中古で売れなくて困ってる方いらっしゃいますか？

[匿名さん]

住み替え、買い替えで中古に出してる方で思った以上に売るのに
苦労してる方、した事がある方いらっしゃいますか？
良かったらお聞かせください。

[42: 匿名さん]

築浅だと、なんで損切り覚悟でそんなに早く売るのか勘ぐる人も多いですね。
住んでみて初めてわかった難点（隣人問題、異臭、騒音、シックハウスなど）
があるのかなとか。たいていの売主さんは、急な転勤とかテキトーなシナリオ
を作りますが、一度は疑ってかかってもいいかも。

築１０年でも、地獄のステップ償還を使った人だと残債どっちゃり。

[43: 匿名さん]

>償還を使った人
すいません、これはどういう意味でしょうか？

[44: 匿名さん]

>>43
「償還を使った人」でなくて「地獄のステップ償還を使った人」の意味でしょう？
ローン返済開始から数年間は、元利均等返済の計算年数を本来の返済年数よりも長い期間の返済年数を使って返済額を求める償還方法です。
最初の返済額を通常の元利金等よりも少なくするわけ。
数年経ってから、残りの残債額に対して、残りの返済年数で返済額を再計算して、以後はその返済額での返済に変わる。

この返済方法を選べば、通常の元利均等返済より、当然に残債額が多くなる。
「地獄の」と言っている意味は、大抵の人が当初返済額が少ないので無理なローンを組む傾向があり、
返済額が増える時期になってローンが返済出来ない事象が多く発生したことをもじって言っているのです。
公庫融資の「ゆとり返済」等も、同様な事態になりました。

[45: 38]

>40
言葉足らずなのは悪かったけどさ、元利均等の仕組みくらい分かってるよ。
売り出しから５念経って３００万しか減ってないってことは、そもそも頭金ゼロで買ってるってことだろ。
３０００万以下の物件ならまだしも、５０００万超の物件買う奴が頭金ゼロってことはありえないっつーことを
言いたかったわけだ。

[46: 匿名さん]

>>42　44さん
ステップ償還・ゆとり返済についての記述が全て過去形になっているのは、
これらの返済方法が現在は禁止になっているからですか？
もし禁止になったのだとしたら、何年以降なくなったのか教えてください。
勉強不足ですみません。

[47: 匿名さん]

>>46
人に頼らず自分で調べなさい。ネット検索でかなりの情報は調べられますよ。
住宅ローン以外で商売の世界では良く行われる運転資金や設備投資のローン貸出形態です。
これは住宅ローンよりももっと地獄の世界です。

[48: 匿名さん]

＞＞４６
住宅金融公庫の融資の話でしょ。

[49: 匿名さん]

5,6年前の4000万の新築と今の3000万の新築は、同じか今のほうが設備が良い。
だから、5,6年前の物件を売るには2000万以下にしないとまず無理です。
5,6年前または、それ以前に高額で買ったのが失敗でしたね。
今買おうとしている人がその失敗した額で買うのはナンセンス。
売れるわけがありません。

[50: 匿名さん]

内覧のとき、部屋の中はキレイになってましたか？
私だったら、キレイに住んでいる人の後だったらいいけどねー
もともと人の住んだ後って嫌なもんですから。
モデルルームみたいに超オシャレにしてみたら騙されるかも？

[51: 匿名さん]

今築14年の賃貸マンションのお風呂のカビと結露に悩まされているので、
ペアガラス、換気システム、風呂の暖房乾燥は必須と考えます。

新築より安く、そのへんの設備をリニューアルでき、
劣る部分のお金が手元に残るなら中古歓迎です。
5年だとペアガラスが微妙な時期ですか？

[52: 匿名さん]

>>51
＞ペアガラス、換気システム、風呂の暖房乾燥は必須と考えます。
ペアガラスは構造によっては付けられるものもあるが、後の物は余程の大改造になるし、管理組合の承諾が得られなければ工事すら出来ない。
改造費とその後の効果を考えたら、いかがなものかと。

[53: 匿名さん]

もう11月時期が悪い。
一度売中止にして、年明けに出しなおしてみたらいいんではと。一戦略ですが。
物件としては、売りやすいはずなので、一般媒介で２、３社にあたってもいいかと。
営業マンも意外とそのほうが必死になるかも。
元大手仲介営業マンのたわごとでした。

[54: スレ主です]

＞53さん
実は今売中止にしてます。そんなに焦ってもないので来年また出しなおそうかと思ってます。
後は別仲介物件の方に査定をお願いしたら悪くないといわれました。
急行停車駅で3LDK徒歩6分〜10分くらいは売りやすいですよと言われましたが
鵜呑みにしも良いんでしょうか？

[55: 匿名さん]

>>54
「売り止め」しているというのは、売り難い物件だということです。
どこの急行停車駅？
戸建、マンション？

[56: 匿名さん]

>>53さん
11月は中古がよく出回る時期だと聞いたことがありますが、
時期が悪いのですか？

[57: 匿名さん]

11月に入ったとたん問い合わせがなくなってしまいました。
やっぱり、時期が悪いのか・・・。営業担当者に相談しても
売れないってことはないと言われましたが・・・。
確かに1件決まりそうだったのが、結局、他物件に取られてしまいました。
やはり、そろそろ小休止か・・・・。

[58: 匿名さん]

一体売れる物件とはどんな物件なんでしょうね？

[59: 匿名さん]

12月も恐らく問い合わせは少ないんでしょうね。
1月も年明けでバタバタして少ないのかな？
2月くらいから転勤の関係とかで動きが出てくるんでしょうか。

[60: 匿名さん]

もうこの時期だと年内入居できない物件は動かないらしいです。
（当然といえば当然ですが）
かと言って来年まで待っても、住み替え控除待ちだった５年目物件が大量に出るのと、
売れ残り新築マンション系の値引きが始まるので、
売りたければ多少値引いても年内に売ってしまった方が良いと不動産屋に言われました。
まあ、その時期は移動等で物件自体は動くらしいのですが、
強気の値付けの中古は最後って感じですよね。。。

[61: 匿名さん]

私は購入検討していた側なんですが、
ここのところ新築のマンションの価格低下が激しく
逆転現象が起きている所が結構あります
中古なら手が届くかと思って探していたのですが（中古だけしか探していなかった）
新築に手が届く事が分り新築にしてしまいました。
価格をもう一度見直してみてはいかがでしょう？

[62: 匿名さん]

私今急行が止まる駅でトビ主さんと少し似ている物件で内見入れようとしたら
今売り主が販売を中止していると言われました。涙。
11月は物件動かないというのを逆手にとってじっくり探したかったのに！

[63: 匿名さん]

中古物件を買う理由としたら「この場所（地域）に住みたい！」という思いが
一番じゃないですかね？だって内装や設備は新築が良いに決まってるし。
でも、だんだん良い場所に新築マンションが建たなくなってきてる。営業の人も
「土地探しが一番難しい」って言ってた。

[64: 匿名さん]

最初は賃貸に出そうと思ってたのですが
不動産屋の高値で売り出してダメなら賃貸はどう？
との熱い（しつこい）営業に負け（？）売り出したところ
駅徒歩10分程度に新築がたくさん予定されていて
同じ広さで3000万くらいだったのですが
駅徒歩3分、築9年で3400万で売れました。

買主さんに理由聞いた所、
1番の理由は立地との事でした。
2番は現在は11階建てしか建てられないのですが
公開空き地などの条件で14階建ての14階の見晴らしだそうです。

[65: 匿名さん]

よかったですね。
新築より高くうれたなんて、うらやましいです。

[66: 匿名さん]

一般媒介で３社くらいに広告を出してもらったら売れるでしょうか？
それともダブって出してしまうと、売れないのかな？と思われて
余計に買い手がつかないでしょうか？

たった１組でいいんですが・・・。
１社から広告を出してから１週間過ぎたところですがまだ売れません。

[67: 匿名さん]

>66
ネットとかでダブったりするとやはり敬遠はされがちですよね。

どんな物件かにもよりますが。。
売りやすい物件ですか？

[68: 匿名さん]

>>67　売りやすいと思います
　　　と、いうよりとても住みごこちの良いマンションです。
　　　転勤さえなければ、引越ししたくないところです。

　　　今、問題になってる耐震とかは、大丈夫です。
　　　もちろん、戸建てよりも安全だと思います。

[69: 匿名さん]

>68
駅から５分以内
　急行停車駅
　大型物件
　築年数7年以内
でしたら売れるでしょう

[70: 匿名さん]

大型物件とは何戸くらいからを大型というのでしょう？

[71: 匿名さん]

100戸以上に一票。

[72: 匿名さん]

うむうむ
売れなかったら安くして賃貸に出したらどう？

[73: 匿名さん]

私は、中古でマンションを買いますが、将来売れないだろうと思っている物件です
理由はあえて書きませんが、まあどうせ取り壊すまで売らないからいいやと
思っているのですがやめといた方がいいのでしょうか。所詮１０００万円の
物件ですから・・・。でも住まなくなっても維持費がかかるのが問題ですかね。
新しい家を買っても、俺の別邸が残ってるんだと思えばいいやと。

[74: 匿名さん]

３人に１人が住み替え凍結、「耐震偽造」影響で　ネクスト調べ
　不動産ポータルサイト「ＨＯＭＥ’Ｓ」（http://www.homes.co.jp）を運営するネクスト
（東京都中央区）の調査によると、今回の「耐震強度偽造問題」の影響で、
住み替え予定者の３人に１人が計画を凍結、もしくは控えると回答していることが分かった。(住宅新報)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20051206-00000000-jsn-ind

しばらく冷え込みそうだ・・・

[75: 匿名さん]

７３さんへ
うちも同じような理由でマンションについて悩んでいます。
マンションはほんとうに住みやすいと思いますが
マンションの維持費は放棄できません
マンションの最後ってどうなるのでしょう？

私は、中古でマンションを買いますが、将来売れないだろうと思っている物件です
理由はあえて書きませんが、まあどうせ取り壊すまで売らないからいいやと
思っているのですがやめといた方がいいのでしょうか。所詮１０００万円の
物件ですから・・・。でも住まなくなっても維持費がかかるのが問題ですかね。
新しい家を買っても、俺の別邸が残ってるんだと思えばいいやと。

[76: 匿名さん]

>>75
管理組合できめることでは。
取り壊すか、立て替えるかするまではマンションは残ってますね。
取り壊して土地代と解体費用を相殺して清算するか、
新しいマンションの費用も負担して住みつづけるか。
あんまり詳しくないけど。

[77: 匿名さん]

飛び入りで失礼します、一つ教えてください。

近い将来マンションを売却しようと思っています。
もし買ってくれる人が現れたとして、頭金を払ってもらった時点で全ての広告活動は
ストップしなければならないのでしょうか？
というのは、買主のローンが通らなかった場合が心配なのです。
買主がローン審査が通らず契約が白紙に戻ってしまった際、
また買主を一から探し始めなければならないのですか、それとも
ローン審査中も「キャンセル待ち」といった形で広告活動ができるのでしょうか？
もし広告活動を切らなければならないのであれば、転居目標時期よりも
かなり余裕をもって売却活動を始めなければならなくなりますよね。

ローン特約はおそらく付けるのが通例なんですよね？

[78: 匿名さん]

>>77
ローンが通ることが９９％確実になってから、頭金払うんですよ。
もし土壇場でダメになったら白紙になりかねんけど
この時点でもう新しい買い主はＳＴＯＰとなります。

[79: 匿名さん]

私が前に中古見に行った時は、見に行った直後でも申込書を書けば
それで広告は全部下ろすって不動産屋が言ってたよ
ただし一週間後に頭金（物件価格の1割）を現金で払えることが条件。
一週間の間にローン審査もされるってことだったの？
結局買ってないんだけど。

[80: 匿名さん]

ローン特約をつけるか否かは売主が決めてよいけど、普通つけるよね。
で、申し込みを受け付ける前に事前審査をしてもらうでしょ。
事前に通った順から、もしくは通った中でも条件のいい人
(属性とか頭金の額とか)を選んで契約すればいいと思いますよ。
契約までは買主を選べます。契約したら売り止め。
ローンが通らない場合って団信不可くらいだから、健康状態も
聞いておけばいいのでは。
確かに売る側もリスク負うけど、ある程度はしかたないんじゃない
かなー。

[81: 匿名さん]

契約時＝頭金の受取り時、てことでいいのかな？

[82: 匿名さん]

>>81
どれに対しての質問ですか？

中古の契約の流れは、
申し込み
↓
事前審査
↓
契約(この時手付金(頭金の一部、物件価格の1割程度)を払う)
↓
ローン本審査
↓
決済(頭金の残金支払いと融資実行)、引渡し

[83: 匿名さん]

じゃあネットに載ってる物件でも実は誰かがもう申込みしてるかもしれない
ってことなんですね。
今中古主にネットで探してるんですが、並みの頭金と並みの収入では
先客がいたら無理みたいですね。

[84: 匿名さん]

>>83
ネットの情報は古いから、もう終わってる場合も多い。
でも必ずそうではないので、ネットで探すことは無駄では
ないですよ。

＞並みの頭金と並みの収入では先客がいたら無理みたいですね。

普通は申し込み順に受け付けるから、一番手になるように
申し込めばいいのでは？安全圏を狙うために売主が買主を
選ぶというのは誰もがやることではないです。
先客よりも優先されるのは業者なんかが満額キャッシュで買う
場合などです。

[85: 匿名さん]

ポケットガールってどうだろう？
付き合ってもいいものかなあ？

[86: 匿名さん]

HPに載せてすぐ売れたけど、客寄せのためにその人気物件を
しばらく載せ続けるってことももしかしたらアリ？

[87: 匿名さん]

今耐震偽造で買い替えの方大変ではないのでしょうか？

[88: 匿名さん]

これから春に向けて中古物件売り時なのに今耐震偽造問題で、買おうという意欲は萎えますよね〜〜
でも今後新築マンションは値が上がるという見方もありますがそうなると中古市場は
どうなるでしょうか？

[89: 匿名さん]

常識的に考えると、新築が上がるなら中古も上がるものなんだけどね〜
どうなんでしょうかね。
需要と供給の世界ですからなんとも。

[90: 匿名さん]

中古物件売りに出し、無事売れたのですが
ＹＡＨＯＯに1ヶ月以上載り続けてました・・・
気がついて業者にまだ情報出てるので削除してもらえませんか？
と連絡した所、週１の更新なので次の更新で削除しますって事でしたが
売却後2ヶ月くらい載ったままでした。

忙しく売却済み物件にまで、すぐ手回さないだけなのかな〜って思ってたんですが
ここ見ると客寄せのためだったとすると、ますますイイ気がしないですね。

[91: 匿名さん]

最近はじめてこのスレを知りました。もう遅いかもしれませんが、自分の経験からの話をすると、、
昨年、いろいろ事情があって複数の中古マンションの売却を当事者として経験しました（業者ではありません、住人でした）。
その時の経験からいうと、早く売るこつは、

１．売却依頼は、ほとんどの不動産会社は、専任にしてくれれば一生懸命やります、
　　(一般だとあまりエネルギーをそそがないかもしれない）と言うが、それは無視して
　　一般媒介で複数の不動産会社に依頼する

　　広告はだぶるというデメリットはあるものの、多くの見込み客は不動産会社の自分の
　　ネットワークでつれてくるので、依頼先が多いほど、見に来てくれる客も確実に増える
　　接する客の数が多ければ、現在の市場の状況もよくつかめ、売れないとしたら
　　それは、依頼した業者に問題があるのか、それとも自分の物件やその価格に
　　問題があるのか、把握できる

　　不動産会社は、売却すれば手数料は入るのでそれなりに一生懸命やるが、専任の時と比べれば
　　プレッシャーが違うので、他社との比較を時々したりしながら、
　　おだてたり圧力をかけるなど、依頼した複数の会社の担当者と
　　常にこまめなコンタクトをとり、状況を報告させる
　　（メールでもかなり効果的なコンタクトが可能）

２．東京カンテイとかレインズとか、不動産会社の間で共有しているその地域の不動産価格の
　　数年間の推移のデータを、依頼した不動産会社からもらう
　　（普通はすぐ出してくれる、逆にそうしない会社はだめ）
　　これで、自宅と同様な物件の平米あたりの価格の実態と推移を把握し
　　価格の設定の参考にする

３．売却価格の設定の時は、急いでいなければ、売れそうと思われる価格よりもやや高め
　　（あまり高いと家探しの対象外になるのでそこは注意）に設定し、最終的な着地点あたりで
　　買い手が指値をしてくれるのを待つ

４．少々は難しいが、もし可能ならば「モデルルーム戦略」をとる
　　つまり、不要な荷物は倉庫に保管するか何かして、
　　「こんな素敵なライフスタイル」という架空の空間（かそれに近いもの）を
　　一室でもよいから（リビングが効果的）つくる

　　また当人は気がつかないが結構壁紙とか薄汚れていたりするので
　　業者に頼んで家中の掃除を１日してもらう（数万円の出費）と
　　かなり雰囲気が違う

この方法で、２ヶ月間で希望価格で売却できました。
ご参考までに。