センチュリーフォレスト（うぐいす住宅建替事業）

[ご近所さん]

売主：鹿島
施工会社：鹿島
管理会社：鹿島建物総合管理
販売提携（代理）：三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス

【管理会社を追加しました。2011.01.20副管理人】
【販売会社名を訂正しました。2011.0615副管理人】

[No.101 by 匿名さん 2010-09-15 14:35:28]

普通の団地です。緑が豊かできれいでした。

[No.102 by 匿名さん 2010-09-15 17:18:31]

＞98さん
違いますよ。パークハウス代官山テラスです。
ラトゥールは西隣にすでに完成済みです。

[No.103 by 匿名さん 2010-09-15 18:33:09]

貧乏なボロボロ団地住民と億ション住民が一緒に暮らせるのか。
購入後は是非、住民版作って欲しいな。

[No.104 by 購入検討中さん 2010-09-15 19:00:25]

地権者住戸に入居する旧うぐいす住宅の住民も占有面積に応じて管理費、修繕積立金を支払うことになると思うのだが（そうでなければ購入者は納得しないだろう）、はたして旧住民達に億ション並みの管理費、修繕積立金を支払う経済的能力があるのだろうか？

（必ずしも地権者だけについての問題ではないけれど）管理費不払いの場合の問題まで考えると、やはり地権者住戸が多いマンションというところが非常に気にかかる...。

[No.105 by 匿名さん 2010-09-15 19:10:05]

98さん、102さん有難うございます。

[No.106 by 匿名さん 2010-09-16 00:20:17]

ラトゥール代官山は高額な賃料ばかりですね。
全戸埋まるのだろうか。
サービスはラトゥールの方が遥に上だけど、
この賃料って参考になると思いますか？

ラ・トゥール代官山　公式
http://www.latour-daikanyama.jp/index_j.html

空室一覧
http://tokyorent.jp/search/vacancy/164609/

[No.107 by 住まいに詳しい人 2010-09-16 01:44:18]

>>106
募集中の115戸の平均で坪単価が24,600円/坪/月（管理費込み）
都心の高級賃貸と比べて特別に高い感じはしないが
面積がばかデカイ部屋ばかりだからなあ

管理費を2500円/坪/月と仮定
想定利回りで割り戻し投資額を試算すると
3%なら＠884万円
4%なら＠663万円
5%なら＠530万円
6%なら＠442万円

60％埋まるとペイするのかな？
費用のファイナンス次第では50％でも･･･

[No.108 by 匿名さん 2010-09-16 12:25:07]

日経に広告でてましたね。

[No.109 by 匿名さん 2010-09-17 11:44:00]

全住戸一気に売りに出すというのは、強気ですね。
勝算があるのでしょうか？？？
リーズナブルな価格設定とは思いますが…。

[No.110 by 匿名さん 2010-09-18 07:30:52]

野村不動産のプラウド代官山のほうが坪単価が高いのでしょうか？

[No.111 by 匿名さん 2010-09-18 08:09:58]

すぐ隣の住友不動産分譲予定地の概要ご存知の方いらっしゃいますか？
いつ頃分譲開始予定か教えていただけますか。

[No.112 by 匿名さん 2010-09-18 17:04:17]

＞108
日経に出すぐらいだから、そういう層がターゲットとして有望なんですかね。

[No.113 by 匿名さん 2010-09-18 17:49:53]

旧団地の住民と、億を出して入居する住人がうまくやっていけるのかが、かなり不安。
半数以上ですもんね。

[No.114 by 匿名さん 2010-09-18 19:10:05]

そりゃあ信じられないようなモメ事は多々起こるでしょう。
管理費等も新住民だけ高いんでしょうね。

[No.115 by 購入検討中さん 2010-09-18 19:45:18]

地権者って管理費とか修繕積立金も優遇されるんですか？？

でも地権者住戸が半数以上だとすると、管理組合の総会開催したとしても、地権者に不利が議案は通らないですよね。

マンションの経年劣化なんて地権者住戸だろうと新規購入者住戸だろうと関係なく生じるものだし、管理費だって新規購入者だけが特別管理コストがかかる訳じゃないのに...。

専有面積に応じた費用負担であること、これが最低条件でしょう。

[No.116 by 匿名さん 2010-09-18 20:13:11]

ついにネガさんが張り付くようになりましたか…。

[No.117 by 物件比較中さん 2010-09-18 20:47:17]

＞１１６

地権者の数が過半数であることを懸念している書き込みが結構あることからもわかるとおり、
この点を気にするのはごくごく普通の感覚だと思いますが…

[No.118 by 匿名さん 2010-09-19 01:55:09]

向かいにあるお寺は？普通のお寺では無いのですか？入口が洋風なフェンスでお寺には見えない感じ？

[No.119 by 匿名さん 2010-09-19 02:10:56]

連続すみません。はい、地権者は、管理費無料のマンションありますね。（かのパークコート麻布十番タワーのガーデン棟）間違いだったらすみません、ガーデン棟は地権者の棟

[No.120 by 住まいに詳しい人 2010-09-19 07:51:18]

みんなにスルーされる>>111さんが可哀想すぐる

お隣のスミフ物件は「ラトゥール代官山」という賃貸です
>>106にリンクがあります

[No.121 by 匿名さん 2010-09-19 11:20:25]

ラトゥール以外に住友の物件が近くにあるんじゃないの？
さすがにこのスレ見てたらラトゥールぐらい知ってるだろうし。

[No.122 by 匿名 2010-09-19 21:57:21]

地権者が管理費で優遇なんてされないと思いますよ。自分のマンション、地権者いますけど、面積によって違うだけです。

[No.123 by 匿名さん 2010-09-20 00:05:26]

いや麻布十番の場合、「地権者は管理費払ってないのに何故、地権者も共用施設を我々と同じに使えるんだ？これはおかしいじゃないか、○○不動産に聞いてみよう」というレスを読んだ。後日回答も書いてあった。

[No.124 by 匿名さん 2010-09-20 09:37:12]

管理費に限らず地権者優遇は他のマンションでもあるからねえ。
駐車場が地権者は平置き、新規は立体。
トランクルームも地権者から優先割り当て、etc。

[No.125 by 匿名さん 2010-09-20 11:22:08]

管理費を払っているかどうかは分かりませんが、
麻布十番の地権者の棟に住んでいる方は、
タワーの共用施設利用がかなり制限されています。

[No.126 by 匿名さん 2010-09-21 02:56:15]

なるほど。
六本木ヒルズの地権者の一部は、竣工後、すぐ売りに出してたね。

[No.127 by 匿名さん 2010-09-21 18:25:20]

地権者はもともとその土地を持っていた方ですよ。
そういう意味では、お金持ち。

[No.128 by 匿名さん 2010-09-21 20:49:29]

土地が安いときから、たまたま住んでいただけでしょ。もちろん、上層階の部屋をもらえるほどの広さがあった人もいるだろうけど。

[No.130 by 匿名さん 2010-09-21 21:07:02]

でも、お金持ちの中には、単なる土地持ちって、結構多いよね。。。

[No.131 by 匿名さん 2010-09-22 11:33:05]

あのおんぼろに住んでた人がお金持ちとは思えないな。
外観しか知らないけど、そりゃあもう酷かったもん。
お金持ちがたくさんいたら、もう少し修繕したり出来たはず。

[No.132 by 匿名さん 2010-09-22 11:40:14]

まぁ、なんにせよ、結論として、
代官山のハイグレードマンションの住人ですよ。
勝ち組です。

[No.133 by 匿名さん 2010-09-22 14:53:22]

そりゃそうだ。
代官山に住んでいたいというのは、運がよい。

[No.134 by 匿名さん 2010-09-22 15:07:25]

金持ちか否かなんて、運が大半ですから。

[No.135 by 匿名さん 2010-09-22 15:08:20]

しかもローンなしでしょ。
ローンくんでここ買う人より、生活に余裕あるのでは？
麻布十番にしてもそうだけど。

[No.136 by 匿名さん 2010-09-22 16:20:25]

ボロを修繕もしないで住める人達と、新住民じゃ価値観が違いすぎるだろうから
モメ事が多くなるのは承知して買わないといけないよな。

[No.137 by 匿名さん 2010-09-22 17:05:29]

角の老朽秀和もかなりのお値打

[No.138 by 周辺住民さん 2010-09-23 13:18:02]

これからは、高級住宅街の、建て変わりそうな古いマンション狙いか！？

[No.139 by 匿名さん 2010-09-24 01:16:47]

ラ・トゥールは、ザ・タワーって意味合い。
家賃１７０万、１０月入居開始、折り込みチラシ

[No.140 by 匿名さん 2010-09-24 23:08:31]

鉢山町にある公務員寮跡地にプラウドができるね。
選択肢が増えるのはいいことなのかな？

[No.141 by 購入検討中さん 2010-09-24 23:50:52]

鉢山町プラウド近くに外壁が石張りのすんごい高級そうなマンションあるけど、
ここより高級な感じなんですかね？

[No.142 by マンション住民さん 2010-09-24 23:54:24]

ここより地権者問題の無いプラウドに興味あるけど
どれ位の広さなんだろう

[No.143 by 匿名さん 2010-09-25 02:12:27]

鉢山中の前あたりのもプラウドじゃないか？
こっちは場所的に鉢山町のほど高くはないかも。

[No.144 by 匿名さん 2010-09-25 03:12:45]

ＮＴＴ都市開発も近所（猿楽町）で開発してますよね。
ここも分譲マンションかな？
ご存知の方、お教え下さい。

[No.145 by 匿名さん 2010-09-25 03:15:41]

中野駅前２分の野村タワーで＠５００予想と言って賑わってる。

[No.146 by 匿名さん 2010-09-25 03:21:46]

代官山＞猿楽＞鉢山＞鶯谷＞桜ヶ丘＞南平台？

[No.147 by 匿名さん 2010-09-29 17:41:59]

隣が凄い。ラ・トゥールの７階？月額賃料 ５３１万円。敷金４ヶ月礼０ヶ月。今日ＴＢＳワイドショー番組で見た。

[No.148 by 匿名さん 2010-09-29 19:04:53]

敷金だけで、2千万円！？
ちなみに、ここんところセンチュリーフォレストの情報がないね。

[No.149 by 匿名さん 2010-10-01 01:43:32]

エリア外、西麻布近く、香港ガーデン跡地のタワー２３階？と、青山墓地キラー通りの巨大マンション７階？、慌てることない。よさげな。

[No.150 by 匿名さん 2010-10-01 02:09:17]

西麻布や青山は惹かれるけど、どっちも大通り沿いだね…。

[No.151 by 匿名さん 2010-10-03 23:32:47]

HPに「今秋事前案内会開催」って書いてあってもう１０月に入ったのだけど
いつ頃開催されるんでしょうね？
ここは学校もわりと近いし３ＬＤＫ中心なので、ファミリーにも良さそうですね。

[No.152 by 匿名さん 2010-10-04 17:22:10]

あら～野村さんの現場か？今日クレーン車が倒れちゃったんだね、怪我人が無しは奇跡的百歳万歳！
ここの現場じゃないから余計な情報だけどさ、

[No.153 by 匿名さん 2010-10-06 11:48:40]

渋谷って、再開発で盛り上がったりしないのでしょうか？

[No.154 by 匿名さん 2010-10-06 14:20:14]

事故の現場の掲示板はその話出てましたね。
案内会行ってみたいな。
いつやるんだろ？

[No.155 by 匿名さん 2010-10-06 15:01:15]

11月下旬販売予定となってますが、事前案内会が開催される気配もありませんね。
個人的にタワーマンションが苦手なので低層を探しておりました。
こちらの間取りを見ると、広々した作りでいいなぁと思います。
早く設備と仕様の方が知りたいです。

[No.156 by 匿名さん 2010-10-06 16:02:48]

そうですよね。
ここは低層狙い族には、期待の星？ですよね。

[No.157 by 匿名さん 2010-10-06 17:28:45]

渋谷駅周辺は長いスパンで見ると確実にスラム街なると思うよ。
大規模な開発は土地的に無理だしね。

[No.158 by 匿名さん 2010-10-06 17:57:10]

もうちょっとまともな意見を聞きたいのですが…。

[No.159 by 匿名さん 2010-10-07 16:28:33]

わたしも、タワーよりも低層で探しているので、ここはとても魅力的なマンションです。
設備や仕様も気になりますが、価格が一番気になっています。

[No.160 by 匿名さん 2010-10-07 18:03:23]

豊洲にも注目！

そもそも江戸の街は臨海部の運河沿いを中心に発展していた。
海外の大都市でも臨海部に商業地や高級住宅地をもつ都市は多い。
しかし東京は、戦後の高度成長期に、政策的に臨海部から住民を追い出し、
工業・物流一色の地域にしてしまった。
この状態のほうがむしろ異常で「一時的」なんだよ。

現在、臨海地域は都市再生緊急整備地域に指定され、
国策的にインフラ整備や土地利用の転換が進められてる。
かつての江戸の街への回帰で、この流れはもう変わらないだろう。
そして豊洲はその中心に位置し、巨額の開発資金が集中的に投入されてる。
このように地域全体が発展してるトコは、
スラム化や資産価値が低下するリスクがとても低い。

[No.161 by 不動産購入勉強中さん 2010-10-07 18:57:21]

＞160

大地震のときの液状化の方がよっぽど恐い。

江戸に回帰するなら浅草界隈のマンション探します...。

[No.162 by 匿名さん 2010-10-07 19:33:28]

定借はアレだけど、書いてあることは全うだな。豊洲君も参考にしたら？

「時間をかけて自然の成り行きで街が形成されている。何かを狙って計画的に作った街には出せない、時間をかけて自然に積み重なってできた街ならではの“醸し出すもの”が広尾にはあると思う。本来、街の面白みってそういう歴史や文化の積み重ねのなかにある。」

http://suumo.jp/mansion/top/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1010z2kkkz1N00...

[No.163 by 匿名さん 2010-10-07 20:00:09]

阪神大震災の経験者としては、液状化しそうな地域には絶対済みたくない…。

[No.164 by 匿名 2010-10-07 20:07:46]

なぜマジレスが。この物件と豊洲で迷う人いないでしょう。方向性違いすぎる。

[No.165 by 匿名さん 2010-10-07 23:24:16]

>>162
定借じゃない隣のガーデンヒルズならまだ説得力があるんだがなあ。

[No.166 by 匿名さん 2010-10-08 04:34:31]

ここって半分くらい地権者の方のようですが、どのような建替えが
行われたのでしょうか？（費用負担なしなのかな？）

おおざっぱにいえば、2倍に増やさるくらい、容積率？に余裕が
あったということなのでしょうか。

そんでもって2倍に増やすと、解体費用+建築費用を捻出できちゃう
ものなのでしょうか。

どいう収支が成り立っているのだろ？

[No.167 by 匿名さん 2010-10-08 10:43:26]

ここは、築何年で建て替えたのかな？
建て替えができて羨ましいです。

[No.168 by 匿名さん 2010-10-08 20:51:14]

1958年竣工、取り壊しは昨年以前と考えれば約50年ですか。

http://danchi100k.com/file0125/

ここを見る限り、広さを考えなければ建て替えでざっと100戸増えてますから
地権者の持ち出しはあってもごく小額でしょうね。この期に退去した人はひと財産できたのかも。

[No.169 by 匿名さん 2010-10-09 05:40:11]

渋谷駅は再開発。ヒカリエと言う旧東急文化会館が、動く歩道でつながり、東急東横線と地下鉄副都心線が乗り入れ間近い。ＪＲ渋谷駅の山手線と埼京線が同じホームで乗り換えできるようになる。明治通りの渋谷３丁目の辺りも駅周辺のタウン（飲食店店舗）が続き、並木橋方面へ人々が流れるようになる。
渋谷駅と言えば宮下公園。ナイキが１０年間、１７００万円で渋谷区から借りナイキ公園と命名、スケボのイベント滑降施設を造ると言う話だが、反対派が個性的なオブジェを設置、先日警察沙汰になった。

[No.170 by ご近所さん 2010-10-11 09:12:35]

地味だけど、高額なだけに仕様はしっかりしてました。確か9000万〜。
100平米以上だと、仕様がさらにグレードアップ。ドアノブに革が貼ってあったり。

[No.171 by 匿名さん 2010-10-11 13:06:24]

>170
モデルルームいってこられたんですねー。
うちも今週みにいってきます。

[No.172 by 匿名さん 2010-10-13 01:14:57]

平均坪単価を教えてくれませんか。

[No.173 by 匿名 2010-10-13 01:38:30]

大きいハガキ来たね

[No.174 by 物件比較中さん 2010-10-13 03:17:36]

安い部屋で坪500万～、条件のよい部屋で600万～みたいな
感じですか？

[No.175 by 匿名さん 2010-10-14 11:47:27]

渋谷駅周辺、577億円投じ再整備　26年完成目指す

http://www.nikkei.com/news/category/article/g=96958A9C889DE3E4E1E3E1E6...

[No.176 by １６９ 2010-10-16 18:15:24]

ナイキは 命名権を行使しないと発表したとａｕニュース。宮下公園をナイキ公園への件で、公園整備は続行と。

[No.177 by 匿名さん 2010-10-18 01:26:55]

設備はともかく、内装はそれほど高級感感じられなかったな～

玄関やお風呂場は石貼りにして欲しかった。

[No.178 by 匿名さん 2010-10-18 10:57:40]

>>168
結構庶民的な車が多いね。

[No.179 by 匿名さん 2010-10-20 19:41:53]

渋谷って土日はすごく混んでますよね。
車移動も、電車移動も結構大変な気がします。

[No.180 by 匿名さん 2010-10-22 14:34:45]

渋谷は平日・土日関係なく人いっぱいですよ。
車は込んでて走りずらいです。。。

この値段ならもううちょっと高級感だしてくれててもよかったのになー。

[No.181 by 匿名さん 2010-10-23 10:18:28]

モデルルーム行って来ました。

他の方も書かれているように、値段の割りに内装で使われているものが質素でした。
まだいろいろと地権者との間での合意がされていないようで、販売も年内は無理で来年とのこと。
一方で、工事は進んでいるので、もう内装は自由に選べず各部屋の内装が決まっていました。設計変更もほとんどできなさそうで、残念な状態。
敷地は気に入りましたが、それ以外にプラス面があまり見つかりません。

[No.182 by 購入検討中さん 2010-10-24 12:58:54]

181さん

地権者問題って具体的にはどのようなものでしょうか？
日々の費用負担や議決権は地権者も新入居者も同じ（面積比）だと聞きましたが、その他何か問題があるのでしょうか？

[No.183 by 匿名さん 2010-10-24 20:53:09]

グランメゾン西麻布と迷われている方っています？

[No.185 by 物件比較中さん 2010-10-26 18:47:48]

出来あがる前に購入するのは大変不安。多くの地権者の存在含めて、ちょっと未知数が多すぎます。細長くて狭い部屋が多い。それに高級感も無いし。この内容では仮設定値段が、反応を見たいのでしょうが、高過ぎ。プレミア物件とそれ以外の品質差がありすぎでした。ここより浜田山の方が高級に見えるのは大変残念。テンション下がりました。

[No.186 by 匿名さん 2010-10-26 20:05:14]

浜田山とは立地が段違いですからね…。
比べられても…。
マンションの共用部は、「街」ですよ。

[No.187 by 匿名さん 2010-10-26 22:19:26]

立地と言っても、、A棟付近は渋谷のかなり雑然とした雰囲気。

旧山手に見る代官山の雰囲気が薄れていて高級感を感じるには結構ぎりぎりの場所では。

NTTの開発する地域の方が代官山らしいですね。でもいつごろになるやら。

[No.188 by 匿名さん 2010-10-27 00:07:41]

ＮＴＴは１２月着工で、２０１２年９月完成予定です。

[No.189 by 匿名さん 2010-10-27 11:15:41]

猿楽のＮＴＴ跡地の詳細おしえてください。売主、建築業者等。

[No.190 by 匿名さん 2010-10-27 16:16:11]

検索するとＮＴＴ都市開発が延床１万平米のマンション建設って出てくるね。
名前はウェリス代官山かなあ。

[No.191 by 匿名さん 2010-10-27 19:32:39]

NTT凄いですね。場所といい規模といい人気出るの間違いなし。

センチュリーフォレストより断然資産価値ありそう。我慢して待つか、、、。考え直します。

[No.192 by 匿名さん 2010-10-27 22:22:38]

NTTコミュニケーションズがあったところ？
国民に還元してほしいわ。

[No.193 by 匿名さん 2010-10-27 23:41:28]

NTTの場所って、そこまでいいかなと思うけど、
その点はさておき、多分、かなり高いと思うよ。

[No.194 by 匿名さん 2010-10-28 00:05:40]

このエリアって、松濤などと違って、
高級過ぎないのが良いんだと思いますよ。
普通に人が暮らしている感じで。

[No.195 by 匿名さん 2010-10-28 00:14:37]

NTTの情報早く知りたいですね。センチュリーの販売もうすぐ開始といっても完成は来年末だし、そのころNTTの全貌が解って来るだろうから、後悔したくないから悩みます。
NTTのほうが断然良かったりして。

[No.196 by 匿名さん 2010-10-28 00:23:57]

NTTの場所はセンチュリーのような地権者はいないのですか？見て来ましたが、敷地は大変広いしこれは期待できますね。地権者優遇の煩わしさなければなおさら。

[No.197 by 匿名さん 2010-10-28 00:49:22]

前評判ほどの希少性が本当にあるか？

なんかなあ

[No.198 by 匿名さん 2010-10-28 01:00:15]

NTTかセンチュリーか、これほんと微妙。でも場所はNTTのほうがいいね。
地権者いなさそうだし

[No.199 by 匿名さん 2010-10-28 10:32:27]

NTTの社宅だったから地権者はいないだろうけど、
いい部屋はＮＴＴ関係者優先になるのかな？

[No.200 by 物件比較中さん 2010-10-28 10:57:06]

立地は断然ウェリスのほうが良い
問題は建築業者がどこかだね
はやいとこ詳細を知りたい