センチュリーフォレスト（うぐいす住宅建替事業）

[ご近所さん]

売主：鹿島
施工会社：鹿島
管理会社：鹿島建物総合管理
販売提携（代理）：三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス

【管理会社を追加しました。2011.01.20副管理人】
【販売会社名を訂正しました。2011.0615副管理人】

[201: 匿名さん]

まだ詳細が出てないみたいですね。
色々と検討してる中で目に入ったんですが・・・。
いつくらいに発表になるんだろ？

[202: 匿名さん]

近くに遺跡が見つかったというのは本当でしょうか。
だとしたら、発掘調査など入る可能性ありますかね。

[203: 近所をよく知る人]

それは隣のエバーグリーンホームズ。
今はラトゥールが建っちゃっているので解決済み。
ここら辺は貝塚とか古代人の住居跡があるので掘れば何か出てきます。

[204: 匿名さん]

分譲予定価格が高すぎるように思います。

いくら免震構造で低層マンションとは言え今の経済状況を考えると
競合物件も多数あり2割引き位が妥当な価格だと思うのですが、、、

１００戸以上の販売は１年以上かかるのではないでしょうか。
みなさんはどう思います。

[205: 匿名]

デベが一年以上かけて売るつもりなら問題ないのでは。
不動産の値段に妥当性なんてないんじゃないですか？欲しい人が多ければ高くてOK、いなければ下げるしかない。というだけの話だと思う。

[206: 購入検討中さん]

価格はいくらくらいだったのでしょうか？
モデルルームにいった方、ご教示いただければ
幸いです。

[207: 住まいに詳しい人]

モデルルーム行きましたが、平面図を見て愕然。

ほぼ全ての棟の全ての階に地権者住居が散在、しかも全数の半分くらい。
必ずお隣さんが地権者になるような配置でした。

大金をはたいて購入した人と、ただで新居を得た地権者の方が、
隣り合って仲良くやっていく、という構図はリアルにはつらそう。

しかも、天井低くて、細かな仕切りがおおい今一の間取り。
その割りに価格は超一流で、前評判ほどの価値なしと判断しました。

どなたかが書いていましたが、
少なくとも2割くらいは割高な予定価格と感じます。

見に行く人は多いけど、実際に購入する人は少ない物件になりそうな予感。

[208: 匿名さん]

そうかな～。私はそうは思わなかったけど。
価格は、この程度なのではないですか？
まぁ、そもそも代官山に住むか、という点で
悩むところですが。

[209: デベにお勤めさん]

NTT(猿楽町）は仕込み想定で700万

[210: 匿名さん]

HP見ましたが、あまり詳しい情報が載ってませんでした
共有施設、設備などの説明が無いし

[211: 匿名さん]

詳細はモデルルーム行かないと得られないようですね。。。
でも書き込み見てるとちょっと足がむかないなー。
でも実際目にしてみないとなんともいえませんからね・・・。
時間あるとき回ってみようかなぁ。

[212: 匿名さん]

自分の目でいろいろ確かめないと分からないことたくさんありますからねぇ。
モデルルームオープンしてましたっけ。

[213: 匿名]

モデルルームを見てきましたが、半分が地権者ということで、積極的に買いたいという気になれませんでした。
地権者の方たちは、従来の約2倍の広さの住戸を与えてもらえるようですね。
うぐいす団地の当時の販売価格は2百万円くらいです。当時としては高かったのかもしれません。現在居住されているのは、その子供世代でしょうね。

[214: 匿名さん]

豊​洲​から見る夕焼けは心​が​あ​っ​た​ま​りますよ。（ほっこり）

[215: 匿名]

地権者は約２倍？還元率は八割程度ならマシな方だよ、本当ならすごいね。
広さはともかく地権者用は仕様や内装も違うんだっけ？とすると未入居新古買う方が安そうだな。

[216: 匿名さん]

従来の約２倍の部屋が与えられた。。。。
これは間違いです。
建替える事による変換率を２倍を目指す。
これが正解です。

[217: 匿名]

言い方はどっちだっていいのでは。
地権者は建て替えで約２倍の広さを得る、以上。でしょう。

余剰（新規供給）分の捌け具合にもよるけど、持ち分売ってない地権者が相当数放出してきそうな予感。

[218: 購入検討中さん]

再開発のマンションって、地権者がいることが多いと思いますが、何か住んでて弊害ってありますか？
ここと代官山アドレスの中古で迷ってます。
聞くところによると、代官山アドレスも地権者が結構いたのに結構高く売買されてるようで。

[219: 匿名さん]

代官山アドレスは確か地権者用住戸は低層階で内装もシンプル。
上層階の分譲用は内装も豪華。
ってな感じで分けてたような。

[220: 匿名さん]

まだ解ってない方がいます。
言い方の違いでもなんでもありません。

変換率が２倍という事は、世帯数が２倍になるという事で、
広さが２倍になるという事ではありません。
ちゃんと確認して下さい。

[221: 匿名]

なーんだ、既存の倍の余剰床が生まれるってだけか。
たしかに建て替えして倍の広さでは話がうますぎる。

[222: 匿名]

失礼、既存の建物と等倍の余剰床、ですね。既存と足せば倍。

[223: 匿名さん]

結局、どーいうこと？
地権者は2倍なの？
だれか変換率の正しい説明お願いします！

[224: 匿名]

建て替えして従来比二倍の延床面積が生まれる。
地権者の持ち分まで二倍になる訳ではない（なったら分譲分がない笑）ってことでは。

[225: 匿名さん]

うぐいす住宅の床面積は、３９平米くらいでしたよね。
でも、新しいマンションの床面積は、そんな狭い住戸はないですよね？
ってことは、やっぱり２倍の広さもらえるってことじゃ？

[226: 匿名さん]

そんなに気になるのであれば、デベに聞けば？
みなさん暇というか、アホですね。

[227: 匿名さん]

つまらん正論書き込んでいい気になってるあほが一匹。。。しらける

[228: 匿名さん]

>225
地権者は複数の部屋を持っていた人もいて、そういう人は大きい部屋をとっています。

[229: 匿名さん]

従来より広いところに入る地権者は追銭してるゆう事。

[230: 匿名さん]

静かですね。

[231: 匿名さん]

こちらだと普段の食料品のお買い物はどちらでするのが便利でしょうか？

[232: 住まいに詳しい人]

>>231
どーせクルマで出かけるのだから
自分の好きな店で構わないのでは？

単純に距離が近いのは
渋谷駅西口の東急プラザ
並木橋のライフ
中目黒の東急ストアとプレッセ
あたりか？

[233: 匿名さん]

アドレスにピーコックあるでしょ。

[234: 匿名さん]

猿楽町の方は３階建てみたいだから戸数はすごく少ないだろうね。

[235: 匿名さん]

代官山はオシャレだと思うのですが、いまいち住居部分のよさが
わかりません。

[236: 購入検討中さん]

第一期は年明けの販売になりましたね。三菱地所のノエビア社宅跡地の計画は年内に第一期刈取りのようですが。
野村不動産は、例の建築事故で発売時期が未定になってしまったし、ＮＴＴ都市開発はとにかく仕込み価格が高いとの噂。立地はＮＴＴ都市開発が断トツ一番だと思うのですが、パークマンション代官山並みの価格になってしまうのなら、私には手も足もでません（涙）。

なので、今は三菱地所と鹿島を見比べるしかできない中で決断を迫られる訳ですが、両方ともいい値段しますね。いわゆる仕様グレードが上がるプレミアム住戸以外の普通住戸ならば、＠４５０万円／坪前後ってところでしょうか。
個人的な好みの世界になるかもしれませんが、外観に使用している石や、専有部のグレード感は、鹿島の方の価値かな。あと間取りも。だけど、鶯“谷”な鹿島の立地に対して、鉢“山”な三菱地所という構図は気になる。

[237: 匿名さん]

予算ある人はNTTを待ってもいいかな。野村も動きはあるだろうしね。
むしろ鹿島はここら辺ならお買い得なほうだと思うよ。でも造りのグレード感はさすがだよね。
三菱のは少し条件が下がる印象。とりあえず検討する前に再編待ちでしょう。
いずれにしたって、このエリアは全体的に今後波が来ると思う。

[238: 匿名さん]

これからでてくる物件は、多少強気な価格設定になる可能性がありますね。
デベは、チャンスがあれば、値上げしてきますから。

ここで手を打っておくのが、賢い気がします。

[239: 匿名さん]

今朝の日経によると、起業家がオフィスを構えたい街のランキングは以下のとおり。

新宿
品川
渋谷
丸の内
恵比寿
青山
六本木
秋葉原

所感
・丸の内や六本木が一位ではないのだな～・
・新宿、渋谷周辺はやはり人気あるね。

[240: 匿名さん]

丸の内や六本木ね・・・微妙なところかも。
オフィスといっても業種によると思うけど。
青山や恵比寿も、品川も渋谷も、それぞれ特徴があるから。
ただ、住みたい街ランキングよりはリアリティがあるよね。
新宿や秋葉原はコストパフォーマンスでしょう。

[241: 匿名さん]

鹿島なので、建物の構造はとても良いのかなと思いました。
ただ、ＭＲをみると、他の方のコメントにもありましたが、天井が低い気がしましたし、手がでそうなスタンダード（？）は、シンプルなせいなのか、カラーのせいなのか、天然石仕様がないせいなのか、少し安っぽくみえました。
カラーもパークハウスみたいにセレクトできると良かった気がします。
興味があるところは、地権者の方ですし、高層はプレミアで手がでないので、スタンダードでも５、６階になると結構価格もはるので、悩みます。
あと、ＭＲにあまり人がいないように思えたのですが、あまり人気はないのでしょうか？
代官山付近で、ＮＴＴとプラウド以外に建設予定ってあるのでしょうか？
ご近所などで、ご存じの方がいたら教えてください。

[242: 愛犬家]

目黒川と旧山手通りの間を突っ切る坂道(交番前まで出るところ)で夜の散歩をしていたら丁度“旧朝倉家住宅用擁壁等改修工事”の最中でした。
このあたりは下水道工事をやっていたりと結構不安定な立地条件なんでしょうかね。

ちなみに食料品のお買い物はライフ渋谷東店でもいいかと思います。

[243: 匿名さん]

水道工事なんてどこでもやってますよ・・・。
買い物は私もライフを推しておきます。
関係ないけど、海老蔵って青葉台だったんだね。

[244: 匿名さん]

ライフは食料品も生活用品もそろってますしね。
まとめて買い物ができるのが助かります。
美味しいかどうかは好みですが
パンやも入っていますし。

[245: 匿名さん]

>242
ヒルサイドテラスのオーナーですね。

[246: 匿名さん]

ここはいいですね。
鹿島だし。周辺環境も落ち着いているし。

抽選になって、希望の部屋が買えないことがないかが心配です。

[247: 購入検討中さん]

私もMRにそれほど人がいないのが気になりました。
本当のVIP層は一般客とはかち合わないように案内されてるのでしょうか？

[248: 匿名さん]

来年の11月が入居予定なのに販売予定がなかなか立ちませんね
ここは先行販売とかやるのかな

[249: 匿名]

第一期販売が1月中旬となっていますが、価格帯は出ているのでしょうか？

[250: 購入検討中さん]

今は鹿島の得意先VIPなんかに先行優先販売でもやってるんでしょうかね？

[251: 匿名さん]

駐車場が機械式157台、平置5台となっていますが
地権者用が100台くらい占めてしまうのでしょうか？

[252: 匿名さん]

＞２５１
地権者さんからは駐車場の希望が４０台程度しか無かったので、購入者の駐車場希望者は、希望すればおそらく駐車場契約できる見込みと言えるそうです。

[253: 購入検討中さん]

今このあたりでは、かなり物件がでてるので、結構苦戦する気がします。
プレミア購入予定の人は、ＮＴＴがどんな感じでくるか気になると思うし、
プレミア以外の人は、パークハウスやプラウドも気になると思うし。
私はプレミアは無理なので、同価格帯の青山・広尾・六本木・恵比寿なども併せてみています。
南青山プロジェクトも少し気になります。

[254: 匿名さん]

結構でているとはいえ、全部足しても、タワマン一個分くらいでは？

[255: 匿名さん]

南青山、西麻布も入れたら１０００戸超えるでしょう

恵比寿、六本木を入れたら１５００戸！！！

大量供給でしょう

[256: 匿名さん]

そんなにありますか？
代官山のこことプラウドと地所
南青山の丸紅、西麻布の地所のタワー、イニシア

ほかにありますか？

[257: 匿名さん]

誰か数字込みでまとめてくれ！

[259: 匿名さん]

他スレにまで出張しなくても・・・そもそも中古でも価格帯が違うだろうに。

[260: 物件比較中さん]

↑ここにも出現しているんですね（失笑）
みなさん気がついているし、不快におもっていますよ。

[261: マンション投資家さん]

南青山テラス常磐松フォレストの仲介業者は中古物件なのに新築スレにスレ立てをしている。
必死に宣伝の書き込みと不利益なレスの削除依頼を繰り返しているのでよっぽど売れないんでしょう。

まあ、築５年の青山の外れの不便すぎる立地で＠５００超えとか割高すぎる。ここを選ぶのが正解でしょう。、

[262: 購入検討中さん]

地所は若干値下げしたみたいですね。
ここはどうするのでしょうか？
地所の様子を見てから決めるのでしょうか？
どの物件も結構な価格ですが、実際代官山の今後の資産価値ってどうなのでしょう？
今後日本のめざましい発展なんてありえないだろうし、
人口も減っていくなかで、坪500とかだと購入するのに勇気がいります。
なんとなく、まだ価格にプチバブルの影響が残っている気がしますが。
代官山で鹿島だと坪500なんて当たり前なんでしょうか～？
永住しちゃえば、資産価値なんてどうでもいいのかもしれないけど、
やっぱり買ったら気になっちゃうなー。

[263: 匿名]

八幡通り（だっけ？）半分シャッター通りになりかけてるよ。この景気じゃ高い家賃払えるアパレルもないだろうが。
イメージは代官山のほうがいいが渋谷に買うと考えるほうがまだ安心というか。場所同じだけど。

[264: 匿名さん]

>261

あの地域であれば、坪500は仕方ないのではないかな？
不便ってもバスは充実しているし、そもそも不便（≒閑静）なのが
売りみたいな地域だし。超ブランド地域だし。

[265: 匿名さん]

業者さんしつこいですね。
築5年すぎの中古で、高速そば。まわりには生活利便施設もなく、まともな飲食店もない、青山一不便なのにブランドねぇ

ここの価格も＠５００前後になるだろうけど、比較するなら南青山４丁目の住友とで
築年が6年も違う環境の悪い中古と比較するとかありえないから

[266: 匿名さん]

常陸宮邸、氷川神社、数々の教育施設があり、大変良い雰囲気ですよ。

付近にパークマンションが数多くあると申せば、ブランド感が
伝わりやすいでしょうか。

[267: 匿名さん]

あんな高速沿いの不便な場所にパークマンションなんかありません。
ウソまでついて宣伝するのはやめなさい。
騒音、健康被害、交通事故。危険なマンションです。

もうスレチだから消えなさい

[268: 匿名さん]

別に宣伝しているわけではなく、比較検討のための情報提供です。

常磐松パークマンション
南青山パークマンション
南青山高樹町パークマンション
西麻布パークマンション
麻布霞町パークマンション

たくさんありますよ？

[269: 匿名さん]

だったら中古のパークマンションでいいじゃん。
南青山テラスとかいうのは対象外ということで。

ＮＴＴの方は今月末から工事を始める予定みたいだから
情報が出るのはまだまだ先だろうね。

[270: 匿名さん]

ＮＴＴはけっこう高めの価格設定という投稿がいくつかありますよね。
４物件揃ってから検討したいんですけど。

しかし、仲介業者は本当にレベルが低いですね。誰も望んでないのに情報提供とか
社会のダニですね。

[271: 匿名さん]

>268

あの地域は、パークマンションに限らず、パークマンションクラス
（あるいはそれ以上）のマンションなんていくらでもあるじゃん。
あえて高速脇の南青山テラスとかいうのを選ぶ必要はない。
宣伝するとかえって墓穴を掘るから、やめた方がよいですよ。

ところで、この辺りの教育事情ってどうなんでしょ。
普通に近くの猿楽小学校に行くのかな？

[272: 匿名さん]

グーグルのストリートビューが更新されてるね。
うぐいす住宅の姿は消えて工事中の画像になってます。

中学校の前も野村がやってるけど、あれもプラウド？？
既にプラウド代官山よりも建ちあがってるけど、
渋谷３部作には入らないってことはプラウドじゃないのかな？

[273: 購入検討中さん]

鉢山中の前は賃貸。

[274: 匿名さん]

この辺は猿楽小学校だけど渋谷の繁華街を抜けて神南小学校に行く必要はないと思う。

[275: 近所をよく知る人]

今日モデルのそばをたまたま通りましたが、報道陣で一杯でした。
大変ですね。

[276: 購入検討中さん]

え、なんか事件があったんですか？

[277: 匿名さん]

例の歌舞伎役者の家がすぐ近所だからでしょ。

[278: 購入検討中さん]

NTTは高めとのことですが、最低でも６００万以上という情報です。場所が良いのは分かりますが高すぎませんか。
期待してただけに、残念です。

[280: 匿名]

なんか偽装豊洲住民並だな。

[281: 匿名]

NTTは当初想定700以上だから600でも赤字。

パークマンション代官山は時期は違うとはいえ657だったから、600でも高くないのでは？単価そのものよりグロス大きいらしいから庶民には厳しいか

[282: 匿名さん]

＞279
こいつ色んなスレに登場してはひたすら常盤松フォレストの売り込みするヤツ
皆さんお願いですから、常盤松の話はここではやめましょう。中古です中古。

[283: ご近所さん]

猿楽小はなかなかしっかりしているようですよ。
とはいえここに住む人はおそらく私学に通わせるでしょうね。
どこに行くにも便利だし。

[285: 匿名はん]

>284
業者乙
深夜にウザ過ぎ。

[286: 匿名さん]

ホント２８４はいつまでやってんだろうね。
ご苦労なこった（笑）

[287: 購入検討中さん]

別のビルのニュースだけど、大丈夫かなぁ....
http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20101216-OYT1T00075.htm
こういうニュースを読むとドキッとしますね。

[288: 購入検討中さん]

ＨＰに施工不具合に関してコメントだしているけど、結局は隠ぺいしようとしていたのかしらと思うと、
何かこの物件でもまずいことがあったら、隠ぺいしちゃうのかな～とちょっと心配。

販売時期が少し遅くなったのは、何かまずことがあったのかなとか思っちゃったりします。
池尻の物件とかも、不適格物件になっていたけど、あれも鹿島のせいなのでしょうか？
購入したあと何か問題がでてくるのだけは、やめてほしい。

[289: 匿名さん]

>283さん

＞購入したあと何か問題がでてくるのだけは、やめてほしい。

これは本当にそうですよね。ポーンと現金で買って、何かあったら損覚悟で売って引っ越せる、そんな人はなかなかいないでしょうからね。

特にこの物件みたいに耐震性を売りにして50年以上余裕で住めるというようなコンセプトの物件だと、今買って終の棲家にしようと思ってる者にはこの手の問題だけは勘弁してほしいです。

[290: 289]

アンカー、２８８の間違いでした。

[291: 匿名]

高額すぎて人気が微妙なんで価格調整しているのでしょう。

[292: 購入検討中さん]

価格調整して年明けから本格販売といったところでしょうか？
環境としては抜群なので後は手が出る価格帯かどうかですね。

[293: ご近所さん]

価格でたみたい！？

[294: 匿名さん]

環境抜群かな～？

渋谷からの道は坂（行きも帰りも）だし、周りはそんなに綺麗じゃないし。

[295: 匿名さん]

ここ、現地みてみると、本当によいね。

前のお寺や、隣のラトゥールの緑が借景になっているね。
それに、やはり街全体が落ち着いている。

別に宣伝というわけではないけど、タワマンや埋立地を
買う前に、一度は見ておくべきだと思う。それでもタワマンや
埋め立て地を選ぶのであれば、それは、そういう選択なんだろうけど。

[296: 匿名]

294さんみたいな人は逆にどこなら環境抜群と思うのかが知りたい。
幹線道路にも高速道路にも面してなくて駅から近く、もちろん埋め立てでもない所有権物件てどこかあったっけ？
その上に坂もなくて緑豊富とか言ったらオール億超え物件では。

[297: 匿名]

先月電話で聞いた価格帯じゃとても手が出なかった…
安く調整されることを祈っています。

[298: 購入検討中さん]

価格は、すでに先週全戸正式決定してますよ。
モデルルーム内覧した人には、価格表も郵送で到着してます。

やはり、当初予定の価格に近いみたいですが、、、
みなさんはこの価格どう感じますか？

今の状況からすれば少し高いようにも思いますが一年かけて販売するようです。

[299: 匿名さん]

場所もよいし、価格は打倒というか、少し安いぐらいでは。

ただ、目の前のとおりはそれなりに交通量ありますよね。。。

[300: 匿名さん]

ここはいいと思いますよ。

麻布・広尾・南青山七丁目まで行くと、バカ高くなるし、
それなりに穏当な価格で（っても安くはないが…）、
極めて良好な住環境を享受できる。

代官山は一時期より元気がないけど、「住む」という観点からは
かえって良い気もしますし、今、穴場な気がします。

[301: 匿名さん]

正式価格は調整なしですか。家ではちょっと手が届かない価格です。
場所は勿論、全体的に高級仕様ですもんね。

ソフト面のサービスでは、コンシェルジュは年中無休で
8時～21時まで受付しているのがいいですよね！
21時までなら、仕事帰りにも利用する事ができそうです。

[302: 匿名さん]

コンシェルジュってそんなに必要ですか？？
なんだか余計なコストがかかるだけな気がして・・・

[303: 匿名]

同感。見栄だけだよね実際。リストラおやじの再就職じゃ、サービス向上とかは期待薄。
同じこと考える住人が多くて、総会で議決通れば廃止→管理費カット可能。要は住人の属性と懐次第。

[304: 物件比較中さん]

確かにコンシェルジェって、ほとんど必要ないですよね。
年に数回宅配便をお願いするぐらいかなー。
ただ、こちらは、コンシェルジェ以外は、無駄なものはないような気がします。
でも、個人的にはやはりＬショック前のプチバブル価格を多少引きずっているように思いますが。。。
正式価格は、値下げという感じではなく、ちょっと高めに設定しておいて、予定したとおりの調整下げという気がしますね。
近隣物件の中古をみて思ったのですが、大手デベの物件・築10年程度だと、坪300－350くらいなのでしょうか？（実際諸条件によって異なるとは思いますが・・・）
そうすると、少し室内が弱ってきた頃に売りたいと思っても、若干マイナスでることはやっぱり覚悟した方がいいんでしょうかね～。
代官山エリアは、資産価値はある程度あっても、物件価格がもともと高いから、収益性にかけるような気がしていますが、どうでしょう？？？
いろいろ考えると、購入するかどうかかなり悩みます。。。

[305: 匿名さん]

ウチは共働きで夜は遅いから、今のレジデンスでも重宝してるけどねぇ

地方の人がここには多いのかな

[306: 匿名さん]

ここは、お隣のラトゥールと一体開発するみたいな話はなかったのでしょうか？

せっかく同時期に開発するのだし、まとめて開発すれば、もっと魅力的な
ランドスケープになっただろうし、それなりの規模だから、ゲーテッド
タウンにすることもできたのでは？その方が、外国人受けもよかったでしょうに。

麻布十番の二つのタワーも見たときも、なんだかチグハグなのが二つたってしまって、
せっかくの再開発なのに、もったいないな、と思った記憶があります。

魅力的な住環境を作ることは色々な意味で重要だし、社会的な意義もあることなので、
デベ同士協力してほしいです。

[307: 匿名]

代官山エリア、この先供給ラッシュだからね。過供給にならないか心配。
転売する可能性があるならちょっと考えちゃうなあ。競争相手が少ない分、駅の反対側、美竹ビル建て替え案件の方が有利に思える（永住って感じは薄いけど）。

[308: 購入検討中さん]

＞302-304

同感。コンシェルジュサービスって殆ど利用しないわ。
新築分譲時に高級感を出して富裕層を呼び込む呼び水にはなるかもしれないけれど、結局使わないまま、管理費が嵩むなら、さっさと廃止の方向に持っていってもらいたいです。

ただ、ここは他に余計な共用施設があまりないので（ジムとかプールとかw）、その点では好感がもてます。ゲストルームは正直必要かどうか判断つきかねますが..（今、住んでいるところにはないので）。
空気読めない住人が1ヶ月くらい連続で借り続けたりしなければいいけれど。利用規約で各戸毎の連続使用可能日とか年間利用可能日の上限をしっかり定めておいて欲しいです。

新年早々、長文失礼。
あけましておめでとうございます。

[309: 関係者さん]

新年早々空気の読めない長文ありがとうございます

[310: 物件比較中さん]

関係者さんも新年早々にご苦労様なこった。

[311: 匿名さん]

「2011年は日本株の大復活が予想される。国内のリスクテイクの復活と、本格的な株高、不動産価格の上昇は約20年ぶりだ。資産効果は、日本に巨額の富をもたらし、景況観を抜本的に変える可能性がある。これは、バブル崩壊以来の歴史的な転換点を意味し、日本人の人生観を変えるほどのインパクトがある。過去の例を見ても、以後、10年間は上昇局面が続いてもおかしくはない。」

http://www.moneypost.jp/index/201101/201101_musya01.html

[312: 匿名さん]

アホすぎるわ。ニートが

[313: 匿名さん]

鹿島の管理に関しては、すべて自社採用でしょ。
リストラオヤジの再就職て、有り得ないわ。

[314: 匿名]

？コンシェルジェまで下請け契約派遣ゼロなんですか？
自社物件は全部自社で採用〜給与体系も大手ゼネコン社員待遇？

今時そんな新築マンションあったら逆に教えて欲しい笑

[315: 匿名さん]

だから、すべて自社採用のそのマンションがセンチュリーフォレストだっちゅうの。
ゼネコン待遇て、、管理そのものは「鹿島建物総合管理」てとこだよ。
鹿島のグループ会社であって、単体業務はゼネコンと違うぜよ。

理解できましたか？

[316: 匿名さん]

ちなみに、コンシェルジュだけじゃなく深夜の警備員２名も自社採用だよ。

[317: 匿名]

鹿島建物総合管理には正社員しかいないのか？自社で採用したコンシェルジェや警備員まで社員待遇？

前途のある若者が電球取り換えだの宅急便受付に定年まで甘んじるかねえ。会社都合で配置転換だってザラでしょう。
深夜ガードマンなんて3Kもいいところ。レベルの高い人材が集まるとは思えないのだが。

名義名称の話でなく雇用者の実態の話だとご理解いただけまして？

[318: 匿名]

『薄給☆フロントマン☆ブラック』スレとか読んでるとせつないですよね…

[319: 匿名さん]

雇用者の実態の話とあらば、
適材適所の人材で、それぞれの待遇で職務を全うするだけの事です。

こうゆうマンションに住む富裕層というのは、住み始めてからのアフター（仕事）を厳しく見ますから。
全員が自社採用で、住人に対して満足度の高いサービスは重要な付加価値ですよ。
その風評が年月を重ねて、ヴィンテージマンションに仕上げていくんです。
隣のラトゥール代官山でも見てみれば？最高のスタッフが揃ってますよ。
詰め所も無く24時間立ってるガードマン達もね。

鍵を渡して「はい終わり」、管理会社も関連企業でもなく委託会社。
やる事は半日のゴミ出しと清掃のみ、そうゆう物件とは一線を画すという事です。

[320: 匿名]

どうも歯切れ悪いな。別に物件ネガってる訳でなく、自社で採用してるからってコンシェルジェがそんなに期待できるものなのかって話なんだけど。

正直、質問にストレートに答えてないからコメントが却ってマイナスに働いてる気がする。綺麗事や一般論言われたって仕方ないのだが。

一筋縄で行かないのが現実なんだから、原則論でなく実際に即したコメントつけないと財布開く（おそらくそちらより）年長者は納得しないよ。
あと、『こうゆう』『そうゆう』はいかにも頭悪そうだからお止しなさいね。

[321: 匿名さん]

最安値はいくらですか？

[322: 匿名さん]

だから、見てきて聞いてきてごらんよ。
それで判断したらええやん。

「原則」言うのは建物は未完成で、
管理の実態がまだないんだから当たり前。
期待出来るか否かはちゃんとモデルルーム行って営業に聞いてみなはれ。

「歯切れよく」答えてくれるよ。
ガンバレ！

[323: 匿名さん]

間取りとかインテリアの配置などに困ったら、下北沢まで足を伸ばして天然石のお店に立ち寄ってみるといいですよ。プロの占い師さんが無料で鑑定してくれます。風水アドバイスもしてもらえるそうです。たしかヤンインとかいうお店だったと思います。

[324: 住まいに詳しい人]

値段表が年末にきたけど、あまりに高くてあきれた。
やはり新築は強気ですな、まだ。

中古では相場感のある物件もちらほらあるので、
我家は中古にしようと思います。

[325: 匿名さん]

最初に行ったときに予定価格見たんでしょ。
改めてあきれる事ないじゃん。

[326: 購入検討中さん]

管理費、駐車場等の維持費が高いので諦める方向になりそう…。

[327: 購入検討中さん]

管理費、修繕積立金は、そんなに高いとは思わないけど。
駐車場費も、地下ですから相場でしょう。

販売戸数が多いので、この価格で完売するかが微妙。

[328: 住まいに詳しい人]

最初に言った時の予定表より、
価格上がってた。　驚いた。

高！

[329: 匿名さん]

ちなみに坪いくらですか。
１階でいいので価格安いのは。

[330: 匿名さん]

エレベーター無し？
http://kurashi.31sumai.com/shinchiku/C0809001/outline.html

[331: 物件比較中さん]

ホントだ。エレベイータ無しって書いてある。

でも、実際はあったと思う。
パンフレットを見る限りですが。

[332: 匿名さん]

ホにームページの色んな部分を見るとエレベータセキュリティとかあるから
無しってことはないでしょ。

[333: 購入決定者]

当初から何度もモデルルームに足を運んでおり購入を決めている者です。
７階建てだから当然のことながらエレベータはあります。

[334: 匿名]

エレベーター何人乗りなんですかね？一台のみですか？

[335: 購入検討中さん]

かなり前向きに検討してましたが、正式価格を見て諦めました…。
こんな不況なのに強気な価格設定ですよね。
みなさん価格についてどう思われますか？
この価格で売れるのでしょうか？

[336: 物件比較中さん]

まあ、都心は地価が変わらないか、上がってるからなぁ。
デベロッパーとしても、安くする理由が無いのかと。
ただ、ここは高すぎる。

他の都心物件の流通価格と比較しても1割くらい高い印象。

[337: 匿名さん]

正直手頃な値段かと思うけど。
ある程度の成功者である程度の預金があれば買えますという
ぐらいの方が入居者の質が揃って良いと思いますし。
あとは地権者とのバランスだけ。ここの問題はその点のみと
いってもいいのでは。

[338: 匿名さん]

（特に頼んでないんだけど）DM来て価格の見当がついた。
やっぱり思った通り・・・の強気の価格。ウチは買えたとしても億超えは無理で、70平米ランクなんだけど、間取りとしては悪くない設計。
でも、うーん、これなら野村の恵比寿の物件の方が手頃感が期待できそう？
というのが第一印象。

[339: 匿名さん]

どうしてここはこんなに安い？

どうしてここはこんなに相手にされてない？

[340: 匿名]

池尻大橋最寄りでこんな物件も始まるみたい。
世田谷公園徒歩1分?駅徒歩7分と環境は抜群だけど
ここと比較して値段はどうなんだろ。
個人的には最近の物件の中では子育て考えると一番
しっくりくる立地のような気がしてます。

http://www.ch195.jp/

[341: 購入検討中さん]

＞３４０

全然物件の種類が違うじゃないか。業者の宣伝か？
間取りの広さからしても明らかにターゲット層が異なるし、比較の対象にならんだろ…

[342: 匿名さん]

田都ってだけでパス。

[343: 匿名さん]

今日が第一期の締め切りで抽選会と聞きました。
予想を超えたかなりの数の申し込みがあったそうです。
一億超えているものばかりなのに凄いですね。
プラウドのモデルルーム内覧行ってみますが（予約でいっぱいだとか）、好きな地域なのでますます悩みます。

[344: 匿名さん]

今はおいしい時期ですよね。私もうれしい悩み中です。

[345: 匿名さん]

ここって５０平米なら１億いなかいでしょ？
７５平米でいくらなんでしょうか？

[346: 購入検討中さん]

75平米で約１億ですよ。

[347: 匿名さん]

渋谷・代官山の中間地点って確かに稀少ですね。
歩いてみましたが、両方を最短で結ぶ、本当の中間。
渋谷駅は賑やかだけど、246を挟んで桜丘を越える、これがあるから徒歩数分でも静かな環境を保てるのでしょう。渋谷の再開発も本格的にはじまる事ですし、期待です。

[348: 物件比較中さん]

第一期に、どの位の戸数に申し込みがあったのか
ご存知の方教えてください。

[349: 購入検討中さん]

40戸ほどと聞きました。もう第二期が始まってますね。高いのが残ったのでしょうか。

[350: 匿名さん]

しかし高いねー、ここ。
予定最多価格帯を見て、即諦めました。

>337さん
地権者とのバランスって、どういう意味ですか？
ここは確かに半数以上が地権者住戸ですが、
地権者と一般契約者で、住人の質が異なってしまう事を懸念されているのでしょうか。

[351: 物件比較中さん]

＞３５０さん

私は337さんではありませんが、まさにそういうことだと思います。

多額の金額を払い込んで入居している新規の人と、古い老朽化したマンションに住んでいたら建て替えが決まってある種タナボタ的に高級マンションの住人となった人とでは生活レベルが違うのではないかということでしょう。

別にマンションなのでそれが何かに即座に影響することはないかと思いますが、長い目で見た場合に（例えば修繕計画云々）意見を取りまとめるのが難しくなるかもしれません。もちろんならないかもしれません。

そこらへんをどう感じるかは人によって違うので、購入の動機に影響する、しないも人によって変わるのだと思われます。

[352: 匿名さん]

でも、元々は高い団地だったんでしょ、ここ。
だから、住んでる人が皆お金持ちではないとは言えないんじゃない？

[353: 匿名さん]

地権者の中には場所柄、便利で住んでいた（別宅としてか）という
著名な方々が少なからずいるそうです。世の中人それぞれで、相続された場合
もあるでしょうし、住民の質を懸念というの少し勘違いな見方では。
お金があるからといってマナー、常識があるとは
限らない昨今のように思えます。

[354: 匿名さん]

うぐいす住宅の頃の写真がのってます。
http://danchi100k.com/file0125/index.html#7

団地としては大分老朽化が進んでいるようですが、緑豊かでいい団地だったみたいです。

ベランダを見る限り汚く住んでいる人もいなかったようだし、それなりに常識がある人達なのでは？

因に、私、住人でも業者でもありません（念のため）。

「便利で住んでいた」という著名な方がどなたか知りたいです...。

[355: 匿名さん]

第一期は抽選もあった模様。
これといって目立った宣伝もせず、ほとんど億ションなのに、驚きです(笑)

[357: 匿名さん]

>>354
昔のウグジュー写真、拝見しました。

素敵な雰囲気ですね。渋谷駅徒歩数分なのに、あの閑静さ！！現地を歩いても感じましたが、本当に貴重です。
センチュリーでも、あの木々を植林するのでしょう。
緑豊かな一角にしたいですね。

[358: 匿名さん]

そうか。ここの地権者って古くから住む地主や店舗を構えていたわけではなく、
マンションから移行する人たちなんですね。
それなら理事会等で地権者が主導権を握る事もなさそうですよね。
うぐいす団地はウィキペディアによれば
「明治時代より華族や文化人の住居地区として使用されてきた経緯をもつ」と書いてありますね。

[359: 物件比較中さん]

なるほど、こういう経緯があるとは知りませんでした。

ウィキペディアより.........

東京都渋谷区鶯谷町にある団地。「うぐいす団地」「ウグジュー」などと呼ばれることもある。昭和の渋谷～代官山を見守ってきたシンボル的存在。

分譲型の全5棟148戸。山本邸があった土地を1957年（昭和32年）に日本住宅公団が取得。1958年築、同11月に入居開始。昭和30年代の高度経済成長期における団地ブームの第一号ともいえる存在で、まだ繁華街としては発展していない渋谷に堂々誕生する。一帯は、明治時代より華族や文化人の住居地区として使用されてきた経緯をもつ。住人専用の敷地内には公園もあり緑に溢れ、落成当時は当たり前だったといえる広さだが、開発の進んだ現在(2010年)では非常に贅沢な敷地面積になっている。

2009年に解体工事が開始された。

[360: 匿名さん]

354さん
うぐいす住宅の頃の写真、拝見しました。
357さんではないですが、ほんと渋谷駅から数分の場所とは思えない雰囲気ですね。
建物自体は確かに老朽化が激しいなと思いましたが、管理会社がしっかり管理されていたのか、
緑も多く、木もきちんと管理されているのかとても綺麗で小さな公園もいいですね。

[361: 匿名さん]

うぐいす団地の頃の緑はほとんど伐採されてしまったみたいですね。
建て替えの際は保存するのは難しいのかな？
あと、建て替えると高層化and/or密集化が進みますね…。

建て替えは仕方ないと思うけど、どうにかならんものですかね？

広尾ガーデンヒルズとか、まだまだ先の話だろうけど、あの緑を
なくしてしまうのはもったいないな、とか、余計なお世話だろうけど、
高級住宅街散歩好きの一庶民としては、心配してしまいます。

[362: 匿名]

木を切らない＆高層化断念＝面積増えず各戸がその分高くなるの甘受しない限り無理だね。
環境破壊とか言い出す近隣住民は、口は出すけど金は決して出さない。環境保護は無料だと思ってる。

[363: 周辺住民さん]

この階数で免震って、費用が掛ってますよね。
「世紀を越える」って謳うだけあるわ。

[364: 匿名さん]

テラスＦのお寺側に面している角部屋とか良さそうですが、それ以外は、
あまり、という感じでしょうか。テラスＡの空き地に面している角部屋も
よいのかな？

ラートゥールとのご対面はあまり気にならない感じなのでしょうか？

あと、目の前の通りの交通量が多いね。

いいところだとは思うのですが、ここよりは南青山七丁目かな。
ここだと、六本木、西麻布が生活圏には入らないんだよね。
でかけるのに困る距離ではないけど。

[365: 匿名さん]

南青山七丁目の売れ残り物件売るために業者さんも必死だね。

南青山７丁目って駅からはなれたところですよね。
もっと分かりやすくいうと、オウム心理教南青山総本部があったところ。

[366: 匿名さん]

今はもうない上に、お隣は、やんごとなき方のお住まいだから、
がっちり守られているけどね。

[367: 匿名さん]

また出張営業かい？
中古の話は君んとこのスレだけにしてくれよ。

[368: 匿名さん]

361さん
マンションを建替える際は、高層化して分譲数を増やさないと
建て替えのための資金が回らなくなっちゃうからでは？
もし今と同じ戸数で建て直したら、1戸辺りの価格を上げないと
財政が破綻しちゃうかもしれませんね。

[369: 匿名]

建蔽率容積率変えずに建て替え（余剰床０）では建築費も工事期間の仮住居費用も全部オーナーの持ち出しだからね。
そこまでして建て替えようってオーナーはいないよ。

[370: 匿名さん]

主人がうぐいす住宅のすぐそばに小さい頃住んでいたので
この間近辺を散策しました。
渋谷駅から結構急な坂でした。
ベビーカーを押すのは大変ではないかな～。
本当渋谷や代官山が近くにあるとは思えない程
何だか落ち着いた町並みでした。

[371: 匿名さん]

坂はきついな～。

[372: 匿名さん]

何歳やねん！

わしゃ坂にも負けない年寄りになるぞ。

[373: 購入検討中さん]

代官山駅からはフラットですけどね。坂がいやな方は、湾岸へ(笑)

あの丘、坂があるから開発されにくい、渋谷駅から歩いて数分にも関わらず、騒々しい人達も入ってきにくい。これが此処の長所なんだなって私は考えましたが。

[374: 匿名さん]

渋谷で生まれ育ちましたが、この立地は別格です。イメージや認知度で言えば、南平台が上かと思いますが、住んでみれば鉢山、鶯谷、南平台、桜ヶ丘は大差ないですし、渋谷住民はこの差は意識していません。
プラウド代官山の前の道は渋谷→代官山の抜け道になっていますし、パーク代官山は裏道と行った感じです。坂について言えば、渋谷は坂の街です。坂があるからこそ渋谷があるのです。実際に住むとなれば、代官山への距離よりかは渋谷駅までの距離が重要になるわけで、渋谷駅（ホーム）まで10分でいけるのであれば、充分かと思います。青山、代々木公園付近、神南町など魅力的なエリアは渋谷にもありますが、このあたりになると良い悪いの問題でなく、好き嫌いの問題のような気がします。

[375: 匿名さん]

たしか渋谷駅からコミュニティバスが出てるんでしょ？

[376: 匿名さん]

出てるけど、最寄りのバス停は循環終盤だから、渋谷駅からなら歩いたほうが早いですよ。

[377: 匿名さん]

自転車移動するなら電動アシスト付じゃないとキツイでしょうか？？

[378: 匿名さん]

くだらない質問を…。
あなたの脚力次第、自転車の性能次第です。

[379: 物件比較中さん]

付近に長年住んでいますが、この辺の坂は全然きついと思えるようなものではありませんよ。
地形に変化があり面白いと思えるほどです。考えてみると、苦に思えたことはありません。
西麻布や麻布十番から六本木方面に上がって行く坂や、広尾から愛育病院への坂のイメージよりは
長さや勾配などにおいても全然小規模なものです。
この辺は駅へも近いし、歩くのもいいですが、循環バスがあるのもほんとに助かります。

[380: 匿名さん]

“都内最高峰の賃貸マンション”ラトゥールというのがお隣なんですね。
賃料１００万円代とか２００万円代というのは月額ですよね？住人は外国人が多いらしいですけど、確かに環境重視の外国人には人気がありそうないい感じのマンションです。どんな仕事をしてるとそういうところにフツーに住めるんでしょう。
今さらながら格差を感じてしまいます。外国人でも高額所得でもないですが、こういう雰囲気の場所は自分も大好きです。

[382: 匿名さん]

＞３８１

どういうことでしょうか？
何に注意すればよいのか、詳しくおしえて欲しいです
現在購入最終検討段階です

[383: 物件比較中さん]

＞３８１
まだ地権者うんぬんという方がいるんですね。

３５２～３６０でずいぶん語られているようですが、、、、、

[384: 申込予定さん]

ご自身の持ち分を売却された地権者さんもごく一部いらっしゃったようですが、ほとんどの方がここに残られたと聞きました。それだけ、この土地に愛着を持ち、ここに住まいを持ち続けたい、これからも長くここに住み続けたいと思っておられる方々が多いんだと思っています。何より、今、手放そうとする方がほとんどいらっしゃらなかったということを聞いて、それだけ素晴らしい物件だということを再確認した気分です。（多くの地権者さんが手放したと聞いたら、かえって買う気が失せます。）

ご懸念の点への直接の回答にはなってないかもしれませんが、私は、こんなふうに考えました。

いろいろな考え方はあろうかと思いますが、あまり気にしすぎることはないように思います。

[385: 匿名さん]

もとからの地権者は売却せずに、多くは賃貸に出すのでは？

[386: 匿名さん]

地権者の方々の多くは、建て変え前より住んでない人が多かったみたいです。

実際に居住されずに賃貸に出す物件もあるでしょうし、
建物完成時の今年年末には相当数の物件が地権者から売りに出されるだろうとのことです。

売却物件の数にもよりますが、来年にかけて値崩れが起こる可能性はあると思います。

[387: 購入検討中さん]

自身の持ち分を売却しなかった方が多かったのは事実です。
でも「この土地に愛着を持ち、ここに住まいを持ち続けたい、これからも長くここに住み続けたいと思っておられる方々が多い」とは、一概に言えません。
物件を取得してから売却した方が金銭的に有利だと考える方が多いだけです。
実際、代官山アドレスでは建物完成後に地権者からの売却が多くありました。しかし当時は今より景気も良かったですからスムーズに売却できたみたいです。
しかし、今は状況が違いますし地権者の状態も様々です。売り急ぐ方が５～６人いるだけで価格は相当下がると思います。
不動産に詳しい方どう思われますか？

[388: 匿名]

短期的な値崩れを心配するなら、地権者住戸一定放出される気配が濃厚な物件は買わない方がいいと思う。
アドレスが成功例として、六本木アトラス（あそこも建て替え案件）みたいな例もあるわけなので。

[389: 物件比較中さん]

確かに地権者は立て替え前に持ち分を売るより、完成後に売った方が絶対お得ですからね。
立て替え前の価格はあくまでも立て替え前の建物及び土地の評価額に若干のプレミアムを乗せただけなのに対して、立て替え後は新築高級マンションになるわけですからね。
実際にもらった資料を見ると、南向きの良い部屋なんかはことごとく地権者住戸となっていますし、地権者がかなり優遇されて部屋を取得した様子が伺えます。これらが一気に放出されるとなると、定価で買うのもバカバカしいきもします。

[390: 購入検討中さん]

場所や環境が気に入って購入して長年住もうと思うのに（少なくとも十年以上は）、地権者のこれからの動向を
いちいち気にしていたら、この東京に住む場所、買う機会など無くなってしまうのでは。どのマンションも
結局は一長一短ですよね。

ある程度の格、立地の良さがあればどこのマンションでも買って良かったと思うのでは。これから
売る時のことを心配する人のことでなく、これから住んでエンジョイする人のことを言っているのですが。

あまり慎重になりすぎると、どこも購入するチャンスを逃しそうです。

今の時勢、完璧な場所などあるのでしょうか。それに近い場所があったら、それまた競争ですよね。

[391: 匿名さん]

地権者さんが売りに出すとしても、その時の相場（今の販売価格より高いか低いかはその時の相場次第）で出すんだからね。勿論、一気に売りが集中的に出れば相場が崩れやすいのは当たり前。地権者が多いと、竣工直後にそういうことが起こりやすいというだけの話でしょう。新規購入者は、買ってすぐ売りに出すわけじゃないだろうから、竣工後に地権者の売りが多少集中しても気にしなくていいんじゃないですか（もし竣工直後に売り抜けようなどと考えているのであれば気にしたほうがいいでしょうが）。いずれ適正な価格に収斂していきます。

結局、住みたい物件かどうかを自分で判断して、価格に見合う価値ありと思えば買えばいいし、思えなければやめればいい。それだけでしょう。

[392: 周辺住民さん]

面白い議論ですね。
NTT代官山の価格判明後の断念者、パークハウス代官山、プラウド代官山の抽選外れや購入控え組の
数がセンチュリーフォレストの地権者販売分を期待して流れ込んで来る可能性もありますよね。
代官山はもともと人気がある場所だから値崩れはあまり考えられないような気がしません？地権者で売ることを
考えている人も結構良い値段が期待できる可能性があるのでは。

まあいろいろなことが考えられるのでしょうが。専門家ではないので。
代官山で生まれ育って私は大変満足いたしております。
いろいろな変遷を見ましたが相変わらず良いところですよ。

[393: 匿名さん]

循環バスって渋谷区が管理するハチ公バスの事ですか？
下の循環ルートを見ても最寄がどこになるかわからなかったのですが、
どのバス停になります？
http://www.city.shibuya.tokyo.jp/shibuya/com_bus/map/bus_uetomi_root_t...
時刻表を見ると、平日・休日共に1時間に3本くらい出てるみたいですね。

[394: 購入検討中さん]

東急トランセの代官山線ですよ。

http://www.transses.co.jp/index_n01.html

[395: 匿名さん]

>南向きの良い部屋なんかはことごとく地権者住戸
>一気に放出されるとなると、定価で買うのもバカバカしいきもします。
たしかに・・・。地権者さんが売りに出すまで待った方がいいのかな・・・なんて思ってしまう。でも
>あまり慎重になりすぎると、どこも購入するチャンスを逃しそうです。
というのにも、頷ける・・・。完璧な場所なんてないんだろうけど、良い部屋は選びたいよね。

[396: 匿名さん]

良い物件だとは思いますが、仕様、施設が充実しすぎていて有効利用できるか不安でもあります、トランクルームとペットルームっていうのはなかなか使い勝手が良さそうですね。
ほんの数日前にこちらの物件を検討し始めたのですが、1期の時の売れゆきや現在の人気などはどんな感じなのでしょうか？よかったら教えていただいきたいです。

[397: 匿名]

地権者に押さえられたいい場所以外を定価で買うのは馬鹿馬鹿しいが、いい場所が竣工後に定価並み坪単価で売りに出るという保証もない。
自信があれば乗せてくるでしょ。人気物件なら尚更。

[398: 購入検討中さん]

＞３９６さん

少し前のレスをチェックすればいろいろ解りますよ。ほとんど書かれています。

[399: 匿名さん]

建築現場見学会とかあるのでしょうか？

[400: 匿名さん]

＞３９６さん

１月の第一期は売り出し住戸４０戸くらい（３８戸？）が全戸完売したそうです。予想をかなり超えた申し込みの数だったという書き込みを見ました。部屋によっては抽選もあったとか。

買える人にとっては確かにいい物件ですからね。