中古で売れなくて困ってる方いらっしゃいますか？

[匿名さん]

住み替え、買い替えで中古に出してる方で思った以上に売るのに
苦労してる方、した事がある方いらっしゃいますか？
良かったらお聞かせください。

[222: 匿名さん]

216です。
低層階ですかあ・・・
都内でしたら何とかなるのではないでしょうか？

[223: 匿名さん]

どの駅かによって全く違うだろ

[224: 匿名さん]

>>215さん
駅徒歩15分の中古マンションを売って、辛酸をなめた者です（笑）。
眺望抜群の高層階でしたが、そんなもん全然関係なかったですね。

ちなみに同じ駅徒歩1分に築年数がほぼ同じのタワーマンションがありましたが、
低層階でもほとんど値を下げずに売れてましたよ。
（郊外ですが、複数線が乗り入れている主要駅です）

215さんの「10分以内」というのが微妙ですが、立地に希少性があるのなら
低層階でもあまり影響なく売れるのではないでしょうか。

[225: 匿名さん]

首都圏では大抵が電車通勤だから“駅近”
というのは重要な要素、
いくら体にいいからと言っても
毎朝セカセカと１５分も歩いたり、
酔って帰るとき田舎道をずっと・・・
というのは難しい。
自分は限度７〜８分。
やっぱりマンションはまずは立地だと思う。

[226: 匿名さん]

駅から10分以内では特にアドバンテージ無し。
3分以内だと立地面での魅力となる。

[227: 匿名さん]

駅徒歩１〜５分の眺望や日照条件が悪い物件と、
駅徒歩６〜１０分の眺望や日照が条件が良い物件。
どちらの中古が売れやすいでしょう？

[228: 匿名さん]

センスの無い例だね

[229: 匿名さん]

↑後者

[230: 匿名さん]

>>228
申し訳ありません。
わたしが通っている駅（ターミナル駅）がそういった地区割りなもんで、みなさん
に問い合わせた次第です。
駅徒歩１〜５分は商業地域（眺望や日照条件が悪い）
駅徒歩６〜１０分は第一種ニ種中高層住居専用地域（眺望や日照が条件が良い）
駅徒歩１１分以上は第一種ニ種低層住居専用地域（眺望や日照が条件が良い）

[231: 匿名さん]

駅徒歩1〜5分の物件は数が限られるからすぐ売れるよ。
他の条件がよほど悪くなければだけど。

[232: 匿名さん]

単身やDINKS向けなら前者だろうけど、ファミリー向けなら後者じゃないかな。

[233: 匿名さん]

1分〜5分の物件が乱立している地域はどうしたら良いでしょう？

[234: 匿名さん]

>>233
他の条件が悪ければ死亡

[235: 匿名さん]

東武伊勢崎線の春日部駅より徒歩５分。立地はいいが築２０年。ぜんぜん売れませんでしたね。売却まで２年かかりました。春日部ってそんなに人気ないんですか？新宿方面には出にくいけれど銀座方面にはとっても便利です。自分が住んでいて気に入っていたのにショックです。周辺の駅の人はわざわざ電車で春日部に買い物に来ていました。私は繁華街の真ん中に住んでいるようなものだってみんなから羨ましがられたものです。諸事情で地方のド田舎へ行くことになり泣く泣く手放しましたが売れ行きの悪さには未だに信じられない思い。やっぱり築浅には勝てないのかな。それとも春日部が田舎すぎるのか？

[236: 匿名さん]

>235さん
大変でしたね。
春日部は良いところだと思います。でも、都内に出るにはちょっと遠いですね。
例えば、新宿、渋谷などに向かうには乗り換えも若干面倒かもしれませんね。
築20年でも管理が良ければ売却はできると思うのですが、他に何かあるんでしょうか？
売り出した時期とかが悪かったとか・・・

[237: 匿名さん]

>>235
井の中の蛙大海を知らず…

[238: 匿名さん]

大規模商業地域の駅近マンションだと風俗とか893事務所が
入ってるのがあるから気をつけようね。

[239: 匿名さん]

春日部は仕事で行っていた時期があるけど駅の近くなら住みやすくていいんじゃないでしょうか。イトーヨーカドーが支配している？街という印象を受けました。西口にわりと大きなイトーヨーカドーがあり東口にロビンソンデパートというイトーヨーカドー系列のデパートがあります。スピッツがこのデパートの名前からヒントを得て歌に「ロビンソン」というタイトルをつけた（そのまんまですが）のは有名な話ですね。ＩＤＣ大塚家具は春日部が発祥の地です。そのせいかものすごくでかいショールームがあります。クレヨンしんちゃんも春日部生まれですね。

ただ、駅前からちょっと入るとえんえん田んぼが続きます。えらい田舎にきたようで戸惑います。それと周辺の駅前は小さなスーパーやさびれた商店街以外何もありません。だから235さんおっしゃるとおり春日部に買い物に来る人も多いようです。裏を返せば春日部の街に飽きても気晴らしする場所が他にありません。大宮に出るまでにも電車で約３０分。新宿にも出にくいので都内を中心にあちこち出かけたい人にはお勧めしません。逆に電車で出かけるなんて面倒だし、バスや車も使いたくない。あくまで徒歩圏にデパートでもスーパーでもなんでもそろっていなければいやだという人にはお勧めです。

[240: 匿名さん]

追加です。来年秋には春日部駅西口にシネコンができると聞きました。ということは駅近のマンションなら最新の映画館にも徒歩でいけるわけですね。仕事先の人は徒歩２分のマンション住まいなので今から楽しみだと言っていました。

[241: 匿名さん]

>235
春日部ダメ。都心から時間かかりすぎ。
電車がスピードアップしないと。せめて常磐線並みに。
3線直通とかハード面ではいいのだが…東武遅い。

[242: 匿名さん]

春日部がダメならこれから売ろうとしているマンションはどうなるんだあ。隣の一ノ割駅からバス１５分。ご存知の方はいるかもしれませんが一ノ割の駅前なーんもないです。今度春日部駅から徒歩５分のマンションに引越すんですが家族は大喜びです。あんな便利なところに住めるなんて夢のようだって。しかし現在のマンションが売却できなければ困るー。一ノ割が大好きな人求む！

[243: ビバ！東急武里住宅団地]

ま、このスレは都内以外はダメ、その中でも都心部でなければ、
という人が多いからね、脳内妄想者も含めて。
私は最近まで武里〜一ノ割の線路沿いにある東急団地にいたけど
普段の生活にはな〜んにも困らなかったし、
しかも物価が安いので家計には大助かりのやさしい街でしたけどね。
それでも、秋葉原まで通勤していたので、たしかに都心からは時間がかかる。
難点はそこだけでした。

３年前に墨田区のマンションを購入して引っ越ししました結果、
この難点は大幅に解消しました。
当時はウチが買ったような条件のマンション
（駅徒歩３分、機械式だが全戸駐車場付き、７３㎡３LDKファミリータイプ、南向き、12階建て最上階など）
という条件でも３５００マンでオツリが１００マン以上返ってきました。
今ではまったく考えられない価格、もちろん今はこんな価格では買えません。
しかし、物価は高い、買い物は思った以上に不便（大型総合店がない）、
管理費・駐車場代も高いなど、かなりのマイナス面があります。
結果、周辺で仕事ができるなら、春日部あたりは十分住みやすい街ではないかと思いますね。

[244: 匿名さん]

そうですね、春日部は悪い街ではないと思います。
渋谷方面も乗り換えなしで行けますし。

でも都内から距離の割りに時間かかりますね。
仕事で時々東武線は使いますが、確かにとても遅いです。JRとは比べ物にならないですね。

241さんはそのことが言いたかったのでは？

[245: 匿名さん]

東武伊勢崎線沿線の埼玉県部分は、
地価や物価は安いが、地盤が良くないところが多い。

昔、日本住宅公団（現在のＵＲ）武里団地で
鋼管杭が繋ぎ目で折れて鉄筋５階建の建物が傾いちゃった事件もありました。

[246: 港区]

春日部ってさ、愛車のフェラーリーで通ったことあるよ。
確か国道１６号の果てのド田舎だろ。

俺は東京赤坂生まれ（赤坂第一小学校卒）、いまは港区高輪住まいの"勝ち組"。
そんな俺様に言わせると、春日部も島根も大した違いないって感じだな。
正直な感想言ってごめんな、まあ気にせんでくれ。

[247: 匿名さん]

歴史ある街・松江の住民が怒るよ、文化の無い北関東と比べるなって。

[248: 匿名さん]

中古販売の営業の方が言ってましたが、中古売却で強いのは
方角と駅距離と間取りって言ってました

[249: 匿名さん]

中古マンション購入を検討してますが、将来は実家に帰るため売却しやすい条件のモノを物色してます。その中で駅から徒歩3分でよさそうな物件があったのですが、ネックになりそうなのは１３階建ての１階と言う事と、東向きと言う点です。１階と言ってもバルコニーが一般道路に面しているわけではなく、マンションの敷地内なので個人的にはそれほど気にならなかったのですが、一般的に１階と言う事や東向きという事だけで候補から跳ねられやすいのでは？と気になってます。同じような条件で売却された方の経験を教えて頂けませんでしょうか。その他の条件は６６平米の３ＬＤＫで周りの環境も悪くないと思います。よろしくお願いします。

[250: 匿名さん]

ご実家に帰られるのであれば賃貸生活を続けていかれたほうが得策だと思います。

[251: 匿名さん]

２４９です。２５０さんがおっしゃる通り、わざわざマンションを購入した方がいいのかも悩んでますが、子どもが出来た事で今の賃貸マンションでは手狭になってきたので、３ＬＤＫのマンションを探してたら家賃がかなり高いので（兵庫県西宮ですが、今の２ＤＫ７．４万から約４万／月ほどＵＰ）、そらなら購入してみてもいいかと思ってます。かなり悩んでますが・・・。

[252: 匿名さん]

余計はお世話かもしれませんが、

マンションの広告によく載っている月々たったの○○万円という広告は
もっとも負担が少ない低利率の金利を使って算出されています。
長期固定で算出すると支払い額はがらっと変ってしまうので要注意です。

また、マンションの購入諸経費、月々の管理費・修繕積立費、毎年春に
必要となる税金などの費用など他にかかる費用はたくさんあります。
そこら辺は計算済みですか？

[253: 匿名さん]

金利はこの１０月から上がるであろう高めの金利で金融公庫の金額シミュレーションを使って長期計算してます。もちろん諸経費や管理費も計算済みですが、それを入れても賃貸は３ＬＤＫ以上となると急に賃料がＵＰしてしまうので・・・。

[254: 匿名さん]

私も　関西在住（出身は東京）で　同じような理由で購入しようかと検討していましたが
関西だと　人に貸すにしても　よい利率では貸せないということに気づき　やはり賃貸で行こうかと思ってます。

253さんは　お子様もいて66平米というのは　ちょっと手狭な物件なのでは？ということが気にかかりました。
差し支えなければ
・物件価格　管理費　築年数
・その物件を借りるとしたらいくら位の賃料か？
・何年くらい住む予定なのか？（その時の売却予定価格は？）
を　書いてみたらどうでしょうか？
1階や東向きというのは　明らかにデメリットと思います（関西の方が　南向き信仰は強いらしいです）が　それを考慮しても　購入して安ければ買っても良いのではないでしょうか？
ちなみに　賃貸だと　諸設備（給湯器とか）が壊れると大家さん負担ですが　そういったものも自費負担になります。

もし私だったらですが　現在の7.4万+4万　＝　11.4万　の家賃くらいの物件として
2000万くらいなら　検討しても良いかなあと思います。（あくまで　検討）

[255: 匿名さん]

66平米では売却しにくいと思います。
東向きで1階ということより、広さが問題でしょう。
最低でも75平米くらいは必要でしょう。

[256: 匿名さん]

どうでもいいけど66㎡だと3DKなんじゃないの？

[257: 匿名さん]

ＬＤ10畳＋６＋５＋５くらいの３ＬＤＫならこのクラスだね。
いくらでもあるよ、このくらいの物件は。
ま、ここは脳内妄想激しい人も多いから、
そんな狭いの眼中にないとか言うのもいるだろうけど。
むしろ賃貸しやすいのはこのクラスかさらに下の物件かな。
売るとなると少々苦労するかなというのは私も同感。

[258: 匿名さん]

でも　249さんは　将来売却予定なのでは？
それに賃貸でも1階は貸しにくいと思う。西ノ宮は利回りよくないし。

[259: 匿名さん]

>>257
それって収納とかほとんどなくて、キッチンもシステムキッチンではない間取り？
物理上不可能なような…

[260: 匿名さん]

＞収納とかほとんどなくて

うち　同じ平米数で　2LDKです（LDと言っても　11畳）
66平米だと　いいとこ　3DKでは？

[261: 匿名さん]

>>260
ちなみにどんな間取りですか？

[262: 匿名さん]

うちは72㎡で1LDKです

[263: 260]

LDという表記の　ダイニングキッチンが11畳
6条の和室が隣についてる
寝室は細長い８畳
実質　3DKとか　1LDKみたいなもんです。
田の字なので廊下がめちゃ長とかそういう訳じゃないです。
収納はまあ多めかな。

[264: 匿名さん]

２４９です。みなさんにご相談した翌日にパソコンがフリーズ！返信して頂いてたのに書き込みできずにすみませんでした。。。ちなみに考えていた物件はやめる事にしました。やっぱり６６平米という事から洋室の２部屋がかなり中途半端で使い勝手が悪いと判断した事と、収納が少なかったこと。それとお風呂の設備が少し古めかしく数年後そのままでは売りづらいかなぁという点でした。中古を買う立場になったときにはやっぱり６０平米台では少し買いづらいか・・と実感した次第です。ありがとうございました！

[265: 匿名さん]

249さん　見送られたんですね。正解だと思います。
私も　阪神間で探してるんですが　やっぱり　このへんは買うより借りておく方がお得ですよ。
（永住するなら別ですが）

[266: 匿名さん]

皆さん売るの苦労されてますね。私も今度新しいマンション買うことにしました。そこで今のマンションを売るか貸すか迷っています。古くて売れないだろう（買い叩かれるだろう）からです。
でも皆さんは売りなんですよね。地方都市で電車はJRと私鉄１つです。築１６年７０ｍ２弱，南向きの最上階（１０階）東角部屋に住んでます。駐車場は１台確保４千円です。つくりはちゃちな感じですが，開けた眺望で，バス停眼の前（２０分毎）繁華街までバス１０分，駅までバス１７分でバスの便はいいんですが，オートロックでもないし売れるか心配です。ちかく外装大規模修繕するので，１００万ほどでリフォームして売るなら１０００万，貸すなら月１０万（全部込み）でと思うのですが，甘いでしょうか？今のマンションのローンは終わっており，売り（貸し）急がなくていいのが救いですが，でも空き家だと月２万ほど管理費等で損していきます。困りました。どう思われますか？
売りか貸しか？

[267: 匿名さん]

地方なので　駅に近くないのは仕方ないとして　学校などの環境はどうでしょうか？
月10万円だとすると　地方では高くて地元の人はあまり借りないのではないでしょうか？
やはり　転勤族相手になると思うのですが、いかがでしょう？
そうなると　オートロックがないのはちょっと痛い気がします。

管理費等を除いて年間100万ほどの収入（税金は除く）
10年で1000万円（賃貸でも多少リフォーム必要として）です。
10年以上　月10万円で貸せる（空きなしとして）と思うなら貸しておいた方がトクです。
利回りは結構いいですよね。10年後（築26年）の予想価格はいくらでしょうか？

私だったら　将来　家族が使用する予定がないのなら　売ってしまうかなあ。
1000万は　別で運用したほうが楽そうだし。

[268: 匿名さん]

リフォームで一千万は掛からないと思うけど・・・。
うちは築８年の物件を１３万で貸すのにかかったのは２０万でした。
ボイラーやガス等のトラブルが無ければあとは殆ど掛からないと管理会社は言っていたけど。

[269: 266]

ありがとうございます。１）1000万で売れたらそれを運用か，ローン額減らすのに使う。２）月１０万で貸せ空きないなら，家賃から必要経費（管理費，固定資産税，減価償却，修繕費（修繕６０万くらいまでならいいようです））引いたものに所得税課税（年１００万くらいのもうけなら１０％ただし１９年から５％と，県と市の住民税が５％だそうで，空きないならいいのかもしれませんね。

[270: 匿名さん]

>リフォームで一千万は掛からないと思うけど・・・。

リフォームは　100万の予定なのでは？

＞空きない

ってなんですか？

[271: 266]

空き（期間が）ない，借り主がすぐみつかり空き屋状態の月があまりないの意味です。
言葉たらずですいません。売買価格，賃貸価格予想は同じマンションの最近の実績で大丈夫と思いますが１０年２０年後までその賃貸価格ではいけないと思うし，，。１０００万で売れて新マンションローン（２０年）の減額に使った場合と，減額せず２０年で２回１００万リフォーム，２年空き家状態でもOKとして試算したところ，支払い総額はほぼ同じ，賃貸なら旧マンション所有残るとなりますが，古くなって月１０万では借りてもらえないと厳しいです。
素人なので１０００万で売れた元手で株や投資信託をやるつもりはありません。