センチュリーフォレスト（うぐいす住宅建替事業）

[ご近所さん]

売主：鹿島
施工会社：鹿島
管理会社：鹿島建物総合管理
販売提携（代理）：三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス

【管理会社を追加しました。2011.01.20副管理人】
【販売会社名を訂正しました。2011.0615副管理人】

[162: 匿名さん]

定借はアレだけど、書いてあることは全うだな。豊洲君も参考にしたら？

「時間をかけて自然の成り行きで街が形成されている。何かを狙って計画的に作った街には出せない、時間をかけて自然に積み重なってできた街ならではの“醸し出すもの”が広尾にはあると思う。本来、街の面白みってそういう歴史や文化の積み重ねのなかにある。」

http://suumo.jp/mansion/top/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1010z2kkkz1N00...

[163: 匿名さん]

阪神大震災の経験者としては、液状化しそうな地域には絶対済みたくない…。

[164: 匿名]

なぜマジレスが。この物件と豊洲で迷う人いないでしょう。方向性違いすぎる。

[165: 匿名さん]

>>162
定借じゃない隣のガーデンヒルズならまだ説得力があるんだがなあ。

[166: 匿名さん]

ここって半分くらい地権者の方のようですが、どのような建替えが
行われたのでしょうか？（費用負担なしなのかな？）

おおざっぱにいえば、2倍に増やさるくらい、容積率？に余裕が
あったということなのでしょうか。

そんでもって2倍に増やすと、解体費用+建築費用を捻出できちゃう
ものなのでしょうか。

どいう収支が成り立っているのだろ？

[167: 匿名さん]

ここは、築何年で建て替えたのかな？
建て替えができて羨ましいです。

[168: 匿名さん]

1958年竣工、取り壊しは昨年以前と考えれば約50年ですか。

http://danchi100k.com/file0125/

ここを見る限り、広さを考えなければ建て替えでざっと100戸増えてますから
地権者の持ち出しはあってもごく小額でしょうね。この期に退去した人はひと財産できたのかも。

[169: 匿名さん]

渋谷駅は再開発。ヒカリエと言う旧東急文化会館が、動く歩道でつながり、東急東横線と地下鉄副都心線が乗り入れ間近い。ＪＲ渋谷駅の山手線と埼京線が同じホームで乗り換えできるようになる。明治通りの渋谷３丁目の辺りも駅周辺のタウン（飲食店店舗）が続き、並木橋方面へ人々が流れるようになる。
渋谷駅と言えば宮下公園。ナイキが１０年間、１７００万円で渋谷区から借りナイキ公園と命名、スケボのイベント滑降施設を造ると言う話だが、反対派が個性的なオブジェを設置、先日警察沙汰になった。

[170: ご近所さん]

地味だけど、高額なだけに仕様はしっかりしてました。確か9000万〜。
100平米以上だと、仕様がさらにグレードアップ。ドアノブに革が貼ってあったり。

[171: 匿名さん]

>170
モデルルームいってこられたんですねー。
うちも今週みにいってきます。

[172: 匿名さん]

平均坪単価を教えてくれませんか。

[173: 匿名]

大きいハガキ来たね

[174: 物件比較中さん]

安い部屋で坪500万～、条件のよい部屋で600万～みたいな
感じですか？

[175: 匿名さん]

渋谷駅周辺、577億円投じ再整備　26年完成目指す

http://www.nikkei.com/news/category/article/g=96958A9C889DE3E4E1E3E1E6...

[176: １６９]

ナイキは 命名権を行使しないと発表したとａｕニュース。宮下公園をナイキ公園への件で、公園整備は続行と。

[177: 匿名さん]

設備はともかく、内装はそれほど高級感感じられなかったな～

玄関やお風呂場は石貼りにして欲しかった。

[178: 匿名さん]

>>168
結構庶民的な車が多いね。

[179: 匿名さん]

渋谷って土日はすごく混んでますよね。
車移動も、電車移動も結構大変な気がします。

[180: 匿名さん]

渋谷は平日・土日関係なく人いっぱいですよ。
車は込んでて走りずらいです。。。

この値段ならもううちょっと高級感だしてくれててもよかったのになー。

[181: 匿名さん]

モデルルーム行って来ました。

他の方も書かれているように、値段の割りに内装で使われているものが質素でした。
まだいろいろと地権者との間での合意がされていないようで、販売も年内は無理で来年とのこと。
一方で、工事は進んでいるので、もう内装は自由に選べず各部屋の内装が決まっていました。設計変更もほとんどできなさそうで、残念な状態。
敷地は気に入りましたが、それ以外にプラス面があまり見つかりません。

[182: 購入検討中さん]

181さん

地権者問題って具体的にはどのようなものでしょうか？
日々の費用負担や議決権は地権者も新入居者も同じ（面積比）だと聞きましたが、その他何か問題があるのでしょうか？

[183: 匿名さん]

グランメゾン西麻布と迷われている方っています？

[185: 物件比較中さん]

出来あがる前に購入するのは大変不安。多くの地権者の存在含めて、ちょっと未知数が多すぎます。細長くて狭い部屋が多い。それに高級感も無いし。この内容では仮設定値段が、反応を見たいのでしょうが、高過ぎ。プレミア物件とそれ以外の品質差がありすぎでした。ここより浜田山の方が高級に見えるのは大変残念。テンション下がりました。

[186: 匿名さん]

浜田山とは立地が段違いですからね…。
比べられても…。
マンションの共用部は、「街」ですよ。

[187: 匿名さん]

立地と言っても、、A棟付近は渋谷のかなり雑然とした雰囲気。

旧山手に見る代官山の雰囲気が薄れていて高級感を感じるには結構ぎりぎりの場所では。

NTTの開発する地域の方が代官山らしいですね。でもいつごろになるやら。

[188: 匿名さん]

ＮＴＴは１２月着工で、２０１２年９月完成予定です。

[189: 匿名さん]

猿楽のＮＴＴ跡地の詳細おしえてください。売主、建築業者等。

[190: 匿名さん]

検索するとＮＴＴ都市開発が延床１万平米のマンション建設って出てくるね。
名前はウェリス代官山かなあ。

[191: 匿名さん]

NTT凄いですね。場所といい規模といい人気出るの間違いなし。

センチュリーフォレストより断然資産価値ありそう。我慢して待つか、、、。考え直します。

[192: 匿名さん]

NTTコミュニケーションズがあったところ？
国民に還元してほしいわ。

[193: 匿名さん]

NTTの場所って、そこまでいいかなと思うけど、
その点はさておき、多分、かなり高いと思うよ。

[194: 匿名さん]

このエリアって、松濤などと違って、
高級過ぎないのが良いんだと思いますよ。
普通に人が暮らしている感じで。

[195: 匿名さん]

NTTの情報早く知りたいですね。センチュリーの販売もうすぐ開始といっても完成は来年末だし、そのころNTTの全貌が解って来るだろうから、後悔したくないから悩みます。
NTTのほうが断然良かったりして。

[196: 匿名さん]

NTTの場所はセンチュリーのような地権者はいないのですか？見て来ましたが、敷地は大変広いしこれは期待できますね。地権者優遇の煩わしさなければなおさら。

[197: 匿名さん]

前評判ほどの希少性が本当にあるか？

なんかなあ

[198: 匿名さん]

NTTかセンチュリーか、これほんと微妙。でも場所はNTTのほうがいいね。
地権者いなさそうだし

[199: 匿名さん]

NTTの社宅だったから地権者はいないだろうけど、
いい部屋はＮＴＴ関係者優先になるのかな？

[200: 物件比較中さん]

立地は断然ウェリスのほうが良い
問題は建築業者がどこかだね
はやいとこ詳細を知りたい

[201: 匿名さん]

まだ詳細が出てないみたいですね。
色々と検討してる中で目に入ったんですが・・・。
いつくらいに発表になるんだろ？

[202: 匿名さん]

近くに遺跡が見つかったというのは本当でしょうか。
だとしたら、発掘調査など入る可能性ありますかね。

[203: 近所をよく知る人]

それは隣のエバーグリーンホームズ。
今はラトゥールが建っちゃっているので解決済み。
ここら辺は貝塚とか古代人の住居跡があるので掘れば何か出てきます。

[204: 匿名さん]

分譲予定価格が高すぎるように思います。

いくら免震構造で低層マンションとは言え今の経済状況を考えると
競合物件も多数あり2割引き位が妥当な価格だと思うのですが、、、

１００戸以上の販売は１年以上かかるのではないでしょうか。
みなさんはどう思います。

[205: 匿名]

デベが一年以上かけて売るつもりなら問題ないのでは。
不動産の値段に妥当性なんてないんじゃないですか？欲しい人が多ければ高くてOK、いなければ下げるしかない。というだけの話だと思う。

[206: 購入検討中さん]

価格はいくらくらいだったのでしょうか？
モデルルームにいった方、ご教示いただければ
幸いです。

[207: 住まいに詳しい人]

モデルルーム行きましたが、平面図を見て愕然。

ほぼ全ての棟の全ての階に地権者住居が散在、しかも全数の半分くらい。
必ずお隣さんが地権者になるような配置でした。

大金をはたいて購入した人と、ただで新居を得た地権者の方が、
隣り合って仲良くやっていく、という構図はリアルにはつらそう。

しかも、天井低くて、細かな仕切りがおおい今一の間取り。
その割りに価格は超一流で、前評判ほどの価値なしと判断しました。

どなたかが書いていましたが、
少なくとも2割くらいは割高な予定価格と感じます。

見に行く人は多いけど、実際に購入する人は少ない物件になりそうな予感。

[208: 匿名さん]

そうかな～。私はそうは思わなかったけど。
価格は、この程度なのではないですか？
まぁ、そもそも代官山に住むか、という点で
悩むところですが。

[209: デベにお勤めさん]

NTT(猿楽町）は仕込み想定で700万

[210: 匿名さん]

HP見ましたが、あまり詳しい情報が載ってませんでした
共有施設、設備などの説明が無いし

[211: 匿名さん]

詳細はモデルルーム行かないと得られないようですね。。。
でも書き込み見てるとちょっと足がむかないなー。
でも実際目にしてみないとなんともいえませんからね・・・。
時間あるとき回ってみようかなぁ。

[212: 匿名さん]

自分の目でいろいろ確かめないと分からないことたくさんありますからねぇ。
モデルルームオープンしてましたっけ。

[213: 匿名]

モデルルームを見てきましたが、半分が地権者ということで、積極的に買いたいという気になれませんでした。
地権者の方たちは、従来の約2倍の広さの住戸を与えてもらえるようですね。
うぐいす団地の当時の販売価格は2百万円くらいです。当時としては高かったのかもしれません。現在居住されているのは、その子供世代でしょうね。

[214: 匿名さん]

豊​洲​から見る夕焼けは心​が​あ​っ​た​ま​りますよ。（ほっこり）

[215: 匿名]

地権者は約２倍？還元率は八割程度ならマシな方だよ、本当ならすごいね。
広さはともかく地権者用は仕様や内装も違うんだっけ？とすると未入居新古買う方が安そうだな。

[216: 匿名さん]

従来の約２倍の部屋が与えられた。。。。
これは間違いです。
建替える事による変換率を２倍を目指す。
これが正解です。

[217: 匿名]

言い方はどっちだっていいのでは。
地権者は建て替えで約２倍の広さを得る、以上。でしょう。

余剰（新規供給）分の捌け具合にもよるけど、持ち分売ってない地権者が相当数放出してきそうな予感。

[218: 購入検討中さん]

再開発のマンションって、地権者がいることが多いと思いますが、何か住んでて弊害ってありますか？
ここと代官山アドレスの中古で迷ってます。
聞くところによると、代官山アドレスも地権者が結構いたのに結構高く売買されてるようで。

[219: 匿名さん]

代官山アドレスは確か地権者用住戸は低層階で内装もシンプル。
上層階の分譲用は内装も豪華。
ってな感じで分けてたような。

[220: 匿名さん]

まだ解ってない方がいます。
言い方の違いでもなんでもありません。

変換率が２倍という事は、世帯数が２倍になるという事で、
広さが２倍になるという事ではありません。
ちゃんと確認して下さい。

[221: 匿名]

なーんだ、既存の倍の余剰床が生まれるってだけか。
たしかに建て替えして倍の広さでは話がうますぎる。

[222: 匿名]

失礼、既存の建物と等倍の余剰床、ですね。既存と足せば倍。

[223: 匿名さん]

結局、どーいうこと？
地権者は2倍なの？
だれか変換率の正しい説明お願いします！

[224: 匿名]

建て替えして従来比二倍の延床面積が生まれる。
地権者の持ち分まで二倍になる訳ではない（なったら分譲分がない笑）ってことでは。

[225: 匿名さん]

うぐいす住宅の床面積は、３９平米くらいでしたよね。
でも、新しいマンションの床面積は、そんな狭い住戸はないですよね？
ってことは、やっぱり２倍の広さもらえるってことじゃ？

[226: 匿名さん]

そんなに気になるのであれば、デベに聞けば？
みなさん暇というか、アホですね。

[227: 匿名さん]

つまらん正論書き込んでいい気になってるあほが一匹。。。しらける

[228: 匿名さん]

>225
地権者は複数の部屋を持っていた人もいて、そういう人は大きい部屋をとっています。

[229: 匿名さん]

従来より広いところに入る地権者は追銭してるゆう事。

[230: 匿名さん]

静かですね。

[231: 匿名さん]

こちらだと普段の食料品のお買い物はどちらでするのが便利でしょうか？

[232: 住まいに詳しい人]

>>231
どーせクルマで出かけるのだから
自分の好きな店で構わないのでは？

単純に距離が近いのは
渋谷駅西口の東急プラザ
並木橋のライフ
中目黒の東急ストアとプレッセ
あたりか？

[233: 匿名さん]

アドレスにピーコックあるでしょ。

[234: 匿名さん]

猿楽町の方は３階建てみたいだから戸数はすごく少ないだろうね。

[235: 匿名さん]

代官山はオシャレだと思うのですが、いまいち住居部分のよさが
わかりません。

[236: 購入検討中さん]

第一期は年明けの販売になりましたね。三菱地所のノエビア社宅跡地の計画は年内に第一期刈取りのようですが。
野村不動産は、例の建築事故で発売時期が未定になってしまったし、ＮＴＴ都市開発はとにかく仕込み価格が高いとの噂。立地はＮＴＴ都市開発が断トツ一番だと思うのですが、パークマンション代官山並みの価格になってしまうのなら、私には手も足もでません（涙）。

なので、今は三菱地所と鹿島を見比べるしかできない中で決断を迫られる訳ですが、両方ともいい値段しますね。いわゆる仕様グレードが上がるプレミアム住戸以外の普通住戸ならば、＠４５０万円／坪前後ってところでしょうか。
個人的な好みの世界になるかもしれませんが、外観に使用している石や、専有部のグレード感は、鹿島の方の価値かな。あと間取りも。だけど、鶯“谷”な鹿島の立地に対して、鉢“山”な三菱地所という構図は気になる。

[237: 匿名さん]

予算ある人はNTTを待ってもいいかな。野村も動きはあるだろうしね。
むしろ鹿島はここら辺ならお買い得なほうだと思うよ。でも造りのグレード感はさすがだよね。
三菱のは少し条件が下がる印象。とりあえず検討する前に再編待ちでしょう。
いずれにしたって、このエリアは全体的に今後波が来ると思う。

[238: 匿名さん]

これからでてくる物件は、多少強気な価格設定になる可能性がありますね。
デベは、チャンスがあれば、値上げしてきますから。

ここで手を打っておくのが、賢い気がします。

[239: 匿名さん]

今朝の日経によると、起業家がオフィスを構えたい街のランキングは以下のとおり。

新宿
品川
渋谷
丸の内
恵比寿
青山
六本木
秋葉原

所感
・丸の内や六本木が一位ではないのだな～・
・新宿、渋谷周辺はやはり人気あるね。

[240: 匿名さん]

丸の内や六本木ね・・・微妙なところかも。
オフィスといっても業種によると思うけど。
青山や恵比寿も、品川も渋谷も、それぞれ特徴があるから。
ただ、住みたい街ランキングよりはリアリティがあるよね。
新宿や秋葉原はコストパフォーマンスでしょう。

[241: 匿名さん]

鹿島なので、建物の構造はとても良いのかなと思いました。
ただ、ＭＲをみると、他の方のコメントにもありましたが、天井が低い気がしましたし、手がでそうなスタンダード（？）は、シンプルなせいなのか、カラーのせいなのか、天然石仕様がないせいなのか、少し安っぽくみえました。
カラーもパークハウスみたいにセレクトできると良かった気がします。
興味があるところは、地権者の方ですし、高層はプレミアで手がでないので、スタンダードでも５、６階になると結構価格もはるので、悩みます。
あと、ＭＲにあまり人がいないように思えたのですが、あまり人気はないのでしょうか？
代官山付近で、ＮＴＴとプラウド以外に建設予定ってあるのでしょうか？
ご近所などで、ご存じの方がいたら教えてください。

[242: 愛犬家]

目黒川と旧山手通りの間を突っ切る坂道(交番前まで出るところ)で夜の散歩をしていたら丁度“旧朝倉家住宅用擁壁等改修工事”の最中でした。
このあたりは下水道工事をやっていたりと結構不安定な立地条件なんでしょうかね。

ちなみに食料品のお買い物はライフ渋谷東店でもいいかと思います。

[243: 匿名さん]

水道工事なんてどこでもやってますよ・・・。
買い物は私もライフを推しておきます。
関係ないけど、海老蔵って青葉台だったんだね。

[244: 匿名さん]

ライフは食料品も生活用品もそろってますしね。
まとめて買い物ができるのが助かります。
美味しいかどうかは好みですが
パンやも入っていますし。

[245: 匿名さん]

>242
ヒルサイドテラスのオーナーですね。

[246: 匿名さん]

ここはいいですね。
鹿島だし。周辺環境も落ち着いているし。

抽選になって、希望の部屋が買えないことがないかが心配です。

[247: 購入検討中さん]

私もMRにそれほど人がいないのが気になりました。
本当のVIP層は一般客とはかち合わないように案内されてるのでしょうか？

[248: 匿名さん]

来年の11月が入居予定なのに販売予定がなかなか立ちませんね
ここは先行販売とかやるのかな

[249: 匿名]

第一期販売が1月中旬となっていますが、価格帯は出ているのでしょうか？

[250: 購入検討中さん]

今は鹿島の得意先VIPなんかに先行優先販売でもやってるんでしょうかね？

[251: 匿名さん]

駐車場が機械式157台、平置5台となっていますが
地権者用が100台くらい占めてしまうのでしょうか？

[252: 匿名さん]

＞２５１
地権者さんからは駐車場の希望が４０台程度しか無かったので、購入者の駐車場希望者は、希望すればおそらく駐車場契約できる見込みと言えるそうです。

[253: 購入検討中さん]

今このあたりでは、かなり物件がでてるので、結構苦戦する気がします。
プレミア購入予定の人は、ＮＴＴがどんな感じでくるか気になると思うし、
プレミア以外の人は、パークハウスやプラウドも気になると思うし。
私はプレミアは無理なので、同価格帯の青山・広尾・六本木・恵比寿なども併せてみています。
南青山プロジェクトも少し気になります。

[254: 匿名さん]

結構でているとはいえ、全部足しても、タワマン一個分くらいでは？

[255: 匿名さん]

南青山、西麻布も入れたら１０００戸超えるでしょう

恵比寿、六本木を入れたら１５００戸！！！

大量供給でしょう

[256: 匿名さん]

そんなにありますか？
代官山のこことプラウドと地所
南青山の丸紅、西麻布の地所のタワー、イニシア

ほかにありますか？

[257: 匿名さん]

誰か数字込みでまとめてくれ！

[259: 匿名さん]

他スレにまで出張しなくても・・・そもそも中古でも価格帯が違うだろうに。

[260: 物件比較中さん]

↑ここにも出現しているんですね（失笑）
みなさん気がついているし、不快におもっていますよ。

[261: マンション投資家さん]

南青山テラス常磐松フォレストの仲介業者は中古物件なのに新築スレにスレ立てをしている。
必死に宣伝の書き込みと不利益なレスの削除依頼を繰り返しているのでよっぽど売れないんでしょう。

まあ、築５年の青山の外れの不便すぎる立地で＠５００超えとか割高すぎる。ここを選ぶのが正解でしょう。、