中古で売れなくて困ってる方いらっしゃいますか？

[匿名さん]

住み替え、買い替えで中古に出してる方で思った以上に売るのに
苦労してる方、した事がある方いらっしゃいますか？
良かったらお聞かせください。

[242: 匿名さん]

春日部がダメならこれから売ろうとしているマンションはどうなるんだあ。隣の一ノ割駅からバス１５分。ご存知の方はいるかもしれませんが一ノ割の駅前なーんもないです。今度春日部駅から徒歩５分のマンションに引越すんですが家族は大喜びです。あんな便利なところに住めるなんて夢のようだって。しかし現在のマンションが売却できなければ困るー。一ノ割が大好きな人求む！

[243: ビバ！東急武里住宅団地]

ま、このスレは都内以外はダメ、その中でも都心部でなければ、
という人が多いからね、脳内妄想者も含めて。
私は最近まで武里〜一ノ割の線路沿いにある東急団地にいたけど
普段の生活にはな〜んにも困らなかったし、
しかも物価が安いので家計には大助かりのやさしい街でしたけどね。
それでも、秋葉原まで通勤していたので、たしかに都心からは時間がかかる。
難点はそこだけでした。

３年前に墨田区のマンションを購入して引っ越ししました結果、
この難点は大幅に解消しました。
当時はウチが買ったような条件のマンション
（駅徒歩３分、機械式だが全戸駐車場付き、７３㎡３LDKファミリータイプ、南向き、12階建て最上階など）
という条件でも３５００マンでオツリが１００マン以上返ってきました。
今ではまったく考えられない価格、もちろん今はこんな価格では買えません。
しかし、物価は高い、買い物は思った以上に不便（大型総合店がない）、
管理費・駐車場代も高いなど、かなりのマイナス面があります。
結果、周辺で仕事ができるなら、春日部あたりは十分住みやすい街ではないかと思いますね。

[244: 匿名さん]

そうですね、春日部は悪い街ではないと思います。
渋谷方面も乗り換えなしで行けますし。

でも都内から距離の割りに時間かかりますね。
仕事で時々東武線は使いますが、確かにとても遅いです。JRとは比べ物にならないですね。

241さんはそのことが言いたかったのでは？

[245: 匿名さん]

東武伊勢崎線沿線の埼玉県部分は、
地価や物価は安いが、地盤が良くないところが多い。

昔、日本住宅公団（現在のＵＲ）武里団地で
鋼管杭が繋ぎ目で折れて鉄筋５階建の建物が傾いちゃった事件もありました。

[246: 港区]

春日部ってさ、愛車のフェラーリーで通ったことあるよ。
確か国道１６号の果てのド田舎だろ。

俺は東京赤坂生まれ（赤坂第一小学校卒）、いまは港区高輪住まいの"勝ち組"。
そんな俺様に言わせると、春日部も島根も大した違いないって感じだな。
正直な感想言ってごめんな、まあ気にせんでくれ。

[247: 匿名さん]

歴史ある街・松江の住民が怒るよ、文化の無い北関東と比べるなって。

[248: 匿名さん]

中古販売の営業の方が言ってましたが、中古売却で強いのは
方角と駅距離と間取りって言ってました

[249: 匿名さん]

中古マンション購入を検討してますが、将来は実家に帰るため売却しやすい条件のモノを物色してます。その中で駅から徒歩3分でよさそうな物件があったのですが、ネックになりそうなのは１３階建ての１階と言う事と、東向きと言う点です。１階と言ってもバルコニーが一般道路に面しているわけではなく、マンションの敷地内なので個人的にはそれほど気にならなかったのですが、一般的に１階と言う事や東向きという事だけで候補から跳ねられやすいのでは？と気になってます。同じような条件で売却された方の経験を教えて頂けませんでしょうか。その他の条件は６６平米の３ＬＤＫで周りの環境も悪くないと思います。よろしくお願いします。

[250: 匿名さん]

ご実家に帰られるのであれば賃貸生活を続けていかれたほうが得策だと思います。

[251: 匿名さん]

２４９です。２５０さんがおっしゃる通り、わざわざマンションを購入した方がいいのかも悩んでますが、子どもが出来た事で今の賃貸マンションでは手狭になってきたので、３ＬＤＫのマンションを探してたら家賃がかなり高いので（兵庫県西宮ですが、今の２ＤＫ７．４万から約４万／月ほどＵＰ）、そらなら購入してみてもいいかと思ってます。かなり悩んでますが・・・。

[252: 匿名さん]

余計はお世話かもしれませんが、

マンションの広告によく載っている月々たったの○○万円という広告は
もっとも負担が少ない低利率の金利を使って算出されています。
長期固定で算出すると支払い額はがらっと変ってしまうので要注意です。

また、マンションの購入諸経費、月々の管理費・修繕積立費、毎年春に
必要となる税金などの費用など他にかかる費用はたくさんあります。
そこら辺は計算済みですか？

[253: 匿名さん]

金利はこの１０月から上がるであろう高めの金利で金融公庫の金額シミュレーションを使って長期計算してます。もちろん諸経費や管理費も計算済みですが、それを入れても賃貸は３ＬＤＫ以上となると急に賃料がＵＰしてしまうので・・・。

[254: 匿名さん]

私も　関西在住（出身は東京）で　同じような理由で購入しようかと検討していましたが
関西だと　人に貸すにしても　よい利率では貸せないということに気づき　やはり賃貸で行こうかと思ってます。

253さんは　お子様もいて66平米というのは　ちょっと手狭な物件なのでは？ということが気にかかりました。
差し支えなければ
・物件価格　管理費　築年数
・その物件を借りるとしたらいくら位の賃料か？
・何年くらい住む予定なのか？（その時の売却予定価格は？）
を　書いてみたらどうでしょうか？
1階や東向きというのは　明らかにデメリットと思います（関西の方が　南向き信仰は強いらしいです）が　それを考慮しても　購入して安ければ買っても良いのではないでしょうか？
ちなみに　賃貸だと　諸設備（給湯器とか）が壊れると大家さん負担ですが　そういったものも自費負担になります。

もし私だったらですが　現在の7.4万+4万　＝　11.4万　の家賃くらいの物件として
2000万くらいなら　検討しても良いかなあと思います。（あくまで　検討）

[255: 匿名さん]

66平米では売却しにくいと思います。
東向きで1階ということより、広さが問題でしょう。
最低でも75平米くらいは必要でしょう。

[256: 匿名さん]

どうでもいいけど66㎡だと3DKなんじゃないの？

[257: 匿名さん]

ＬＤ10畳＋６＋５＋５くらいの３ＬＤＫならこのクラスだね。
いくらでもあるよ、このくらいの物件は。
ま、ここは脳内妄想激しい人も多いから、
そんな狭いの眼中にないとか言うのもいるだろうけど。
むしろ賃貸しやすいのはこのクラスかさらに下の物件かな。
売るとなると少々苦労するかなというのは私も同感。

[258: 匿名さん]

でも　249さんは　将来売却予定なのでは？
それに賃貸でも1階は貸しにくいと思う。西ノ宮は利回りよくないし。

[259: 匿名さん]

>>257
それって収納とかほとんどなくて、キッチンもシステムキッチンではない間取り？
物理上不可能なような…

[260: 匿名さん]

＞収納とかほとんどなくて

うち　同じ平米数で　2LDKです（LDと言っても　11畳）
66平米だと　いいとこ　3DKでは？

[261: 匿名さん]

>>260
ちなみにどんな間取りですか？

[262: 匿名さん]

うちは72㎡で1LDKです

[263: 260]

LDという表記の　ダイニングキッチンが11畳
6条の和室が隣についてる
寝室は細長い８畳
実質　3DKとか　1LDKみたいなもんです。
田の字なので廊下がめちゃ長とかそういう訳じゃないです。
収納はまあ多めかな。

[264: 匿名さん]

２４９です。みなさんにご相談した翌日にパソコンがフリーズ！返信して頂いてたのに書き込みできずにすみませんでした。。。ちなみに考えていた物件はやめる事にしました。やっぱり６６平米という事から洋室の２部屋がかなり中途半端で使い勝手が悪いと判断した事と、収納が少なかったこと。それとお風呂の設備が少し古めかしく数年後そのままでは売りづらいかなぁという点でした。中古を買う立場になったときにはやっぱり６０平米台では少し買いづらいか・・と実感した次第です。ありがとうございました！

[265: 匿名さん]

249さん　見送られたんですね。正解だと思います。
私も　阪神間で探してるんですが　やっぱり　このへんは買うより借りておく方がお得ですよ。
（永住するなら別ですが）

[266: 匿名さん]

皆さん売るの苦労されてますね。私も今度新しいマンション買うことにしました。そこで今のマンションを売るか貸すか迷っています。古くて売れないだろう（買い叩かれるだろう）からです。
でも皆さんは売りなんですよね。地方都市で電車はJRと私鉄１つです。築１６年７０ｍ２弱，南向きの最上階（１０階）東角部屋に住んでます。駐車場は１台確保４千円です。つくりはちゃちな感じですが，開けた眺望で，バス停眼の前（２０分毎）繁華街までバス１０分，駅までバス１７分でバスの便はいいんですが，オートロックでもないし売れるか心配です。ちかく外装大規模修繕するので，１００万ほどでリフォームして売るなら１０００万，貸すなら月１０万（全部込み）でと思うのですが，甘いでしょうか？今のマンションのローンは終わっており，売り（貸し）急がなくていいのが救いですが，でも空き家だと月２万ほど管理費等で損していきます。困りました。どう思われますか？
売りか貸しか？

[267: 匿名さん]

地方なので　駅に近くないのは仕方ないとして　学校などの環境はどうでしょうか？
月10万円だとすると　地方では高くて地元の人はあまり借りないのではないでしょうか？
やはり　転勤族相手になると思うのですが、いかがでしょう？
そうなると　オートロックがないのはちょっと痛い気がします。

管理費等を除いて年間100万ほどの収入（税金は除く）
10年で1000万円（賃貸でも多少リフォーム必要として）です。
10年以上　月10万円で貸せる（空きなしとして）と思うなら貸しておいた方がトクです。
利回りは結構いいですよね。10年後（築26年）の予想価格はいくらでしょうか？

私だったら　将来　家族が使用する予定がないのなら　売ってしまうかなあ。
1000万は　別で運用したほうが楽そうだし。

[268: 匿名さん]

リフォームで一千万は掛からないと思うけど・・・。
うちは築８年の物件を１３万で貸すのにかかったのは２０万でした。
ボイラーやガス等のトラブルが無ければあとは殆ど掛からないと管理会社は言っていたけど。

[269: 266]

ありがとうございます。１）1000万で売れたらそれを運用か，ローン額減らすのに使う。２）月１０万で貸せ空きないなら，家賃から必要経費（管理費，固定資産税，減価償却，修繕費（修繕６０万くらいまでならいいようです））引いたものに所得税課税（年１００万くらいのもうけなら１０％ただし１９年から５％と，県と市の住民税が５％だそうで，空きないならいいのかもしれませんね。

[270: 匿名さん]

>リフォームで一千万は掛からないと思うけど・・・。

リフォームは　100万の予定なのでは？

＞空きない

ってなんですか？

[271: 266]

空き（期間が）ない，借り主がすぐみつかり空き屋状態の月があまりないの意味です。
言葉たらずですいません。売買価格，賃貸価格予想は同じマンションの最近の実績で大丈夫と思いますが１０年２０年後までその賃貸価格ではいけないと思うし，，。１０００万で売れて新マンションローン（２０年）の減額に使った場合と，減額せず２０年で２回１００万リフォーム，２年空き家状態でもOKとして試算したところ，支払い総額はほぼ同じ，賃貸なら旧マンション所有残るとなりますが，古くなって月１０万では借りてもらえないと厳しいです。
素人なので１０００万で売れた元手で株や投資信託をやるつもりはありません。

[272: 匿名さん]

個人的には
株や投資信託の方が　不動産よりは流動性も高いしリスクは低いと思う。
ので　リスクとるのが嫌いなら　やはり　1000万で売却して国債でも買っておくのがいいのではないでしょうか？

[273: 匿名さん]

>>222
＞国債でも買っておくのがいいのではないでしょうか？
個人向けはともかく、確定利付の債権購入は、このような低金利時代はタブーだろうが。

[274: ２７３]

２７３投稿の訂正
×　債権
○　債券

[275: ２７３]

>>269
＞所得税課税（年１００万くらいのもうけなら１０％
＞ただし１９年から５％と，県と市の住民税が５％だそうで
他に所得が無い人はそうでしょうが、あなたは現在無職・無収入ですか？
そうでないなら、所得に上乗せでの課税ですよ。
ローン終っちゃっているから、金融費用無し。

[276: ２７３]

>>272
２７３投稿は２７２宛です。
国債に限りませんが、利率が確定している債券や定期預金などの金融商品は、金利が上昇すると価値が下がります。
特に債券では、市場での売買価格が購入時より下がることになります。
市場価格が額面より下がっているのを俗にアンダーパーと言います。

[277: 269]

275さん、ありがとうございます。やっぱり素人の私は損するのか、、、。
８５０万給与所得です。素人なので必要経費引いた家賃収入を正確にだせないのですが、
それを上乗せした所得に２０％から３０％かかってきますか。
http://www.taxanser.nta.go.jp/2260.htm
売却して
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
受けるほうがいいのですかね。
もうまったくわかりません。

[278: 匿名さん]

269さん　850万円は収入（額面）ですよね？
源泉徴収を見てもらえれば　所得が書かれてると思います。
詳しいことは　ネットではなんともいえないので
税理士さんなどに見てもらったほうが正確だと思いますよ。

[279: 269]

278さん，ありがとうございました。間違うとこでした。素人はいけませんね。
以下URLで勉強しました。でも怖いので税務署にでも相談にいってみます。
試算では２０年後では１０００万で売却と月１０万で貸すのとで新マンションの支払いとあわせて考えると同じくらいでした。賃貸ずっと入ってもらえたら２０年後からは権利ものこり，収入になるけど，お荷物にもなるような，，。子供にあげてすまわせるならいいですけど。
すぱっと売った方がいいですかね。


所得税
http://www.taxanser.nta.go.jp/shotoku.htm
http://www.taxanser.nta.go.jp/2105.htm
http://allabout.co.jp/finance/realestateinvest/closeup/CU20040210/

http://allabout.co.jp/career/clerk/closeup/CU20011225A/
http://www.taxanser.nta.go.jp/2260.htm

住民税
http://www.pref.hokkaido.jp/soumu/sm-zeimu/tax_sim/sim_001.html

[280: 匿名さん]

>すぱっと売った方がいいですかね。

このへんは　本人の判断次第なので　ご自分で決めるしかないと思います。
中古で売って1000万の価値のものは　やはり1000万の価値しかないので
貸しても売っても　めちゃめちゃ変る分けじゃないと思いますよ。
ただ　10年20年後の価値は誰にも分からないです。

あくまで　私だったら、ですが　売ってしまうと思います。
貸してが方がプラスになる可能性もあるけど　20年間　色々思い悩むことも増えそうだし。
どうしても　不動産が欲しくなったら　その1000万で別の物件を買っても良いし（手数料はマイナスですが）

[281: ２７３]

>>279
物件を購入した時より安く売却しても、
建物は減価償却していますから、譲渡所得が発生することもありますよ。

建物の減価償却は、賃貸も考えているわけですから、当然把握されていますよね。
物件を売却する時には、その時点での残存価格と土地価格の合計が買入れ原価になります。
いかがでしょうか？

[282: 279]

281さんありがとうございます。
税務署にお電話したら，無料で相談にのってくれるそうで，今度いってみます。
売却の際の「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は今年１８年１２月までに売った場合適用の時限立法で，来年はどうなるかはまだ未定だそうです。

原価償却は難しくよくわかりません。購入時の価格の，土地分除いた建物分だけの金額に
x0.9x0.022したものだそうで，詳しくは税務署で教えてくれるそうです。

購入時の建物分９００万として試算したところ
２０年ほどではあまりかわらず，
それ以後（退職後）賃貸収入があれば儲かる試算になりましたが
間違ってるかもしれません。

[283: ２７３]

>>282
何？減価償却もわからんの？
新築物件の場合と中古物件の場合で耐用年数の計算方法が異なりますが、
原則は次の通りです。
建物と土地を分離することは、ご理解されているようですが、そこも念のため。

総額ベースで建物と土地を購入した場合は、
消費税率等の税率が５％なら、
全体にかかる消費税等額の２１倍が建物価格です。
残りの金額が土地価格です。

これは取得時の価格。
土地は減価償却しませんから、そのままの価格が取得価格です。

建物の方は減価償却で毎年価格が減っていきます。
毎年の減価償却していく金額ですが、まず最初の取得価格の９０％を耐用年数で毎年定額減らす計算をします。
鉄筋コンクリート造だと４７年、重量鉄骨造だと３４年、などそれぞれ建物構造に応じた耐用年数がありますので、所得税法上の小数点第三位までの決められた値で毎年の定額償却金額を算出します。
最初の年は月単位で按分し、例えば５月から使用開始なら４月までを控除した８／１２を乗じて一年分の金額を算出します。

中古の建物取得では、耐用年数を２割増しして、同じように計算します。

これらは基礎知識として憶えておくと、税務署に行って話しを聞く時に役にたつはずです。

不動産の売却や賃貸に出す時は、必須の知識ですので、お勉強しておいて損はありません。

[284: ２７３]

>>282
最終的には建物を取得した価格の５％まで減価償却出来ます。

なお、平成１０年より前に取得した建物ですと、耐用年数が平成１０年から変更になっています。
平成９年まではそれ以前の耐用年数で減価償却し、平成１０年以降は現在の耐用年数で計算してください。（構造により異なりますが、約１割短くなる改正が行われています。）

減価償却を計算する場合は、残存金額を１０％として計算するのに、
償却限度額は５％なのは奇妙に思うかもしれません。
しかしこれは約束事なのでしょうがないんです。
また小数点第３位までの決められた値も、約束事です。
３０年だと０．０３４、２７年だと０．０３７など決められた値なのです。

[285: ２７３]

>>282
＞購入時の価格の，土地分除いた建物分だけの金額に
＞x0.9x0.022したものだそうで
新築で取得した場合の計算式です。
建物価格の残存価格１０％を控除した９０％を基にして、
０．０２２を乗じています。
この０．０２２は耐用年数４７年定額法の場合の値です。
これが平成１０年以降に取得した場合の、
鉄筋コンクリート造または鉄筋鉄骨コンクリート造の耐用年数です。
平成９年以前の取得の場合は、
平成９年までは耐用年数が６０年ですから
０．０２２ではなく０．０１７で計算します。

中古で取得した場合は、
新築から中古取得までの年数を、耐用年数から引いて、
その年数を２割増します。
ただし算出した年数が最初の耐用年数を超えてしまう場合は、
最初の耐用年数を採用して計算します。
鉄筋コンクリート造の建物を築１５年で取得した場合は、
４７−１５＝３２
３２×１．２＝３８．４
１年未満は切り捨てして３８年となります。

最初の建物取得価格の９０％で毎年の減価償却額を決めるのは
耐用年数経つと取得価格の１０％になるという意味です。
しかし、最終的には１０％を超えて５％になるまで、減価償却が出来るんです。

マンションの場合だと、あまり行われませんが、
アパートなどでは、外構や給配水管などを資産分離して、
減価償却を行うのが通常です。
耐用年数が１５年なのと、定率法での償却が可能だからです。

また水道メーターの負担金やローン保証料などは
繰延資産としての減価償却が可能です。
通常のものとの違いは、
年度単位（月割は不要）で計算出来ることと
残存価格は０％で良いという点です。

現在、税制の見直しが検討されていて、
繰延資産以外は残存価格５％までしか減価償却出来ないのを
全額償却出来る方向で検討されています。

[286: 279]

273さん，ありがとうございます。ただ

総額ベースで建物と土地を購入した場合は、
消費税率等の税率が５％なら、
全体にかかる消費税等額の２１倍が建物価格です。
残りの金額が土地価格です。

というのがわからないのと，地方の税務署に電話で聞いたのと少し違います。
私の場合，平成２年新築マンションを平成８年に中古で190万で買い，現在まで住んでいるので，
平成８年時点での耐久年数は６０−６年ｘ０．８＝５５年。
中古で買ってから現在までの原価償却は居住してたので５５年耐久年数を５割り増しで考えて
５５ｘ１．５＝８２年（償却率1／８２＝０．０１３）で計算せよとのことで，
建物分が正確にわかりませんが中古購入時で建物分９００万とすると
今後の賃貸での原価償却は７７０万ほどｘ０．９ｘ（１／５５すなわち０．０１９）で
中古購入の平成８年から５５年目までにあたる年まで原価償却とのことでした。
電話なので税務署さんの対応に間違いがあるかもしれませんが，，，。
２７３さんのお書きの内容とすこし計算が違うようですが，平成１０年以前の築，中古購入だからでしょうか？

[287: 279]

すいません１９０万で買いでなく，１９００万で買いです。

[288: ２７３]

>>286
＞全体にかかる消費税等額の２１倍が建物価格です。
建物にしか消費税と地方消費税はかかりません。
その割合が５％です。
税金が建物価格の５％ですから全体の価格はその２０倍です。
それに税金を足すから建物取得費は税金の２１倍になります。

平成１０年から耐用年数が変わったことを投稿で説明していますよね。
６０年で計算するのは平成９年まで。

取得が平成８年ですから６年築で、
６０−６＝５４
５４×１．２＝６４．８＞６０
最初の２年は６０年で計算。
但し、平成８年は月按分での計算です。

耐用年数が不明な場合は、取得までの期間を２割増しで計算するよう通達されています。
５割増しで計算するようにはなっていません。
最悪でも新築の耐用年数です。
５割増しになる根拠はどういうものですか？

平成１０年からは最長でも４７年で計算するんですよ。

言葉ですが「原価償却」じゃなくて「減価償却」です。

[289: ２７３]

２８８投稿の訂正

平成２年築のマンションを平成８年に取得で
本来の耐用年数６０年
６年経過しているので、本来なら５４年。
経過した６年の２割である１．２年をこれに加算して５５．２年。
端数切捨てで５５年でした。
これは平成８年の取得月から平成９年末まで、
２年間だけの減価償却費です。

平成１０年からは耐用年数４７年になっていますから、
４７年で毎年の減価償却費を計算します。

[290: 279]

273さん，本当にありがとうございます。
建物分価格ですが，中古売買が個人間で不動産会社が仲介のみでしたので消費税はつかず，消費税ｘ２１での計算は私の場合は無理のようです。税務署には固定資産税の評価額とやらを市役所に聞くか，売買契約書付随の登記簿に土地の評価額,建物の評価額が書いてあるはずなのでそれで按分とのことでした。

273さんのお話しを税務署の電話相談にぶつけましたところ，以下の回答でした。
一部前回の税務署の回答間違っていて，電話相談はあやういと思いました。
事業用でなく，貸しにだしてるのでなく，居住している期間の減価償却は５割り増しでまちがいないそうです（なんども確認しました）。
（これは減価償却の未償却残額が５％になるかどうか出すときに使うそうです）
平成８年中古購入の建物価格分が１０００万なら，（以後月割り計算は省略）
平成８，９年は（６０−６ｘ０．８）ｘ１．５＝５５ｘ１．５＝８２年計算
１０００万ｘ０．９ｘ（１／８２すなわち0.013)=１１．７万を２年
平成１０〜１８年は（４７−６ｘ０．８）ｘ１．５＝４２ｘ１．５＝６３年で計算
1000万ｘ０．９ｘ（１／６３すなわち０．０１６）＝１４．４万を９年
計１５３万を１８年末までに償却済み。

平１９年から賃貸にだせば，減価償却は毎年
1000万ｘ０．９ｘ（１／（４７−５）すなわち０．０２４）＝２１．６万
で先の１５３万と会あわせて，１０００万の５％（５０万）になるまで償却できるそうです。
電話なので怖いので，窓口で一筆書いてもらえればいいんですけど。

[291: ２７３]

>>290
居住用は５割増し。
つまり、１年の１／３を修繕積立などで補修して寿命を延ばしていると考える訳ですね。
平成１０年以降も短縮された耐用年数に、
取得までの６年の２割増しを引き継いで計算する訳ですね。
理解しました。

元の取得費の５％までは当然減価償却出来ます。
また取得費の９割（残存価格を１０％と仮に考える）を基準に計算するのも当然です。
これは賃貸であろうと居住用であろうと共通です。