中古で売れなくて困ってる方いらっしゃいますか？

[匿名さん]

住み替え、買い替えで中古に出してる方で思った以上に売るのに
苦労してる方、した事がある方いらっしゃいますか？
良かったらお聞かせください。

[22: 06]

ちゃんとチラシは作ってくれましたか？
Yahooなどに物件情報は出ましたか？（これは必須じゃないけど）

良からぬ仲介業者だと、REINSに公開せず、未公開のままに
している（いわゆる両手狙い）可能性もありますので確認を。
１ケ月に２件というのはあまりにも少なすぎです。
通常、駅近なら、情報を流した週末にはすぐに数件の内見申
し込みがあってもおかしくありません。

[23: スレ主です]

＞06さん
チラシは作ってくれましたが、yahooはまだ出さなくても大丈夫ですと言われたので
鵜呑みにしてました。
ちょっと不安になってきたので明日業者に確認してみます。ありがとうございます。
ちなみに私も駅徒歩6分なら駅近と言って良いと思ってたのですが
その営業マンは6分も10分もかわりませんね。と言ってました。
仲介業者変えた方が良いですかね？

[24: 匿名さん]

買う側としては仲介手数料などの出費も考えますから、１割引きでは買いませんね、それなら新築を値引き交渉して買います。
築５年なら２割＋仲介手数料引きなら考えます。
将来にわたり眺望が良かったり、建物自体のグレードが高い、修繕積立一時金がたんまり積んである場合は２割弱引きで考えます。
我が家はただ今築浅中古を検討中ですが、ネットの「駅別坪単価」の築１０年の物件の単価を目安に築浅５年以内を狙っています。

[25: 匿名さん]

確かに最近はカンテイで調べれば新築時価格分かるからね。
１割引では相場でも買わないんじゃないかなあ。

[26: 匿名さん]

あと、周りのマンションの供給度はけっこう大きいと思う。
うちで一時期探していた某市はマンションラッシュで売るのが大変みたい。

築浅の中古よりも売れ残りの新築の方がずーっと安かったりするし…。
3ヶ月前に10件ほど見学させてもらいましたが、その中で売れたのは1件だけみたいです。
（その1件だけYahooに載ってない）

[27: 匿名さん]

最近はどこも供給過剰ぎみですよね。
何年か後に売るのはどれも大変じゃないんでしょうか？

[28: 匿名さん]

う〜ん、私も中古を探していたけど、結局手数料とか考えたりするとね。
今は新築でもわりと安く出ることもあるし…って思うと
やっぱり2割はひいてくれないと買わないな。
だって新築を見るとやっぱりマンションの仕様って変わるのが早いよね。
5年ではもう一昔前の間取りと設備。

[29: 匿名さん]

>28
そうそう手数料高いですよね！
あれさえなければけっこうお買い得かなとも思う物件あるんですけどね〜

[30: 匿名さん]

> 供給過剰ぎみですよね

買い方から見たら、とてもそうとは思えないよ。
値段下げれば売れるはずだよ。
築10年弱で３〜４割引き狙ってるんだけど、
良いなと思った物件はあっという間になくなる。

[31: 匿名さん]

されど欲しい中古は値引きなしが多い・・

[32: 匿名さん]

>28
>5年ではもう一昔前の間取りと設備。

具体的に教えていただけませんか？

[33: 通りすがり]

免震マンション
スケルトンインフィル
指紋・虹彩認証
オンライン防犯センサー
ダブルロック
キーレスエントリー
ハイサッシ
スライド式キャビネット
埋め込みエアコン
強制給排気レンジフード
（オートロック内での）新聞配達サービス
....

[34: 匿名です]

今年の春、築3年のマンションを買いかけました。
4,300万円が4,180万円と、あまり値引きされていない状態でしたが、気に入ったので値下げ交渉に入りました。
ところが、これ以上下げると抵当権抹消ができないとのことで、4,120万円にしか下がらず、＊＊らしくなってやめました。
結局、ちょっと狭いけど同じマンションの2,900万円になった部屋を購入。
一軒目について思ったのは、中古マンションは高いと売れない！ということと、そこの不動産屋がやる気なしに感じて、交渉する気が失せたので、不動産屋は選ばないと！ということです。
二件目の不動産屋はとてもいい人で、知らずのうちに契約していました。
ちなみに一軒目はまだ売れておらず、3,980万円に下げていて、いまだ居住中です・・・

[35: 匿名さん]

>抵当権抹消
すいません　これはどういう時になるのでしょうか？

[36: 匿名さん]

>>35
ローンの残債金額より、売値−諸経費＋手持ち資金が少ない状態だと、抵当権の抹消が出来ませんね。
解消するために新たなローンを売却不動産以外を担保にするかして起こさないとダメですね。

[37: 匿名さん]

勉強になりました！貧乏人は売り逃げできないんですねえー

[38: 匿名さん]

抵当権があるって言い訳して、売値を下げない売主が多いので気をつけるべし。
築８年経過して300万しか返済してないとかあり得ないだろ！とか多すぎ。

[39: 匿名さん]

＞38
それは酷い！多いんですか？

[40: 匿名さん]

>>38
ローンの仕組みが解っていない発言だね。
長期の元利均等で返済している場合は、出だしの方はなかなか元金が減らないんだよ。
３２年返済で８年経っても元本は３／４になる訳ではないのよ。
そうなるのは元金均等での返済。

[41: 30]

> 34〜40の人達
いやー、すごく参考になります。
みんなギリギリローン組んでるようなので、築浅は
残債の制限で値引きできない⇒買い方希望価格まで寄れない⇒なかなか取引されない
となるのか。
どうりで築年数浅いのはどのチラシ見ても異常に高いわけだ。
となると、やっぱり買い方にとってのメインターゲットは、
売り方が繰り上げで結構ローン返してる１０年前後になるね。

[42: 匿名さん]

築浅だと、なんで損切り覚悟でそんなに早く売るのか勘ぐる人も多いですね。
住んでみて初めてわかった難点（隣人問題、異臭、騒音、シックハウスなど）
があるのかなとか。たいていの売主さんは、急な転勤とかテキトーなシナリオ
を作りますが、一度は疑ってかかってもいいかも。

築１０年でも、地獄のステップ償還を使った人だと残債どっちゃり。

[43: 匿名さん]

>償還を使った人
すいません、これはどういう意味でしょうか？

[44: 匿名さん]

>>43
「償還を使った人」でなくて「地獄のステップ償還を使った人」の意味でしょう？
ローン返済開始から数年間は、元利均等返済の計算年数を本来の返済年数よりも長い期間の返済年数を使って返済額を求める償還方法です。
最初の返済額を通常の元利金等よりも少なくするわけ。
数年経ってから、残りの残債額に対して、残りの返済年数で返済額を再計算して、以後はその返済額での返済に変わる。

この返済方法を選べば、通常の元利均等返済より、当然に残債額が多くなる。
「地獄の」と言っている意味は、大抵の人が当初返済額が少ないので無理なローンを組む傾向があり、
返済額が増える時期になってローンが返済出来ない事象が多く発生したことをもじって言っているのです。
公庫融資の「ゆとり返済」等も、同様な事態になりました。

[45: 38]

>40
言葉足らずなのは悪かったけどさ、元利均等の仕組みくらい分かってるよ。
売り出しから５念経って３００万しか減ってないってことは、そもそも頭金ゼロで買ってるってことだろ。
３０００万以下の物件ならまだしも、５０００万超の物件買う奴が頭金ゼロってことはありえないっつーことを
言いたかったわけだ。

[46: 匿名さん]

>>42　44さん
ステップ償還・ゆとり返済についての記述が全て過去形になっているのは、
これらの返済方法が現在は禁止になっているからですか？
もし禁止になったのだとしたら、何年以降なくなったのか教えてください。
勉強不足ですみません。

[47: 匿名さん]

>>46
人に頼らず自分で調べなさい。ネット検索でかなりの情報は調べられますよ。
住宅ローン以外で商売の世界では良く行われる運転資金や設備投資のローン貸出形態です。
これは住宅ローンよりももっと地獄の世界です。

[48: 匿名さん]

＞＞４６
住宅金融公庫の融資の話でしょ。

[49: 匿名さん]

5,6年前の4000万の新築と今の3000万の新築は、同じか今のほうが設備が良い。
だから、5,6年前の物件を売るには2000万以下にしないとまず無理です。
5,6年前または、それ以前に高額で買ったのが失敗でしたね。
今買おうとしている人がその失敗した額で買うのはナンセンス。
売れるわけがありません。

[50: 匿名さん]

内覧のとき、部屋の中はキレイになってましたか？
私だったら、キレイに住んでいる人の後だったらいいけどねー
もともと人の住んだ後って嫌なもんですから。
モデルルームみたいに超オシャレにしてみたら騙されるかも？

[51: 匿名さん]

今築14年の賃貸マンションのお風呂のカビと結露に悩まされているので、
ペアガラス、換気システム、風呂の暖房乾燥は必須と考えます。

新築より安く、そのへんの設備をリニューアルでき、
劣る部分のお金が手元に残るなら中古歓迎です。
5年だとペアガラスが微妙な時期ですか？

[52: 匿名さん]

>>51
＞ペアガラス、換気システム、風呂の暖房乾燥は必須と考えます。
ペアガラスは構造によっては付けられるものもあるが、後の物は余程の大改造になるし、管理組合の承諾が得られなければ工事すら出来ない。
改造費とその後の効果を考えたら、いかがなものかと。

[53: 匿名さん]

もう11月時期が悪い。
一度売中止にして、年明けに出しなおしてみたらいいんではと。一戦略ですが。
物件としては、売りやすいはずなので、一般媒介で２、３社にあたってもいいかと。
営業マンも意外とそのほうが必死になるかも。
元大手仲介営業マンのたわごとでした。

[54: スレ主です]

＞53さん
実は今売中止にしてます。そんなに焦ってもないので来年また出しなおそうかと思ってます。
後は別仲介物件の方に査定をお願いしたら悪くないといわれました。
急行停車駅で3LDK徒歩6分〜10分くらいは売りやすいですよと言われましたが
鵜呑みにしも良いんでしょうか？

[55: 匿名さん]

>>54
「売り止め」しているというのは、売り難い物件だということです。
どこの急行停車駅？
戸建、マンション？

[56: 匿名さん]

>>53さん
11月は中古がよく出回る時期だと聞いたことがありますが、
時期が悪いのですか？

[57: 匿名さん]

11月に入ったとたん問い合わせがなくなってしまいました。
やっぱり、時期が悪いのか・・・。営業担当者に相談しても
売れないってことはないと言われましたが・・・。
確かに1件決まりそうだったのが、結局、他物件に取られてしまいました。
やはり、そろそろ小休止か・・・・。

[58: 匿名さん]

一体売れる物件とはどんな物件なんでしょうね？

[59: 匿名さん]

12月も恐らく問い合わせは少ないんでしょうね。
1月も年明けでバタバタして少ないのかな？
2月くらいから転勤の関係とかで動きが出てくるんでしょうか。

[60: 匿名さん]

もうこの時期だと年内入居できない物件は動かないらしいです。
（当然といえば当然ですが）
かと言って来年まで待っても、住み替え控除待ちだった５年目物件が大量に出るのと、
売れ残り新築マンション系の値引きが始まるので、
売りたければ多少値引いても年内に売ってしまった方が良いと不動産屋に言われました。
まあ、その時期は移動等で物件自体は動くらしいのですが、
強気の値付けの中古は最後って感じですよね。。。

[61: 匿名さん]

私は購入検討していた側なんですが、
ここのところ新築のマンションの価格低下が激しく
逆転現象が起きている所が結構あります
中古なら手が届くかと思って探していたのですが（中古だけしか探していなかった）
新築に手が届く事が分り新築にしてしまいました。
価格をもう一度見直してみてはいかがでしょう？

[62: 匿名さん]

私今急行が止まる駅でトビ主さんと少し似ている物件で内見入れようとしたら
今売り主が販売を中止していると言われました。涙。
11月は物件動かないというのを逆手にとってじっくり探したかったのに！

[63: 匿名さん]

中古物件を買う理由としたら「この場所（地域）に住みたい！」という思いが
一番じゃないですかね？だって内装や設備は新築が良いに決まってるし。
でも、だんだん良い場所に新築マンションが建たなくなってきてる。営業の人も
「土地探しが一番難しい」って言ってた。

[64: 匿名さん]

最初は賃貸に出そうと思ってたのですが
不動産屋の高値で売り出してダメなら賃貸はどう？
との熱い（しつこい）営業に負け（？）売り出したところ
駅徒歩10分程度に新築がたくさん予定されていて
同じ広さで3000万くらいだったのですが
駅徒歩3分、築9年で3400万で売れました。

買主さんに理由聞いた所、
1番の理由は立地との事でした。
2番は現在は11階建てしか建てられないのですが
公開空き地などの条件で14階建ての14階の見晴らしだそうです。

[65: 匿名さん]

よかったですね。
新築より高くうれたなんて、うらやましいです。

[66: 匿名さん]

一般媒介で３社くらいに広告を出してもらったら売れるでしょうか？
それともダブって出してしまうと、売れないのかな？と思われて
余計に買い手がつかないでしょうか？

たった１組でいいんですが・・・。
１社から広告を出してから１週間過ぎたところですがまだ売れません。

[67: 匿名さん]

>66
ネットとかでダブったりするとやはり敬遠はされがちですよね。

どんな物件かにもよりますが。。
売りやすい物件ですか？

[68: 匿名さん]

>>67　売りやすいと思います
　　　と、いうよりとても住みごこちの良いマンションです。
　　　転勤さえなければ、引越ししたくないところです。

　　　今、問題になってる耐震とかは、大丈夫です。
　　　もちろん、戸建てよりも安全だと思います。

[69: 匿名さん]

>68
駅から５分以内
　急行停車駅
　大型物件
　築年数7年以内
でしたら売れるでしょう

[70: 匿名さん]

大型物件とは何戸くらいからを大型というのでしょう？

[71: 匿名さん]

100戸以上に一票。