管理会社主動の理事会

[匿名さん]

築３年　輪番制で役員がまわってきた新任役員です
役員になる前は理事会の開催が定期的でなく、対応の遅さにいらだっていた私ですがなってみてその理由がわかりました

＜１＞
月に一度程度理事会が行われるようなのですが　
日程調整の優先順位が　管理会社担当者　→　理事長　→　他役員　
理事長優先で日を決めるのは当たり前ですが　担当者最優先で決定するのは普通のことでしょうか？

議題によっては担当者不在ではなりたたない時もあるかと思いますが
必要資料を事前にうけとり、議事録は役員でとり清書を担当者へ依頼すれば基本的には担当者がいなくても問題ない気がするのですが？


＜２＞
住人の意見が吸い上げられるのに非常に時間がかかる

理事会の議事録に意見書がつけられており　住人は何かあればそれに記入し理事会が対応するのですが
意見書は　管理人　→　管理会社担当者(集約)　集約したものを理事長へ
意見は次回理事会の議題となり、緊急な場合を除き他の役員は理事会の時、初めて目にします　

その場で対応を決定できるものであれば問題ないのですが
関連資料など必要な場合は翌月以降決定となりますので　報告としては最短３ヶ月といった感じ
ただでさえ理事会の開催回数が少ない上に　意見書に対する動きが遅いため、初年度より引継ぎ引継ぎで今期までずれ込んでる案件がてんこもりです

管理会社担当者をうまく使い、意見の吸い上げ＆対応を潤滑に運営されている理事会さんがあれば
その運営方法をご伝授いただければと思います


＜３＞
素朴な疑問なんですが・・・
管理会社担当者ぬきで役員同士で連絡をとりあうことってないんですか？
管理人さんに理事長に直接伝えたいことがあるといったら　管理担当者から連絡とりますといわれたのですが
　

[21: 爺さん]

↑　まさに同感！！　皆様に同感！！

[22: 理事長経験者]

9.14.15です。

私も、最初から管理組合に対する意識があったわけではありません。
総会には出席し、意見を出していましたが、理事長は司会進行役程度にしか思わず、出席目的は「管理会社に意見を言うこと」くらいに思ってました。
今思えば恥ずかしい限りですが、逆にそんな程度が普通なのかな、とも思っています。
ですから、スレ主さんのような意識の方には頑張ってもらいたいのです。

住んでいる者が、気がついたことに意見または文句を言う・・・こういう総会・理事会ではダメなのです。

公共の利益のため、３０年後、６０年後のマンションを考え、「改革の痛み」も説明できて「事業仕訳」もできるようにすべきなのです。

けれど一方で、皆がそう思っているわけではない、理事もできれば何事もなく過ごしたいと思っている現実も受け止めなければなりません。

そこで私がとった手法は（誉められたもんではありませんが）「危機感がないなら危機感を掘り起こす」というものでした。

先に書きましたが、私のマンションでは修繕計画が杜撰でした。
多分２分の１くらいの確率で、スレ主殿のマンションも当てはまります。
きちんと積算すれば、大概のマンションで積立金不足でしょう。
杜撰なものであれば、チャンスです。
３０年後には各戸５０万円から２００万円もの不足が生じますから。

当然、修繕積立金の値上げが問題になりますが、値上げは組合員の関心を引きます。

関心を集めた上で、手を打つのです。
３年目であれば、値上げしなくても当面は凌げるかも知れません。
管理費（委託費を含め）が「事業仕訳け」も受けずに使われてますから。

そこで「事業仕訳」を始めると、蓮舫さん並みに注目されます。そうすれば「他人事」とは思わない組合員が、きっと現れます。



声を上げるだけでは、仰るとおり「ひとり相撲」になる可能性もあります。
意識のない人を説得したり論破したりしても苦労するだけで、巻き込んでしまえばいいのだと思います。

やり方はいろいろあるでしょうが、特にお金の問題は、皆を巻き込むのにちょうど良いツールです。
ま、一度お試しあれ。

健闘を祈ります。

[23: 爺さん]

　↑　必死の思いがひしと伝わりました。
　　デリケートな部分で爺には書けません。　アリガトウ

[24: 理事長経験者]

爺さん。

>↑　必死の思いがひしと伝わりました。

私ですか？
ちっとも必死じゃありません。
私にとってはもうとっくに終わったことです。

参考になるかならないか。解らないけど、なるかも知れないから書いてるだけです。

そんなのは読んだ人の勝手だと、その程度の思いの書き込みです。

爺さんの参考にも、なると幸いですが。

[25: 匿名さん]

理事間では、意見交換をメールでしておきます。
実際の理事会までに煮詰めておいて理事会は淡々と顔合わせのような感じで進めてました。
フロントの付け入るすきは与えません。

[26: 爺さん]

　＞＞２４さん　　
　　　もち参考になりました。　今後とも宜しくね！

　＞＞スレ主さん
　　　爺も認識あらたに、がんばります。相手は数１０年これだけを考えてきたプロです。
　　　１人でも多くの味方を作りましょう。　

[27: 匿名さん]

50戸前後のマンションで、管理費と修繕積立金の金額がそれぞれ①管15000円＋修5000円と②管5000円＋修15000円のケースで考えると、30年間に積みあがる修繕積立金の総額は①9000万円、②2億7000万円となります

築後、早い段階で大規模修繕計画明細を管理会社から出してもらっていれば、30年で概算で2億から3億程度の修繕費がかかることがわかります

つまり、早い段階で無駄な管理費を修繕積立金に振り向けることで数十年後に発生する修繕積立金不足は事前に防げるということなのです

こうした対応を怠ると、築浅のまだなんの問題もない段階で、さんざん不必要な点検や修理をされて管理費がかさむ一方で、積立金が底をつき、古くなって、本当に修繕が必要になるときには、公庫あたりから数千万円の借り入れをしなければ、対応できなくなるといったオチになります

最終的には、自分の部屋を売却する際、重要事項説明書に管理組合として借り入れ数千万あるといった、買い手がとってもびびるような記載がなされて大幅に値引かないと買い手がつかないといった結果が待っています

自分の子供に、なんで親のマンションはこんなにも価値が落ちてしまってるんだろうって思われる前に、しっかり自分の資産は守りたいものですね。

[28: 理事長経験者さん]

>27さん

そのとおりですね。

分譲時の修繕計画が故意に安く見積もってあることを、管理会社は当然に知っているでしょう。
けれど、黙っています。
「住民（組合）の立場に立った業務をします」なんて言ってるにも関わらず、言わない。
そりゃ、言い出しにくいのでしょうね。
特にデベロッパーの子会社だと、デベを悪人にするわけにもいかず、フロントがモロに責められることになりますし。

理事会が気付いてあげるしかありません。

ウチの理事には「デベの詐欺だ！断固戦うべき！」なんて方もいました。
気持ちは解りますが、戦っても利はありません。

戦うふりでもして、上手く管理会社を動かすのが得策ですね。

[29: 匿名さん]

独立系には本当に要注意！　あくどさは筆舌に尽くしがたい。

[30: 匿名さん]

27さん、それ内のマンションみたいですね。
管理費の余剰金は300万に達しましたが、見直しなしです。
修繕費に組み入れられました。

デベの修繕計画に無理がないのは専門家に確認済みですが、
デベ系列の管理会社の修繕やりたがりの評判を聞いているだけに意見が出せません。
というのは、横領問題を起こしている管理会社だからです。

管理費を安くし修繕積立金を上げるのが正解とも思うのですが
たまった修繕積立金を持っていかれては元も子も行かないでしょ。
預貯金口座は、管理組合理事名ですが、管理会社の指定銀行に開設され保管されています。

1年目の修繕に対しても、点検は甘く見て見ぬふりで経年劣化として工事できるように仕向けているようです。
点検項目したがって、点検項目リストの開示は一切されません。

マンションは気に入っていますが、1年目の新米理事会だからかすべて管理会社の言いなりで
情報開示も報告も一切されません。
理事会日程の開示も、理事会報告もされません

総会議事録も事実と違うことを記載されています。

[31: 匿名さん]

３０さん
デベ系らしいですが、情報開示が無い、総会議事録も事実と違う、本当ですか？
その辺のところもっと詳しくお願いします。

[32: 匿名さん]

＞理事会日程の開示も、理事会報告もされません

秘密会議ですか？
理事は即刻解職すべき理由になりますね。

[33: 匿名]

いろいろ言い分はあるようだが、八割以上は管理組合側がきちっとすればいい話。ようは組合側の能力不足。

[34: 匿名]

組合側がある程度しっかりしないと当然管理会社主導になり無駄金が使われ管理会社が潤う。
これは当然の話。

[35: 匿名さん]

>29
あくどいという理由が、比較的割安な管理契約の見積もりをだし、リプレイスを受ける一方で大規模修繕等の工事でたくみに高額受注をして修繕積立金をかすめとるということであれば、それは早めに大規模修繕計画を出してもらい工事の１年前から、その工事の必要性と金額水準の妥当性についてしっかり検討すれば、そう簡単には、やられないと思いますよ。
証券マンにしても不動産屋にしても、建設業者にしても、カネを持っててボーっとしてる上客を狙ってるわけですからしっかり目を見開いていれば大丈夫なんじゃないでしょうか。
もちろん、管理費で既に吸い上げられて、修繕積立金がたまってないところは、そもそも誰も寄ってこないですけどね。

[36: 理事経験者]

>>35
そのとおりですね。
独立系にリプレースするときに、
最低でも大規模修繕計画も同時に出してもらい、
デベ系の管理会社のものと比較してリプレースするといいよ。
そして、何年か後の大規模修繕で修繕計画より金額が上がっていれば要注意。
数年後の輪番の理事達も計画より金額が上がっていたら問題とするでしょうね。

[37: 匿名]

大規模修繕計画は、概算支出計画だけでも数日で作れるものではありませんよ。
部材を拾い上げての詳細な計画は、無料ではとても作成できません。

※理事経験者なら詳細な修繕計画の立案に少しは携わっているはずですが・・・図面見たことあります？

[38: 平理事さん]

>※理事経験者なら詳細な修繕計画の立案に少しは携わっているはずですが・・・図面見たことあります？


がははっ！図面しか見れない奴、または見れないけど見れるように見せしたい奴に限って、こんな言い草だよね。

図面の前に、スレの流れ読めるようにした方がいい。正しい修繕計画を見直すことまでタダにしろとは誰も言ってない。そもそも変な計画なのを知ってて、その片棒かついでるくせに「見直すなら金払え」と言う。おまえのようなダニだけが叩かれている。

[39: 入居済み住民さん]

無料で出せないなら、それはそれで良いのでは？
組合としては、あ、そうですか。
で終わる話だから。

[40: 匿名さん]

独立系で大規模修繕計画を有償で出してもらったけど、年額15万弱でかなり詳細な30年計画出してくれて、住民説明会までやってくれて、結構、役にたったよ。

[41: 理事長経験者さん]

そりゃあ管理組合としては、有料でも、きちんと算定したもらうにこしたことはありませんよ。

ただ、どの段階で出す計画かということで考え方は分かれると思います。
本トピの場合、築３年目であることが前提なので、現実とかけ離れたものでないかを、まずは確認するべきでしょう。
なので、とりあえずは管理会社に依頼して無料で作ってもらえれば良いかと思います。

その結果を見て、一定の安心感が得られれば良し、信憑性に欠ければ専門家に改めて依頼する。
または、財団法人マンション管理センターの積立金算出サービスでも。
そんな感じで、まずは理事会としての活動を始めれば良いかと。

トピの趣旨に戻りますが、ここで私が修繕計画を持ち出したのは「管理会社主導から理事会主導へ戻す」ネタとして有効だという理由からです。
もしもデベ系の管理会社であれば、修繕計画が杜撰な場合は「知らぬ存ぜぬ、別会社だから」と言い張り辛いですよね。

修繕積立金が不足することが判明すれば、チャンス。この流れなら管理会社も管理費削減に協力せざるを得ないでしょう。
「電気代削減策を出せ。エレベーター保守も警備も保険も設備の点検も見直せ。それでも不足するなら管理委託費を減額だ」と、どんどん指示し、働いてもらえるようになるのです。
修繕計画を持ち出した趣旨はそういうことで、見直しにかかる手間とコストの議論は、また別トピでってことでどうでしょう？

[42: 37]

>>38：平理事さん
図面の前に、スレの流れ読めるようにした方がいいっとおっしゃいますが、
私がレスした36：理事経験者さんは
＞独立系にリプレースするときに、
＞最低でも大規模修繕計画も同時に出してもらい、
＞デベ系の管理会社のものと比較してリプレースするといいよ。
管理会社のリプレイスで、なんで大規模修繕計画なんぞを新規で要求するのが最低限の要素になるのか、主導でリプレイス経験者の私にはまったく理解できません。
管理費の長期収支計画ならわかりますが・・・

＞がははっ！図面しか見れない奴、または見れないけど見れるように見せしたい奴に限って、こんな言い草だよね。
こういうふうに相手を中傷したり煽るような方が理事をまっとうにやれるとも思いません。

[43: 爺さん]

真面目なレスを邪魔する連中は無視するしかないでしょう。
蹴飛ばしといて前進あるのみです。

[44: 匿名さん]

独立系だけはヤメタほうがいい！
デベ系で不満があれば、キチンと抗議をすれば説明があるはずです。
少し管理費が高いかもしれないが、安心して相談できて、任せることが出来ます。

[45: 匿名さん]

スレ主です

入居以来目を通したことのない規約やら委託契約書や長期修繕計画らを読みすすめてきました
なんだかんだいいつつ輪番制の理事会だから・・・となめてかかってました
現理事の中にみなさんのような理事経験者が一人でもいれば随分違うのでしょうが
本気になればなるほどめんどくさいというか　勉強しなければならないことばかりで
焦りと目をつぶってしまいたい気持ちが交錯してます

前期からの引継ぎが終わったばかり　理事間のコミュニケーションも全くとれていない現状で
一理事からどのように働きかけるべきか考えてきたのですが
雑排水管の保守が初年より抜け落ちていたことに気付き、このことをきっかけに保守管理検証と２年後の修繕積立金UPにむけた修繕計画の見直しを提案しようかと思ってます
(検証をどのようにするかが素人には一番の問題ですが・・・・）

理事会主導になるかどうかは　理事一人一人をどこまで巻き込めるかですよね

[46: 匿名]

点検関係は実際なにをやってるのか、現場を確認することが大切ですよ 再委託されてるどこの業者から何人きてなにを何時間やってるのかを確認することがすべてのスタートです

[47: 匿名さん]

理事役員も一般組合員も素人だけど、自分達が住んでるマンションのことだから他人事ではないはずです。
築３年目ならまだそんなに不具合は出ないと思うけど、これから色々発生してきますよ。

まず理事会役員同士でメールでのやり取りをおすすめします。
会って話すより多少は気兼ねなく意見交換できると思います。

[48: 匿名さん]

しかし築３年の段階で気づかれたのはラッキーですね。新築ファミリーマンションの管理委託費はたいてい水増しされていて３－４割ディスカウントしても十分利益がでる水準に設定されていて、払っている管理費の５割超が実際には管理会社の利益に消えているというのが現実のようです。加えて大規模修繕計画に出てくる大きな工事の予算設定についても、理事会主導できちっと合い見積もりをとってみれば、あっという間に半額になりますよ。
つまり、マンション全体で年間管理費1000万、年間修繕積立金200万だとした場合、30年のタームで考えると、管理費で500万×30=1億5000万、修繕で200万×30=6000万の半分の3000万　合計1億8000万が無知な理事の方々のおかげで、無駄に消えてしまうということなのです。
築30年のマンションで潤沢な修繕金がたまってエントランスの改修や各種設備に更新がしっかりできるところと、後ろ向きな修繕をする費用もなく公庫から数千万借り入れてそうした工事をする羽目になる悲しいとこがあるのは、まさに管理組合の動きの積み重ねの違いなわけですよ。

[49: 通りがかりさん]

一般組合員は、常に問題意識を持って
きちんとチェック、自らも知識を身につけないといけないね

[50: もはや神]

>>48 匿名さん
デベ系管理会社から独立系管理会社に変更すれば安くなるに決まっているが年収700万のフロントから年収400万のフロントへの交代を意味している。
三菱地所、住友不動産から新築マンションを買ったらそのまま系列管理会社に委託するほうが望ましい。管理費の節約など金額的には微々たるもので、安かろう悪かろうの独立系管理会社会社に変更するなら高いマンションを買った意味がないよ。

[51: もはや神]

100戸以上のマンションは人材も豊富なので、輪番制でも数年に一度は必ず複数のいい人に当たり管理組合運営は適正化される。
理事会では一人の意見ではどうにもならず、改革派が複数となるかが最大のポイントになる。
問題なのは30戸程度の小規模マンションである。
人もカネもないのでどうにもならないマンションとはほぼ全てが小規模マンションなのである。
では30戸から100戸のマンションはどうなるか？
これはグレーゾーンであり、グレーゾーンのマンションに住んでいる人は早めに大規模マンション、戸建てに引っ越すか自分で頑張る以外にないだろう。