宝塚山手台 彩都 箕面森町で迷っています

[匿名]

宝塚山手台、彩都、箕面森町で迷っています｡　ただ今住宅購入を検討しています　この３つの住宅地でどちらがオススメでしょうか？　一長一短で中々絞り込むことが出来ません｡勿論皆さん状況はことなると思いますが　決めてはなんだったのでしょうか？

[688: 匿名さん]

686
フレックスは夫婦共働きで幼稚園の送り迎えがある人にはメリットあるってこと。それと時間で稼ぐ考えは古いね。

[689: 匿名さん]

古いと言うより、限られた予算で環境の良さにこだわるなら、通勤時間を掛けざるを得ないというだけだね。
誰しも環境が良くて便利なところを選べるなら、そこを選ぶよ。共働きならなおさら。

[690: 匿名]

687
私はそう思わないです。

山手台北部（ニュー山手台）は手頃な大きさでスッキリした今風の街並みで若い世代に好感度高いです。
よって売れ行き好調です。

山手台南部（オールド山手台）は中途半端に広いので外構や庭メンテも大変そう。
石垣みたいなよう壁が昔っぽいし若い世代にはうけないです。
よって中古市場でも苦戦しています。

[691: 購入検討中さん]

山の上はしんどいですよね。坂も急だし。スーパーはオアシスだけ。不便極まりない。見晴らしだけはいいかな。

[692: 匿名さん]

宝塚山手台からの見晴らしは林立する高圧鉄塔が邪魔でイマイチです。

[695: 匿名]

694がいくら頑張ったところで、

・北部（新）新築は売れ行き絶好調。

・南部（古）中古は億⇒398でも売れない。

これ明らかに北部のスタイリッシュな街並みが支持されてる証左。

[699: 匿名さん]

標高200ｍ超なんて
保久良神社より上だぜ
何が悲しくてそんなとこ削っちゃうかねえ

[700: 匿名さん]

大人気ってのも嘘だし、新品効果だけを使った商法で売れるなら何をやってもいいというのは悪徳業者のそれと同じだからね。

>>699
宝塚に寄生している地場の腐れ建売屋や腐れミニ開発屋（山手台アンチ）の民度なんてそんなもんだからね。

既に宅地余りの時代に、なんの変哲も無い手抜きの新品宅地を大量供給（使い捨て開発）する為だけに山の上を削ることが社会悪なんて、幼稚園児でも理解できることだが、腐れ乱開発都市の宝塚では、まともな普通の開発らしい。

普通のまともな市でも住宅街化されている程度の海抜の場所を、ちゃんと景観にじゅうぶん配慮した山手台南部は醜い開発で、とんでもない山の上をわざわざ宅地余り時代に削って、コンクリ50坪密集地にするのは、素晴らしい範となる開発らしい。

[702: 匿名さん]

阪急さん、今の山手台のスッキリした若々しい街並みとても気に入ってるので方向性変えないで下さいね。

[703: 匿名さん]

＞新街区の化粧擁壁の宅地が110坪（364.95㎡）4800万、2丁目の宅地が8200万で売れてますね。
＞大型の敷地であるにも関わらず、成約坪単価は宝塚や西宮の他の同一標高の住宅地より遥かに高いですね。

そうです。アンチ理論（山手台南部不人気ワースト暴落論、コンクリ擁護論）は破綻しているのです。
むしろ山麓部のバス便エリアの中では例外的に高い相対的価値を保っているのが初期山手台。

宝塚市山手台西2丁目
土地面積：695.70㎡(210坪)
価格：8200万円(坪40.0万)
造成済み整形地(法面無し) 山本駅1800m 標高150～200m
取引時期：2012年下半期

西宮市甲陽園目神山町
土地面積：397.6㎡(120坪)
価格：3200万円(坪27.4万)
造成済み整形地(法面無し) 甲陽園駅1200m 標高150～200m
取引時期：2013年6月

西宮市鷲林寺南町
土地面積：592.0㎡(179坪)
価格：3400万円(坪18.9万)
造成済み整形地(法面無し) 甲陽園駅3200m 標高250～300m
取引時期：平成24年第4四半期 ※国交省土地総合情報


1994年　⇒　2013年　取引地価

中山台（五月台、桜台）
坪90万　⇒　坪28～35万

逆瀬台
坪90万　⇒　坪28～35万

山手台
坪100万　⇒　坪40～50万

北千里（千里ニュータウン）
坪300万　⇒　坪50～70万

[705: 匿名]

702
確かに山手台の残り1000戸だけでも50坪オープン外構のスタイリッシュな街並みになれば、どんどん若い世代が入居し、子供達の笑い声が町中に響く活気のあるニュータウンに生まれ変われそうですね。
楽しみです♪

[706: 匿名サン]

７０２さん

厳つい石垣よう壁より開放的なオープン外構が流行ですからね。

山手台が素敵なニューファミリー向けの住宅地になることを心から願ってやみません（笑）

[708: 匿名さん]

山手台南部十分は大損したと煽っている無知なバカモンがおるが、現実は真逆なんだよな。

当時の購入者は40代後半～50代の非一次取得者の高所得世帯が多く、所有不動産を
高値売却して土地代に充当し、追加出費（ローン）は5000～6000万ぐらいというケースが多い。

その後の景気低迷による金利低下で、ローン借り換えにより本来払う予定だった金利が数千万少なくすんだというのがおち。

これが市のアンケートで、山手台の居住満足度が市内の中学校区で最高だった事にも関係している。
いくら住環境や景観が良くても、ここの煽りが言うように住民の大半が大損していたらこんな結果にならない。

現実は大損どころか、ほぼベストな時期に不動産を売却できて（数千万の利益確定）、ローンの支払い総額も当初の予定よりも大幅に少なくてすみ（初期住民の大半が完済済み）、得した額は土地の値下がり分よりずっと大きいというのが現実。

[710: 匿名]

一般的なニュータウンと様相が全く異なり当時４０後半～５０代の購入者が多かったのは明白な事実だから、一次取得が中心だったって妄想はさすがに無理があるわな。実際売って、住み替えが多かったわけで。
公式サイトのインタビューに多く出ているリタイア層もどう見ても住み替えでしょ。

[711: 匿名サン]

↑
あくまでも想像の域は出ませんねぇ～


あと、クレアス等の新しい街区のローコスト路線の最も影響を受ける（暴落）のが東３丁目でしょうねぇ～
既住民さんは気が気じゃないでしょうけど検討者にとっては暴落した比較的新しい中古も視野に入れて両にらみで検討していくのも一考ですねぇ（笑）

[712: 匿名さん]

>値下がり分より得した額が多いのが現実

どういう計算をしたらそうなるんでしょ？
値下がり額は5000万を超えますが。
ローン金利減と売却益だけではとても充当できませんよ。

色々力説してますが、貴方の連呼する現実というのは、貴方の頭の中だけのものでは。

[713: 匿名さん]

箕面の森町はやめたほうが良いです、なぜってまず箕面のトンネルの入り口と中心付近には坊島断層と如意谷断層がクロスしていてきわめて危険です。坊島断層は伏見慶長地震の震源で東西に3Mずれた形跡が確認されています。それに冬の寒さは半端ではありません、大阪がマイナス2度ならマイナス8度もありえます。2年前にキャンプ場が開設され、4月の16日にキャンプにいったら朝の気温はマイナス1度でした。彩都も断層に近いですね　宝塚も有馬高槻構造線にあります。できれば北摂の山からは南へ2kmほどはなれたほうか安全でしょう。というわけで住むなら北千里・千里中央・箕面なら桜ヶ丘の南のほうとか百楽荘とか半町とか・・地価が高いところにはそれなりのわけがありますね。耐震住宅でも断層の真上じゃ持たないし毎日断層トンネル通勤ってのも気持ちが悪いでしょう。

[714: 匿名さん]

あなたは本当に無知で勉強不足でお粗末だね。

こだわって建築費用5000万で建てた家でも20年近くたったら、どこの住宅地だろうが
いいとこ上物価値1000～1500万ぐらいの値段しかつかないが、それは損しただの損失額だのとはいわない。

諸外国と違い日本では建物価値は激減する（築30年建てば完全にゼロ）が、それは日本において新築の
注文住宅を自由に建てて住む為の不可欠なコストであって、途中売却せず30年以上住み続ける限り損にはならない。
かけた建築費用分新築からじゅうぶん住んで楽しみましたというだけの事。
何らかの事情で途中売却せざるをえなくなり、不本意な価格で売却した場合だけが、上物における損であって
住んでいる限りは1円も上物では損していない。

＞値下がり額は5000万を超えますが。

山手台南部の平均70坪7000万の土地が、いつ1000万円台まで値下がりしたの？

多くの住み替え住民はバブル期の不動産売却で3000～4000万の利益を出し、その上でその後の景気低迷低金利により
ローン支払いが当初予定額より大幅に少なくなっている。

[715: 匿名さん]

>>712

あなたは本当に無知で勉強不足でお粗末だね。

こだわって建築費用5000万で建てた家でも20年近くたったら、どこの住宅地だろうがい
いとこ上物価値1000～1500万ぐらいの値段しかつかないが、それは損しただの損失額だ
のとはいわない。

諸外国と違い日本では建物価値は激減する（築30年建てば完全にゼロ）が、それは日本
において新築の注文住宅を自由に建てて住む為の不可欠なコストであって、途中売却せ
ず30年以上住み続ける限り損にはならない。かけた建築費用分新築からじゅうぶん住ん
で楽しみましたというだけの事。何らかの事情で途中売却せざるをえなくなり、不本意
な価格で売却した場合だけが、上物における損であって住んでいる限りは1円も上物で
は損していない。 売却した場合、築年数が浅ければ浅いほど損失額が大きくなる。

＞値下がり額は5000万を超えますが。

山手台南部の平均70坪7000万の土地が、いつ70坪1000万円台（2000万未満）まで値下が
りしたの？

多くの住み替え住民はバブル期の不動産売却で3000～4000万の利益を出し、その上でそ
の後の景気低迷低金利によりローン支払いが当初予定額より大幅（個人差があるが平均
では軽く1500万円以上）に少なくなっている。

[716: 匿名さん]

下落額の算出はどこの住宅地にも共通した上物部分の急激な資産価値低下
（最初の数年が最大、続く十数年も大）を除外しなければいけないのに、単純に仲介の
価格を見て5000万以上の値下がりだのと煽っている時点で、浅学を晒してしまったね。

[717: 匿名さん]

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
1994年　⇒　2013年　取引地価

中山台（五月台、桜台）
坪90万　⇒　坪28～35万

逆瀬台
坪90万　⇒　坪28～35万

山手台
坪100万　⇒　坪40～50万

北千里（千里ニュータウン）
坪300万　⇒　坪50～70万
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
中山台、逆瀬台や千里をピークで買った人は少数派で、大半は現在の相場より更に安い価格で買っている。
一方、山手台の初期入居者はピークの時期に購入したわけだから、確かに損していると言えなくはないかも。あくまでも、売却を前提とした場合の話ですが。

[718: 匿名さん]

そりゃ６０～７０年代までに大都市近郊に大手分譲地買った人々が一番得したってのは有名です

[719: 匿名さん]

この中ではサイトが一番安全でしょう。少し通勤はモノレールでかったるいかもしれないけど

[720: 匿名さん]

もうこの板はいらないだろう。

[721: 匿名]

箕面森町は北大阪ネオポリス（豊能郡）や茨木台（亀岡市）みたいなな運命をたどるのは確実でしょうね・・・

[722: e戸建てファンさん]

夏草や

情弱共が

夢の跡

[723: 匿名さん]

座布団とっちゃえ。

[724: 匿名サン]

＞箕面森町は北大阪ネオポリス（豊能郡）や茨木台（亀岡市）みたいな
＞運命をたどるのは確実でしょうね・・・

仰るとおりです。
今後、関西近郊で土地が余りまくる時代に、あんな有料トンネルの奥地になんの変哲も無い大規模ニュータウンを開発すること自体が無謀でしょうね。

[725: 匿名さん]

>>720

３年以上続いたスレだが、ベストアンサーは>>1かな。
スレ主も認めているし。

[726: 匿名]

山間部や丘陵地の住宅開発地はやめときなさい。
ご存知でしょうか、数十年前に箕面平和台、池田・伏尾台が造成され人気でしたが、それから３０～４０年が過ぎ、現在はまた住宅を売って山の下の方へと引っ越されています。
それはなぜでしょうか、住民が高齢となり先ず日々の買い物、病院、役所手続きなどの不便さです。

ところが家を売りたいが売れない、価格も安いのですがやはり長く住んでいるとその不便さがストレスとなっています。

またなんと言っても冬は非常に寒いですよ、買い物に行くのにタイヤチェーン、あるいはスタットレスタイヤは必需品です。
それでもあなたはそこに住みますか？

[727: ご近所さん]

山田君、No.722の座布団全部持って行って！

[728: 匿名]

726
そうですね。
特に森町なんかは駅へ出るのにいちいち通行料取られますからね。
他のバス便ニュータウンとは分けて検討る必要があります。

[729: 周辺住民さん]

http://www.momono-yoshifumi.net/?p=2858
山手台上部の急傾斜地は、つらいですよ

[730: 匿名]

森町のバス降りてからもかなりキツイけどね…

[731: 匿名さん]

>>729

【自殺率あがる】
・傾斜度が高い（急傾斜地域）
・積雪量が多い
※上記両地区の場合もB町（自殺の多い地区）は急傾斜地でした。

【自殺率さがる】
・可住地人口密度が高い（住まいが密集）
・日照時間が長い
・海岸部に位置する

上の方は家が建てこんでるから、下の方より下がるのかな？

[732: 匿名]

また大型台風が接近中ですね。
箕面森町の土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）って先日の台風では大丈夫だったのかな？
近年、全国で土砂災害が頻発していますから気になります…

[733: 購入検討中さん]

戦略特区、彩都、一点買い！

[734: 匿名さん]

予算が4000万以下の人は、必然的に箕面森町。
で、それ以上の人は、山手台か彩都。でも、彩都のバスなし駅徒歩15分以上のエリアであれだけ売れてるのは凄いね。

[735: 匿名]

森町は年間30戸くらいしか売れてないらしいけど彩都や山手台はどれくらいでしょうか？

[736: 匿名]

そんなわけないやろ。

[737: 匿名さん]

彩都売れてるね。売れ残ってた土地までどんどん売れていってる。
駅から離れた景色のいい土地も販売前から下見と思われる人がひっきりなし。
バスが開通したら更に増えんだろね。

[738: 購入検討中さん]

バス開通？

[739: 匿名さん]

妄想です。お気になさらず！

[740: 匿名さん]

流石にあの距離では、バスは無理では？
今の茨木行きバスでも赤字路線だし。

[741: 匿名さん]

今の阪急の土地が駅徒歩15〜20分なので、一番奥の土地も20〜30分。バス無しで売り切るんじゃない？

[742: 匿名さん]

モノレール支線のバス無しバス便エリア(坂道15～30分)。
北急の千里中央までこみこみ43～60分。
常識はずれの凄まじい分譲地。

[743: 匿名さん]

常識はずれなのに、好調に売れてるのはなぜ？

[744: 匿名さん]

基本駅から１５分超えたら徒歩圏とは言わないから。
バスなしで売るには、残っている面積が広すぎる。
阪急が今後も分譲に参画するなら赤字覚悟で形だけでもバス路線作るかも。昼間１〜２時間に１本とか。

[745: 匿名さん]

茨木駅までのルートてなぜもっと早いルートにならないのか。

[746: 匿名さん]

電動アシスト自転車２台、雨合羽プレゼントとかのほうが現実的かも。

[747: 匿名さん]

>>744
仮に赤字覚悟で路線バス便を開通させた場合、

千里中央まで徒歩とバスとモノレールで片道30分、600円超

という残酷な現実がのしかかって不動産広告等でも表示されるから、かえって厳しくなりそう。

[748: 匿名さん]

頑張ってネガキャンしても、現実に売れ行き好調だから説得力ないんだよな。

[749: 入居済み住民さん]

彩都住民ですけど、朝夜ラッシュ時は乗り継ぎなしで千里中央にいけるし、
モノレール、地下鉄とも始発駅だから座れるんで多少時間はのびても
街並みはきれいでいい環境と満足してます。

[750: 匿名さん]

事実ですから、ネガキャンじゃないですね。

事実の指摘をネガキャンとレッテル貼るのは業者なのは明白ですよ。

[751: 匿名]

山手台板でよく見かける言い回しですね。

[752: 匿名]

売れ行きなんて、業者以外はどうでもいいことですね。

まぁ千里中央まで40分以上の場所に永住価値があると思えるのなら買えばよいと思いますよ。

[753: マンコミュファンさん]

70歳以上とかになった時に、モノレール停留所まで、バス無しで高齢者の足で徒歩20～30分かかる宅地が永住環境かどうかですね。

[754: 匿名]

イオンなどの宅配があるし、そんなこと言ってたら、日本のほとんどが永住価値なしになっちゃうよ。今を楽しめればいいし。別に永住しなくてもいいし。

[755: 匿名さん]

15年後、土地代がただ同然になっている事を許容できるのならそれもありかもね

団塊死去で昭和ニュータウンが猛烈な土地余りに陥って、土地が余りまくる時代に入るのは避けられませんから

土地は資産ではなくなります

[756: 匿名さん]

彩都が売れないように、頑張っている人がいるけど、何だか痛々しいな。

[757: 匿名]

確かに山手台はゼロになってるな（笑）

[758: 匿名さん]

755さんの主張は、ごもっともですよ。彩都箕面が駅徒歩15分超でもそれなりの坪単価で売れてるのは、ニュータウンだからであって、年月が経ってその価値(一斉入居、綺麗など)が失われると、不便な土地は売りにくくなるでしょうね。駅徒歩15分以上はいっぱいありますが、バスも無いところは少数と思う。

[759: 匿名]

彩都や森町はこれから暴落するだろうが、すでに大暴落した山手台がこれからさらに暴落するよりはマシか。

[760: 匿名さん]

トンネル手前付近の眺望は素晴らしい。戸建てでこのような素晴らしい景観を得られる区画は希少。
駅までの距離を取るか眺望を取るかは人それぞれでしょう。

[761: 匿名さん]

売るものないのに売れている？
これ如何に

[762: 匿名]

彩都最高！！

[763: 匿名さん]

>758
今は、眺望良くても、家が建つと眺望良いのは最前列だけですよ。
それに、彩都の箕面側は、傾斜地でなくフラットに整地してあるので尚更。

[764: 匿名]

では彩都の魅力ってなんでしょうかねえ？価格も割とするし、そういう層の方が多いんでしょうね。

[765: 匿名さん]

この三つを検討してる人に共通するのはゴミゴミしてないところに住みたいてことかな❓

[766: 匿名]

ゆったり生活したい人向きって事ですね。ゆったり生活は心に余裕があるって事ですねー！

[767: 匿名さん]

心に余裕がもてないくらい忙しいから、家くらいはゆったりしたところがよい場合もあるよ。

[768: 匿名さん]

単に土地代が安いからじゃないの？
森町はタダみたいなもんだし。

[769: 匿名]

森町は買ってから結局高くつくけどね…

[770: 匿名さん]

森町は、トンネル代など高く付くけど、予算なく戸建て欲しければ妥協するしかない。総額2,000万代で家建つからね。

[771: 匿名]

では、彩都最高！！で間違いないですね？？

[772: 契約済みさん]

彩都、最高！
30年後は分からないけど。。。
で、いいんじゃないかと。
場所というよりも、
新規開発の分譲地にするのか、
そうでないのか話になるから、
スレッドの比較主旨に合わない
コメントですが。

[773: 匿名さん]

スレタイの3箇所に絞るなら、
宝塚山手台=彩都>>箕面森町かな。
スレ主さんは、結局山手台に決めた感じでしたが。

[774: 匿名]

森町板でも色々指摘されていますが、
確かに森町は他の二つと比較して短所・欠点が多過ぎるのは紛れもない事実ですね…

[775: 匿名さん]

木を見て森を見ず、のスレ

[776: 匿名さん]

森町の場合、箕面からトンネルの先と考えずに、東ときわ台の延長と考えるべきでしょうね。唯、それにしても、ときわ台の方が生活利便性が高いし、区画も広く立派だけど・・・。東ときわ台に比べ、森町のメリットって新しいだけ？

[777: 匿名]

森町の良さは空気の綺麗さだと思いますよ。周りを大きな山で囲まれてマイナスイオンたっぷり。そこが1番の特徴だと思います。

[778: 匿名さん]

>777
森町は、すぐ近くを国道423が走ってるし、今度、第3区域に物流基地誘致したらもっと悪いんじゃない？
新光風台なら、あなたの言う環境は更に良いし、駅も徒歩圏だよ。

[779: 匿名さん]

国道４２３って（通称）ダンプ街道のことですよね？

あの道は危険ですよね沿道に採石場やセメント工場が多く大型車が多いし、

年がら年中そこかしこで工事していてホコリっぽい殺伐としたイメージがありますね。

[780: 近所に住んでたさん]

自分は森町の近所だったのですが
なんだかんだ言ってもトンネルは１度利用しちゃうと
便利だから使っちゃうんですよ。
通勤手当が出てるからっておっしゃる方もおられますが
便利なので結局、他の用事や買い物でも通っちゃう。
人間って楽なのを知るとそれを避けてと言うのは
なかなか難しいものです。
ですので月々の通行料は高くつきます。
私は阪急沿線の近くに引っ越しましたが
交通費だけでも相当安く上がりその分楽になりました。

[781: 匿名さん]

http://www.mitsuifudosan.co.jp/expo/download/shi_25_07.pdf#search='%E5%AE%87%E9%87%8E%E8%BE%BA+%EF%BC%AA%EF%BC%B2%E8%8C%A8%E6%9C%A8+%E9%80%A3%E7%B5%90'

これってエキスポ跡地開発されたら、ＪＲ茨木と宇野辺を何かしらで（バスのピストン）などで結ぶように三井が要望してるということかな？　そんなことになればやはり彩都最高！

[782: 匿名さん]

見てみましたが違いますよ。その要望に対して事業主が出来るだけ対応すると言ってるのです。

[783: 匿名さん]

>781

意図的に情報の一部だけ(自分に都合のいい部分)を載せて、ミスリードを誘う
いつものパターンやね

[784: 匿名さん]

>783
彩都は、まだ、自分の都合の良いでプラス情報も有るから良いね。森町なんて、皆無だし(笑)

[785: 匿名さん]

まーエキスポ跡地プラスガンバスタジアムの件は、彩都にとってはかなりのプラスでしょう。
子供にとっても親（パート先できる）にとっても。

[786: 匿名さん]

彩都も中部地区は物流基地(トラックステーション)を誘致してるし、箕面森町も第三区域は、物流基地を誘致するようですね。森町って今でもトラック多くて殺伐とした雰囲気なのに更にトラックステーション誘致してどうするんだろ。

[787: 匿名さん]

彩都は、地区がちがうから
中部と西部で離れてるし影響なし