中古で売れなくて困ってる方いらっしゃいますか？

[匿名さん]

住み替え、買い替えで中古に出してる方で思った以上に売るのに
苦労してる方、した事がある方いらっしゃいますか？
良かったらお聞かせください。

[51: 匿名さん]

今築14年の賃貸マンションのお風呂のカビと結露に悩まされているので、
ペアガラス、換気システム、風呂の暖房乾燥は必須と考えます。

新築より安く、そのへんの設備をリニューアルでき、
劣る部分のお金が手元に残るなら中古歓迎です。
5年だとペアガラスが微妙な時期ですか？

[52: 匿名さん]

>>51
＞ペアガラス、換気システム、風呂の暖房乾燥は必須と考えます。
ペアガラスは構造によっては付けられるものもあるが、後の物は余程の大改造になるし、管理組合の承諾が得られなければ工事すら出来ない。
改造費とその後の効果を考えたら、いかがなものかと。

[53: 匿名さん]

もう11月時期が悪い。
一度売中止にして、年明けに出しなおしてみたらいいんではと。一戦略ですが。
物件としては、売りやすいはずなので、一般媒介で２、３社にあたってもいいかと。
営業マンも意外とそのほうが必死になるかも。
元大手仲介営業マンのたわごとでした。

[54: スレ主です]

＞53さん
実は今売中止にしてます。そんなに焦ってもないので来年また出しなおそうかと思ってます。
後は別仲介物件の方に査定をお願いしたら悪くないといわれました。
急行停車駅で3LDK徒歩6分〜10分くらいは売りやすいですよと言われましたが
鵜呑みにしも良いんでしょうか？

[55: 匿名さん]

>>54
「売り止め」しているというのは、売り難い物件だということです。
どこの急行停車駅？
戸建、マンション？

[56: 匿名さん]

>>53さん
11月は中古がよく出回る時期だと聞いたことがありますが、
時期が悪いのですか？

[57: 匿名さん]

11月に入ったとたん問い合わせがなくなってしまいました。
やっぱり、時期が悪いのか・・・。営業担当者に相談しても
売れないってことはないと言われましたが・・・。
確かに1件決まりそうだったのが、結局、他物件に取られてしまいました。
やはり、そろそろ小休止か・・・・。

[58: 匿名さん]

一体売れる物件とはどんな物件なんでしょうね？

[59: 匿名さん]

12月も恐らく問い合わせは少ないんでしょうね。
1月も年明けでバタバタして少ないのかな？
2月くらいから転勤の関係とかで動きが出てくるんでしょうか。

[60: 匿名さん]

もうこの時期だと年内入居できない物件は動かないらしいです。
（当然といえば当然ですが）
かと言って来年まで待っても、住み替え控除待ちだった５年目物件が大量に出るのと、
売れ残り新築マンション系の値引きが始まるので、
売りたければ多少値引いても年内に売ってしまった方が良いと不動産屋に言われました。
まあ、その時期は移動等で物件自体は動くらしいのですが、
強気の値付けの中古は最後って感じですよね。。。

[61: 匿名さん]

私は購入検討していた側なんですが、
ここのところ新築のマンションの価格低下が激しく
逆転現象が起きている所が結構あります
中古なら手が届くかと思って探していたのですが（中古だけしか探していなかった）
新築に手が届く事が分り新築にしてしまいました。
価格をもう一度見直してみてはいかがでしょう？

[62: 匿名さん]

私今急行が止まる駅でトビ主さんと少し似ている物件で内見入れようとしたら
今売り主が販売を中止していると言われました。涙。
11月は物件動かないというのを逆手にとってじっくり探したかったのに！

[63: 匿名さん]

中古物件を買う理由としたら「この場所（地域）に住みたい！」という思いが
一番じゃないですかね？だって内装や設備は新築が良いに決まってるし。
でも、だんだん良い場所に新築マンションが建たなくなってきてる。営業の人も
「土地探しが一番難しい」って言ってた。

[64: 匿名さん]

最初は賃貸に出そうと思ってたのですが
不動産屋の高値で売り出してダメなら賃貸はどう？
との熱い（しつこい）営業に負け（？）売り出したところ
駅徒歩10分程度に新築がたくさん予定されていて
同じ広さで3000万くらいだったのですが
駅徒歩3分、築9年で3400万で売れました。

買主さんに理由聞いた所、
1番の理由は立地との事でした。
2番は現在は11階建てしか建てられないのですが
公開空き地などの条件で14階建ての14階の見晴らしだそうです。

[65: 匿名さん]

よかったですね。
新築より高くうれたなんて、うらやましいです。

[66: 匿名さん]

一般媒介で３社くらいに広告を出してもらったら売れるでしょうか？
それともダブって出してしまうと、売れないのかな？と思われて
余計に買い手がつかないでしょうか？

たった１組でいいんですが・・・。
１社から広告を出してから１週間過ぎたところですがまだ売れません。

[67: 匿名さん]

>66
ネットとかでダブったりするとやはり敬遠はされがちですよね。

どんな物件かにもよりますが。。
売りやすい物件ですか？

[68: 匿名さん]

>>67　売りやすいと思います
　　　と、いうよりとても住みごこちの良いマンションです。
　　　転勤さえなければ、引越ししたくないところです。

　　　今、問題になってる耐震とかは、大丈夫です。
　　　もちろん、戸建てよりも安全だと思います。

[69: 匿名さん]

>68
駅から５分以内
　急行停車駅
　大型物件
　築年数7年以内
でしたら売れるでしょう

[70: 匿名さん]

大型物件とは何戸くらいからを大型というのでしょう？

[71: 匿名さん]

100戸以上に一票。

[72: 匿名さん]

うむうむ
売れなかったら安くして賃貸に出したらどう？

[73: 匿名さん]

私は、中古でマンションを買いますが、将来売れないだろうと思っている物件です
理由はあえて書きませんが、まあどうせ取り壊すまで売らないからいいやと
思っているのですがやめといた方がいいのでしょうか。所詮１０００万円の
物件ですから・・・。でも住まなくなっても維持費がかかるのが問題ですかね。
新しい家を買っても、俺の別邸が残ってるんだと思えばいいやと。

[74: 匿名さん]

３人に１人が住み替え凍結、「耐震偽造」影響で　ネクスト調べ
　不動産ポータルサイト「ＨＯＭＥ’Ｓ」（http://www.homes.co.jp）を運営するネクスト
（東京都中央区）の調査によると、今回の「耐震強度偽造問題」の影響で、
住み替え予定者の３人に１人が計画を凍結、もしくは控えると回答していることが分かった。(住宅新報)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20051206-00000000-jsn-ind

しばらく冷え込みそうだ・・・

[75: 匿名さん]

７３さんへ
うちも同じような理由でマンションについて悩んでいます。
マンションはほんとうに住みやすいと思いますが
マンションの維持費は放棄できません
マンションの最後ってどうなるのでしょう？

私は、中古でマンションを買いますが、将来売れないだろうと思っている物件です
理由はあえて書きませんが、まあどうせ取り壊すまで売らないからいいやと
思っているのですがやめといた方がいいのでしょうか。所詮１０００万円の
物件ですから・・・。でも住まなくなっても維持費がかかるのが問題ですかね。
新しい家を買っても、俺の別邸が残ってるんだと思えばいいやと。

[76: 匿名さん]

>>75
管理組合できめることでは。
取り壊すか、立て替えるかするまではマンションは残ってますね。
取り壊して土地代と解体費用を相殺して清算するか、
新しいマンションの費用も負担して住みつづけるか。
あんまり詳しくないけど。

[77: 匿名さん]

飛び入りで失礼します、一つ教えてください。

近い将来マンションを売却しようと思っています。
もし買ってくれる人が現れたとして、頭金を払ってもらった時点で全ての広告活動は
ストップしなければならないのでしょうか？
というのは、買主のローンが通らなかった場合が心配なのです。
買主がローン審査が通らず契約が白紙に戻ってしまった際、
また買主を一から探し始めなければならないのですか、それとも
ローン審査中も「キャンセル待ち」といった形で広告活動ができるのでしょうか？
もし広告活動を切らなければならないのであれば、転居目標時期よりも
かなり余裕をもって売却活動を始めなければならなくなりますよね。

ローン特約はおそらく付けるのが通例なんですよね？

[78: 匿名さん]

>>77
ローンが通ることが９９％確実になってから、頭金払うんですよ。
もし土壇場でダメになったら白紙になりかねんけど
この時点でもう新しい買い主はＳＴＯＰとなります。

[79: 匿名さん]

私が前に中古見に行った時は、見に行った直後でも申込書を書けば
それで広告は全部下ろすって不動産屋が言ってたよ
ただし一週間後に頭金（物件価格の1割）を現金で払えることが条件。
一週間の間にローン審査もされるってことだったの？
結局買ってないんだけど。

[80: 匿名さん]

ローン特約をつけるか否かは売主が決めてよいけど、普通つけるよね。
で、申し込みを受け付ける前に事前審査をしてもらうでしょ。
事前に通った順から、もしくは通った中でも条件のいい人
(属性とか頭金の額とか)を選んで契約すればいいと思いますよ。
契約までは買主を選べます。契約したら売り止め。
ローンが通らない場合って団信不可くらいだから、健康状態も
聞いておけばいいのでは。
確かに売る側もリスク負うけど、ある程度はしかたないんじゃない
かなー。

[81: 匿名さん]

契約時＝頭金の受取り時、てことでいいのかな？

[82: 匿名さん]

>>81
どれに対しての質問ですか？

中古の契約の流れは、
申し込み
↓
事前審査
↓
契約(この時手付金(頭金の一部、物件価格の1割程度)を払う)
↓
ローン本審査
↓
決済(頭金の残金支払いと融資実行)、引渡し

[83: 匿名さん]

じゃあネットに載ってる物件でも実は誰かがもう申込みしてるかもしれない
ってことなんですね。
今中古主にネットで探してるんですが、並みの頭金と並みの収入では
先客がいたら無理みたいですね。

[84: 匿名さん]

>>83
ネットの情報は古いから、もう終わってる場合も多い。
でも必ずそうではないので、ネットで探すことは無駄では
ないですよ。

＞並みの頭金と並みの収入では先客がいたら無理みたいですね。

普通は申し込み順に受け付けるから、一番手になるように
申し込めばいいのでは？安全圏を狙うために売主が買主を
選ぶというのは誰もがやることではないです。
先客よりも優先されるのは業者なんかが満額キャッシュで買う
場合などです。

[85: 匿名さん]

ポケットガールってどうだろう？
付き合ってもいいものかなあ？

[86: 匿名さん]

HPに載せてすぐ売れたけど、客寄せのためにその人気物件を
しばらく載せ続けるってことももしかしたらアリ？

[87: 匿名さん]

今耐震偽造で買い替えの方大変ではないのでしょうか？

[88: 匿名さん]

これから春に向けて中古物件売り時なのに今耐震偽造問題で、買おうという意欲は萎えますよね〜〜
でも今後新築マンションは値が上がるという見方もありますがそうなると中古市場は
どうなるでしょうか？

[89: 匿名さん]

常識的に考えると、新築が上がるなら中古も上がるものなんだけどね〜
どうなんでしょうかね。
需要と供給の世界ですからなんとも。

[90: 匿名さん]

中古物件売りに出し、無事売れたのですが
ＹＡＨＯＯに1ヶ月以上載り続けてました・・・
気がついて業者にまだ情報出てるので削除してもらえませんか？
と連絡した所、週１の更新なので次の更新で削除しますって事でしたが
売却後2ヶ月くらい載ったままでした。

忙しく売却済み物件にまで、すぐ手回さないだけなのかな〜って思ってたんですが
ここ見ると客寄せのためだったとすると、ますますイイ気がしないですね。

[91: 匿名さん]

最近はじめてこのスレを知りました。もう遅いかもしれませんが、自分の経験からの話をすると、、
昨年、いろいろ事情があって複数の中古マンションの売却を当事者として経験しました（業者ではありません、住人でした）。
その時の経験からいうと、早く売るこつは、

１．売却依頼は、ほとんどの不動産会社は、専任にしてくれれば一生懸命やります、
　　(一般だとあまりエネルギーをそそがないかもしれない）と言うが、それは無視して
　　一般媒介で複数の不動産会社に依頼する

　　広告はだぶるというデメリットはあるものの、多くの見込み客は不動産会社の自分の
　　ネットワークでつれてくるので、依頼先が多いほど、見に来てくれる客も確実に増える
　　接する客の数が多ければ、現在の市場の状況もよくつかめ、売れないとしたら
　　それは、依頼した業者に問題があるのか、それとも自分の物件やその価格に
　　問題があるのか、把握できる

　　不動産会社は、売却すれば手数料は入るのでそれなりに一生懸命やるが、専任の時と比べれば
　　プレッシャーが違うので、他社との比較を時々したりしながら、
　　おだてたり圧力をかけるなど、依頼した複数の会社の担当者と
　　常にこまめなコンタクトをとり、状況を報告させる
　　（メールでもかなり効果的なコンタクトが可能）

２．東京カンテイとかレインズとか、不動産会社の間で共有しているその地域の不動産価格の
　　数年間の推移のデータを、依頼した不動産会社からもらう
　　（普通はすぐ出してくれる、逆にそうしない会社はだめ）
　　これで、自宅と同様な物件の平米あたりの価格の実態と推移を把握し
　　価格の設定の参考にする

３．売却価格の設定の時は、急いでいなければ、売れそうと思われる価格よりもやや高め
　　（あまり高いと家探しの対象外になるのでそこは注意）に設定し、最終的な着地点あたりで
　　買い手が指値をしてくれるのを待つ

４．少々は難しいが、もし可能ならば「モデルルーム戦略」をとる
　　つまり、不要な荷物は倉庫に保管するか何かして、
　　「こんな素敵なライフスタイル」という架空の空間（かそれに近いもの）を
　　一室でもよいから（リビングが効果的）つくる

　　また当人は気がつかないが結構壁紙とか薄汚れていたりするので
　　業者に頼んで家中の掃除を１日してもらう（数万円の出費）と
　　かなり雰囲気が違う

この方法で、２ヶ月間で希望価格で売却できました。
ご参考までに。

[92: 匿名さん]

91番さんなるほどです。参考になりました。３番についてなんですけど、確かに
買い付け申込書って普通売り出し価格よりかなりさげて指値されてきますよね。そこそこOK
な価格だったら欲をだして再交渉はしない方がいいんでしょうかね？購入される方も希望価格が受け入れられず
もどってくるともういいやってなったりするのかな？御意見よろしくお願いいたします。

[93: 匿名さん]

＞９１
私も専任で、何とか売りました。　残債が結構ありましたし、希望価格から二割から下がりましたが
オープンハウスで一日番をしたり、ビラや広告を出したりと、一生懸命　売ってくれました。

＞９２
売りたい人間が多い今日、買い手は複数を比較して検討しています。
他の物件より条件が悪いなら、もう買ってくれないと思いますが。
その物件が、景色とか、学校の学区とか、何かの理由で　どうしてもという人なら
話は違うでしょうけど。　気の利いた仲介ならば、買いたい理由を掴んでいると思います。

[94: 匿名さん]

91です。
>93
無事売れてよかったですね。よい専任の不動産会社にめぐり合えたのだと思います。
当方も売り出しから1ヶ月でオープンハウスをしました。
その時点までに、一般の複数の不動産会社の中でも、良い悪いがはっきりしてきたので
良い顧客を持っており、担当者も有能だったところ２社に、
１ヶ月間、週末に、交替でオープンハウスを週末にお願いしました。
2社とも自分のところだけでオープンハウスをやりたいと当然言いましたが
なだめすかし、お互いに競争させるような形で２社にお願いしました。
（互いに競争意識があるようで、それぞれかなり必死にやってくださいました。）
おかげでそれぞれから複数の購入申込があり、その中の一人に売却しました。

＞92
まず、自宅を市場に出してどれくらいたっているか、何人くらいの人が興味を持ってくれたか
などの状況により異なります。
市場に出してすぐのオファーでしたら、まだ他に希望者が出てくる可能性があるので、不動産会社を通して
購入希望者に「どうもありがとうございます、その予算で可能かどうか検討したいですし、また市場に出した
ばかりなので、考える時間も欲しいので、少々待ってください」と伝えてもらい、
他の希望者が出てくるまで時間を稼ぐ。ただし、１月以上は無理でしょう。

もし、１、２ヶ月市場に出して、十分な期間、購入希望者の目にさらされているにも関わらず
具体的な購入希望がどこからも来ていない状況であれば、
その購入希望者との交渉をすぐ開始する。
その時は、必ずしも、相手の指値に即座に従う必要はなく、
これも間に立っている不動産会社に頼んで
「購入を希望してくださり、うれしく思います。ところで、残債等諸般の事情で
できれば、○○円（当初の価格より低いが買い付け申込書の価格よりやや高い）での
購入は可能でしょうか。」とソフトに打診してもらうことも可能です。
不動産会社の担当者の力量にもよりますが、プロなら
相手の気分を損ねずにソフトに交渉することは可能でしょう。
ただ、一般には不動産会社は、買い付け申込書という正式な形で買い手に提示させる前に
売り手にその価格で良いか打診してきますので、実際の交渉はそこで
起こることになります。その時に、何回かやりとりしながら買い手の感触をはかり
（むこうは当然できるだけ安く買おうとしているので、実際に購入できる価格より
安い価格を提示することが多い。その一方、資金の制約でぎりぎりの価格、
ということもありえます。）、また相手の購入資金の確かさをはかりながら
大よその着地点を、不動産会社を通して決めることになります。冷静にじっくり
状況を判断しながら、購入希望者の意欲をそこねず交渉することは可能でしょう。
もちろん、いろいろな情報（購入者の背景や市場動向）を収集した結果、
交渉せずすぐ手をうつという選択肢もありえます。

[95: 匿名さん]

分かりやすく丁寧な解説ありがとうございます。まさに御指摘の後半のパターンだったと思われます。
実はもう契約してしまった後なので今さら考えても仕方ないのですが、契約前にこの掲示板に気付いてたら
と少し悔やまれます。7組目で始めての購入申し込みだったので嬉しくなって、指値の価格を電話で聞いて
即決OKしてしまいました。２時間後に値段の交渉も出来るんだとふっと　我に帰って不動産会社に連絡したところ、
買主さんとってもよろこんでらっしゃいましたよ。値切りすぎて申し訳なかったと伝えといてくださいって
おっしゃってました。といわれちゃったわけです。価格交渉してればもっと納得できてたのになと思います。

[96: 匿名さん]

>95
それでもとにかく売却できてよかったのではないでしょうか。
それに今回の経験はこれからいろいろやくにたつと思います。
もう不動産の売買はするつもりはなくても、人生何があるかわからないし、、、

中古の不動産の売買は、買い手（あるいは売り手）との、それから不動産会社との、
かけひき、ゲームでもあるんですよね。
情報武装したり、経験をつんだプレーヤーのほうが、勝つ確立は高まります。

[97: 匿名さん]

そうなんです。買主さんがとてもいい感じな方だったのと不動産会社の担当者も最後の交渉を助言してくれなか
った事以外はパーフェクトだったので良かったと思っています。交渉しだすと結局ダメになることも多いですよ
とも言われたことですし、、、今回の買主さんで絶対決めてしまいたかったので。なんか損したような気持ちを
もってしまう欲深い自分がイヤだし、済んだことをいつまでももやもや考えている自分もすっごくイヤなんです
９６番さんがおっしゃられているようにこの経験を今後の人生に役にたてる事ができたらいいなと思います。
９１番さん９３番さん色々聞いてくださってありがとうございました。

[98: 匿名さん]

なんでもそうかもしれないけど、交渉事は条件がゆるい、余裕のある側が有利だよね
どうしてもこの値段、とかこの物件とか、いついつまでにとか、縛りがきつければきついほど
譲歩させられる。
だめもとで当たってみる、返答してみるうちにいい条件をゲットできるかもしれない

[99: 匿名さん]

夏に竣工のマンションを買い替え特約をつけて契約しました。
今住んでいるところを売りに出していますが、不動産がよく動く時期に入っていながら
見学者も少なく、売れません。。
駅近くですが、築１７年で２LDK５８平米と狭いからか、、。
あと、引き渡しを夏に設定しているのもいけないんだとは思いますが、
仮住まいをしたくないのです。。。。
このままでは、買い換えもできずに新築マンションもキャンセルになるのかと
憂鬱な気分です。。。。。

新築の方がちょっと背伸びした価格なので、キャンセルになればまあそれもいいかとは思いますが、
でも売れないという事実は　憂うつになりますね。。
同じように買い換え特約をつけて、ぎりぎりで決まった方、あるいは流れた方　いらっしゃいますでしょうか？

[100: 匿名さん]

グランドステージ溝の口を売却しようと思っているのですが、
どなたか買って頂けませんか？

１０８平米
３Ｆ　南向き
鉄筋やや少なめ