宝塚山手台 彩都 箕面森町で迷っています

[匿名]

宝塚山手台、彩都、箕面森町で迷っています｡　ただ今住宅購入を検討しています　この３つの住宅地でどちらがオススメでしょうか？　一長一短で中々絞り込むことが出来ません｡勿論皆さん状況はことなると思いますが　決めてはなんだったのでしょうか？

[957: 匿名]

＞たった数区画しか無いのに最後の砦にならんでしょ。笑



最初に数を切ったのは紛れもなくこの↑書き込みです

笑 まで付けて。

まず「数区画」の立証責任は貴方にあるのは明白。

早く「数区画しか無い」ことを証明して下さい。

出来ないからぬらりくらり逃げてるのかな？ 笑

[958: 匿名さん]

>>952

1880万円(敷地165.00平米)
1990万円(敷地154.11平米)
1990万円(敷地151.09平米)
は、それぞれ2物件載ってるけど重複。

建築確認番号が同じなのが証拠

[959: 匿名さん]

>>957

10区画有る証明ができないから、逃げてるのかな？笑

[960: 匿名さん]

>>955

数区画が2、3区画という根拠よろしく。
キミは4区画超えたら数区画と言わない見たいね。笑

[961: 匿名]

>>958
残念ながら、すべて築年月、間取りいずれかがが異なりますね。これが異なる業者ならともかく同じ業者が同じウェブ上で載せてるのですから異なる物件だととるのが当たり前では。見たところけっこう杜撰な情報表示かとは思われますので建築確認番号だけの一致ではとても重複とは断言できませんね。少なくともこのウェブ上だけで重複と断じるのは無理があります。残念ながら。

[962: 匿名]

＞7区画しか無ければ「数区画」でしょ。笑

最初に7区画を数区画などと言ったのは紛れもなくこの↑書き込みです

笑 まで付けて。

まず「数区画」=7の立証責任は貴方にあるのは明白。

早くそのことを証明して下さい。

出来ないからぬらりくらり逃げてるのかな？ 笑

[963: 周辺住民さん]

>>960
数区画が7区画という根拠よろしく。
キミは6区画越えても数区画などと強弁するみたいだね。笑

[964: 匿名]

あの会社のweb表示だと10件あると考えるのが普通だと思います。

[965: 匿名さん]

箕面森町は今はあまり建売はない状態なんでしょうか。
探してみても建築条件付きの土地の販売がメインなのだなというふうに感じています。
建築条件付きって結局は注文住宅ということなのですよね？
割安なのは建売なのだけれどなぁ…なんて思いますが、この辺りは注文住宅の需要のほうが高いのですか？

[966: 匿名さん]

安価に広い土地が買えるので、建売のメリットはあまり出ません。

広い土地にローコスト注文で建てれば述床60坪でも安くで出来ます。
土地込み4000から5000万ぐらいでしょ。

横でそんな物があるならみなさん注文に流れるかと。

[967: 匿名さん]

10件だろうと2件だろうとどうでもよい話

そんな物件が売れるなら、似たような物件が次々出てきます。
不動産業界の常識です。

[968: 購入検討中 [女性 40代]]

現在、森町購入検討中です。

すでにお住まいの方がいらしたらお聞きしたいのですが、地区センターのバスターミナルまでは原付バイクで行く方が多いですか？それとも森町中二丁目や森町中三丁目、住宅口から乗り方が多いでしょうか。

地区センターに原付バイクなどが多く駐輪されていたので、ちょっと気になりました。よろしくお願いします。

[969: 匿名さん]

バイクをたくさん見かけるならこれで行っている人も多そうじゃないですか。でも他から来ている人のかもしれないか…汗。

緩い傾斜がけっこうある地域かな。
原付あるに越したことはなさそうです。

[970: 匿名さん]

そういえば雨の日などのことを聞いていませんでした。
バイク等は危険なので雨天時、悪天候時は別の手段を考える方が多いと思います。
バス停などの混雑はどんな様子でしょうか。

[971: 匿名]

森町地区センターまでバイクで来るのはときわ台の人もおられますし森町住民もいます。有料トンネルは原付通行不可なのは致命的です。雨の日はなんとバス停までマイカー送迎も多いです。上のほうのバス停は道路上のただのバスストップなのでマイカー送迎車は非常にマナーの悪い行為と言えます。彩都のモノレールはキャパありますし、宝塚山手台はバス乗車時間が短いからいいのですが、森町バスは往復だと１時間ですから座れなかったら地獄です。仕事に影響するくらい堪えます。ですから皆さんバスの席取りに必死になるのです。森町のバス停では連日早朝からし烈なバトルが繰り広げられ、時には待客同士の口論もみられます。

[972: 匿名さん]

新神戸トンネルは生活に欠かせない道路という配慮から原付2種でも50円で通行できるんですよね。
箕面トンネル (箕面有料道路) も同様の配慮が必要でしょう。

http://www.hanshin-exp.co.jp/drivers/ryoukin/ryoukin/list.html
>※新神戸トンネルのみ軽車両等（第二種原動機付自転車：50cc超〜125cc以下）も通行可能です。（現金支払いのみ 50円）

[973: 匿名さん]

箕面グリーンロードを原付５０円で通れるようにしちゃうと

森町住民や豊能郡民がバス代ケチるために大挙して原付で千里中央まで突っ走ってしまい

森町バスが閑古鳥鳴いて維持できなくなるからダメみたいです

森町住民さんはバス代かトンネル代のいずれかを必ず負担していただくこととなります。

[974: 匿名さん]

>>973
原付を安くしちゃうと、彩都の様に毎夜珍走で悲惨なことになるから、環境維持税と思って払った方が良いよ

[975: 匿名]

さすがの珍走もトンネルの奥地までは遠征しないでしょうね
料金とはまったく別問題ですから心配無用です
そんなこと気にしないで今まで通りトンネルの割り引きや
定期券について悲痛な陳情を根気よく継続することです。

[976: 匿名さん]

森町スレに粘着している方にとって、箕面山や有料トンネルのゲートは決して越えることのできない高い壁なのでしょう
それが住民への嫉妬となり、このような行為につながっているのかと
この掲示板以外で、森町住民と彼との間に接点ができることは今後もないでしょうから、気の済むまでそっとしといてあげましょう

[977: 匿名]

>>976
大阪平野側に住む者にとって箕面トンネルの有料が固定化されようが、新名神開通で社会実験が打ち切りとなろうが痛くも痒くもありません。トンネルに阻まれて大阪平野側への通行を阻害されているのは森町住民さん達です。ホットミーティングで有料トンネルをどうにかして欲しいと森町主婦達は毎日のように話し合っているらしいですし、森町自治会も毎年市役所に悲痛な陳情を続けています。トンネルに「高い壁」を感じているのは明らかに森町住民さん側です。なにせトンネルは森町の生命線ですからね。

それでは、そっとしといて下さいね。

[978: 匿名さん]

>>977

>それでは、そっとしといてくださいね。

それはあなたにとって本意ではありませんね
なにせ、かまってほしいから四六時中しつこく書き込んでいるわけですからw

[980: 匿名さん]

予算の関係で建物はローコストで我慢したのに、土地の価値は下落する一方

おまけに期待していたほど便利にならず、珍走の聖地化して環境は悪化するばかり

何とか『下』を見つけたいという気持ちはわからんでもないが、そうしようとすればするほど痛々しさばかりが伝わってくる

[981: 匿名]

979
森町板もネガレスに関係者がその都度反応するから延々荒れています。
「華麗にスルー」が基本なのに。いくら1千万円台から買えて地域最安値とは言っても気の短い住民さん多かったら住むの躊躇しますね。

[982: 匿名さん]

>>981
彩都スレ、森町スレ、山手台スレはそれぞれ定期的に荒れるから、同じメンバーがそれぞれで言い合ってるだけ。

[985: 匿名はん]

彩都賃貸には森町激安戸建のチラシが大量投函されるみたい。それが森町のボリュームゾーン。

[986: 匿名さん]

彩都民 越すに越されぬ 箕面山

[987: 匿名さん]

>>彩都賃貸には森町激安戸建のチラシが大量投函されるみたい。
>>それが森町のボリュームゾーン。


確かに賃貸から森町という流れは定番でしょうね

アパートのポストにあふれ返るチラシが物語っています

あと最近では「新築戸建て千里中央バス」などという

電柱チラシもすべて森町らしいのです

以前は北大阪ネオポリス（豊能郡希望ヶ丘）だったんですけどね

森町の北大阪ネオポリス化が以前指摘されていましたが

いよいよ現実味を帯びてきた証左と言えるでしょう。

[988: 匿名さん]

656氏が書かれてますね。
高い物ほど下がる額は大きいのです。
地価が下がる傾向にある現在、買うのは損です。
安い物の方が損失は小さいです。

不動産に安売りは無いと言われますが、
実力以上の価格がついた状態はあります。
バブルやぼったくりです。
価値を見極め適正価格で買いましょう。


1994年　⇒　2013年　取引地価

中山台（五月台、桜台）
坪90万　⇒　坪28～35万

逆瀬台
坪90万　⇒　坪28～35万

山手台
坪100万　⇒　坪40～50万

北千里（千里ニュータウン）
坪300万　⇒　坪50～70万

[989: 匿名さん]

>>988
バブル期からの比較(公示地価)
1991年 → 2015年

中山台
185万 → 31万

逆瀬台
254万 → 37万

逆瀬川
737万 → 89万

仁川高台
309万 → 65万

北千里(藤白台)
307万 → 69万

東豊中
344万 → 74万

まあ、大抵バブル期の1/5ぐらいで変わらない。
逆瀬川だけが目立つかな。

[990: 匿名さん]

中山台
185万 → 31万
東豊中
344万 → 74万

同じ100坪を買っていたなら
中山台で1億5000万の損失
東豊中で2億7000万の損失
となります。

[991: 匿名さん]

中山台
185万 → 31万
東豊中
344万 → 74万

同じ50坪を買っていたなら
中山台で7500万の損失
東豊中で1億3500万の損失
となります。

の方が現実的かな

[992: 匿名さん]

三田のフラワータウンなどは、
元々安くてバブル期からの下落は1/2～1/3ほど。
50坪なら1500万ぐらいの値下げで済んでる。

[993: 匿名さん]

>>992
単にバブル期でも人気無かっただけ。
能勢や豊能にしとけば、もっと損しなくて済んだよ。

[994: 匿名さん]

>>989-991
いや、ぜんぜん頓珍漢な意見だよ。
バブル期の本当のピーク時数年は業者や転売でぐるぐる回っていただけで、
サラリーマンが大阪平野に面した一種低専の狭小じゃない整形地にマイホームを一次取得するのは
不可能だったからね（だからこそ北大阪ネオポリスのような悲劇が発生した）。

数少ない一般人の売買にしても、バブル期は手持ちの不動産を売却して買い替えが殆どなので
高額エリアほど損したというのは全く見当はずれの指摘。

重要なのは相対的な価値を今でも保っているかどうか。
全てのエリアがみな同率にバブル期に上がって、同率にその後下がっているわけじゃない。

その点で、中山台（に限らず宝塚の山の上のバス便エリア全般）なんかは悲惨だね。
1970年代の分譲当初は大卒初任給の2倍超だったのに、物価を考慮すると今はそれ以下に値下がりしている。
未だに新規開発が続いていて、誰が見ても一目瞭然な、過剰供給が原因だけど。
60～70坪の土地が実勢取引相場で坪30万切って1000万円台後半まで暴落している始末。
80～90年代に分譲された大阪平野を外れたエリアはしかたないけど、70年代に買って損している分譲地はそれほど多くない。

[995: 匿名さん]

↑に補足だけど大卒初任給の2倍超ってのは坪単価のことね

[996: 匿名さん]

>>994
勝手に前提条件付けて論じてる時点で一番頓珍漢かな

[997: 匿名]

バブル期はよほどの僻地はともかく、大阪の都心まで公共交通機関でドアツードア1時間以内のエリアは

大手開発分譲地の60坪ぐらいの宅地がサラリーマンの平均年収の10倍以上になっていたけど、

業者除けば手持ち不動産からの買い替えがメインで一次取得で買える人は殆どいなかったってのは全くの事実だよね。

バブル期のピーク時に高額な土地を購入した人は、手持ち不動産もほぼピーク時に売り抜けているので、

買い替えで取得した土地が相対的にその後落ちぶれた＊＊＊エリア（宝塚の山の上など）じゃない限り

別に損はしていない。

[998: 匿名]

なぜが伏字に変換されたけど、負・け・組エリア。

[999: 匿名さん]

割高な物を買えば損する本質は何も変わらんだろ

[1000: 匿名さん]

>>997

>買い替えで取得した土地が相対的にその後
>落ちぶれたエリア（宝塚の山の上など）

で989の通り宝塚だろうが北摂だろうが変わらんってことだよ。いい加減気付けよ。
1時取得メインの三田とかならバブル期も高騰してないから元々被害も少ない。

[1001: 匿名さん]

>>1000
いや、ぜんぜん同じじゃないから。
2000年代前半のミニバブルでも今回のアベノミクス相場でも、大阪圏全体では衛星の住宅都市の
住宅地も地価上昇に転じているなか、宝塚の山の上のバス便エリアなど供給過剰エリアはぜんぜん反転しておらず
下がる一方で、公示地価や都道府県地価調査のプレス資料でも下落率上位地点にしょっちゅう顔を出す始末。

[1002: マンコミュファンさん]

バブルの頂点で一次取得で億単位の土地を高値掴みしたなんてあまりにもレアな設定なので全く意味無いね。

それよりは実際に買った人がそこそこいるここ15年間の変化とか、一番買った人が多いメインの分譲時期からの変化のほうが重要。

例えば千里ニュータウンなんかは殆どの一次取得者（1960年代に坪単価1～5万円台で宅地を購入）が大儲け。
http://www.machinami.or.jp/contents/publication/pdf/machinami/machinam...
＞大卒初任給は1961年で1.5万円、1970年で2.5万円、1970年で4万円となっている

1970年代までに開発・分譲されたエリアも、当時よりインフレ調整後の価格でも少し値上がりしているか、同等の価値を保っているエリアが多いが、そうではないエリアもあるので、そういったエリアを選んだ人達は結果的に失敗だったと言える。

[1003: 匿名さん]

http://www.tochidai.info/area/woody-town/
http://www.tochidai.info/area/nakayamadai/

どちらも同じ大阪通勤者向けの分譲地だけど、三田のバス便ニュータウンは2002年から24%下落しているなか、宝塚のバス便エリアの中山台は、より大阪に近く所要時間も短いにも関わらず40%も下落しているね。

ぜんぜん同じじゃないし言い訳できない（笑）

[1004: 匿名さん]

直近15年（2002年→2016年）

生駒市のバス便エリア
奈良県生駒市鹿ノ台北3丁目　106,000円→　84,500円　　　20.3%下落

大阪狭山市のバス便エリア
大阪府大阪狭山市大野台1丁目　131,000円→　102,000円　　　22.1%下落

豊中市のバス便エリア
大阪府豊中市東豊中町2丁目　265,000円→214,000円　　　19.2%下落

[1005: 匿名さん]

>>1003
人気なくて地価が常に低迷してる三田は、変動少なくて当たり前

[1006: 匿名さん]

しかし、その三田も多くのエリアが完売し、
損失が少ないのも事実です。

値上がりが期待される不動産投資なら上昇率(%)で議論されますが、
これは負けいくさです。
中長期で価格が下がる事が明確な状況では、
下落率(%)で考えるより、
いくら損するか(円)を考えねばなりません。

つまり、坪単価の高い所ほどリスクが大きいのです。