東京都心・中古の値段が上昇中

[リーマン]

港区で駅徒歩５分以内の中古１ＤＫ40㎡〜を探してます。軍資金は現ナマ2500万。過去３年間くらい、築年数にこだわらなきゃいくらでもあった。しかし、ここ６ヶ月でこの価格帯激減。
要は、ちょっと前まで2500以下で売ってたものが2500万〜3500万円になってる。
一時の値上がりなのかトレンドなのか。どう読むべき？

[42: 匿名さん]

数年前、Ｎ證券の店長から日経平均は４〜５万円になると言われたので驚きません。

[43: 匿名さん]

確かに都心の中古マンションは、新築以上に上昇している気がします。
新築のように、土地+　建物+　諸経費+　デベの利益　という図式で価格が決まるわけでもないから
人気と立地と地区相場で株のように動くことがわかりました。
うちの古いマンション（8階）を6年前に査定してもらったら2600万円、3年前に4階で
同じような間取りが1800万円で売れました。
最近は5階の同じような間取りが2780万円で売りに出ています。
値下がりするのに慣れていた自分としては、嬉しいやら驚くやら、戸惑ってます。
10年前に3300万円で買ったんですけど、買値に戻る日が来るような妄想をしています。

[44: 匿名さん]

>>確かに都心の中古マンションは、新築以上に上昇している気がします

言いたい意味は分かるんだけど、数年前は坪単価が安かったから
それが市場に併せて高騰しているだけで、新築と比較する意味なし。

[45: 匿名さん]

新築も買ったら中古になるから”新築と比較する意味なし”ということはないでしょう。

[46: 匿名さん]

＞44
自分の中古マンションの話をしているんですけど・・
新築が上がるから、それとの比較で割安な中古が上がるのをわかってないね。
新築が下がれば、中古も急落するのがマンション相場だよ、歴史を勉強してください。

[47: 匿名さん]

うちの古いマンション・・を6年前に査定してもらったら2600万円、
２０００年ですか。坪数２０坪として坪単価１３０万ですね。
城東か横浜郊外ですかね。

＞3年前に4階で同じような間取りが1800万円で売れました。
おそらく坪数が少し異なりませんか。同じなら坪単価９０万
安すぎです。

＞最近は5階の同じような間取りが2780万円で売りに出ています。
坪単価１４０万弱

＞10年前に
１９９６年頃ですね。マンションブームでしたよね。消費税も３％だったし
金利も４．５％固定が主流でしたよね
＞3300万円で買ったんですけど、
坪単価１６５万ですか。港北ニュータウンくらいですかね。
面積１５坪ならもっと都心よりですけど。

＞買値に戻る日が来るような妄想をしています。
東急沿線なら可能性あり。城東、松戸あたりだと無理でしょう。

[48: 匿名さん]

＞47
43です
勝手に想像してますね、よく読んでください！
「都心の中古マンション」と書いてありますよね。
郊外に住んで、都心の中古マンションの話をするはずないですよね。
文京区の築30年60㎡弱2LDKを、築20年の10年前に投資半分で買いました。
都心育ちですから山手線の外側には、住んだこともないし住もうと考えたこともありません。
城東や郊外の、中古マンションがそんなに上昇しているはずがないのは
常識で考えて、わかりそうなものでしょう。

年収も相当上がったし子供も大きくなったので、今度はローンを組んで
近くの新築マンション100㎡強の3LDKに来年引っ越す予定です。
地域相場に詳しいようですので、だいたいの価格は御存知ですよね？
今のマンションは、売却も考えましたが賃料が15万円超との査定なので
投資用に回そうと思っています。

あなたは郊外にお住まいのようですので、自分とは感覚が多少違うのかもしれません
港北ニュータウン？名前だけでどこにあるか知らないです、松戸も旅行で通過したことは
ありますが、降りたことのない駅ですから、よくわかりません。
中古板にレスしてるのに中古マンションのことは、良くご存じないようですね。
中古マンションは、当時消費税はかかりますか？
1995年に資金があったので、ほとんど現金で買いましたのでローンはありませんが、
当時は都銀で、変動金利で2.6％くらいでしたよ。
固定4.5％なんて高くありませんか、詳しくありませんが
それが金融公庫なら賃貸に回せないから、活用できなくてあまり意味がないですよね。

[49: 匿名さん]

仲介手数料の105万円に、消費税がかかりますな。

[50: 匿名さん]

都心の中古マンションを今検索中ですが、マンションはロケーション、ロケーション、ロケーションなので、ロケーションのいい都心のグレイドの高い中古マンションは現在の新築並みあるいはそれ以上の所がありますね。４７さん、実際に賃貸としてマーケットにだすと、査定の金額では借り手がつかないケースが多いですよ。実際、高級賃貸マンションを除いては、中古物件の高騰にもかかわらず東京都心の賃貸額は下がっていますよ。

[51: 匿名さん]

ファンドにより分譲用から賃貸用に変更された、新築物件が多く供給されてますからね。

[52: 匿名さん]

＞43
47です
勝手に想像してすみませんません。よく読みなおしました！
「都心の中古マンション」と書いてありましたですよね。

＞文京区の築30年60㎡弱2LDKを、築20年の10年前に投資半分で買いました。
分かりにくい表現ですね。
要するに
１９７６年新築の１８坪のマンションを１９９６年に坪単価１８３万でお買いになった。

＞都心育ちですから山手線の外側には、住んだこともないし住もうと考えたこともありません。
私は世田谷育ちでしたが一度鷺沼に転居したことがあります。

＞城東や郊外の、中古マンションがそんなに上昇しているはずがないのは常識で考えて、わかりそうなものでしょう。
いえいえ、最近は２００４年を境に折り返してきて上がっているのですよ。お客さん（＾＾）

なんか、都心住まいを郊外と勘違いされたくらいでそんなに腹てちますかね？


＞近くの新築マンション100㎡強の3LDKに来年引っ越す予定です。
＞地域相場に詳しいようですので、だいたいの価格は御存知ですよね？

それじゃ最初からそんな書き込み不要じゃないの。

＞あなたは郊外にお住まいのようですので、自分とは感覚が多少違うのかもしれません
すみません。港区住民です（＾＾）

[53: 匿名さん]

それから賃貸に出したまま売ると評価は下がります。空家にしてリフォームして
売ったほうが高く売れます。
とはいえ、文京区で築３０年は正直厳しいですよ。白山通りとか
東よりならいいですが、大塚寄りは厳しいでしょう。
家賃坪単価８．８千円というのもちょっと安めですね。妥当な査定でしょうが
私なら自宅のまま売って売却損を損金参入して税金うかせますけどね。

[54: 匿名さん]

それと、１９８１年以前で旧耐震の設計ですよね。耐震診断・耐震補強必要やってますか？

[55: 匿名さん]

>52
海岸とかにすんでそう・・・。
郊外育ちだから・・・。

[56: 匿名さん]

[57: 匿名さん]

世田谷から海岸か、都心には立ち入らない（出来ない？）人なんですな。

[58: 匿名さん]

[59: 匿名さん]

玉電の頃の多摩川には、ザリガニがいましたよ。釣って遊んでた。

[60: 匿名さん]

港区麻布某の築30年越えのマンションを訳あって手放す事に。。。
10年程前に坪160万ぐらいが、見積りで215万程度になってます。
いや、本当に上昇してますね。
ただ、全体的な需供とコストのバランスでいくと、そろそろ頭打ちという試算もあるようですが・・・（ファンドによる資金投入とはいえ、土地建物は投資キャパが限られる？）

[61: 匿名さん]

都心はまだ頭打ちになりませんね。
麻布なら来年のほうがもっと高くなりそう。