センチュリーフォレスト（うぐいす住宅建替事業）

[ご近所さん]

売主：鹿島
施工会社：鹿島
管理会社：鹿島建物総合管理
販売提携（代理）：三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス

【管理会社を追加しました。2011.01.20副管理人】
【販売会社名を訂正しました。2011.0615副管理人】

[351: 物件比較中さん]

＞３５０さん

私は337さんではありませんが、まさにそういうことだと思います。

多額の金額を払い込んで入居している新規の人と、古い老朽化したマンションに住んでいたら建て替えが決まってある種タナボタ的に高級マンションの住人となった人とでは生活レベルが違うのではないかということでしょう。

別にマンションなのでそれが何かに即座に影響することはないかと思いますが、長い目で見た場合に（例えば修繕計画云々）意見を取りまとめるのが難しくなるかもしれません。もちろんならないかもしれません。

そこらへんをどう感じるかは人によって違うので、購入の動機に影響する、しないも人によって変わるのだと思われます。

[352: 匿名さん]

でも、元々は高い団地だったんでしょ、ここ。
だから、住んでる人が皆お金持ちではないとは言えないんじゃない？

[353: 匿名さん]

地権者の中には場所柄、便利で住んでいた（別宅としてか）という
著名な方々が少なからずいるそうです。世の中人それぞれで、相続された場合
もあるでしょうし、住民の質を懸念というの少し勘違いな見方では。
お金があるからといってマナー、常識があるとは
限らない昨今のように思えます。

[354: 匿名さん]

うぐいす住宅の頃の写真がのってます。
http://danchi100k.com/file0125/index.html#7

団地としては大分老朽化が進んでいるようですが、緑豊かでいい団地だったみたいです。

ベランダを見る限り汚く住んでいる人もいなかったようだし、それなりに常識がある人達なのでは？

因に、私、住人でも業者でもありません（念のため）。

「便利で住んでいた」という著名な方がどなたか知りたいです...。

[355: 匿名さん]

第一期は抽選もあった模様。
これといって目立った宣伝もせず、ほとんど億ションなのに、驚きです(笑)

[357: 匿名さん]

>>354
昔のウグジュー写真、拝見しました。

素敵な雰囲気ですね。渋谷駅徒歩数分なのに、あの閑静さ！！現地を歩いても感じましたが、本当に貴重です。
センチュリーでも、あの木々を植林するのでしょう。
緑豊かな一角にしたいですね。

[358: 匿名さん]

そうか。ここの地権者って古くから住む地主や店舗を構えていたわけではなく、
マンションから移行する人たちなんですね。
それなら理事会等で地権者が主導権を握る事もなさそうですよね。
うぐいす団地はウィキペディアによれば
「明治時代より華族や文化人の住居地区として使用されてきた経緯をもつ」と書いてありますね。

[359: 物件比較中さん]

なるほど、こういう経緯があるとは知りませんでした。

ウィキペディアより.........

東京都渋谷区鶯谷町にある団地。「うぐいす団地」「ウグジュー」などと呼ばれることもある。昭和の渋谷～代官山を見守ってきたシンボル的存在。

分譲型の全5棟148戸。山本邸があった土地を1957年（昭和32年）に日本住宅公団が取得。1958年築、同11月に入居開始。昭和30年代の高度経済成長期における団地ブームの第一号ともいえる存在で、まだ繁華街としては発展していない渋谷に堂々誕生する。一帯は、明治時代より華族や文化人の住居地区として使用されてきた経緯をもつ。住人専用の敷地内には公園もあり緑に溢れ、落成当時は当たり前だったといえる広さだが、開発の進んだ現在(2010年)では非常に贅沢な敷地面積になっている。

2009年に解体工事が開始された。

[360: 匿名さん]

354さん
うぐいす住宅の頃の写真、拝見しました。
357さんではないですが、ほんと渋谷駅から数分の場所とは思えない雰囲気ですね。
建物自体は確かに老朽化が激しいなと思いましたが、管理会社がしっかり管理されていたのか、
緑も多く、木もきちんと管理されているのかとても綺麗で小さな公園もいいですね。

[361: 匿名さん]

うぐいす団地の頃の緑はほとんど伐採されてしまったみたいですね。
建て替えの際は保存するのは難しいのかな？
あと、建て替えると高層化and/or密集化が進みますね…。

建て替えは仕方ないと思うけど、どうにかならんものですかね？

広尾ガーデンヒルズとか、まだまだ先の話だろうけど、あの緑を
なくしてしまうのはもったいないな、とか、余計なお世話だろうけど、
高級住宅街散歩好きの一庶民としては、心配してしまいます。

[362: 匿名]

木を切らない＆高層化断念＝面積増えず各戸がその分高くなるの甘受しない限り無理だね。
環境破壊とか言い出す近隣住民は、口は出すけど金は決して出さない。環境保護は無料だと思ってる。

[363: 周辺住民さん]

この階数で免震って、費用が掛ってますよね。
「世紀を越える」って謳うだけあるわ。

[364: 匿名さん]

テラスＦのお寺側に面している角部屋とか良さそうですが、それ以外は、
あまり、という感じでしょうか。テラスＡの空き地に面している角部屋も
よいのかな？

ラートゥールとのご対面はあまり気にならない感じなのでしょうか？

あと、目の前の通りの交通量が多いね。

いいところだとは思うのですが、ここよりは南青山七丁目かな。
ここだと、六本木、西麻布が生活圏には入らないんだよね。
でかけるのに困る距離ではないけど。

[365: 匿名さん]

南青山七丁目の売れ残り物件売るために業者さんも必死だね。

南青山７丁目って駅からはなれたところですよね。
もっと分かりやすくいうと、オウム心理教南青山総本部があったところ。

[366: 匿名さん]

今はもうない上に、お隣は、やんごとなき方のお住まいだから、
がっちり守られているけどね。

[367: 匿名さん]

また出張営業かい？
中古の話は君んとこのスレだけにしてくれよ。

[368: 匿名さん]

361さん
マンションを建替える際は、高層化して分譲数を増やさないと
建て替えのための資金が回らなくなっちゃうからでは？
もし今と同じ戸数で建て直したら、1戸辺りの価格を上げないと
財政が破綻しちゃうかもしれませんね。

[369: 匿名]

建蔽率容積率変えずに建て替え（余剰床０）では建築費も工事期間の仮住居費用も全部オーナーの持ち出しだからね。
そこまでして建て替えようってオーナーはいないよ。

[370: 匿名さん]

主人がうぐいす住宅のすぐそばに小さい頃住んでいたので
この間近辺を散策しました。
渋谷駅から結構急な坂でした。
ベビーカーを押すのは大変ではないかな～。
本当渋谷や代官山が近くにあるとは思えない程
何だか落ち着いた町並みでした。

[371: 匿名さん]

坂はきついな～。

[372: 匿名さん]

何歳やねん！

わしゃ坂にも負けない年寄りになるぞ。

[373: 購入検討中さん]

代官山駅からはフラットですけどね。坂がいやな方は、湾岸へ(笑)

あの丘、坂があるから開発されにくい、渋谷駅から歩いて数分にも関わらず、騒々しい人達も入ってきにくい。これが此処の長所なんだなって私は考えましたが。

[374: 匿名さん]

渋谷で生まれ育ちましたが、この立地は別格です。イメージや認知度で言えば、南平台が上かと思いますが、住んでみれば鉢山、鶯谷、南平台、桜ヶ丘は大差ないですし、渋谷住民はこの差は意識していません。
プラウド代官山の前の道は渋谷→代官山の抜け道になっていますし、パーク代官山は裏道と行った感じです。坂について言えば、渋谷は坂の街です。坂があるからこそ渋谷があるのです。実際に住むとなれば、代官山への距離よりかは渋谷駅までの距離が重要になるわけで、渋谷駅（ホーム）まで10分でいけるのであれば、充分かと思います。青山、代々木公園付近、神南町など魅力的なエリアは渋谷にもありますが、このあたりになると良い悪いの問題でなく、好き嫌いの問題のような気がします。

[375: 匿名さん]

たしか渋谷駅からコミュニティバスが出てるんでしょ？

[376: 匿名さん]

出てるけど、最寄りのバス停は循環終盤だから、渋谷駅からなら歩いたほうが早いですよ。

[377: 匿名さん]

自転車移動するなら電動アシスト付じゃないとキツイでしょうか？？

[378: 匿名さん]

くだらない質問を…。
あなたの脚力次第、自転車の性能次第です。

[379: 物件比較中さん]

付近に長年住んでいますが、この辺の坂は全然きついと思えるようなものではありませんよ。
地形に変化があり面白いと思えるほどです。考えてみると、苦に思えたことはありません。
西麻布や麻布十番から六本木方面に上がって行く坂や、広尾から愛育病院への坂のイメージよりは
長さや勾配などにおいても全然小規模なものです。
この辺は駅へも近いし、歩くのもいいですが、循環バスがあるのもほんとに助かります。

[380: 匿名さん]

“都内最高峰の賃貸マンション”ラトゥールというのがお隣なんですね。
賃料１００万円代とか２００万円代というのは月額ですよね？住人は外国人が多いらしいですけど、確かに環境重視の外国人には人気がありそうないい感じのマンションです。どんな仕事をしてるとそういうところにフツーに住めるんでしょう。
今さらながら格差を感じてしまいます。外国人でも高額所得でもないですが、こういう雰囲気の場所は自分も大好きです。

[382: 匿名さん]

＞３８１

どういうことでしょうか？
何に注意すればよいのか、詳しくおしえて欲しいです
現在購入最終検討段階です

[383: 物件比較中さん]

＞３８１
まだ地権者うんぬんという方がいるんですね。

３５２～３６０でずいぶん語られているようですが、、、、、

[384: 申込予定さん]

ご自身の持ち分を売却された地権者さんもごく一部いらっしゃったようですが、ほとんどの方がここに残られたと聞きました。それだけ、この土地に愛着を持ち、ここに住まいを持ち続けたい、これからも長くここに住み続けたいと思っておられる方々が多いんだと思っています。何より、今、手放そうとする方がほとんどいらっしゃらなかったということを聞いて、それだけ素晴らしい物件だということを再確認した気分です。（多くの地権者さんが手放したと聞いたら、かえって買う気が失せます。）

ご懸念の点への直接の回答にはなってないかもしれませんが、私は、こんなふうに考えました。

いろいろな考え方はあろうかと思いますが、あまり気にしすぎることはないように思います。

[385: 匿名さん]

もとからの地権者は売却せずに、多くは賃貸に出すのでは？

[386: 匿名さん]

地権者の方々の多くは、建て変え前より住んでない人が多かったみたいです。

実際に居住されずに賃貸に出す物件もあるでしょうし、
建物完成時の今年年末には相当数の物件が地権者から売りに出されるだろうとのことです。

売却物件の数にもよりますが、来年にかけて値崩れが起こる可能性はあると思います。

[387: 購入検討中さん]

自身の持ち分を売却しなかった方が多かったのは事実です。
でも「この土地に愛着を持ち、ここに住まいを持ち続けたい、これからも長くここに住み続けたいと思っておられる方々が多い」とは、一概に言えません。
物件を取得してから売却した方が金銭的に有利だと考える方が多いだけです。
実際、代官山アドレスでは建物完成後に地権者からの売却が多くありました。しかし当時は今より景気も良かったですからスムーズに売却できたみたいです。
しかし、今は状況が違いますし地権者の状態も様々です。売り急ぐ方が５～６人いるだけで価格は相当下がると思います。
不動産に詳しい方どう思われますか？

[388: 匿名]

短期的な値崩れを心配するなら、地権者住戸一定放出される気配が濃厚な物件は買わない方がいいと思う。
アドレスが成功例として、六本木アトラス（あそこも建て替え案件）みたいな例もあるわけなので。

[389: 物件比較中さん]

確かに地権者は立て替え前に持ち分を売るより、完成後に売った方が絶対お得ですからね。
立て替え前の価格はあくまでも立て替え前の建物及び土地の評価額に若干のプレミアムを乗せただけなのに対して、立て替え後は新築高級マンションになるわけですからね。
実際にもらった資料を見ると、南向きの良い部屋なんかはことごとく地権者住戸となっていますし、地権者がかなり優遇されて部屋を取得した様子が伺えます。これらが一気に放出されるとなると、定価で買うのもバカバカしいきもします。

[390: 購入検討中さん]

場所や環境が気に入って購入して長年住もうと思うのに（少なくとも十年以上は）、地権者のこれからの動向を
いちいち気にしていたら、この東京に住む場所、買う機会など無くなってしまうのでは。どのマンションも
結局は一長一短ですよね。

ある程度の格、立地の良さがあればどこのマンションでも買って良かったと思うのでは。これから
売る時のことを心配する人のことでなく、これから住んでエンジョイする人のことを言っているのですが。

あまり慎重になりすぎると、どこも購入するチャンスを逃しそうです。

今の時勢、完璧な場所などあるのでしょうか。それに近い場所があったら、それまた競争ですよね。

[391: 匿名さん]

地権者さんが売りに出すとしても、その時の相場（今の販売価格より高いか低いかはその時の相場次第）で出すんだからね。勿論、一気に売りが集中的に出れば相場が崩れやすいのは当たり前。地権者が多いと、竣工直後にそういうことが起こりやすいというだけの話でしょう。新規購入者は、買ってすぐ売りに出すわけじゃないだろうから、竣工後に地権者の売りが多少集中しても気にしなくていいんじゃないですか（もし竣工直後に売り抜けようなどと考えているのであれば気にしたほうがいいでしょうが）。いずれ適正な価格に収斂していきます。

結局、住みたい物件かどうかを自分で判断して、価格に見合う価値ありと思えば買えばいいし、思えなければやめればいい。それだけでしょう。

[392: 周辺住民さん]

面白い議論ですね。
NTT代官山の価格判明後の断念者、パークハウス代官山、プラウド代官山の抽選外れや購入控え組の
数がセンチュリーフォレストの地権者販売分を期待して流れ込んで来る可能性もありますよね。
代官山はもともと人気がある場所だから値崩れはあまり考えられないような気がしません？地権者で売ることを
考えている人も結構良い値段が期待できる可能性があるのでは。

まあいろいろなことが考えられるのでしょうが。専門家ではないので。
代官山で生まれ育って私は大変満足いたしております。
いろいろな変遷を見ましたが相変わらず良いところですよ。

[393: 匿名さん]

循環バスって渋谷区が管理するハチ公バスの事ですか？
下の循環ルートを見ても最寄がどこになるかわからなかったのですが、
どのバス停になります？
http://www.city.shibuya.tokyo.jp/shibuya/com_bus/map/bus_uetomi_root_t...
時刻表を見ると、平日・休日共に1時間に3本くらい出てるみたいですね。

[394: 購入検討中さん]

東急トランセの代官山線ですよ。

http://www.transses.co.jp/index_n01.html

[395: 匿名さん]

>南向きの良い部屋なんかはことごとく地権者住戸
>一気に放出されるとなると、定価で買うのもバカバカしいきもします。
たしかに・・・。地権者さんが売りに出すまで待った方がいいのかな・・・なんて思ってしまう。でも
>あまり慎重になりすぎると、どこも購入するチャンスを逃しそうです。
というのにも、頷ける・・・。完璧な場所なんてないんだろうけど、良い部屋は選びたいよね。

[396: 匿名さん]

良い物件だとは思いますが、仕様、施設が充実しすぎていて有効利用できるか不安でもあります、トランクルームとペットルームっていうのはなかなか使い勝手が良さそうですね。
ほんの数日前にこちらの物件を検討し始めたのですが、1期の時の売れゆきや現在の人気などはどんな感じなのでしょうか？よかったら教えていただいきたいです。

[397: 匿名]

地権者に押さえられたいい場所以外を定価で買うのは馬鹿馬鹿しいが、いい場所が竣工後に定価並み坪単価で売りに出るという保証もない。
自信があれば乗せてくるでしょ。人気物件なら尚更。

[398: 購入検討中さん]

＞３９６さん

少し前のレスをチェックすればいろいろ解りますよ。ほとんど書かれています。

[399: 匿名さん]

建築現場見学会とかあるのでしょうか？

[400: 匿名さん]

＞３９６さん

１月の第一期は売り出し住戸４０戸くらい（３８戸？）が全戸完売したそうです。予想をかなり超えた申し込みの数だったという書き込みを見ました。部屋によっては抽選もあったとか。

買える人にとっては確かにいい物件ですからね。