中古マンション購入検討

[購入検討中さん]

横浜で築３５年のマンション購入を検討しています。広さ６４平方㍍の３ＬＤＫ。日当たり、眺望良好の南西角部屋です。横浜駅から徒歩１５分程度。価格は２０００万円を切るぐらいです。
中身はリフォームするので気になりませんが、現時点で相当古く、耐震診断もしていなく、
今後の修繕など気になります。
しかも容積率は倍以上オーバーしているようで、建て替えは現実的でもなさそう。
こうした物件の価値などはいかがでしょうか。
なにを基準に購入の意志を決めたらいいかまよっています。