宝塚山手台 彩都 箕面森町で迷っています

[匿名]

宝塚山手台、彩都、箕面森町で迷っています｡　ただ今住宅購入を検討しています　この３つの住宅地でどちらがオススメでしょうか？　一長一短で中々絞り込むことが出来ません｡勿論皆さん状況はことなると思いますが　決めてはなんだったのでしょうか？

[702: 匿名さん]

阪急さん、今の山手台のスッキリした若々しい街並みとても気に入ってるので方向性変えないで下さいね。

[703: 匿名さん]

＞新街区の化粧擁壁の宅地が110坪（364.95㎡）4800万、2丁目の宅地が8200万で売れてますね。
＞大型の敷地であるにも関わらず、成約坪単価は宝塚や西宮の他の同一標高の住宅地より遥かに高いですね。

そうです。アンチ理論（山手台南部不人気ワースト暴落論、コンクリ擁護論）は破綻しているのです。
むしろ山麓部のバス便エリアの中では例外的に高い相対的価値を保っているのが初期山手台。

宝塚市山手台西2丁目
土地面積：695.70㎡(210坪)
価格：8200万円(坪40.0万)
造成済み整形地(法面無し) 山本駅1800m 標高150～200m
取引時期：2012年下半期

西宮市甲陽園目神山町
土地面積：397.6㎡(120坪)
価格：3200万円(坪27.4万)
造成済み整形地(法面無し) 甲陽園駅1200m 標高150～200m
取引時期：2013年6月

西宮市鷲林寺南町
土地面積：592.0㎡(179坪)
価格：3400万円(坪18.9万)
造成済み整形地(法面無し) 甲陽園駅3200m 標高250～300m
取引時期：平成24年第4四半期 ※国交省土地総合情報


1994年　⇒　2013年　取引地価

中山台（五月台、桜台）
坪90万　⇒　坪28～35万

逆瀬台
坪90万　⇒　坪28～35万

山手台
坪100万　⇒　坪40～50万

北千里（千里ニュータウン）
坪300万　⇒　坪50～70万

[705: 匿名]

702
確かに山手台の残り1000戸だけでも50坪オープン外構のスタイリッシュな街並みになれば、どんどん若い世代が入居し、子供達の笑い声が町中に響く活気のあるニュータウンに生まれ変われそうですね。
楽しみです♪

[706: 匿名サン]

７０２さん

厳つい石垣よう壁より開放的なオープン外構が流行ですからね。

山手台が素敵なニューファミリー向けの住宅地になることを心から願ってやみません（笑）

[708: 匿名さん]

山手台南部十分は大損したと煽っている無知なバカモンがおるが、現実は真逆なんだよな。

当時の購入者は40代後半～50代の非一次取得者の高所得世帯が多く、所有不動産を
高値売却して土地代に充当し、追加出費（ローン）は5000～6000万ぐらいというケースが多い。

その後の景気低迷による金利低下で、ローン借り換えにより本来払う予定だった金利が数千万少なくすんだというのがおち。

これが市のアンケートで、山手台の居住満足度が市内の中学校区で最高だった事にも関係している。
いくら住環境や景観が良くても、ここの煽りが言うように住民の大半が大損していたらこんな結果にならない。

現実は大損どころか、ほぼベストな時期に不動産を売却できて（数千万の利益確定）、ローンの支払い総額も当初の予定よりも大幅に少なくてすみ（初期住民の大半が完済済み）、得した額は土地の値下がり分よりずっと大きいというのが現実。

[710: 匿名]

一般的なニュータウンと様相が全く異なり当時４０後半～５０代の購入者が多かったのは明白な事実だから、一次取得が中心だったって妄想はさすがに無理があるわな。実際売って、住み替えが多かったわけで。
公式サイトのインタビューに多く出ているリタイア層もどう見ても住み替えでしょ。

[711: 匿名サン]

↑
あくまでも想像の域は出ませんねぇ～


あと、クレアス等の新しい街区のローコスト路線の最も影響を受ける（暴落）のが東３丁目でしょうねぇ～
既住民さんは気が気じゃないでしょうけど検討者にとっては暴落した比較的新しい中古も視野に入れて両にらみで検討していくのも一考ですねぇ（笑）

[712: 匿名さん]

>値下がり分より得した額が多いのが現実

どういう計算をしたらそうなるんでしょ？
値下がり額は5000万を超えますが。
ローン金利減と売却益だけではとても充当できませんよ。

色々力説してますが、貴方の連呼する現実というのは、貴方の頭の中だけのものでは。

[713: 匿名さん]

箕面の森町はやめたほうが良いです、なぜってまず箕面のトンネルの入り口と中心付近には坊島断層と如意谷断層がクロスしていてきわめて危険です。坊島断層は伏見慶長地震の震源で東西に3Mずれた形跡が確認されています。それに冬の寒さは半端ではありません、大阪がマイナス2度ならマイナス8度もありえます。2年前にキャンプ場が開設され、4月の16日にキャンプにいったら朝の気温はマイナス1度でした。彩都も断層に近いですね　宝塚も有馬高槻構造線にあります。できれば北摂の山からは南へ2kmほどはなれたほうか安全でしょう。というわけで住むなら北千里・千里中央・箕面なら桜ヶ丘の南のほうとか百楽荘とか半町とか・・地価が高いところにはそれなりのわけがありますね。耐震住宅でも断層の真上じゃ持たないし毎日断層トンネル通勤ってのも気持ちが悪いでしょう。

[714: 匿名さん]

あなたは本当に無知で勉強不足でお粗末だね。

こだわって建築費用5000万で建てた家でも20年近くたったら、どこの住宅地だろうが
いいとこ上物価値1000～1500万ぐらいの値段しかつかないが、それは損しただの損失額だのとはいわない。

諸外国と違い日本では建物価値は激減する（築30年建てば完全にゼロ）が、それは日本において新築の
注文住宅を自由に建てて住む為の不可欠なコストであって、途中売却せず30年以上住み続ける限り損にはならない。
かけた建築費用分新築からじゅうぶん住んで楽しみましたというだけの事。
何らかの事情で途中売却せざるをえなくなり、不本意な価格で売却した場合だけが、上物における損であって
住んでいる限りは1円も上物では損していない。

＞値下がり額は5000万を超えますが。

山手台南部の平均70坪7000万の土地が、いつ1000万円台まで値下がりしたの？

多くの住み替え住民はバブル期の不動産売却で3000～4000万の利益を出し、その上でその後の景気低迷低金利により
ローン支払いが当初予定額より大幅に少なくなっている。

[715: 匿名さん]

>>712

あなたは本当に無知で勉強不足でお粗末だね。

こだわって建築費用5000万で建てた家でも20年近くたったら、どこの住宅地だろうがい
いとこ上物価値1000～1500万ぐらいの値段しかつかないが、それは損しただの損失額だ
のとはいわない。

諸外国と違い日本では建物価値は激減する（築30年建てば完全にゼロ）が、それは日本
において新築の注文住宅を自由に建てて住む為の不可欠なコストであって、途中売却せ
ず30年以上住み続ける限り損にはならない。かけた建築費用分新築からじゅうぶん住ん
で楽しみましたというだけの事。何らかの事情で途中売却せざるをえなくなり、不本意
な価格で売却した場合だけが、上物における損であって住んでいる限りは1円も上物で
は損していない。 売却した場合、築年数が浅ければ浅いほど損失額が大きくなる。

＞値下がり額は5000万を超えますが。

山手台南部の平均70坪7000万の土地が、いつ70坪1000万円台（2000万未満）まで値下が
りしたの？

多くの住み替え住民はバブル期の不動産売却で3000～4000万の利益を出し、その上でそ
の後の景気低迷低金利によりローン支払いが当初予定額より大幅（個人差があるが平均
では軽く1500万円以上）に少なくなっている。

[716: 匿名さん]

下落額の算出はどこの住宅地にも共通した上物部分の急激な資産価値低下
（最初の数年が最大、続く十数年も大）を除外しなければいけないのに、単純に仲介の
価格を見て5000万以上の値下がりだのと煽っている時点で、浅学を晒してしまったね。

[717: 匿名さん]

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
1994年　⇒　2013年　取引地価

中山台（五月台、桜台）
坪90万　⇒　坪28～35万

逆瀬台
坪90万　⇒　坪28～35万

山手台
坪100万　⇒　坪40～50万

北千里（千里ニュータウン）
坪300万　⇒　坪50～70万
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
中山台、逆瀬台や千里をピークで買った人は少数派で、大半は現在の相場より更に安い価格で買っている。
一方、山手台の初期入居者はピークの時期に購入したわけだから、確かに損していると言えなくはないかも。あくまでも、売却を前提とした場合の話ですが。

[718: 匿名さん]

そりゃ６０～７０年代までに大都市近郊に大手分譲地買った人々が一番得したってのは有名です

[719: 匿名さん]

この中ではサイトが一番安全でしょう。少し通勤はモノレールでかったるいかもしれないけど

[720: 匿名さん]

もうこの板はいらないだろう。

[721: 匿名]

箕面森町は北大阪ネオポリス（豊能郡）や茨木台（亀岡市）みたいなな運命をたどるのは確実でしょうね・・・

[722: e戸建てファンさん]

夏草や

情弱共が

夢の跡

[723: 匿名さん]

座布団とっちゃえ。

[724: 匿名サン]

＞箕面森町は北大阪ネオポリス（豊能郡）や茨木台（亀岡市）みたいな
＞運命をたどるのは確実でしょうね・・・

仰るとおりです。
今後、関西近郊で土地が余りまくる時代に、あんな有料トンネルの奥地になんの変哲も無い大規模ニュータウンを開発すること自体が無謀でしょうね。

[725: 匿名さん]

>>720

３年以上続いたスレだが、ベストアンサーは>>1かな。
スレ主も認めているし。

[726: 匿名]

山間部や丘陵地の住宅開発地はやめときなさい。
ご存知でしょうか、数十年前に箕面平和台、池田・伏尾台が造成され人気でしたが、それから３０～４０年が過ぎ、現在はまた住宅を売って山の下の方へと引っ越されています。
それはなぜでしょうか、住民が高齢となり先ず日々の買い物、病院、役所手続きなどの不便さです。

ところが家を売りたいが売れない、価格も安いのですがやはり長く住んでいるとその不便さがストレスとなっています。

またなんと言っても冬は非常に寒いですよ、買い物に行くのにタイヤチェーン、あるいはスタットレスタイヤは必需品です。
それでもあなたはそこに住みますか？

[727: ご近所さん]

山田君、No.722の座布団全部持って行って！

[728: 匿名]

726
そうですね。
特に森町なんかは駅へ出るのにいちいち通行料取られますからね。
他のバス便ニュータウンとは分けて検討る必要があります。

[729: 周辺住民さん]

http://www.momono-yoshifumi.net/?p=2858
山手台上部の急傾斜地は、つらいですよ

[730: 匿名]

森町のバス降りてからもかなりキツイけどね…

[731: 匿名さん]

>>729

【自殺率あがる】
・傾斜度が高い（急傾斜地域）
・積雪量が多い
※上記両地区の場合もB町（自殺の多い地区）は急傾斜地でした。

【自殺率さがる】
・可住地人口密度が高い（住まいが密集）
・日照時間が長い
・海岸部に位置する

上の方は家が建てこんでるから、下の方より下がるのかな？

[732: 匿名]

また大型台風が接近中ですね。
箕面森町の土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）って先日の台風では大丈夫だったのかな？
近年、全国で土砂災害が頻発していますから気になります…

[733: 購入検討中さん]

戦略特区、彩都、一点買い！

[734: 匿名さん]

予算が4000万以下の人は、必然的に箕面森町。
で、それ以上の人は、山手台か彩都。でも、彩都のバスなし駅徒歩15分以上のエリアであれだけ売れてるのは凄いね。

[735: 匿名]

森町は年間30戸くらいしか売れてないらしいけど彩都や山手台はどれくらいでしょうか？

[736: 匿名]

そんなわけないやろ。

[737: 匿名さん]

彩都売れてるね。売れ残ってた土地までどんどん売れていってる。
駅から離れた景色のいい土地も販売前から下見と思われる人がひっきりなし。
バスが開通したら更に増えんだろね。

[738: 購入検討中さん]

バス開通？

[739: 匿名さん]

妄想です。お気になさらず！

[740: 匿名さん]

流石にあの距離では、バスは無理では？
今の茨木行きバスでも赤字路線だし。

[741: 匿名さん]

今の阪急の土地が駅徒歩15〜20分なので、一番奥の土地も20〜30分。バス無しで売り切るんじゃない？

[742: 匿名さん]

モノレール支線のバス無しバス便エリア(坂道15～30分)。
北急の千里中央までこみこみ43～60分。
常識はずれの凄まじい分譲地。

[743: 匿名さん]

常識はずれなのに、好調に売れてるのはなぜ？

[744: 匿名さん]

基本駅から１５分超えたら徒歩圏とは言わないから。
バスなしで売るには、残っている面積が広すぎる。
阪急が今後も分譲に参画するなら赤字覚悟で形だけでもバス路線作るかも。昼間１〜２時間に１本とか。

[745: 匿名さん]

茨木駅までのルートてなぜもっと早いルートにならないのか。

[746: 匿名さん]

電動アシスト自転車２台、雨合羽プレゼントとかのほうが現実的かも。

[747: 匿名さん]

>>744
仮に赤字覚悟で路線バス便を開通させた場合、

千里中央まで徒歩とバスとモノレールで片道30分、600円超

という残酷な現実がのしかかって不動産広告等でも表示されるから、かえって厳しくなりそう。

[748: 匿名さん]

頑張ってネガキャンしても、現実に売れ行き好調だから説得力ないんだよな。

[749: 入居済み住民さん]

彩都住民ですけど、朝夜ラッシュ時は乗り継ぎなしで千里中央にいけるし、
モノレール、地下鉄とも始発駅だから座れるんで多少時間はのびても
街並みはきれいでいい環境と満足してます。

[750: 匿名さん]

事実ですから、ネガキャンじゃないですね。

事実の指摘をネガキャンとレッテル貼るのは業者なのは明白ですよ。

[751: 匿名]

山手台板でよく見かける言い回しですね。