管理会社主動の理事会

[匿名さん]

築３年　輪番制で役員がまわってきた新任役員です
役員になる前は理事会の開催が定期的でなく、対応の遅さにいらだっていた私ですがなってみてその理由がわかりました

＜１＞
月に一度程度理事会が行われるようなのですが　
日程調整の優先順位が　管理会社担当者　→　理事長　→　他役員　
理事長優先で日を決めるのは当たり前ですが　担当者最優先で決定するのは普通のことでしょうか？

議題によっては担当者不在ではなりたたない時もあるかと思いますが
必要資料を事前にうけとり、議事録は役員でとり清書を担当者へ依頼すれば基本的には担当者がいなくても問題ない気がするのですが？


＜２＞
住人の意見が吸い上げられるのに非常に時間がかかる

理事会の議事録に意見書がつけられており　住人は何かあればそれに記入し理事会が対応するのですが
意見書は　管理人　→　管理会社担当者(集約)　集約したものを理事長へ
意見は次回理事会の議題となり、緊急な場合を除き他の役員は理事会の時、初めて目にします　

その場で対応を決定できるものであれば問題ないのですが
関連資料など必要な場合は翌月以降決定となりますので　報告としては最短３ヶ月といった感じ
ただでさえ理事会の開催回数が少ない上に　意見書に対する動きが遅いため、初年度より引継ぎ引継ぎで今期までずれ込んでる案件がてんこもりです

管理会社担当者をうまく使い、意見の吸い上げ＆対応を潤滑に運営されている理事会さんがあれば
その運営方法をご伝授いただければと思います


＜３＞
素朴な疑問なんですが・・・
管理会社担当者ぬきで役員同士で連絡をとりあうことってないんですか？
管理人さんに理事長に直接伝えたいことがあるといったら　管理担当者から連絡とりますといわれたのですが
　

[41: 理事長経験者さん]

そりゃあ管理組合としては、有料でも、きちんと算定したもらうにこしたことはありませんよ。

ただ、どの段階で出す計画かということで考え方は分かれると思います。
本トピの場合、築３年目であることが前提なので、現実とかけ離れたものでないかを、まずは確認するべきでしょう。
なので、とりあえずは管理会社に依頼して無料で作ってもらえれば良いかと思います。

その結果を見て、一定の安心感が得られれば良し、信憑性に欠ければ専門家に改めて依頼する。
または、財団法人マンション管理センターの積立金算出サービスでも。
そんな感じで、まずは理事会としての活動を始めれば良いかと。

トピの趣旨に戻りますが、ここで私が修繕計画を持ち出したのは「管理会社主導から理事会主導へ戻す」ネタとして有効だという理由からです。
もしもデベ系の管理会社であれば、修繕計画が杜撰な場合は「知らぬ存ぜぬ、別会社だから」と言い張り辛いですよね。

修繕積立金が不足することが判明すれば、チャンス。この流れなら管理会社も管理費削減に協力せざるを得ないでしょう。
「電気代削減策を出せ。エレベーター保守も警備も保険も設備の点検も見直せ。それでも不足するなら管理委託費を減額だ」と、どんどん指示し、働いてもらえるようになるのです。
修繕計画を持ち出した趣旨はそういうことで、見直しにかかる手間とコストの議論は、また別トピでってことでどうでしょう？

[42: 37]

>>38：平理事さん
図面の前に、スレの流れ読めるようにした方がいいっとおっしゃいますが、
私がレスした36：理事経験者さんは
＞独立系にリプレースするときに、
＞最低でも大規模修繕計画も同時に出してもらい、
＞デベ系の管理会社のものと比較してリプレースするといいよ。
管理会社のリプレイスで、なんで大規模修繕計画なんぞを新規で要求するのが最低限の要素になるのか、主導でリプレイス経験者の私にはまったく理解できません。
管理費の長期収支計画ならわかりますが・・・

＞がははっ！図面しか見れない奴、または見れないけど見れるように見せしたい奴に限って、こんな言い草だよね。
こういうふうに相手を中傷したり煽るような方が理事をまっとうにやれるとも思いません。

[43: 爺さん]

真面目なレスを邪魔する連中は無視するしかないでしょう。
蹴飛ばしといて前進あるのみです。

[44: 匿名さん]

独立系だけはヤメタほうがいい！
デベ系で不満があれば、キチンと抗議をすれば説明があるはずです。
少し管理費が高いかもしれないが、安心して相談できて、任せることが出来ます。

[45: 匿名さん]

スレ主です

入居以来目を通したことのない規約やら委託契約書や長期修繕計画らを読みすすめてきました
なんだかんだいいつつ輪番制の理事会だから・・・となめてかかってました
現理事の中にみなさんのような理事経験者が一人でもいれば随分違うのでしょうが
本気になればなるほどめんどくさいというか　勉強しなければならないことばかりで
焦りと目をつぶってしまいたい気持ちが交錯してます

前期からの引継ぎが終わったばかり　理事間のコミュニケーションも全くとれていない現状で
一理事からどのように働きかけるべきか考えてきたのですが
雑排水管の保守が初年より抜け落ちていたことに気付き、このことをきっかけに保守管理検証と２年後の修繕積立金UPにむけた修繕計画の見直しを提案しようかと思ってます
(検証をどのようにするかが素人には一番の問題ですが・・・・）

理事会主導になるかどうかは　理事一人一人をどこまで巻き込めるかですよね

[46: 匿名]

点検関係は実際なにをやってるのか、現場を確認することが大切ですよ 再委託されてるどこの業者から何人きてなにを何時間やってるのかを確認することがすべてのスタートです

[47: 匿名さん]

理事役員も一般組合員も素人だけど、自分達が住んでるマンションのことだから他人事ではないはずです。
築３年目ならまだそんなに不具合は出ないと思うけど、これから色々発生してきますよ。

まず理事会役員同士でメールでのやり取りをおすすめします。
会って話すより多少は気兼ねなく意見交換できると思います。

[48: 匿名さん]

しかし築３年の段階で気づかれたのはラッキーですね。新築ファミリーマンションの管理委託費はたいてい水増しされていて３－４割ディスカウントしても十分利益がでる水準に設定されていて、払っている管理費の５割超が実際には管理会社の利益に消えているというのが現実のようです。加えて大規模修繕計画に出てくる大きな工事の予算設定についても、理事会主導できちっと合い見積もりをとってみれば、あっという間に半額になりますよ。
つまり、マンション全体で年間管理費1000万、年間修繕積立金200万だとした場合、30年のタームで考えると、管理費で500万×30=1億5000万、修繕で200万×30=6000万の半分の3000万　合計1億8000万が無知な理事の方々のおかげで、無駄に消えてしまうということなのです。
築30年のマンションで潤沢な修繕金がたまってエントランスの改修や各種設備に更新がしっかりできるところと、後ろ向きな修繕をする費用もなく公庫から数千万借り入れてそうした工事をする羽目になる悲しいとこがあるのは、まさに管理組合の動きの積み重ねの違いなわけですよ。

[49: 通りがかりさん]

一般組合員は、常に問題意識を持って
きちんとチェック、自らも知識を身につけないといけないね

[50: もはや神]

>>48 匿名さん
デベ系管理会社から独立系管理会社に変更すれば安くなるに決まっているが年収700万のフロントから年収400万のフロントへの交代を意味している。
三菱地所、住友不動産から新築マンションを買ったらそのまま系列管理会社に委託するほうが望ましい。管理費の節約など金額的には微々たるもので、安かろう悪かろうの独立系管理会社会社に変更するなら高いマンションを買った意味がないよ。

[51: もはや神]

100戸以上のマンションは人材も豊富なので、輪番制でも数年に一度は必ず複数のいい人に当たり管理組合運営は適正化される。
理事会では一人の意見ではどうにもならず、改革派が複数となるかが最大のポイントになる。
問題なのは30戸程度の小規模マンションである。
人もカネもないのでどうにもならないマンションとはほぼ全てが小規模マンションなのである。
では30戸から100戸のマンションはどうなるか？
これはグレーゾーンであり、グレーゾーンのマンションに住んでいる人は早めに大規模マンション、戸建てに引っ越すか自分で頑張る以外にないだろう。