宝塚山手台 彩都 箕面森町で迷っています

[匿名]

宝塚山手台、彩都、箕面森町で迷っています｡　ただ今住宅購入を検討しています　この３つの住宅地でどちらがオススメでしょうか？　一長一短で中々絞り込むことが出来ません｡勿論皆さん状況はことなると思いますが　決めてはなんだったのでしょうか？

[601: 匿名]

売れ行き好調なのはNEW山手台

OLD山手台は3千万円代まで落としても苦戦

[602: 匿名さん]

ＮＥＷ山手台が完売した後、満員バスや住宅道路の渋滞、小学校生徒数飽和等
密集・過密によるストレス、不満が増大の予感。
そのとばっちりで、ＯＬＤ山手台はまたまた評価を下げますね。

[605: 匿名]

自分で批判するのは許せるが

他人に批判されるのは許せない。

人間とはそういうものです。

[606: 匿名]

色んな所で山手台を叩くだけの連投アンチの正体は近隣賃貸アパート住まいと既に結論が出ています。

[607: 匿名サン]

あれっ！『中山台団地住まい』じゃなかったの?

山手台スレでは『悪徳不動産業者』って結論出してましたよね？

あいかわらず言ってることしょっちゅう変わるねぇw

[608: 匿名]

>>590
の物件は61坪なので山手台南部の中ではかなり小さい（平均70坪の街区）。
築19年で建物価値は既に殆ど無しなので、暴落どころかもしこの値段で売れたら、かなり健闘しているほう。

他のバス便ニュータウンや駅徒歩15分以上バス無し山麓住宅地が坪20万台後半～坪30万台後半にまで
下落している中で（ここ十数年の宝塚全体の悪政やずさんなまちづくりによる凋落及び、山手台北部の
大規模何の変哲も無い手抜き宅地大量供給による市内バス便エリア整形地の需給悪化＝宅地余りが主因）
坪60万以上って事だから。

もし3980万円で売れたら、他の倍以上の坪65万以上で売れてる事になるから、きちんと景観や街並みに
こだわった開発（石を使った修景、緑が多くなる仕組み、ゆとりある敷地面積、電線地中化）が
評価されているという事が言えるでしょうね。

1994年当時はまだ宝塚市にブランド力があった時代かつバブル地価の下落しきっていない局面で、
逆瀬台とかでも坪85～90万（現在半値以下に下落）していましたから、この物件の宅地の当時の
販売坪単価が坪90～100万であっても、暴落どころか健闘している事になります。

[609: 匿名サン]

山手台で中古の暴落サンキュッパ物件が出るたびに毎回苦しい言い訳してますね（笑）

[612: 匿名さん]

アンチが都合よく妄想しているような大損した初期山手台住民なんてそんなにいないよ。

年齢層的に当時40代後半～60代が多く、バブルで高値売り抜けした大阪市内マンションや
60～70年代に購入した郊外他所分譲地の自宅不動産（土地）を売って、山手台の土地代に充当し、
家をローン組んで建てた非一次取得の高所得出世サラリーマン層（含・役員）が多いから。
土地（7000万）と家（4000～5000万）で平均1億超えていたとはいっても、新規には家代（建築費）しか出していない。
一次取得者も何割かいるけど、金利高い状況で1億超のローンがおりるほどの富裕層なので、今住んでるそういった住民は
とっくにローン完済済みで痛くもかゆくも無い。
資産価値云々より、住民層と環境を維持してほしいと望んでいる。

むしろ大損した住民はラビスタ宝塚あたりに多い（買い替えではなく一次取得が多かった）。

[613: 周辺住民さん]

93～94年頃は中山桜台あたりでも坪単価90万ぐらいしてましたから、山手台西はむしろ相対的な価値は高まっていますね。

[614: 匿名]

＞611さん
＞オールド山手台の売り出しは
＞明日は我が身のせいか、
＞擁護の熱の入りようが
＞いっそう凄くて怖いぐらいですね。

同意！
山手台板でNew山手台（ビューノ・クレアス）への大量口撃がいっそう激しくなりそうw

[615: 匿名さん]

1993年地価公示情報
住居表示：中山桜台6丁目7番10
地価公示価格：60,346,000円
地積：211㎡
平米単価(円/㎡)：286,000円
坪単価(円/坪)：945,455円

1994年地価公示情報
住居表示：中山桜台6丁目7番10
地価公示価格：56,970,000円
地積：211㎡
平米単価(円/㎡)：270,000円
坪単価(円/坪)：892,562円

[616: 匿名サン]

>>やはり山手台の下落は悲惨だな、
>>山手台スレで古い山手台の住民さんが価格が安くなった新しい街区を叩き>>続ける気持ちがよくわかる。

http://www.stepon.co.jp/tochikodate/detail/33392010/


一億超えが３９８０（サンキュッパ）とはね・・・
いくら擁壁を石垣にしても資産維持には関係無さそうだな。

[617: ご近所の奥さま]

恥ずかしげもなく自分に同意する哀れなアンチさん（笑）　>>611=614

[618: 匿名]

3980と言っても指し値（値引き）入るし、仲介手数料取られるし、
ほんと悲惨ですね・・・

[620: 匿名さん]

>618
まだ、入居半年で大暴落の箕面森町より、十分良いね。

[622: 匿名さん]

http://www.nikkei.com/article/DGXNASHC0703B_X00C12A5AC8000/

阪急は梅田で壮絶な乗り換えが不便などと煽っているアンチの願望とは裏腹に、十三駅でエスカレーターや階段で地下地上間を昇降するだけで（千里中央の歩かされまくる乗り換えより遥かに楽）座ってらくらく新大阪や北ヤードや中之島・淀屋橋（肥後橋駅）や本町や難波にアクセスできるようになりますね。

[624: 匿名]

622
帰りは十三からじゃ座れないな～

[625: 匿名さん]

621
さすがに森町に負けるとこ無いでしょ。新規分譲で坪単価30万、仲介での周辺の坪単価は坪15万かな。

[626: 匿名さん]

勝ち負けの話なの？
もともと30万円という、他より安い単価で分譲しているだけのこと。
郊外ニュータウンの資産価値がこの先下落の一途を辿るのは間違いないから、中古が安くなるのはどこも同じ。

[628: 匿名さん]

初期山手台の分譲価格は、当時の宝塚市内のバス便ニュータウンの仲介相場の1割増し程度。

現在の山手台（普通のニュータウンより手抜きして、坪価格は市内類似エリアの2倍近い）と比べると、むしろ良心的な分譲だった。

それらのニュータウンは現在、90年代前半の半値以下に暴落しているので、むしろ暴落の影響を被っているのは非山手台の宝塚市内のバス便エリア及びバスの無い山麓エリア。

[629: 匿名]

結局、old山手台の（自称）「日本中のお手本になる美しい街並み」とやらは暴落の抑止にはなーんの役にもたたなかったってことで確定。

[631: 匿名さん]

80年代後半～90年代前半に一次取得で土地やマンション買った層は全員大損（例えば日生中央の日生ニュータウンが坪100万していた）しているのに、山手台住民が突出して大損したように妄想している粘着は悲惨すぎるね。

むしろ山手台は、ニュータウンとしては異例なほど一次取得者が少なく年齢層が高く、92～93年頃に所有不動産をほぼピークで売り抜けての買い替えが多かった関係で、90年代分譲の割には損していない住民が多いのにね。

最も多い典型的なパターンとしては、70年代に1000～1500万程度で取得して家を建てた土地を6000～7000万＋建物価値、程度で売り抜けて山手台に住み替え

結局、山手台云々と関係無く、（野口悠紀雄や橘玲の本にも書いてあるが）不動産購入で得をした（儲かった）のは、60～70年代前半までに大都市圏に不動産を取得した層で、それ以後の持ち家のパフォーマンスは悪い（80年前後でトントン、それ以後は大損）いう事実だけ。

[632: 匿名さん]

94年に千里ニュータウンの100坪の土地を3億4000万円（当時の相場）で買った人は
現在6000万円台まで値下がりして3億近く値下がりしているわけだしね。

グロスの大きい土地ほど値下がり額が大きくなるという当たり前の話。

[633: 匿名さん]

90年代初頭に中山台や逆瀬台を買った層のほうが遥かに値下がりしているのにアンチの脳内だけに存在する山手台大暴落（笑）

[634: 匿名]

宝塚市内での相対的な下落率はかなり低い部類ですからね＞山手台南部

宝塚はまちづくりの失敗とブランド凋落のあおりをうけて90年代前半の1/3以下に地価下落している場所が多い

[636: マンコミュファンさん]

>No.674
 
>by 匿名さん　2013-07-11 23:40:40
 
>山手台は車3～15分圏にスーパー10軒以上（阪急オアシス、コープ、阪急デパート、成城石井、西友、トーホー、ダイエー、ピーコック、関西スーパー、マンダイ）ありますね。

条件を同じくしている他の宝塚の既存ニュータウンは、なぜ価値を下げているのか？
駅から歩いて帰れない、坂で自転車が使いにくい、結局車ががないと生活が成り立たない、
といった点が敬遠されているからじゃないのかな。
そう考えている人にとって、車でないと行けない距離にあるスーパーの数など何の意味も持たない。

[637: 匿名さん]

http://www3.nhk.or.jp/news/html/20130712/t10015993121000.html

怖いですね

[639: 匿名さん]

山手台は、他と比べて土地の下落率低いし、住人の満足度も高いから妬まれるのでしょうね。

[641: 匿名]

old山手台の中古戸建ては398スタートが定着しましたね。
高くても良いもの売れる
安くしても悪いものは売れない。

[642: 匿名さん]

同時期に一斉に同世代が入居するというのもプライスレスな価値。
3980はそれすら達成出来ないからね。
相応な値段になる。

[643: 匿名さん]

｢同時期に一斉に同世代が入居するという価値｣がわかりません。
どんな点が良いのですか。
同時期に入る利点はなんでしょうか。
同世代ばかりだと、付き合いが窮屈ではありませんか。

[644: 匿名さん]

同じくらいの子供がいるのはいいよ。

↑は子供いないんだろう。

[645: 匿名さん]

同じくらいの子供がたくさんいる環境は本当にありがたいです。

価値観は人それぞれです。

[646: 匿名さん]

オールドタウンに後から入居したら必要以上に近所に気づかうことになるからね。

[647: 匿名]

だからold山手台は安くなるんだね

[648: 匿名さん]

初期山手台の住民が一般的なニュータウン（子育ての若い世代）と全く異なるのなんて常識だからね。

入居済みの区画数に対して異様に子供（幼稚園、小中学生）が少なく、山手台小も山手台中も過疎っていたのは地元なら誰でも知っている話。

街びらきしか十数年しかたっていないのに、リタイア世代がメイン住民層ということから、一次取得ではなく住み替えが多かったのは誰でもわかる話。アホでなければ。

[649: 匿名さん]

アンチの山手台初期住民は大損したとの妄想とは裏腹に、初期山手台は手持ちの不動産をバブルのほぼピークに売り抜けての買い替えが多かったってのが現実。

[650: 匿名さん]

ピーク時期に不動産を売却して多額の金を得たとしても、初期山手台を高値で買って暴落している訳ですから、何の得もしてない。

[651: 匿名さん]

バブル期住民に多い、マンション一次取得とは違って損はしてないって事でしょ。
平均5000万で建てた上物の価値は築年数なりに下落しているけど、それはどこであろうと同じ。
買い替え住民は、土地では損していない。

[652: 匿名]

オールド山手台の悲惨な状況を目の当たりにすると消去法て彩都か？森町か？

[653: 匿名さん]

物騒な宝塚　

http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/ann?a=20130714-00000002-ann-soc...

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130713-00000507-yom-soci

[654: 匿名さん]

初期山手台は坪100万円で分譲して、現在の取引実績(成約ベース)は30万円台だったような。
分譲開始から十数年しか経過していないのに、オールドタウン化(住民の高齢化)が進行して、後から中古を買って入りずらい雰囲気を醸し出している(実際、通りを通っても滅多に住民に出会わない)ことが、初期山手台の中古住宅が売れない原因だと思う。
グロスがほぼ同じで同じバスエリアなら、現在新規で分譲してる方が入って行きやすそうという気持ちは分からなくもない。

[655: 匿名さん]

>(実際、通りを通っても滅多に住民に出会わない)こと
高級住宅街、閑静な住宅街ってそんなもんだよ

通りで井戸端会議してたり、住人が家を出たり入ったりしてる様子が感じられるのって長屋的な住まい

[656: 匿名さん]

1994年　⇒　2013年　取引地価

中山台（五月台、桜台）
坪90万　⇒　坪28～35万

逆瀬台
坪90万　⇒　坪28～35万

山手台
坪100万　⇒　坪40～50万

北千里（千里ニュータウン）
坪300万　⇒　坪50～70万



アンチ（乱開発擁護業者）の脳内だけに存在する山手台ダントツ暴落。

現実は宝塚市内のニュータウンでは、山手台が一番損が少ない部類。
それどころか多くの住民は手持ちの不動産を90年代初頭の高値で売り抜けて山手台の土地を取得し、
建物（4500～5000万）だけを追加費用やローンで建てている買い替え住民なので、その場合は全く損してない。
土地代は持ち出し殆ど無し。

そもそもどこの分譲地でも、売って換金して別の事に使うのでなければ、地価下落、資産価値下落などどうでもいい話。
自分のとこだけ相対的に価値が下がっているような状況でないかぎり、自分の土地が下がっていれば他も下がっているわけで、家の寿命がきた時（建て替え時）にいくらでも他所の優良な土地に買い替えできるし、同じ土地にまた家建てて永住してもいい。

[657: 匿名さん]

極度の暴落は、千里中央当たりなんですね

[658: 匿名さん]

>山手台
>坪100万　⇒　坪40～50万

だから、その単価で取引が成立していないんじゃないの？少なくともここ数年は。

[660: 匿名]

知名度がないですからね～

大阪の帝塚山や奈良の学園前は兵庫県民にもそこそこ知名度が有りますが、

山手台なんて大阪府民や奈良県民は何処にあるかすら知らない。

[661: 匿名さん]

知名度が低い、ブランド力が皆無だから価格勝負の中古３９８になっちゃうんだろうね。
３９８でもなかなか売れなくて苦戦してるんだけど・・・

[664: 匿名さん]

高級住宅街かどうのとかどうでもいい話（貶す為にこんな事をいっているのはアンチだけ）ですが、1993年前後に関西で大阪通勤者向けに新規分譲されていた大手分譲地で一番平均価格帯（平均所得）が高かったのは事実ですね。

[665: 匿名さん]

山手台って気持ち悪いイメージです。

一部の人のせいで。

[666: 匿名さん]

659みたいな人間が金持ちとは全く無縁の人間なのはバレバレですね。
山手台どころか森町に家建てるのも無理な貧乏人。

この手の人間のロジックは

高級住宅街ではない（と貶す）　⇒　だから何をやってもいい　⇒　乱開発してもよい

というお粗末な詭弁だから。

そもそも家が不足していない時代に山を削るなら、景観や住環境にじゅううぶんに配慮しなければいけないという常識的な社会的コンセンサスを、高級住宅街云々に摩り替えて逃げている時点で、非一般人（悪徳業者）丸出し。

[667: 匿名さん]

確かに山手台に病的に異常粘着して貶しているごく少数の人間(665が代表格)が気持ち悪いですね。

[668: 匿名さん]

西宮の腐れ建売屋でしょ。

[669: 匿名さん]

初期山手台(西２丁目)の土地価格相場(過去３年間の成約坪単価)
３１〜３７万円
だそうです。御参考までに。
今出ている物件は、古家の有無に関わらず基本的に価格設定が高過ぎなのでは？

http://www.wills.co.jp/buy/p/?strShanaiBukkenNo=110547R&intSerial=...

[670: マンコミュファンさん]

暴落どころか山の上の立地の中では健闘しているな。
バスの利便性が関係してそうだが。

宝塚市山手台東5丁目
土地面積：239.6㎡(72坪)
価格：3286万円(坪45.3万)
造成済み整形地(法面無し) 山本駅3200m 標高250～300m
取引時期：2013年6月

宝塚市山手台西2丁目
土地面積：695.70㎡(210坪)
価格：8200万円(坪40.0万)
造成済み整形地(法面無し) 山本駅3200m 標高150～200m
取引時期：2012年下半期

西宮市甲陽園目神山町
土地面積：397.6㎡(120坪)
価格：3200万円(坪27.4万)
造成済み整形地(法面無し) 甲陽園駅1200m 標高150～200m
取引時期：2013年6月

西宮市鷲林寺南町
土地面積：592.0㎡(179坪)
価格：3400万円(坪18.9万)
造成済み整形地(法面無し) 甲陽園駅3200m 標高250～300m
取引時期：平成24年第4四半期 ※国交省土地総合情報

[671: 匿名]

確かにバブル崩壊後なのに高値で売っていたのは事実だわな。
買えたのも、裕福な人でしょう。バブル崩壊後に１億以上出せた訳だしね。

ただ、今はその面影はないね。ただの普通の住宅街だな。

ボロカス叩かれるような変な場所ではないけど。住んで自慢にはならないね。

ただ、残念なのは一般的にバブルの住宅街の値上がりはあくまでも数字上の含み益が増えてただけで、得した人も少ないだろけど損した人も少ないだろうが
その中で山手台は完全に新規分譲だっただけに、全員が高値で買ってるわけだから実際損した人が多いだろうね。
千里中央の値下がりが出てたが、坪300万で買った人なんて少数でしょう。
大多数は新規分譲時に、買ってる訳で含み益が膨らんだ時期はあったにせよ。最終的にはちょっと儲かったって程度だろうから。

山手台の実質的な損害額は大きいと思うよ。ただ、住民の満足度は宝塚でも高い訳だし、永住希望者が多いわけだから資産価値は下がったが、それなりの環境で住んでる人は損はしたけど墓場まで金は持っていけないからありだなって感じかなんだろうな。

[672: 匿名さん]

築30年など完全に土地値だけになっている物件は簡単だが、建物の価値がいくらかでも残っている物件は、適正な売値を推し量るのは難しい。

まぁ20年住まずに売ると概ね損する。

[673: 匿名さん]

山手台東5丁目　364.95㎡の宅地（会員向け1期分譲）が約5000万円で成約しているね。

北部開発（50坪コンクリ乱開発路線）の良し悪しは別にして、標高250mの山の上にしては他の場所より値段がついている。

これは言い換えれば、人口減少社会が本格化する前にけりをつけようと需要を総取りする売り急ぎ路線にさえしなければ、まともな開発も可能な立地だという事。

[676: 住まいに詳しい人]

>>674
高級住宅街云々なんて執着して山手台に1年中粘着しているアンチ（北部開発のみ擁護）のはお前だけだよ。

[677: 匿名]

地元のミニ開発屋（不動産屋）が自演多数派工作で荒らしているんだよ。

まともな開発規制に強化されたら困るから、理念を守って景観に配慮して開発された

誰が見ても（頭がおかしい人間＝ミニ開発屋を除く）平均的分譲地より美しい初期山手台を

自演や捏造までして悲惨だの暴落だの大損だのと叩きつつ、コストを削った乱開発路線

（山の上なのに何の変哲も無い50坪、コンクリートむきだし）の山手台北部は逆にフル擁護して礼賛。

[679: 匿名さん]

平均的な所得の人間は、注文住宅を建てる事すらかなわぬ夢（3大都市圏で注文住宅が建てられるのは所得の上位10%層）。

ましてや平均1億以上の家が並ぶ住宅街など平均からすれば雲の上の世界。

一方で>>659のような2000万円台の中古マンションに住んでいる貧乏人から見ると、住宅購入価格1億円超（リタイア層を除く
平均年収が軽く1500万円超）の初期山手台のような住宅街は、庶民的な貧乏低級住宅街という事になる。

いわゆる酸っぱいブドウ。

[680: 匿名]

アンチがなぜ初期山手台をオールドだの暴落だの大損だの悲惨だの相対的な要素を無視し捏造までして
異常粘着して貶し続けるかというと、社会的地位も学歴も収入もある恵まれた世帯が住民の大多数を
占める事を本当は良く知っているから。ルサンチマン。

[681: 匿名さん]

初期山手台：社会的地位も学歴も収入もある恵まれた世帯
今の山手台：一部上場企業などそれなりに収入ある人か共働き世帯
彩都：一部上場企業などそれなりに収入ある人か共働き世帯
箕面森町：一般的な世帯

[683: 匿名さん]

>６８１
共働きで彩都や山手台ってキツイんじゃないかなぁ？
職場が近隣とか、奥さんがパートタイマーならアリかもしれんけど、夫婦とも大阪市内に職場があってフルタイム勤務では、通勤時間の長さとか、会社帰りの買い物がやや不便とか、欠点がより目立ってしまうから。

[684: 匿名さん]

681は独身者か、でなければ奥さんに家のことは任せ切りにしている(もしくは興味がない)のだと思う。

[685: 匿名さん]

683
夫婦とも大阪市内でフルタイムって、想定がえらく限られてますね。勤務でも大手ならフレックスで結構融通きくよ。

[686: 匿名さん]

フレックスタイムは出勤退勤時間の融通が利くというだけで労働時間が短くなる訳ではない。
遅く出社すれば、基本その分どこかで余分に仕事をしなければいけないだけのこと。
企業によっては子育て支援等の目的で、給料が減るのと引き換えの時短勤務を認めているところもあるけど、通勤に時間が掛かるから時短にして給料減るのって、すごくもったいない。
それなら通勤時間が短くて済むところを最初から選ぶよ普通。

[687: 匿名さん]

山手台は南部は良いけど、北部は乱開発気味になってるね。

山の上なのに土地がぎりぎりで建て込んでるし、コンクリートが目立つ。

[688: 匿名さん]

686
フレックスは夫婦共働きで幼稚園の送り迎えがある人にはメリットあるってこと。それと時間で稼ぐ考えは古いね。

[689: 匿名さん]

古いと言うより、限られた予算で環境の良さにこだわるなら、通勤時間を掛けざるを得ないというだけだね。
誰しも環境が良くて便利なところを選べるなら、そこを選ぶよ。共働きならなおさら。

[690: 匿名]

687
私はそう思わないです。

山手台北部（ニュー山手台）は手頃な大きさでスッキリした今風の街並みで若い世代に好感度高いです。
よって売れ行き好調です。

山手台南部（オールド山手台）は中途半端に広いので外構や庭メンテも大変そう。
石垣みたいなよう壁が昔っぽいし若い世代にはうけないです。
よって中古市場でも苦戦しています。

[691: 購入検討中さん]

山の上はしんどいですよね。坂も急だし。スーパーはオアシスだけ。不便極まりない。見晴らしだけはいいかな。

[692: 匿名さん]

宝塚山手台からの見晴らしは林立する高圧鉄塔が邪魔でイマイチです。

[695: 匿名]

694がいくら頑張ったところで、

・北部（新）新築は売れ行き絶好調。

・南部（古）中古は億⇒398でも売れない。

これ明らかに北部のスタイリッシュな街並みが支持されてる証左。

[699: 匿名さん]

標高200ｍ超なんて
保久良神社より上だぜ
何が悲しくてそんなとこ削っちゃうかねえ

[700: 匿名さん]

大人気ってのも嘘だし、新品効果だけを使った商法で売れるなら何をやってもいいというのは悪徳業者のそれと同じだからね。

>>699
宝塚に寄生している地場の腐れ建売屋や腐れミニ開発屋（山手台アンチ）の民度なんてそんなもんだからね。

既に宅地余りの時代に、なんの変哲も無い手抜きの新品宅地を大量供給（使い捨て開発）する為だけに山の上を削ることが社会悪なんて、幼稚園児でも理解できることだが、腐れ乱開発都市の宝塚では、まともな普通の開発らしい。

普通のまともな市でも住宅街化されている程度の海抜の場所を、ちゃんと景観にじゅうぶん配慮した山手台南部は醜い開発で、とんでもない山の上をわざわざ宅地余り時代に削って、コンクリ50坪密集地にするのは、素晴らしい範となる開発らしい。

[702: 匿名さん]

阪急さん、今の山手台のスッキリした若々しい街並みとても気に入ってるので方向性変えないで下さいね。

[703: 匿名さん]

＞新街区の化粧擁壁の宅地が110坪（364.95㎡）4800万、2丁目の宅地が8200万で売れてますね。
＞大型の敷地であるにも関わらず、成約坪単価は宝塚や西宮の他の同一標高の住宅地より遥かに高いですね。

そうです。アンチ理論（山手台南部不人気ワースト暴落論、コンクリ擁護論）は破綻しているのです。
むしろ山麓部のバス便エリアの中では例外的に高い相対的価値を保っているのが初期山手台。

宝塚市山手台西2丁目
土地面積：695.70㎡(210坪)
価格：8200万円(坪40.0万)
造成済み整形地(法面無し) 山本駅1800m 標高150～200m
取引時期：2012年下半期

西宮市甲陽園目神山町
土地面積：397.6㎡(120坪)
価格：3200万円(坪27.4万)
造成済み整形地(法面無し) 甲陽園駅1200m 標高150～200m
取引時期：2013年6月

西宮市鷲林寺南町
土地面積：592.0㎡(179坪)
価格：3400万円(坪18.9万)
造成済み整形地(法面無し) 甲陽園駅3200m 標高250～300m
取引時期：平成24年第4四半期 ※国交省土地総合情報


1994年　⇒　2013年　取引地価

中山台（五月台、桜台）
坪90万　⇒　坪28～35万

逆瀬台
坪90万　⇒　坪28～35万

山手台
坪100万　⇒　坪40～50万

北千里（千里ニュータウン）
坪300万　⇒　坪50～70万

[705: 匿名]

702
確かに山手台の残り1000戸だけでも50坪オープン外構のスタイリッシュな街並みになれば、どんどん若い世代が入居し、子供達の笑い声が町中に響く活気のあるニュータウンに生まれ変われそうですね。
楽しみです♪

[706: 匿名サン]

７０２さん

厳つい石垣よう壁より開放的なオープン外構が流行ですからね。

山手台が素敵なニューファミリー向けの住宅地になることを心から願ってやみません（笑）

[708: 匿名さん]

山手台南部十分は大損したと煽っている無知なバカモンがおるが、現実は真逆なんだよな。

当時の購入者は40代後半～50代の非一次取得者の高所得世帯が多く、所有不動産を
高値売却して土地代に充当し、追加出費（ローン）は5000～6000万ぐらいというケースが多い。

その後の景気低迷による金利低下で、ローン借り換えにより本来払う予定だった金利が数千万少なくすんだというのがおち。

これが市のアンケートで、山手台の居住満足度が市内の中学校区で最高だった事にも関係している。
いくら住環境や景観が良くても、ここの煽りが言うように住民の大半が大損していたらこんな結果にならない。

現実は大損どころか、ほぼベストな時期に不動産を売却できて（数千万の利益確定）、ローンの支払い総額も当初の予定よりも大幅に少なくてすみ（初期住民の大半が完済済み）、得した額は土地の値下がり分よりずっと大きいというのが現実。

[710: 匿名]

一般的なニュータウンと様相が全く異なり当時４０後半～５０代の購入者が多かったのは明白な事実だから、一次取得が中心だったって妄想はさすがに無理があるわな。実際売って、住み替えが多かったわけで。
公式サイトのインタビューに多く出ているリタイア層もどう見ても住み替えでしょ。

[711: 匿名サン]

↑
あくまでも想像の域は出ませんねぇ～


あと、クレアス等の新しい街区のローコスト路線の最も影響を受ける（暴落）のが東３丁目でしょうねぇ～
既住民さんは気が気じゃないでしょうけど検討者にとっては暴落した比較的新しい中古も視野に入れて両にらみで検討していくのも一考ですねぇ（笑）

[712: 匿名さん]

>値下がり分より得した額が多いのが現実

どういう計算をしたらそうなるんでしょ？
値下がり額は5000万を超えますが。
ローン金利減と売却益だけではとても充当できませんよ。

色々力説してますが、貴方の連呼する現実というのは、貴方の頭の中だけのものでは。

[713: 匿名さん]

箕面の森町はやめたほうが良いです、なぜってまず箕面のトンネルの入り口と中心付近には坊島断層と如意谷断層がクロスしていてきわめて危険です。坊島断層は伏見慶長地震の震源で東西に3Mずれた形跡が確認されています。それに冬の寒さは半端ではありません、大阪がマイナス2度ならマイナス8度もありえます。2年前にキャンプ場が開設され、4月の16日にキャンプにいったら朝の気温はマイナス1度でした。彩都も断層に近いですね　宝塚も有馬高槻構造線にあります。できれば北摂の山からは南へ2kmほどはなれたほうか安全でしょう。というわけで住むなら北千里・千里中央・箕面なら桜ヶ丘の南のほうとか百楽荘とか半町とか・・地価が高いところにはそれなりのわけがありますね。耐震住宅でも断層の真上じゃ持たないし毎日断層トンネル通勤ってのも気持ちが悪いでしょう。

[714: 匿名さん]

あなたは本当に無知で勉強不足でお粗末だね。

こだわって建築費用5000万で建てた家でも20年近くたったら、どこの住宅地だろうが
いいとこ上物価値1000～1500万ぐらいの値段しかつかないが、それは損しただの損失額だのとはいわない。

諸外国と違い日本では建物価値は激減する（築30年建てば完全にゼロ）が、それは日本において新築の
注文住宅を自由に建てて住む為の不可欠なコストであって、途中売却せず30年以上住み続ける限り損にはならない。
かけた建築費用分新築からじゅうぶん住んで楽しみましたというだけの事。
何らかの事情で途中売却せざるをえなくなり、不本意な価格で売却した場合だけが、上物における損であって
住んでいる限りは1円も上物では損していない。

＞値下がり額は5000万を超えますが。

山手台南部の平均70坪7000万の土地が、いつ1000万円台まで値下がりしたの？

多くの住み替え住民はバブル期の不動産売却で3000～4000万の利益を出し、その上でその後の景気低迷低金利により
ローン支払いが当初予定額より大幅に少なくなっている。

[715: 匿名さん]

>>712

あなたは本当に無知で勉強不足でお粗末だね。

こだわって建築費用5000万で建てた家でも20年近くたったら、どこの住宅地だろうがい
いとこ上物価値1000～1500万ぐらいの値段しかつかないが、それは損しただの損失額だ
のとはいわない。

諸外国と違い日本では建物価値は激減する（築30年建てば完全にゼロ）が、それは日本
において新築の注文住宅を自由に建てて住む為の不可欠なコストであって、途中売却せ
ず30年以上住み続ける限り損にはならない。かけた建築費用分新築からじゅうぶん住ん
で楽しみましたというだけの事。何らかの事情で途中売却せざるをえなくなり、不本意
な価格で売却した場合だけが、上物における損であって住んでいる限りは1円も上物で
は損していない。 売却した場合、築年数が浅ければ浅いほど損失額が大きくなる。

＞値下がり額は5000万を超えますが。

山手台南部の平均70坪7000万の土地が、いつ70坪1000万円台（2000万未満）まで値下が
りしたの？

多くの住み替え住民はバブル期の不動産売却で3000～4000万の利益を出し、その上でそ
の後の景気低迷低金利によりローン支払いが当初予定額より大幅（個人差があるが平均
では軽く1500万円以上）に少なくなっている。

[716: 匿名さん]

下落額の算出はどこの住宅地にも共通した上物部分の急激な資産価値低下
（最初の数年が最大、続く十数年も大）を除外しなければいけないのに、単純に仲介の
価格を見て5000万以上の値下がりだのと煽っている時点で、浅学を晒してしまったね。

[717: 匿名さん]

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
1994年　⇒　2013年　取引地価

中山台（五月台、桜台）
坪90万　⇒　坪28～35万

逆瀬台
坪90万　⇒　坪28～35万

山手台
坪100万　⇒　坪40～50万

北千里（千里ニュータウン）
坪300万　⇒　坪50～70万
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
中山台、逆瀬台や千里をピークで買った人は少数派で、大半は現在の相場より更に安い価格で買っている。
一方、山手台の初期入居者はピークの時期に購入したわけだから、確かに損していると言えなくはないかも。あくまでも、売却を前提とした場合の話ですが。

[718: 匿名さん]

そりゃ６０～７０年代までに大都市近郊に大手分譲地買った人々が一番得したってのは有名です

[719: 匿名さん]

この中ではサイトが一番安全でしょう。少し通勤はモノレールでかったるいかもしれないけど

[720: 匿名さん]

もうこの板はいらないだろう。

[721: 匿名]

箕面森町は北大阪ネオポリス（豊能郡）や茨木台（亀岡市）みたいなな運命をたどるのは確実でしょうね・・・

[722: e戸建てファンさん]

夏草や

情弱共が

夢の跡

[723: 匿名さん]

座布団とっちゃえ。

[724: 匿名サン]

＞箕面森町は北大阪ネオポリス（豊能郡）や茨木台（亀岡市）みたいな
＞運命をたどるのは確実でしょうね・・・

仰るとおりです。
今後、関西近郊で土地が余りまくる時代に、あんな有料トンネルの奥地になんの変哲も無い大規模ニュータウンを開発すること自体が無謀でしょうね。

[725: 匿名さん]

>>720

３年以上続いたスレだが、ベストアンサーは>>1かな。
スレ主も認めているし。

[726: 匿名]

山間部や丘陵地の住宅開発地はやめときなさい。
ご存知でしょうか、数十年前に箕面平和台、池田・伏尾台が造成され人気でしたが、それから３０～４０年が過ぎ、現在はまた住宅を売って山の下の方へと引っ越されています。
それはなぜでしょうか、住民が高齢となり先ず日々の買い物、病院、役所手続きなどの不便さです。

ところが家を売りたいが売れない、価格も安いのですがやはり長く住んでいるとその不便さがストレスとなっています。

またなんと言っても冬は非常に寒いですよ、買い物に行くのにタイヤチェーン、あるいはスタットレスタイヤは必需品です。
それでもあなたはそこに住みますか？

[727: ご近所さん]

山田君、No.722の座布団全部持って行って！

[728: 匿名]

726
そうですね。
特に森町なんかは駅へ出るのにいちいち通行料取られますからね。
他のバス便ニュータウンとは分けて検討る必要があります。

[729: 周辺住民さん]

http://www.momono-yoshifumi.net/?p=2858
山手台上部の急傾斜地は、つらいですよ

[730: 匿名]

森町のバス降りてからもかなりキツイけどね…

[731: 匿名さん]

>>729

【自殺率あがる】
・傾斜度が高い（急傾斜地域）
・積雪量が多い
※上記両地区の場合もB町（自殺の多い地区）は急傾斜地でした。

【自殺率さがる】
・可住地人口密度が高い（住まいが密集）
・日照時間が長い
・海岸部に位置する

上の方は家が建てこんでるから、下の方より下がるのかな？

[732: 匿名]

また大型台風が接近中ですね。
箕面森町の土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）って先日の台風では大丈夫だったのかな？
近年、全国で土砂災害が頻発していますから気になります…

[733: 購入検討中さん]

戦略特区、彩都、一点買い！

[734: 匿名さん]

予算が4000万以下の人は、必然的に箕面森町。
で、それ以上の人は、山手台か彩都。でも、彩都のバスなし駅徒歩15分以上のエリアであれだけ売れてるのは凄いね。

[735: 匿名]

森町は年間30戸くらいしか売れてないらしいけど彩都や山手台はどれくらいでしょうか？

[736: 匿名]

そんなわけないやろ。

[737: 匿名さん]

彩都売れてるね。売れ残ってた土地までどんどん売れていってる。
駅から離れた景色のいい土地も販売前から下見と思われる人がひっきりなし。
バスが開通したら更に増えんだろね。

[738: 購入検討中さん]

バス開通？

[739: 匿名さん]

妄想です。お気になさらず！

[740: 匿名さん]

流石にあの距離では、バスは無理では？
今の茨木行きバスでも赤字路線だし。

[741: 匿名さん]

今の阪急の土地が駅徒歩15〜20分なので、一番奥の土地も20〜30分。バス無しで売り切るんじゃない？

[742: 匿名さん]

モノレール支線のバス無しバス便エリア(坂道15～30分)。
北急の千里中央までこみこみ43～60分。
常識はずれの凄まじい分譲地。

[743: 匿名さん]

常識はずれなのに、好調に売れてるのはなぜ？

[744: 匿名さん]

基本駅から１５分超えたら徒歩圏とは言わないから。
バスなしで売るには、残っている面積が広すぎる。
阪急が今後も分譲に参画するなら赤字覚悟で形だけでもバス路線作るかも。昼間１〜２時間に１本とか。

[745: 匿名さん]

茨木駅までのルートてなぜもっと早いルートにならないのか。

[746: 匿名さん]

電動アシスト自転車２台、雨合羽プレゼントとかのほうが現実的かも。

[747: 匿名さん]

>>744
仮に赤字覚悟で路線バス便を開通させた場合、

千里中央まで徒歩とバスとモノレールで片道30分、600円超

という残酷な現実がのしかかって不動産広告等でも表示されるから、かえって厳しくなりそう。

[748: 匿名さん]

頑張ってネガキャンしても、現実に売れ行き好調だから説得力ないんだよな。

[749: 入居済み住民さん]

彩都住民ですけど、朝夜ラッシュ時は乗り継ぎなしで千里中央にいけるし、
モノレール、地下鉄とも始発駅だから座れるんで多少時間はのびても
街並みはきれいでいい環境と満足してます。

[750: 匿名さん]

事実ですから、ネガキャンじゃないですね。

事実の指摘をネガキャンとレッテル貼るのは業者なのは明白ですよ。

[751: 匿名]

山手台板でよく見かける言い回しですね。

[752: 匿名]

売れ行きなんて、業者以外はどうでもいいことですね。

まぁ千里中央まで40分以上の場所に永住価値があると思えるのなら買えばよいと思いますよ。

[753: マンコミュファンさん]

70歳以上とかになった時に、モノレール停留所まで、バス無しで高齢者の足で徒歩20～30分かかる宅地が永住環境かどうかですね。

[754: 匿名]

イオンなどの宅配があるし、そんなこと言ってたら、日本のほとんどが永住価値なしになっちゃうよ。今を楽しめればいいし。別に永住しなくてもいいし。

[755: 匿名さん]

15年後、土地代がただ同然になっている事を許容できるのならそれもありかもね

団塊死去で昭和ニュータウンが猛烈な土地余りに陥って、土地が余りまくる時代に入るのは避けられませんから

土地は資産ではなくなります

[756: 匿名さん]

彩都が売れないように、頑張っている人がいるけど、何だか痛々しいな。

[757: 匿名]

確かに山手台はゼロになってるな（笑）

[758: 匿名さん]

755さんの主張は、ごもっともですよ。彩都箕面が駅徒歩15分超でもそれなりの坪単価で売れてるのは、ニュータウンだからであって、年月が経ってその価値(一斉入居、綺麗など)が失われると、不便な土地は売りにくくなるでしょうね。駅徒歩15分以上はいっぱいありますが、バスも無いところは少数と思う。

[759: 匿名]

彩都や森町はこれから暴落するだろうが、すでに大暴落した山手台がこれからさらに暴落するよりはマシか。

[760: 匿名さん]

トンネル手前付近の眺望は素晴らしい。戸建てでこのような素晴らしい景観を得られる区画は希少。
駅までの距離を取るか眺望を取るかは人それぞれでしょう。

[761: 匿名さん]

売るものないのに売れている？
これ如何に

[762: 匿名]

彩都最高！！

[763: 匿名さん]

>758
今は、眺望良くても、家が建つと眺望良いのは最前列だけですよ。
それに、彩都の箕面側は、傾斜地でなくフラットに整地してあるので尚更。

[764: 匿名]

では彩都の魅力ってなんでしょうかねえ？価格も割とするし、そういう層の方が多いんでしょうね。

[765: 匿名さん]

この三つを検討してる人に共通するのはゴミゴミしてないところに住みたいてことかな❓

[766: 匿名]

ゆったり生活したい人向きって事ですね。ゆったり生活は心に余裕があるって事ですねー！

[767: 匿名さん]

心に余裕がもてないくらい忙しいから、家くらいはゆったりしたところがよい場合もあるよ。

[768: 匿名さん]

単に土地代が安いからじゃないの？
森町はタダみたいなもんだし。

[769: 匿名]

森町は買ってから結局高くつくけどね…

[770: 匿名さん]

森町は、トンネル代など高く付くけど、予算なく戸建て欲しければ妥協するしかない。総額2,000万代で家建つからね。

[771: 匿名]

では、彩都最高！！で間違いないですね？？

[772: 契約済みさん]

彩都、最高！
30年後は分からないけど。。。
で、いいんじゃないかと。
場所というよりも、
新規開発の分譲地にするのか、
そうでないのか話になるから、
スレッドの比較主旨に合わない
コメントですが。

[773: 匿名さん]

スレタイの3箇所に絞るなら、
宝塚山手台=彩都>>箕面森町かな。
スレ主さんは、結局山手台に決めた感じでしたが。

[774: 匿名]

森町板でも色々指摘されていますが、
確かに森町は他の二つと比較して短所・欠点が多過ぎるのは紛れもない事実ですね…

[775: 匿名さん]

木を見て森を見ず、のスレ

[776: 匿名さん]

森町の場合、箕面からトンネルの先と考えずに、東ときわ台の延長と考えるべきでしょうね。唯、それにしても、ときわ台の方が生活利便性が高いし、区画も広く立派だけど・・・。東ときわ台に比べ、森町のメリットって新しいだけ？

[777: 匿名]

森町の良さは空気の綺麗さだと思いますよ。周りを大きな山で囲まれてマイナスイオンたっぷり。そこが1番の特徴だと思います。

[778: 匿名さん]

>777
森町は、すぐ近くを国道423が走ってるし、今度、第3区域に物流基地誘致したらもっと悪いんじゃない？
新光風台なら、あなたの言う環境は更に良いし、駅も徒歩圏だよ。

[779: 匿名さん]

国道４２３って（通称）ダンプ街道のことですよね？

あの道は危険ですよね沿道に採石場やセメント工場が多く大型車が多いし、

年がら年中そこかしこで工事していてホコリっぽい殺伐としたイメージがありますね。

[780: 近所に住んでたさん]

自分は森町の近所だったのですが
なんだかんだ言ってもトンネルは１度利用しちゃうと
便利だから使っちゃうんですよ。
通勤手当が出てるからっておっしゃる方もおられますが
便利なので結局、他の用事や買い物でも通っちゃう。
人間って楽なのを知るとそれを避けてと言うのは
なかなか難しいものです。
ですので月々の通行料は高くつきます。
私は阪急沿線の近くに引っ越しましたが
交通費だけでも相当安く上がりその分楽になりました。

[781: 匿名さん]

http://www.mitsuifudosan.co.jp/expo/download/shi_25_07.pdf#search='%E5%AE%87%E9%87%8E%E8%BE%BA+%EF%BC%AA%EF%BC%B2%E8%8C%A8%E6%9C%A8+%E9%80%A3%E7%B5%90'

これってエキスポ跡地開発されたら、ＪＲ茨木と宇野辺を何かしらで（バスのピストン）などで結ぶように三井が要望してるということかな？　そんなことになればやはり彩都最高！

[782: 匿名さん]

見てみましたが違いますよ。その要望に対して事業主が出来るだけ対応すると言ってるのです。

[783: 匿名さん]

>781

意図的に情報の一部だけ(自分に都合のいい部分)を載せて、ミスリードを誘う
いつものパターンやね

[784: 匿名さん]

>783
彩都は、まだ、自分の都合の良いでプラス情報も有るから良いね。森町なんて、皆無だし(笑)

[785: 匿名さん]

まーエキスポ跡地プラスガンバスタジアムの件は、彩都にとってはかなりのプラスでしょう。
子供にとっても親（パート先できる）にとっても。

[786: 匿名さん]

彩都も中部地区は物流基地(トラックステーション)を誘致してるし、箕面森町も第三区域は、物流基地を誘致するようですね。森町って今でもトラック多くて殺伐とした雰囲気なのに更にトラックステーション誘致してどうするんだろ。

[787: 匿名さん]

彩都は、地区がちがうから
中部と西部で離れてるし影響なし

[788: 匿名さん]

そうか❓

物流増えたらご飯屋さんできそうでむしろ歓迎。

[789: 匿名さん]

彩都中部の物流基地って、第二名神と北大阪地区のトラック経路だから、もろ影響するでしょ。モノレール沿いをバンバントラック通る様になるし、トンネル開通して西側にも道が開通すれば、箕面彩都のメイン道路もトラック通るから、騒音、排ガスは目に見えてる。それに171まで出れば幾らでも食事出来るのに、ワザワザ彩都にご飯屋できんでしょ。

[790: 匿名さん]

そうなんですよね。
彩都住民は、静かな環境を望みつつも、
もう少し便利になったらいいなと
思う気持ちを持っている人が多いんじゃ
ないかと思うので、微妙な発展と
トラックなどの交通量のバランスが
、ほど良く着地してくれるといいのですが。

[791: 匿名さん]

箕面のトンネル側からのトラック交通量はしれているのでは。山麓線とつながっているが、171とは直接つながっていない。

[792: 匿名さん]

そうですね。わざわざ山麓線にトラックいかないでしょう。みちも広くないし。

[793: へ？]

宝塚は知らんけど、サイトもシンマチも『街』ちゃうし。あんな山に強引に作られたトコ・・・それでもいいならどこでも（つか質問者さんの候補が広すぎて答えられない）・・・これからのライフスタイル考えて購入することですね！

[794: 購入検討中さん]

>>793
じゃあ、書き込まなければいいのに。
宝塚の人ですかねw

[795: へ？]

元箕面現茨木ですけど・・・トピさんがあんまりにも知らなさそうなので書いたんですが。余計なお世話ですね。失礼しました～♪

[796: 匿名さん]

ちなみに茨木のどこの街なんですか？
795さんは？

[797: 匿名さん]

安いけど不便、が共通点。メリットは新しいこと。
1代限りで終わりそうなのも同じかな。

[798: 匿名さん]

通行料金支払わないと街にも出られないような住宅地に成功例は無いらしいですね。

[799: 匿名さん]

797さんはどこにお住まいですか？

[800: 匿名さん]

途中で開発業者が経営破綻したとか、
途中でURが開発主体を抜けてトンズラしたとか、
ハシモトの標的になったとか（後に方針転換）、
何かとケチのついた場所ばかりですね。