住み替え、買い替えで中古に出してる方で思った以上に売るのに
苦労してる方、した事がある方いらっしゃいますか？
良かったらお聞かせください。
[スレ作成日時]2005-10-17 10:56:00
注文住宅のオンライン相談
中古で売れなくて困ってる方いらっしゃいますか？
| No.101 |
by 匿名さん 2006-01-26 09:20:00
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＞９９
買い替え特約とは、売れない場合にはペナルティ無しで、購入の権利はある期限で保証という 条件付き契約なのでしょうか。 契約によっては、ペナルティ有りとか、期限がくると定められた値段で売るなどのものもありますので 注意が必要です。 売れなくても、単にキャンセルなら損はないと思いますが。 |
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| No.102 |
１０１様ありがとうございました。
売れないと、手付金は無条件で返還で契約解除となります。 ただ、＞購入の権利 について、いつまでと期限の明示が無いのです。 確認したところ、それはケースバイケースとの事ではっきりしませんでした。 もちろん、竣工までなんですが。 |
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| No.103 |
>>99
場所が特定できないので違ってたらごめんなさい。 58㎡の2ＬＤＫのマンションは、手頃なので一番売れやすい面積だと思いますよ。 それが、売れないのには何か理由があるのでは？ 一般的に最大の原因は、売り出し価格が高すぎるんでしょうね。 クロス、水回り交換していますか？ 中古の購入者は、新築分譲とは比較にならないほどシビアですよ、中古価格は自由設定だから。 最後の手段は、買取専門の業者に2割引くらいで買い取ってもらう手段もありますよ。 |
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| No.104 |
＞１０２
期限の明示が無いのは、相手も押さえは確保して 転売が出来なければ希望者を入れようということですね。 ということは、実態は 見学会が始まって 希望者が出て購入の可能性ありと なるまでが期限。 希望者には、”既に予約が入っていますが、本気で買ってくれるなら 何とかします”という感じでしょうか。 |
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| No.105 |
アドバイスいろいろありがとうございます。
売り出し価格を下げましたが、この週末も反響なしでした。 最初の勢いも下がってしまい、専任媒介契約の切れる３月まででキャンセルしようかな〜と思ったり。。 普通なら、もう少し更新するのかと思うのですが。 |
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| No.106 |
１０５さん
がんばってください。 マンションを売却するのも購入するのも、「気迫」です。 絶対、このマンションを良い価格で売ってやる、あるいは、良いマンションを適正価格で購入するんだ、という 強い意志をまず、もう一度持ってください。 私の経験から、これからの具体的な施策をアドバイスします。 １．２月の終わりくらいから５月まで、マンションの購入が非常に活発になる時期に入ります。 適切な価格ならば、必ず複数の購入希望者が現れます。 自信を持って、気を強くもってください。 ２．専任契約は契約終了直後にすぐに打ち切る 今から、複数の不動産会社に声をかけ、今のところの契約終了後、 すぐに一般で契約する旨、伝えておき、新しい契約の成立当日から 営業をかけられる体制にしてもらう。（今週末にでも連絡をとったほうがよいでしょう） この問題は、現在の会社の担当者のモチベーションを下げることになりますが 現実的に言えば、既にかなり下がっています。 不動産会社は、売り手、買い手のために努力するという建前はともかく、 各営業マンは、一定期間のうちにどの程度の売上をあげるかのノルマがあります。 高額物件ならば、ある程度気長につきあいますが、時間をかけているのに 売却できない物件に対する優先順位は、かぎりな低くなっているのが実態でしょう。 ただ、そうは言っても、表面的には、 「おたくと今後もずっと専任でやっていきたいのですが、ちょっとだけ 様子を見させてください。また、状況を見て、専任に戻す可能性が高いと思いますが、、」 と、言ってつないでおけばよいでしょう。 （続く） |
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| No.107 |
（ただし、現在の不動産会社にそれを伝えるのは、契約終了直前でよいでしょう。）
３．とにもかくにも重要なのは、現在の市場価格がどうなっているのか、把握することです。 新しく声をかける不動産会社に、東京カンテイ、およびレインズなどの業界のデータを 出してもらい、同じ地域の同様なマンション（築年数とかその他の条件で）の 平米あたりの価格を計算し、比較する、過去のトレンドをチェックする、 などの作業を、できれば、自分でエクセルシートなどを使ってやってみてください。 これで、自分のマンションの大体の価格が出るでしょうから、それをもとに 新しい不動産会社の担当者と、物件の算定をし直してみましょう。 個々の担当者によりバイアスがありますが、複数聞けば、大体の数値が見えます。 ４．上記の市場価格をもとに、価格を決めましょう。時間の余裕があれば、 少し高めでもよいですが、購入物件との関係上、適正価格そのままで出してはどうでしょう。 ただし、不動産会社には、できるだけ早く売りたいが、むやみな値下げはしたくない、 そういう買い手が出てきたら、辛抱強く交渉してほしい旨は伝えておきましょう。 ５．住みながら売却するということになるので、３月までに、部屋の掃除、整頓 不用なものの整理をしましょう。それは、顧客に見せるためでもあるし、 新しい不動産会社に見せるためでもあります。彼らにやる気になってもらうためには マイナス点をできるだけへらす必要があります。彼らも顧客と考え、 物件を見せる前に、できるだけきれいにしておきましょう。 以上の作業の結果、３月から４月にかけて必ず複数の購入希望者が出てきます。 だいじょうぶですよ。 仕事で新規プロジェクトに取り組むのとおんなじです。 十分に準備して、自信を持って、はじめてください。 きっとうまくいきます。 |
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| No.108 |
親切なアドバイスありがとうございます。
大変参考になりました。 私の場合、専任の契約を解く事が 買い換え特約の契約で専任の会社が決まっているので（デベロッパーの関連会社） 難しいと思います。でもちょっとその営業さんには不満です。 まだまだあきらめるのは早いですね！ 新築を制約したときの勢いと動機を思い出してがんばります また決まったらお知らせします。 ありがとうございました。 |
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| No.109 |
108さん
いろいろ制約のある中での買い替え、大変ですね。 でも、絶対売ってやるぞ、という強い意志と 不動産市場の価格動向に関する冷静な目の両方をもっていれば、 必ず、売却できますよ。 よい知らせを待ってます。 |
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| No.110 |
おかげさまで、値下げをしてから数日後見学の方があり、気に入っていただいたのか
購入を決められたようです。もう売れないつもりで（従って新築もキャンセルかと） リフォームの話等してたので 今はかえって戸惑いもありますが、やはり買い換えが成功しつつあるので うれしくもあります（微妙〜？）。 ありがとうございました。 |
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| No.111 |
おめでとうございます。よかったですね。
引越し先はどこかは知りませんが、 都心や都心に近い新築マンションだとしたら、市場動向から見て おそらく底値は昨年、一昨年だと思いますので、 タイミングもグッドでしたね。 |
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| No.112 |
最近は売るのも貸すのも難しいようなので
今住んでるところを売りにだす一方で賃貸にも出して どちらか早く買い手もしくは借りてがつけば？？良いなんて 同時進行にできますか？ （マンションを遊ばせておけないので） |
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| No.113 |
＞１１２
仲介が納得するならできますよ、最近 会社で法人契約をした物件がそうでした。 分譲マンションを売りに出していて、客がつかないので並行して同じ不動産屋から 賃貸を出しており、賃貸で契約しました。 分譲と賃貸で仲介を変えると面倒になるので、同じ不動産屋に頼みましょう。 但し、賃貸で借り手がついたら、借り手がいない条件での値段では販売は出来ません。 賃貸状態なら買い手は賃貸契約を引き継ぐ必要があるので 更に買い叩かれるか、買い手が現れないかです。 それを防ぐには、定期借款にする方法もありますが、これですと思い切りやすくするか、 短期でも良いという入居者がいない限り、借り手は現れないし、契約期限が切れるまでは 入居者がいる状態になります。（引渡し時期に制限が出る） |
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| No.114 |
ＰＳＥマークの件で中古も大変になりそうだな。
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| No.115 |
114続き
332：居抜きの中古物件を販売する際、PSE 法で規制される電気用品については、 どんな取扱になりますか？ 経産：販売する物件を構成しているのですから、電気用品も販売されると判断します。 よって対象となります。 332：では、物件が現状渡しで電気用品の価格は購入価格に入っていない。 物件購入後、購入者の費用で廃棄する契約だった場合は？ 経産：構成している以上対象となります。 332：ネットでの情報ですが「2001年法律施行以来、業界向けには伝えた」とありますが、 これは事実ですか？ 経産：事実です。 332：業界とは電気用品の輸入、製造、販売に関する事業主ですよね？ 経産：そうです。 332：では不動産業界には伝えたのですか？ 経産：…。これから伝えます。 |
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| No.116 |
＞１１４，１１５
確かに空調、洗浄便座、防犯システム、照明など 殆どが対象ですが、 主管である国交省が、人の縄張りを荒らすなと横槍を入れて 不動産については推奨とか、 規制外になるのでは？ 賃貸は、非該当機器でも それによる営業だから問題ないのかな。 |
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| No.117 |
配線からなにやらやる気まんまんでしょ。
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| No.118 | ||
| No.119 |
おやくにたてて何よりです。
無事自宅が売却されることを祈っています。 いつか、その成功談をこのスレでもご紹介ください。 |
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| No.120 |
昨年２月に買った価格の１／３で売却、残債払って大変だったぁ。今は気楽な賃貸暮らしです。
残債分が所得から控除され税金が多少返ってくるのだけが慰めです。 確定申告で、うっかりしていたのは購入時の書類。 売却までは持っていたのですが、その後 引越したときに処分。 税務署は購入時の金額を確認し売却益が無いことを確認しないと受け付けないとのこと。 （都内で１２年前に新築買って今頃売って儲かっている奴がどこにいるかと 聞きたかった：怒） 大手デベの物件だったので、何と１２年前の契約書も保管されており、コピーを貰って一件落着。 デベさんへ感謝と共に、潰れないでくれて有難う（笑） 以上 ご報告まで。 |
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| No.121 |
担当不動産会社の営業マンの方とこのレスのアドバイスを参考に、5ヶ月かかってやっと
売却できました。 希望価格(手取り金額)は数万円低かったが、何千万の中の数万は妥協できる範囲かなと 思っています。 時間がかかったので、あまり参考にならないと思いますが、私が売却活動で気をつけていたことは、 1.不動産は数社見積もりを出してもらい、価格設定と営業の方との相性を考えて専任に。 2.2LDKということもあり時間がかかると思い早めに売却活動を始める。 3.整理整頓はもちろん、部屋を広く見せるため普段使わないものは実家に一時預かりをしてもらった。 収納部分も生活導線を考えて収納方法まで変更。 4.玄関はお花飾り入り口は良いイメージを持って頂いた。 5.鏡、フローリングはピカピカに磨く。 6.ごちゃごちゃしたものにはきれいな布をかぶせすっきりと見せる。 7.質問内容は、誠実に。マイナス面も自分自身が買主だったらどう思うかを 考えて正直に答える。決して嘘はつかない。話にくいことは〔私は気にならないけど・・〕 という風に・・。 結果、この物件のもともと販売会社の不動産会社が出した査定価格より150万高く売れました。 希望価格より少し低かったけれど、107さんのおっしゃるように、気迫と強い意志は大切ですね。 これから、売却される方、大変ですが、頑張ってくださいね。 不動産会社(営業担当)は、重要ですよ。なんせパートナーですから。 |
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| No.122 |
>114
個人間の売買は対象外ですね。 |
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| No.123 |
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| No.124 |
マンションを買い替え、以前の部屋を昨夏から売り出していました。
買い手はいても想定以上に安い金額での指値ばかりで、自分の売り出し価格に 不安となり、また同じ建物内のほかの部屋であとから売り出したのに先に売却 が決定するなど、一時はどうなるかと胃の痛くなる思いでした。 そんな中、数度の値下げはあったもののやっと売れることになりました。 最後まで買い手の方との価格交渉もあり、ほんとうにきつかったです。 ときどきこの掲示板を読み、自分を慰め励ましていました。 今後は、このお金を今の住宅ローンにどのように充当しようかじっくり検討します。 皆さんも焦らずじっくりと頑張ってください。 ご健闘を祈ります。 |
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| No.125 |
おめでとうございます。
長い期間本当に大変だったと思います。 うちは、売り出して一ヵ月半で胃に穴が開きそうな気持ちです。 半月ほどは暮らしながらオープンハウス、 その後引っ越して、一ヶ月は専売の不動産屋に鍵を預けていますが、 不動産が一番動くといわれるこの次期に売れなくて、 かなり凹んでいます。 半年以上経ってから売れる事もあるんですね。 何がきっかけで売れたのか、いろいろお話を聞かせてください。 うちは、JR(新快速停車)、私鉄、地下鉄など５駅に徒歩１０分以内。 築１０年、面積は５４平米です。 不動産屋は便利がいいからすぐ売れるって言ったのに、 ちっとも売れなくて、専任にすべきでなかったかと疑心暗鬼です。 |
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| No.126 |
>>125さんへ
大変ですね。お気持ちお察しします。 物件は70平米弱の2LDK。大規模タワーマンションの低層階。 JR駅徒歩1分。私鉄2路線徒歩5分。 大型スーパー隣接。銀行・役所・病院便利。 ただし築年数かなり（ココがネックになったと思われる） 買い手の方は、売り出し当初に一度見にいらした方です。 そのときは値段に折り合いがつかず決裂しました。 その後も数組の内見はあったものの価格交渉までは進みませんでした。 新居への引越しが年明けだったこともあり、それまでに成約すればいだろうと 楽観していましたが、年明けになっても動かず、内心焦りました。 でも焦ったところでどうしようもないので、あまり考えないようにしていました。 担当者からは「目を引く価格にしては」と言われましたが、焦って100万円単 位の値下げをするより売却が少し遅れても適正価格で売りたいとと考え、じわ じわと落としました。 その一方で、同じマンション内の物件のここ数年の売り出し価格と成約金額を 教えてもらい、我が家の価格が適正であるか、また値引き交渉になった場合 どこまで値引くか等も勘案していました。 結果、当初見に来た方がその後も物件が気になっていたようで、再度内見。 値下げ交渉の末、お互い歩み寄って成約となりました。 不動産の売買は縁だと思います。 100組の内見より、買ってくださる1組がいらっしゃればいいのです。 無謀な値付けは問題外ですが、そうでなければ必ず売れます。 やはり金額の大きい買物、買うほうも慎重です。 焦って値引くと損ですよ。まだ売り出して1ヶ月半じゃないですか。 どうぞ頑張ってくださいね。 |
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| No.127 |
>>125さん
今から５月のゴールデンウイークにかけて、もっと市場は動きますよ。 「利便性」を好む人はたくさんいます。潜在的な買い手を多いと思いますよ。 １２６さんのおっしゃるように、近辺の相場をしっかりチェックされて 価格を設定されるなら、必ず売れます。 それから、公示価格の上昇に見るように、 現在首都圏の不動産価格は長期の上昇トレンドに入ったと言ってよいでしょう。 今までは売り手が胃に穴があく思いをしていましたが逆転しつつあり 今はその過渡期にあります。 過度な期待で高い価格設定をしてはいけませんが 市場全体の動きがきっと後押しをしてくれますよ。 |
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| No.128 |
教えていただけますでしょうか。今回中古のマンションを購入しました。その際、１割弱値引きをしていただきました。築８年の物件できれいにお住まいでしたが一応簡単なクリーニングをお願いしていたのですがその予定はないとの返答が返ってきました。中古の場合はクリーニングとか行なわれずに引き渡しを行なうことが普通なのでしょうか？一般的にどういうものかどなたか教えていただけますか、お願いします。
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| No.129 |
>126さん、127さん
ありがとうございます！！ ほんとうに勇気百倍です。 担当の不動産屋からはコンタクトが無いし、 どうなる事かと思っていました。 それに、自分では大変気に入っていて、 まだまだ住みたいくらいに思っている住居を、 不本意な金額(たぶん中古市場としては適正)で出しても、 なかなか買ってくれる人が現れない、というのは、 やはり悲しいし辛いです。 でも、126さんのところほど便利な立地でも、長期間かかる 事があるのだったら、うちも焦っても仕方ないですね。 幸い残債も無い事ですから、いいご縁が有るまで なるべく焦らないように待ちたいと思います。 >128さん クリーニングは普通するのではないでしょうか? もしくは、クリーニング代として値引きまたは キャッシュバックするのかと思いますが… 私も中古の売買は初めてなので詳しくありませんが、 購入時の約束であったのなら、仲介の不動産屋さんに相談された方が 良いのでは有りませんか? ちなみに、うちもクリーニングしたのですが、確かに清潔にはなります が（特に水周り）、フローリングや壁はクリーニングだけでは、 見た感じはあまり変わらなかったです。 |
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| No.130 |
＞１２９さん
お返事ありがとうございます。私の方で何回もこちらの不動産屋の担当者に クリーニングをお願いして下さいと言ってあったのですが、伝えますと言って 確実な回答がなかったので、その後何回もどうですか？と聞いても返答を 待ってますだったのです。それで今日主人の名前でメールを送ったら、 「売主さんは業者を使ってクリーニングする予定はないようです」との返事が きたんです。２月に契約して売主さんの都合で５月に引渡しなので手付けだけ 入れて、仲介手数料払った状態なのですが、契約してしまえばどうでもよい って感じなのでしょうか。とても裏切られた感じがしています・・・今後は こちらがどういってもだめなのでしょうか。 |
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| No.131 |
私が売却した経験から言いますと、
クリーニングはしましたが、それは買主への礼儀というよりは 売却価格を上げるためでした。 売却を決定した際に、仲介の不動産や 購入希望の見学者に、できるだけ良い印象を与え 少しでも高く売るために、クリーニングを業者に 頼んで行いました。 しかし売主によっては、クリーニングはしない状況での 価格設定をし、それでよしとする買主に売る、という スタンスの方もいらっしゃるでしょう。 契約前ということであれば、クリーニングを要求 あるいは、クリーニング代を価格から差し引くという 交渉もできたと思います。 しかし、クリーニングの前の現状でＯＫということで既に契約されたので あれば、売主にはその義務はないがその善意にお願いする、 というスタンスになり、残念ながら強制力はありません。 クリーニング代は実際はそれほどかかるものではありませんが お金に関することなので、そのような状況で応じる 売主はほとんどない、と考えたほうがよいと思います。 |
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| No.132 |
そうなんですか・・・。じゃあこちらの不動産屋の不手際なんですね。。
きれいにお使いだったのでそのことはもう忘れて自分で綺麗にするしかないですね。 ありがとうございました。 |
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| No.133 |
>>130
約定に無いことを売主はする義務無し。 契約書に何も文言が入っていなければ、現況有姿（現在の状態のまま）での売買となります。 その場合は、見せられた通りの状態と重要な部分が異なっていなければ、文句は言えません。 |
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| No.134 |
132
契約前にクリーニングをお願いしていて、それが契約書に書かれなかったのなら 不動産屋に費用を出させよう！ 契約後のお願いであったのなら 無理だけど 面倒なことをほって置いた その社員の歩合で費用を出させよう それでもだめならその社員に手伝わせよう 絶対何かをやらせよう |
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| No.135 |
ありがとうございます。担当社員だけでなく上司に電話をしたら慌てて連絡してきました。
「こちらが後手後手になってしまってすみません。値引きの方が大きかったもので。しかし、 クリーニングといってもたいした金額ではないので。・・売主さんにもう一度投げかけてみて だめなようならこちらでなんとかするように・・・」ということだったので、「はいお願い します。」と言ってしまいました。クリーニングの金額云々ではなく、何度も頼んでおいたことをやらないという基本的な姿勢がないことにガッカリしたのに、さらにだめなら別にいいですよね？的な言い方で話してきたのでやってもらうようにしちゃいました。みなさんからのアドバイスやお話を頂けてよかったです。ありがとうございました。 |
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| No.136 |
売れなくて困ってます。２月末から売り出しを開始してもらったのですが、今だ1件の内覧のみ。その他は全然反響がないそう・・。値段は相場よりかなり安く設定（１階西向きの為）しているのですが営業マンもこんなの初めてで何が原因かわからないという始末。週末のたびに期待したりガッカリしたりで疲れてきました。いつか売れる日がくるのでしょうか？やはり売却成功された方の物件はみなさん好条件が揃っていたのでしょうか？悪条件で売却成功された方ポイントはどんなところでしょうか、アドバイスいただければありがたいです。
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| No.137 |
不人気な地域なんだろうね。
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| No.138 |
>137さん
不人気な地域なら営業マンははっきり言いますよ。 買わせる時ならいざ知らず、売らせるときには、マイナス要件もはっきり言って、 販売価格を抑えてきます。 >136さん 売れるまでの一喜一憂、ほんとうに大変ですよね。 販売の仲介は専売ですか？ 担当者からはどのくらいマメに連絡が来ますか？ どの程度の広告をしてもらっています？ 今は、販売中の物件にお住まいですか？ 中古販売は担当者の熱意や、業界の横のつながりによるところも 大きいようなので、担当者にはしっかりコンタクトとって、 「ちゃんと売ってね」のプレッシャーをかけたほうがいいですよ。 もう、新しい場所に転居済みなら、まだ、そんなに焦る時期ではないと思います。 127さんの言うように、まだ人の移動は多い時期ですからね。 いつまでに売れないと、新居の契約を解消しなくちゃいけない。 と言うのであれば値段を下げるか、内装をリフォームするなどの特典を 付けなくてはならなくなるかも知れませんが、そうでないなら、 すでに相場より安い販売額を下げる必要も無いと思います。 (あまり極端に安いと、却って何か問題あるのでは？って勘繰られそうですし) まだ売り出したばかりなのですから、弱気にならずに頑張ってくださいね。 |
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| No.139 |
１３８さんありがとうございます。
まだ物件に住んでおりますが週末ごとにモヤモヤするのが嫌なので専任媒介の契約が切れる５月には引っ越そうかと考えております。ネット掲載とチラシ（新聞折込）は価格変更時を含め３回、ポスティングは先日１回ときいてます。ネットの普及でチラシの効果はあまりないと担当の方はおっしゃります。 連絡はお決まりのお手紙が週１回届きます。電話は何かあったら連絡しますとのことですが反響が無いのでほっとくとかかってきません。こちらから週１回程伺いの電話をしたり、先日はお店まで足を運んで「どうなってるの？」とアピールはしているのですが・・。 う〜ん、じっと待つほかないですね。 |
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| No.140 |
新築分譲時価格４２８０万円だった物件を、築後１年未満で売却しました。
売り出し価格は、査定額＋２００万円程で出しましたが、ほとんど反響がなく、 少しづつ価格を下げ、査定額−１００万円程での成約でした。 新築分譲時価格からは、７００万円以上下がりました。 不動産屋も査定額よりは高く売れると見ていたようです。 私は、間取りに問題があったと思ってます。査定額は、間取りには左右されません。 新築分譲時も、間取りに問題があったため売れ残っており、大幅値引きで購入しました。 間取りの悪い家は、設計不良も多いと思ったほうがよいです。 住み心地はかなり悪いです。 |
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| No.141 |
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| No.142 |
>>140
新築時は何百万円引きだったんですか？ |
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| No.143 |
>>136さん
金利が上昇局面に入りました。 融資金利は実行時が殆どので、青田買いの新築マンション購入だと金利は今よりかなりアップしてしまいます。 よって、今まで新築を考えていた人も、今後の金利上昇を回避するため中古に変更の可能性アリ。 お部屋の売り出し価格が適正なら必ず売れますよ。１Fだからこそ売れる場合もあるのです。 ただ長期間しんどい思いをするのが辛いのであれば、それから少し安目の価格設定をしてはどうでしょう。 大きな金額です。焦らず長期スパンで臨みましょう。 ご成約をお祈りします。 |
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| No.144 |
１４３さん暖かいお言葉うれしいです。１３６です。
日曜日に1件の内覧がありました。が、資金が全然足りないそうで・・・。 内覧する前にそういった懐事情を聞かずにまずお部屋を案内するというのが普通なのでしょうか？ 冷やかしで来ないでくれ〜。週末待ち構えている我が家はなんとも言えない気分に・・・。 空室の方が売れやすいとかあるのでしょうか？週末の一喜一憂が大変ですので引越して新居でじっくりと売却を待ちたいと思います。 |
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| No.145 |
>>144さん
残念でしたね。 もしかしたら「資金が・・・」は、内覧した方なりの断りやすい口実だったのかも知れませんよ。 本当は資金は足りていたが、今ひとつ何かが気に入らなかった・・とか。 不動産屋も、内覧させて気に入れば、あわよくば購入して貰えると算段したのかも。 めげずに次を待ちましょう。 |
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| No.146 |
>>144さん
145さんがおっしゃるように、他に理由がある可能性もありますよね。 自分の経験から言いますと、スムーズに売却するには、 実際に見たのに断った方の理由を正確に把握することが 大変重要でした。 不動産会社には、図面を見ただけの人でも、 実際に内覧した人であってもどちらについても、 興味を示さなかった理由を、しっかり聞いてほしい それを遠慮なく伝えてほしい、と頼んでおきました。 一番売却の妨げになるのは、市場からかけ離れた価格設定ですが それ以外にもいろいろ問題になる点があります。 そして、その中には結構自分で解決できることもありますよ。 当方について言えば、 築年数がたっていて壁紙やじゅうたんなどやや古びた感じがする、 北側の部屋が暗くてごちゃごちゃしている という理由が複数の人から着ました。 即、業者をやとって壁紙とじゅうたんのクリーニングをし 北の部屋については、日照は変えられないですが カーテンを明るい色のものにかえる 置いておいた大きな荷物等は貸し倉庫にすぐ預ける などしました。 こんな程度でも印象はかなり変わります。 気になるマイナス点をなくしたことで、それ以降は 良い感触をもたれる見学者が出てきて その中の一人に決まりました。 １４４さんも担当の方に、機会があれば もう一度確認してみられるとよいですね。 |
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| No.147 |
我が家の下の階のお部屋ですが、駅徒歩１分のタワーマンションの６階のファミリータイプで
新築販売価格は４７９０万円でしたが、１１ヶ月住んだあと転勤で売りに出されました。 その価格…なんと５８００万円 絶対無理だろ！と思っていたら１ヶ月ほどで売れちゃいました。 うちも転がそうか？なんて不謹慎にも思ってます。 でも、数年経つと売れなくなるんだろうな。 |
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| No.148 |
いいえ、今の市場環境だと
数年たつともっと高い金額で売れると思います。 |
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| No.149 |
その売値で売れたかどうかはわかりませんが、
短期間で売れたところを見ると 値引きしたとしてもあまり価格を下げなくても よかったんでしょうね。 これからは、そういう交通至便で条件の良いマンションは 中古でもそれなりの価格がつくんじゃないでしょうか。 |
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| No.150 |
これから買っても「それなりの価格」は付くと思うけど、
>>147みたいに買値より高いってことはないと思う。 既にデベロッパーは今後の値上りも見込んだ販売価格を設定してる。 ２年前くらいの底値で買ったならともかく、今後は流石に買値より高くなるほどにはならない。 |
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| No.151 |
3年前に都心から２０分強、駅徒歩５分強の中古マンション購入しました。
転居するために、３週間前に売りに出し、先日契約をすませました。 買ったときより、２００万円ほど高く売れました。 不動産手数料は全部帰ってきた計算で、固定資産税と修繕積立金、ローン金利分が居住期間中の家賃と言った感じです。月で割ったら１０万円弱ですね、大きなマンションでしたし、１００ｍ２弱の広さで、敷金礼金なしですんだので家賃と思えば、良い買い物でした。 |
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| No.152 |
新築マンションを契約して６月に引っ越す予定で、今のマンションを昨年１０月から売り出しました。
もう半年も経つのに内覧がたったの２回あっただけです。 引越までに売れればいいや、と楽観していたものの、あまりの反響のなさに正直焦りを感じています。 物件は、６１平米の２ＬＤＫ＋Ｓ、築１１年、駅徒歩７分、３階建ての２階、都心へ電車で３０分の閑静な住宅地です。 仲介業者は専任で依頼していますが、違う沿線なのです。 やはり地元の不動産業者に依頼するべきなんでしょうか？ 今週末で契約を更新する予定なのですが、更新するべきか悩んでいます。 どなたか何かアドバイスいただければ嬉しいです。 宜しくお願いします。 |
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| No.153 |
現在の専任は期限終了時に辞め、複数業者に一般媒介依頼した方が良いかも知れません。
勿論、専任ですぐに売却した場合もあるので、どちらが良いかは一概には言えませんが・・。 少なくとも、152さんは複数の業者に一般媒介で依頼しては如何でしょう？ |
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| No.154 |
私も153さんに賛成です。
地元の業者を含め、３，４社の複数の業者に依頼してみてはどうですか。 皆、専任のほうが一生懸命やりますと言うでしょうが、 手持ちのお客さんが必ずしもその物件に興味を持ってくれるわけではありません。 これからゴールデンウイークは、物件がよく動く時期です。 この時期でどれだけ多くの人の目に留まるかが勝負ですよ。 その後、梅雨に入ると、夏休み明けまで閑散期に入ります。 そうなっても後悔先に立たず。 複数の不動産会社にそれぞれがんばってもらうのは 何かと大変かも知れませんが、このスレの過去の 情報を参考にがんばってみてください。 |
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| No.155 |
オークション方式って出来るの？
希望落札価格は決めといて、それで買うって人が居たら決まりだけど、 ○○○○万円なら・・・って人が居たら、数週間ほど募集した後に 一番高値を付けた人に連絡してその値段で買ってもらう、とか。 もちろんその買い手がまだ別物件買って無くて気が変わってないことが条件だけど。 |
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| No.156 |
152です。
153さん、154さん、アドバイスありがとうございました。 この掲示板のレスも全部読んで見ましたが、やはり地元の業者を中心に複数の業者にお願いした方が良さそうですね。 現在の専任の業者は、週一回の報告書が送られてくるだけで、直接話すというコミュニケーションもなかったので、不安（ちょっと不満）でした。 反響が少ない理由も不明です。 とにかくアドバイス頂いた様に、ゴールデンウィーク前に手立てを変えて頑張ってみます。 |
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| No.157 |
>>156
ただ一般のデメリットもありますよ。 今の時代は店舗に来店というよりは、Web検索が多いですから むしろ専任の方が良い可能性もあります。 一般でも２社くらいならと思いますが、３社以上だと各社を コントロールするのが大変ですし、結構な労力になります。 ポータルサイトに同じ物件が各社の名前で掲載されたり、 住宅情報誌に載せないでくれと言っても載せてしまったり等、 売主側からしたらあまりやって欲しくないことをやられる デメリットもあります。 私は最初の１ヶ月が３社の一般で、その後その中の１社を 専任に切り替え、１ヶ月後に成約となりました。 （地場ではなく、同沿線３駅隣の店舗です） 社風や担当者との相性は重要と考えていましたので、所謂 試用期間のような感じです。 内見に来たお客さんの半分くらいは、他社がレインズを見て 連れて来たパターンでしたので、専任だから他社からの お客さんが来ないということは考えなくて良いと思います。 私は専任変更時に価格を200万円下げた（一般時は高めに設定） ので、他の要因も検討された方がいいかと思います。 |
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| No.158 |
153ですが、最終的に一般で３社にするなり２社にするなりにしても
最初にコンタクトする業者は多くしたほうがよいですよ。 自宅に入ってくるちらしとかなどでよさそうと思ったところ 例えば５，６社にあってみる。 彼らは商売だから、頼めばすぐ自宅まで来てくれるでしょうし、出向いてもよい。 今週末を使えばあっというまに多くの不動産会社と話ができます。 その時には、価格など現在の市場動向に関する情報をできるだけたくさん しいれて、現在の価格がそれでよいかどうかの参考にする。 それから、担当者の話が、データに基づいた説得力のあるものかどうか そして、担当者と相性が会うかどうかも見てください。 （契約した後、この担当者ではだめだとわかったら、変更もできますよ。） そのうえで、ある程度の顧客があって営業力がありそう、 担当者との相性もよさそうなところで 数社に絞ってみてはどうでしょうか。 あと、ゴールデンウイークは、オープンハウスに最適な時期なので もしそうする場合は、さらに２社くらいに絞って 前半、後半にわけてそれぞれに頼むというのもいいですね。 |
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| No.159 |
153です。
売値って実はとても重要な要素ですよね。158さんに同感です。 うちも１度売却を考えた際、業者を計３社（大手と地場）を自宅に呼んで査定して貰い、 不動産に対する値付け情報を色々と仕入れました。 彼らとは今でも勉強を兼ねて情報収集しています。 彼らとしては、いつ売出してくれるのか期待しつつ、こちらもお互いがなるべく良い関係を築ける業者と つきあう（相性の良い業者を見つける）のは大切だと思います。 彼らも売らなきゃ、売れなきゃ商売にならない・・ですからね（笑） 気持ちに余裕を。。。 |
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| No.160 |
156です。
今日、早速地元で以前お世話になったことのある業者さんに相談しました。 やはり、これまでの専任の業者が余りやる気がないのでは？と言われました。 また、オープンハウスもやってみた方がいいとか、価格についてもアドバイス下さったので、とりあえずこの業者に一般ということでお願いすることにしました。 価格も下げることになりそうですが、心機一転やり直しというところです。 今まで専任でお願いしていた業者へ契約更新しない旨伝えると、「上の者と話をしてもう一度ご連絡します」と言ってました。（慌てた様子！） こちらでいろいろアドバイスいただけたおかげで、とても勉強になりました。 |
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| No.161 |
156さん、１５４＆１５８です。
幸先の良いスタートを切られてよかったですね。 複数の業者と相談のうえ、市場に見合った価格を設定し、 なおかつ、ゴールデンウイーク期間中にオープンハウスを活用すれば いろいろな方の目に触れることになるでしょう。 何か困ったことがあればこのスレで相談すれば 153さん、157さんはじめ、いろいろな経験者が それぞれアドバイスしてくれると思います。 がんばってください。 |
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| No.162 |
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| No.163 |
埼玉県内、築１２年、駅３分、５５ｍ２、間取り２ＬＤＫ、ノンリフォームの物件。
大手不動産屋のチラシに踊らされて、専任契約し６ケ月間売り出しましたが、 買い手がつきません。 価格は当初から1300万台後半⇒1300万台前半⇒1200万台前半。 １００万程度かけてリフォームして、再度1300万で売り出したほうがよいでしょうか？ それとも、このままずるずると買い手が付くまで値下げをしていくべきでしか迷っています。 現況空きですが、賃貸する気はありません。 |
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| No.164 |
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| No.165 |
>>163
まず、その地域の相場を把握することからはじめたらどうでしょう。 ここでもいろいろ議論されていますが 複数の不動産会社にあたる、なんとかカンテイのデータベースを 閲覧する、などして、同じ条件のマンションの坪単価の この数年の推移をチェックしてみることをお薦めします。 そのためにも162さんのいうように、 まず間口を広くできるだけ多くのところから情報収集してはいかが？ |
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| No.166 |
>>163
買う側の立場に立つと、 住宅資金促進税制の適用を受けられるかどうか？ １０００万円の住宅ローンをすると、 適用を受けられると１０年間で８０万円弱の税額控除が受けられます。 相続時清算課税制度が適用出来ると、 親からの贈与で当面は贈与税を支払わないで購入が出来ます。 この境になる広さが、専有部分の登記簿面積５０平方メートルです。 |
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| No.167 | ||
| No.168 |
建物がL字だとダメなのですか？団地型の単純なのがいいのですか？
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| No.169 |
マンションを検討してる時読んだ本（プロが教える・・・マンション）では
Ｌ字型の建物は隣り合った建物の形状や向きが異なる為に地震の時にそれぞれ 違った揺れ方をするのでエキスパンション・ジョイントという装置を使って つないでいますが、これでつないで無い物件もあるのでチェックする事とあります。 本ではシンプルな建物正方形、長方形が地震に強いとかいてあります。 その事でＬ字型をマイナスと考えたのかな〜 |
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| No.170 |
>>169
Ｌ字型が一体成形だと、確かに地震には非常に弱い。 エキスパンションジョイントは、装置というような大掛かりのものではありません。 ツナギ目部分でフリーに動ける部分を設けてあるだけのものです。 （電車の車両間の渡り板みたいなものです。） しかし地震には、 建物が２つの長方形で別々の動きが出来るので、 非常に強いのです。 ただし、ツナギ目部分は下に空間が出来ますから、 雨などがそこに入って、勾配がついていると、 低くなった部分から水がポタポタ落ちる というようなことも起きます。 |
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| No.171 |
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| No.172 |
>>171
毎日、エキスパンションジョイントの所を歩いています。 エレベーターがＬ字型のうちの東西開口長方形の側にあり、 ジョイントで繋いだもう一方の南北開口長方形の所に自分の部屋があるんです。 共用廊下の接続部分がジョイントで、部屋から見える位置にあります。 一つ上の階のジョイントが下から見えて、 時々貯まった雨水が排水溢れ管から落ちてきます。 東西開口の棟の一番南側の部屋は、 南北開口棟の共用廊下からエキスパンショントで繋がり、 玄関がその部屋の南側になっています。 この部屋だと、部屋から出てエレベーターに行くまで、 ２回ジョイント部を通ることになります。 そこの玄関近くのジョイント部で水がポタポタやっています。 （うちは共用廊下を挟んだ反対側になります。） この部分の部屋が最後まで売れ残りましたが、 最初の引渡しから５ヵ月で完売しました。 |
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| No.173 |
現在 売りにだして2週間ほどです。 まだ一度もコンタクトないです。どきどきです。売れるのかなぁ。
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| No.174 |
三鷹駅南口で中古マンション売りに出してますが・・・内覧ありません。このレスで研究していきたいと思います。
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| No.175 |
うちは内覧は何度かあったのですが、２ヶ月売れなくて結局賃貸に切り替えました。
立地は便利も良く、大きな幹線道路から一本入った道なので、そこそこ静かで良いのですが、 狭い事と小規模な事がネックになっていたようです。 賃貸にしたら翌々日には借り手が付いて話がまとまりました。 本当は売ってしまえれば良かったのですが、いつまでも遊ばせておいても仕方がない から、賃料が入るだけマシと思う事にしました。 中古で売れなくて困ってる方で、賃貸にしても良いなと思う方はいらっしゃらないのでしょうか？ みんな、絶対に賃貸にはしたくないのかなぁ？ |
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| No.176 |
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| No.177 |
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| No.178 |
>177
武蔵野市は大人気。その分価格も高いね。杉並や世田谷よりも高い。 そこと比べるとどうしても見劣りしちゃうけど三鷹側でも住みたい人は多いと思うよ。 174は釣りか、築30年のボロマンションか、借地権でしょう。 |
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| No.179 |
郊外で中古売却は苦しい。山手線の内側なら高値で売れますよ。
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| No.180 |
郊外はほんと むずかしいですねぇ。ちなみに賃貸は面倒もあるし、、、将来戻るつもりは少しもないことから 売ってしまいたいですね やはり。
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| No.181 |
まぁ物件そのものも売れすじのものでないのでしょうけど １ケ月たちましたが 内覧さえ一件もありません。そんな方他にもいますか？ 今専売ですか ここの過去を読んで勉強し、一般にしようかとも。
2週間に一度連絡するってことになってますが3週間前くらいに一度あったきり、もちろん業者のせいだけではないでしょうが、、、ちょっと考えちゃいます。 |
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| No.182 |
174です。
釣りではありません。本当にマンション売り出し中です。（涙 南口ですが、借地権ではありません。 でもあまり具体的に書くと、どのマンションの売主だか分かってしまうのでかけません。 相談したいのですが・・担当の営業の人に今ひとつ信頼感がもてません。 同じ営業所内で営業の方の担当を変えてもらう事ってどうなんですかね？ それより、お店を変えたほうがいいですか？ |
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| No.183 |
うちは3年前に築20年越えのマンションを売却しました。
残債があり、買い替えだったので、とにかく売えてくれって言う心境でした。 業者は何社か内覧に来ましたが、価格が低すぎて話になりませんでした。 専任の契約期間が切れるので、どうしようか迷いましたが、 もう一度、その業者に任せることにしました。 価格をこれ以上値下げはしませんと言うところまでぎりぎりに下げて 仕切りなおしました。 すぐに内覧の申し出があり、売却できました。 売れるまでは、毎日祈るような気持ちでした。 174さんも、1日も早く買い手がつくといいですね。 そう言う我が家、来年、またもう1度その思いをしなければならないのです。 それを考えると、今から気が重いです。 |
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| No.184 |
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| No.185 |
１７４，１８２です。
（しつこくてすみません） 今、住宅情報ナビ見ました。 我が家の物件は掲載されていませんでした。 １８４さんのいう条件の 「狭い、古い、西向き、借地権」の中なら「狭い」に該当かもしれません。 もう少し待ちます。 これから不動産が動かない時期と聞きました。 苦しいですが耐えます。 一週間が長いです。 |
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| No.186 |
まとまったお金がすぐに必要でなければ、
賃貸に出すという手もあると思いますよ。 頑張ってください。 |
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| No.187 |
174さん
築年数や広さに対して、価格は適正につけてますか? 三鷹は最近新築マンションの売り出しが多いので 結構厳しい状況だと思います。 アピールできるところを全面に出すようにすれば 内覧したいという人が必ず現れると思います。 買い主が現れるまで本当に疲れますが、何人も来てもらうより 買いたいと思う人が一人来てくれればいいのだから 落ち込まずに頑張ってくださいね。 |
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| No.188 |
今まで物件探しで、「居住中」のマンションを見てきましたが、
売主が、案内した営業マンよりも熱心に説明してくれた理由が やっとわかってきました。 私感ですが、買う側の目線で言わせて頂くと、 どんなに気に入っても、抵抗を感じた部屋は、 「和室が、線香くさかったお部屋」でした。 タバコで黄色くなった壁紙は、張り替えられますが、 空室でも、お線香の臭いは頑固に残ってしまうようです。 |
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| No.189 |
>174さん
今の時期は不動産動かない時期なので 余計、大変だと思います。 お急ぎでないなら10月くらいまで 売りを引き込めるのも手だと思いますよ。 実経験なのですが、ちょうど2年ほど前買い替えを決め 翌年5月の引渡しなのですが、査定はけでもしておこうと 業者数社呼んだところ、条件良いですし今から 売りに出しましょうと熱心だったので売りにだしたのですが 1ヶ月内覧無し。 1度、売り出し止め10月下旬に再度同じ値段で売りに出したところ 2週間で4組、3週間で売れました（50万ほど値引きしましたが） やはり時期も大切だと痛感しました。 |
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| No.190 |
確かに時期は重要ですね。
当方も、マンションを4月に売り出しましたが 事情があっていったん中止、その後７月にまた市場に出しました。 4月には多くの方が内覧にきたのですが、7月にはばったり止まってほとんど 誰もこない。梅雨時、暑い夏の６−９月は、いったん客足が途絶えるみたいです。 また動き始めるのは９月の終わりころとか。 幸い、担当の営業ウーマンが優秀な人で、何とか買い手が見つかりましたが。 売却をそれほど急ぐ必要がない、近所に同様なマンションの売り物件が 大量に出そうな状況ではないようでしたら、しばらくマーケットから 引っ込めるのも一考ですね。 |
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| No.191 |
やはり、三月の子供の転校時期前が、高価売却できるでしょう。
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| No.192 |
どんな不動産でもそれを求めている人は必ずいると思ってください！
正しい値付け（相場）をしていれば絶対売れますよ。 |
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| No.193 |
インテリアセンスがある人の部屋は高く売れやすいみたいね。
一種のモデルルーム効果ってやつ。 センスがない人は、空き部屋にして売った方がいい。 |
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| No.194 |
センスよくしてるのに 内覧がゼロです 立地がいまひとつなので。時期が大事、と 正しい根付でがんばります！
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| No.195 |
不動産大手のいかにも出せば高値で買い手がつく見たいなチラシに
乗せられ、居住中に売りに出しましたが、数組の見学者はありましたが 成果ゼロでした。 空家にして、継続しましたがやはり成果ゼロでした。 地元の業者に相談したところ、中古買う人は買うためのローンで目一杯 なので、リフォームする金が出ない。価格に転嫁してもリフォーム済み の方が見た目に良く成約確立が上がります。 以上で、業者に言われるままリフォームしてあっという馬に買い手が現れました。 |
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| No.196 |
新築（に限らないけど）物件を購入する際、
当初はほぼ永住のつもりで買っても、 途中で事情がかわり売却、という可能性はゼロではありません。 とすると、やはり購入する際は そういうことも念頭において、 中古で売りやすいような物件を探すべきなんでしょうか。 このスレを見ていて、そう思いました。 |
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| No.197 |
近頃はそういう観点が重視されてるから、
新築でも、中古で売りやすい物件はより高く、売りにくい物件はより安くなってる。 幾ら売りやすくても、元から割高の物件を掴まないように注意する度合いが増えて来てる感じ。 |
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| No.198 |
あまりにも最近マンションが建ちすぎて、実際どのマンションを買えば
中古で売り出しやすいか分からなくなってしまいました。 中古売却する時はやはり立地なんですかねえ？ |
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| No.199 |
立地です
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| No.200 |
立地のみです。
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