匿名さん]

>プチバブル崩壊後は、変なのしかなかったからな。

崩壊前は、いいけど、高い、
崩壊後は、安いけど、う～ん？
ここは、よくて、安い、になるといいな。

[87: 匿名さん]

地所のってこの鉢山町のパークハウス？
http://www.ph-daikanyama.com/index.html

[88: 購入検討中さん]

坪単価は500万以上でしょうか？

[89: 匿名さん]

六本木の売出し中のタワマンが400～500くらい？
そうすると、ここは450～550くらいかな～？

[90: 匿名さん]

HPが微妙に更新されていますね。
内庭が狭そうですが、内庭だけに面した部屋はないということなのかな？

いずれにせよ、このところの悪しき風潮である、詰め込み型ですね。。。
期待はしているので、見には行こうとは思っていますが。

[91: 匿名さん]

分譲は坪５００なら９９％が億だね。

６０平米台があったら欲しかったけど。。。

このあたりがパークハウス派との境なのかな。

[92: 匿名さん]

案内来ましたよ。今回は、51.95〜165.74㎡の全121戸が販売予定で、東向き（森側）2F 87.81㎡が1.2億台、西向きの2F 82.29㎡が1億台だって。ちなみに関係ないけど、東向き7F 165.74㎡が4.1億台とのこと。

[93: 匿名さん]

むむむ、鹿島にしては、抑えめですな。

[94: 匿名さん]

眺望はないけど、眼前に緑が広がる低層階東向きは魅力的ですね。西向きは坪単価安そうだけど、微妙かなあ。

[95: 匿名さん]

こちらのすぐ南西側に空き地？があるようですが、
こちらは何が建つのでしょうか？

[96: 匿名さん]

244戸中半数以上が旧うぐいす住宅の住人ってどうなのよ？

[97: 匿名さん]

そこが割り切れない

[98: 匿名さん]

>>95
スレにもちょこちょこ出てるけどラトゥール代官山という超高級賃貸。

[99: 匿名さん]

ネガさんと一緒に住むのでなければ、
私は、特に気になりません。

[100: 購入検討中さん]

旧うぐいす住宅ってどんな感じだったのですか？

[101: 匿名さん]

普通の団地です。緑が豊かできれいでした。

[102: 匿名さん]

＞98さん
違いますよ。パークハウス代官山テラスです。
ラトゥールは西隣にすでに完成済みです。

[103: 匿名さん]

貧乏なボロボロ団地住民と億ション住民が一緒に暮らせるのか。
購入後は是非、住民版作って欲しいな。

[104: 購入検討中さん]

地権者住戸に入居する旧うぐいす住宅の住民も占有面積に応じて管理費、修繕積立金を支払うことになると思うのだが（そうでなければ購入者は納得しないだろう）、はたして旧住民達に億ション並みの管理費、修繕積立金を支払う経済的能力があるのだろうか？

（必ずしも地権者だけについての問題ではないけれど）管理費不払いの場合の問題まで考えると、やはり地権者住戸が多いマンションというところが非常に気にかかる...。

[105: 匿名さん]

98さん、102さん有難うございます。

[106: 匿名さん]

ラトゥール代官山は高額な賃料ばかりですね。
全戸埋まるのだろうか。
サービスはラトゥールの方が遥に上だけど、
この賃料って参考になると思いますか？

ラ・トゥール代官山　公式
http://www.latour-daikanyama.jp/index_j.html

空室一覧
http://tokyorent.jp/search/vacancy/164609/

[107: 住まいに詳しい人]

>>106
募集中の115戸の平均で坪単価が24,600円/坪/月（管理費込み）
都心の高級賃貸と比べて特別に高い感じはしないが
面積がばかデカイ部屋ばかりだからなあ

管理費を2500円/坪/月と仮定
想定利回りで割り戻し投資額を試算すると
3%なら＠884万円
4%なら＠663万円
5%なら＠530万円
6%なら＠442万円

60％埋まるとペイするのかな？
費用のファイナンス次第では50％でも･･･

[108: 匿名さん]

日経に広告でてましたね。

[109: 匿名さん]

全住戸一気に売りに出すというのは、強気ですね。
勝算があるのでしょうか？？？
リーズナブルな価格設定とは思いますが…。

[110: 匿名さん]

野村不動産のプラウド代官山のほうが坪単価が高いのでしょうか？

[111: 匿名さん]

すぐ隣の住友不動産分譲予定地の概要ご存知の方いらっしゃいますか？
いつ頃分譲開始予定か教えていただけますか。

[112: 匿名さん]

＞108
日経に出すぐらいだから、そういう層がターゲットとして有望なんですかね。

[113: 匿名さん]

旧団地の住民と、億を出して入居する住人がうまくやっていけるのかが、かなり不安。
半数以上ですもんね。

[114: 匿名さん]

そりゃあ信じられないようなモメ事は多々起こるでしょう。
管理費等も新住民だけ高いんでしょうね。

[115: 購入検討中さん]

地権者って管理費とか修繕積立金も優遇されるんですか？？

でも地権者住戸が半数以上だとすると、管理組合の総会開催したとしても、地権者に不利が議案は通らないですよね。

マンションの経年劣化なんて地権者住戸だろうと新規購入者住戸だろうと関係なく生じるものだし、管理費だって新規購入者だけが特別管理コストがかかる訳じゃないのに...。

専有面積に応じた費用負担であること、これが最低条件でしょう。

[116: 匿名さん]

ついにネガさんが張り付くようになりましたか…。

[117: 物件比較中さん]

＞１１６

地権者の数が過半数であることを懸念している書き込みが結構あることからもわかるとおり、
この点を気にするのはごくごく普通の感覚だと思いますが…

[118: 匿名さん]

向かいにあるお寺は？普通のお寺では無いのですか？入口が洋風なフェンスでお寺には見えない感じ？

[119: 匿名さん]

連続すみません。はい、地権者は、管理費無料のマンションありますね。（かのパークコート麻布十番タワーのガーデン棟）間違いだったらすみません、ガーデン棟は地権者の棟

[120: 住まいに詳しい人]

みんなにスルーされる>>111さんが可哀想すぐる

お隣のスミフ物件は「ラトゥール代官山」という賃貸です
>>106にリンクがあります

[121: 匿名さん]

ラトゥール以外に住友の物件が近くにあるんじゃないの？
さすがにこのスレ見てたらラトゥールぐらい知ってるだろうし。

[122: 匿名]

地権者が管理費で優遇なんてされないと思いますよ。自分のマンション、地権者いますけど、面積によって違うだけです。

[123: 匿名さん]

いや麻布十番の場合、「地権者は管理費払ってないのに何故、地権者も共用施設を我々と同じに使えるんだ？これはおかしいじゃないか、○○不動産に聞いてみよう」というレスを読んだ。後日回答も書いてあった。

[124: 匿名さん]

管理費に限らず地権者優遇は他のマンションでもあるからねえ。
駐車場が地権者は平置き、新規は立体。
トランクルームも地権者から優先割り当て、etc。

[125: 匿名さん]

管理費を払っているかどうかは分かりませんが、
麻布十番の地権者の棟に住んでいる方は、
タワーの共用施設利用がかなり制限されています。

[126: 匿名さん]

なるほど。
六本木ヒルズの地権者の一部は、竣工後、すぐ売りに出してたね。

[127: 匿名さん]

地権者はもともとその土地を持っていた方ですよ。
そういう意味では、お金持ち。

[128: 匿名さん]

土地が安いときから、たまたま住んでいただけでしょ。もちろん、上層階の部屋をもらえるほどの広さがあった人もいるだろうけど。

[130: 匿名さん]

でも、お金持ちの中には、単なる土地持ちって、結構多いよね。。。

[131: 匿名さん]

あのおんぼろに住んでた人がお金持ちとは思えないな。
外観しか知らないけど、そりゃあもう酷かったもん。
お金持ちがたくさんいたら、もう少し修繕したり出来たはず。

[132: 匿名さん]

まぁ、なんにせよ、結論として、
代官山のハイグレードマンションの住人ですよ。
勝ち組です。

[133: 匿名さん]

そりゃそうだ。
代官山に住んでいたいというのは、運がよい。

[134: 匿名さん]

金持ちか否かなんて、運が大半ですから。

[135: 匿名さん]

しかもローンなしでしょ。
ローンくんでここ買う人より、生活に余裕あるのでは？
麻布十番にしてもそうだけど。

[136: 匿名さん]

ボロを修繕もしないで住める人達と、新住民じゃ価値観が違いすぎるだろうから
モメ事が多くなるのは承知して買わないといけないよな。

[137: 匿名さん]

角の老朽秀和もかなりのお値打

[138: 周辺住民さん]

これからは、高級住宅街の、建て変わりそうな古いマンション狙いか！？

[139: 匿名さん]

ラ・トゥールは、ザ・タワーって意味合い。
家賃１７０万、１０月入居開始、折り込みチラシ

[140: 匿名さん]

鉢山町にある公務員寮跡地にプラウドができるね。
選択肢が増えるのはいいことなのかな？

[141: 購入検討中さん]

鉢山町プラウド近くに外壁が石張りのすんごい高級そうなマンションあるけど、
ここより高級な感じなんですかね？

[142: マンション住民さん]

ここより地権者問題の無いプラウドに興味あるけど
どれ位の広さなんだろう

[143: 匿名さん]

鉢山中の前あたりのもプラウドじゃないか？
こっちは場所的に鉢山町のほど高くはないかも。

[144: 匿名さん]

ＮＴＴ都市開発も近所（猿楽町）で開発してますよね。
ここも分譲マンションかな？
ご存知の方、お教え下さい。

[145: 匿名さん]

中野駅前２分の野村タワーで＠５００予想と言って賑わってる。

[146: 匿名さん]

代官山＞猿楽＞鉢山＞鶯谷＞桜ヶ丘＞南平台？

[147: 匿名さん]

隣が凄い。ラ・トゥールの７階？月額賃料 ５３１万円。敷金４ヶ月礼０ヶ月。今日ＴＢＳワイドショー番組で見た。

[148: 匿名さん]

敷金だけで、2千万円！？
ちなみに、ここんところセンチュリーフォレストの情報がないね。

[149: 匿名さん]

エリア外、西麻布近く、香港ガーデン跡地のタワー２３階？と、青山墓地キラー通りの巨大マンション７階？、慌てることない。よさげな。

[150: 匿名さん]

西麻布や青山は惹かれるけど、どっちも大通り沿いだね…。

[151: 匿名さん]

HPに「今秋事前案内会開催」って書いてあってもう１０月に入ったのだけど
いつ頃開催されるんでしょうね？
ここは学校もわりと近いし３ＬＤＫ中心なので、ファミリーにも良さそうですね。

[152: 匿名さん]

あら～野村さんの現場か？今日クレーン車が倒れちゃったんだね、怪我人が無しは奇跡的百歳万歳！
ここの現場じゃないから余計な情報だけどさ、

[153: 匿名さん]

渋谷って、再開発で盛り上がったりしないのでしょうか？

[154: 匿名さん]

事故の現場の掲示板はその話出てましたね。
案内会行ってみたいな。
いつやるんだろ？

[155: 匿名さん]

11月下旬販売予定となってますが、事前案内会が開催される気配もありませんね。
個人的にタワーマンションが苦手なので低層を探しておりました。
こちらの間取りを見ると、広々した作りでいいなぁと思います。
早く設備と仕様の方が知りたいです。

[156: 匿名さん]

そうですよね。
ここは低層狙い族には、期待の星？ですよね。

[157: 匿名さん]

渋谷駅周辺は長いスパンで見ると確実にスラム街なると思うよ。
大規模な開発は土地的に無理だしね。

[158: 匿名さん]

もうちょっとまともな意見を聞きたいのですが…。

[159: 匿名さん]

わたしも、タワーよりも低層で探しているので、ここはとても魅力的なマンションです。
設備や仕様も気になりますが、価格が一番気になっています。

[160: 匿名さん]

豊洲にも注目！

そもそも江戸の街は臨海部の運河沿いを中心に発展していた。
海外の大都市でも臨海部に商業地や高級住宅地をもつ都市は多い。
しかし東京は、戦後の高度成長期に、政策的に臨海部から住民を追い出し、
工業・物流一色の地域にしてしまった。
この状態のほうがむしろ異常で「一時的」なんだよ。

現在、臨海地域は都市再生緊急整備地域に指定され、
国策的にインフラ整備や土地利用の転換が進められてる。
かつての江戸の街への回帰で、この流れはもう変わらないだろう。
そして豊洲はその中心に位置し、巨額の開発資金が集中的に投入されてる。
このように地域全体が発展してるトコは、
スラム化や資産価値が低下するリスクがとても低い。

[161: 不動産購入勉強中さん]

＞160

大地震のときの液状化の方がよっぽど恐い。

江戸に回帰するなら浅草界隈のマンション探します...。

[162: 匿名さん]

定借はアレだけど、書いてあることは全うだな。豊洲君も参考にしたら？

「時間をかけて自然の成り行きで街が形成されている。何かを狙って計画的に作った街には出せない、時間をかけて自然に積み重なってできた街ならではの“醸し出すもの”が広尾にはあると思う。本来、街の面白みってそういう歴史や文化の積み重ねのなかにある。」

http://suumo.jp/mansion/top/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1010z2kkkz1N00...

[163: 匿名さん]

阪神大震災の経験者としては、液状化しそうな地域には絶対済みたくない…。

[164: 匿名]

なぜマジレスが。この物件と豊洲で迷う人いないでしょう。方向性違いすぎる。

[165: 匿名さん]

>>162
定借じゃない隣のガーデンヒルズならまだ説得力があるんだがなあ。

[166: 匿名さん]

ここって半分くらい地権者の方のようですが、どのような建替えが
行われたのでしょうか？（費用負担なしなのかな？）

おおざっぱにいえば、2倍に増やさるくらい、容積率？に余裕が
あったということなのでしょうか。

そんでもって2倍に増やすと、解体費用+建築費用を捻出できちゃう
ものなのでしょうか。

どいう収支が成り立っているのだろ？

[167: 匿名さん]

ここは、築何年で建て替えたのかな？
建て替えができて羨ましいです。

[168: 匿名さん]

1958年竣工、取り壊しは昨年以前と考えれば約50年ですか。

http://danchi100k.com/file0125/

ここを見る限り、広さを考えなければ建て替えでざっと100戸増えてますから
地権者の持ち出しはあってもごく小額でしょうね。この期に退去した人はひと財産できたのかも。

[169: 匿名さん]

渋谷駅は再開発。ヒカリエと言う旧東急文化会館が、動く歩道でつながり、東急東横線と地下鉄副都心線が乗り入れ間近い。ＪＲ渋谷駅の山手線と埼京線が同じホームで乗り換えできるようになる。明治通りの渋谷３丁目の辺りも駅周辺のタウン（飲食店店舗）が続き、並木橋方面へ人々が流れるようになる。
渋谷駅と言えば宮下公園。ナイキが１０年間、１７００万円で渋谷区から借りナイキ公園と命名、スケボのイベント滑降施設を造ると言う話だが、反対派が個性的なオブジェを設置、先日警察沙汰になった。

[170: ご近所さん]

地味だけど、高額なだけに仕様はしっかりしてました。確か9000万〜。
100平米以上だと、仕様がさらにグレードアップ。ドアノブに革が貼ってあったり。

[171: 匿名さん]

>170
モデルルームいってこられたんですねー。
うちも今週みにいってきます。

[172: 匿名さん]

平均坪単価を教えてくれませんか。

[173: 匿名]

大きいハガキ来たね

[174: 物件比較中さん]

安い部屋で坪500万～、条件のよい部屋で600万～みたいな
感じですか？

[175: 匿名さん]

渋谷駅周辺、577億円投じ再整備　26年完成目指す

http://www.nikkei.com/news/category/article/g=96958A9C889DE3E4E1E3E1E6...

[176: １６９]

ナイキは 命名権を行使しないと発表したとａｕニュース。宮下公園をナイキ公園への件で、公園整備は続行と。

[177: 匿名さん]

設備はともかく、内装はそれほど高級感感じられなかったな～

玄関やお風呂場は石貼りにして欲しかった。

[178: 匿名さん]

>>168
結構庶民的な車が多いね。

[179: 匿名さん]

渋谷って土日はすごく混んでますよね。
車移動も、電車移動も結構大変な気がします。

[180: 匿名さん]

渋谷は平日・土日関係なく人いっぱいですよ。
車は込んでて走りずらいです。。。

この値段ならもううちょっと高級感だしてくれててもよかったのになー。