23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その49）

[住まいに詳しい人]

好調物件もチラホラと現れ、
「マンション販売好調！」とプッシュするメディアも増えている。

しかしギリシャの財政危機から世界経済も足踏み、
さらに頼みの綱の中国経済も人民元の切り上げで不透明に･･･。

今現在、東京の住宅市場はどっちを向いているのか？
皆様の理性的な議論を期待しております 。

※切れ味の良いツッコミなら兎も角
誰に何を問いかけているかのも不明な1行レスとか
格好悪いことはヤメましょーね

前スレ　その48：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/75756/

[41: 匿名さん]

もう固めとこう

[42: 匿名さん]

>>39
中古が売れずに登録物件数が千戸を超えている区が少なくなってきたな。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&lc=03&pf=...
割高感が強いとこは総じて苦戦だね。

[43: 匿名さん]

もう埋立地以外は息も絶え絶えって感じ。

[44: 匿名さん]

またまたご冗談を

[45: 匿名さん]

賃貸の余り方見ててもわかりますね。5けたの区が多いこと。特に世田谷区と杉並区はひどい状態ですね。

http://rent.realestate.yahoo.co.jp/tokyo.html

[46: 匿名さん]

世田谷は面積広いし人口も多いからな～
物件数もトップレベルになるのは当然でしょ

[47: 匿名さん]

世田谷区は昔から持家比率が低いですから。
まあ貧富の差が激しい区ｗ

[48: 匿名さん]

貧富の差が大きいところは将来治安が悪化していく可能性が高いです。

[49: 匿名さん]

都心のほうがむしろ貧富の差は激しいだろうねｗ

[50: 匿名さん]

割高外周区で新規に家やMSを購入してる住民が多いとこは、そもそもあんまり賃貸ないんじゃないの？

立派な戸建てや低層MSだらけじゃん。

そういう地域は、結局高いままだと思うが。

東京はくよりもっと小さな地域によってかなり違うから、区レベルで全てを語るのは無理だな。

それに、もともと世田谷や杉並はPER低いから、賃貸用には向かんよ。

採算がとれなくなれば賃貸アパートは売りに出されて、持ち家やMSに変わってくだろ。

そうなれば、供給が増えるから、あまり良くない地域の物件は値崩れしてくかもね。

[51: 匿名さん]

低所得層が都内に憧れ
富裕層はどんどん外へ

これが実際のとこ。

[52: 匿名さん]

偽装コンクリートの話題なんかピタリと消えたもんな。

[53: 住まいに詳しい人]

>>50
>そもそもあんまり賃貸ないんじゃないの？

なんて言うくらいなら自分で検証してみたら？
ということで、>>45の数字を、賃貸住宅数で割ってみると

区＿＿　Ｂ:賃貸_　Ａ:募集
＿＿＿　世帯数_　広告数　　Ａ/Ｂ比率
千代田　*10,820　*3,285　　0.304
港区＿　*60,930　16,209　　0.266
文京区　*41,520　*9,932　　0.239
渋谷区　*55,570　13,194　　0.237
中央区　*34,590　*8,025　　0.232
台東区　*33,790　*5,474　　0.162
目黒区　*55,700　*8,978　　0.161
豊島区　*71,690　10,760　　0.150
新宿区　*99,240　14,688　　0.148
杉並区　150,400　17,373　　0.116
世田谷　232,820　25,906　　0.111
品川区　*90,890　10,101　　0.111
練馬区　129,660　14,035　　0.108
中野区　111,040　11,790　　0.106
大田区　140,170　14,307　　0.102
墨田区　*50,020　*4,758　　0.095
板橋区　128,490　12,137　　0.094
荒川区　*39,020　*3,454　　0.089
北区＿　*89,130　*7,878　　0.088
江東区　*98,860　*7,614　　0.077
足立区　129,290　*9,313　　0.072
葛飾区　*76,850　*5,297　　0.069
江戸川　148,410　*9,567　　0.064

都心区は重複した広告が多いのでかなり高い数値に。
世田谷区や杉並区は上位と言えば上の方かもしれないが
特に高いと指摘するほどでもない。

[54: 匿名さん]

53の比率が低いとこほど、住みたくない地域になってる。

空室率が高い方が、選ばれた人しか住めないから、いいんじゃないの？

[55: 匿名さん]

あらあら不思議、ほとんど人気順と一致。

[56: 匿名さん]

戸建てを含まないマンション総ストックに対する割合を計算すべきでしょう。

[57: 住まいに詳しい人]

>>56
やっても
順番は千代田区、港区、中央区、渋谷区、文京区･･･
大して変わらないから

[58: 匿名さん]

イメージと実際の人気とは随分と差があるんだなあ。

[59: 匿名さん]

人気地域には限られた人しか住むことができない。予算的に。

[60: 匿名さん]

そーですよね・・・
人気地域はやっぱり金額的にも全然違うし・・・

あ～みんながイイなぁってとこに一度は住んでみたい！
ただの見栄ですが・・・・

[61: 匿名さん]

平均所得の順ともかなりの割合でリンクしてますね。

[62: 匿名さん]

当然といえば当然か。

[63: 匿名さん]

空室率が高い＝人気が高い、という逆説が成り立つわけですな。

[64: 匿名さん]

オーナーさんは色々大変だなあ～

[65: 匿名さん]

持たざる者には、この大変さは判らないと思うよ。

[66: 匿名さん]

空き室＝募集が多ければ、人気？

たんに空き室（募集）の割合なんだから、人気かどうかに関係ないじゃんｗ

むしろ、空き室が多いほど問題だろ。

[67: 匿名さん]

問題？持たざる者には判らないんだろうなぁ。

空いてることより、無理に変な人を入れて価値が下がる方が問題なんだよ。

[68: 匿名]

賃貸経営で空室は普通に一番の問題だろ。なにいってんだこいつ

[69: 匿名さん]

基本に忠実でなくかっこつけて経営してるのは、たいていダメ経営者。
68は無能な賃貸経営者決定ｗ

[71: 匿名さん]

人気と平均所得ってやはりリンクしてるんですね。

[72: 匿名さん]

68でなく67でした。
ごめんなさ～い。
ｂｙ　６９

[73: 匿名]

低所得者に人気ってのもあるからね。でも人気って何？定量化できない指標は意味無い。

[74: 匿名さん]

やかない、やかない。

[75: 匿名さん]

↑
強いて定量化すれば、空き室率が低いってことだろｗｗｗ

[76: 匿名さん]

定量化できない説明がないと、高空き室率地域の人気は説明できないんじゃないのか？
73は矛盾の塊のような気がするが、いろいろ苦しくないか？

[77: 匿名]

駒野ショックで日経大暴落。

[78: 匿名さん]

東京建物、業績下方修正だそうで。やはり湾岸での不振が響いたのかな。

[79: 匿名さん]

世田谷区の家賃レベルがぎりぎりのとこまで行きましたよ。
世田谷区神話の終焉の始まり
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

[80: 匿名さん]

首都圏・５月の中古マンション価格、５カ月連続の値上がり　
成約件数の増加率（前年同月比）が２けたをこえた地域と価格帯を見ると、東京23区の3000万円台が12.7％増加、東京都下の2000万円台が17.4％増加、千葉県の1000万円台が13.9％増加、千葉の2000万円台が11.2％増加となっている。

[81: 匿名さん]

一定年収以下は「全額還付も検討」　首相、消費税巡り

　菅直人首相は30日午後、超党派の議論を呼びかけている消費税率の引き上げについて「年収300万とか350万円以下の人は、消費税分は全額還付するやり方もある。必要な食料品などを税率を低いままに押しとどめるというやり方もある」と述べた。参院選応援のために訪れた秋田市内の演説で語った。
　これに先立つ青森市内での街頭演説では「年収が200万とか300万とか少ない人までは負担が大きくならないように還付をする制度も相談したい」とも語った。

[82: 匿名さん]

家賃の消費税も戻ってくるのかな？家賃払ってその日暮らしの毎日ですから。

[83: 匿名さん]

家賃はもともと消費税非課税です（店舗、事務所、駐車場などはかかるけど）

[84: 匿名さん]

年収だけでなくて、現資産も考慮しないと・・・・。

ちなみに、
年金暮らしの実家に住めば、片っ端から還付できる？

[85: 匿名さん]

家賃はらってその日暮らしの人は、マンション掲示板なんか見ちゃだめだよ。
買えないだろうし、買っても維持できないだろうし。みんなの迷惑になるよ。どうせ欲しくなっちゃうだろうし。

[86: 匿名さん]

その日暮らしでも家賃払えるだけまし。
マンション買っちゃって、ローンが払えず、結局手放すことになるのも多い。
住むところはなくなるわ、ローン残債はいっぱいあるわで、そっちのほうがたいへん。

[87: 匿名さん]

だから、そういう人は買っちゃだめ。
こんなページみたら欲しくなっちゃうよー。

[88: 匿名さん]

この掲示板には年収300万くらいの低年収がわんさかいるってことですね。
でも23区内にマンション買うには300万じゃ無理じゃないかな。

[89: 匿名さん]

まあ、「少しずつ景気回復してきたねー」なんつー煽りとは裏腹に。

今年の最安値更新

完全失業率は上昇

なわけだよ。

[90: 匿名さん]

まぁ日本の景気は悪くないわけだから、特に問題ないんじゃない？
円高進んで株価が下がるのは当然の事。何を顔真っ赤にして叫んでるんだか。

[91: 匿名さん]

不動産価格は今年最高値を付けてるけどね。

[92: 匿名さん]

どっちにしても低年収は買えないんだから
賃貸板に行けばいいのに

[93: 匿名さん]

路線価２年連続下落、都道府県別の平均路線価は東京最大マイナス１１・３％ってでてるんだけど
金利は下がる一方だしキャッシュの価値が上がってるんだろうか。
物件価格にも路線化の影響が反映されるのは何時ごろからだろうか？

[94: 匿名さん]

は？路線価は過去の価格だし、税金の為の指標。

[95: 匿名さん]

93は路線価が今後の実勢価格の指標だと思ってたのかｗ

[96: 匿名さん]

確かに路線価が先行指標というのは誤りですが、

金融機関の積算評価はその分土地値が下がりますので、将来価格下落の一要因にはなりえますよ。

[97: 匿名さん]

世田谷区がとうとう８万円を切ってしまったぞ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/
普通の外周区の仲間入りか？

[98: 匿名さん]

ユーザーは東京そのものに飽きてる。

内と外の業者同士で向かい合ってシャドーボクシングやってるだけ。

[99: 匿名さん]

飽きる？？？

趣味でやってる人がいたって事？？？

[100: 匿名さん]

家賃も大幅値引きですか(笑)

[101: 匿名さん]

二番底は夏休み明け？

[102: 匿名さん]

株価と連動してると思ってるのかな。

[103: 匿名さん]

今後最低でも40年は不動産業界は氷河期だよ。
中国に占領されたらチャンスあるかな。

[104: 匿名さん]

この円高やばいね。
政府はあえて産業を海外へ追い出したいのかな。
円高であるかぎり、雇用は減り、輸出企業は競争に負け、内需も落ち込む。
つまり不動産価格は下がる。

[106: 購入検討中さん]

株価は年初来安値になった。半年のタイムラグで不動産価格も下がる。ただ、消費税が上がるとなると不動産価格はあがるだろう。

[107: 匿名さん]

消費税上がらず。
金利上がる。
円も上がる。
収益萎む。
収入減る。
社員も減る。
完全失業率上がる。
求人減る。

マンション売れない。

ただ、若年層の思考が持ち家主義から完全に離れてきてる。
クルマも贅沢品も売れない。

見る目がついて賢くなったということだね。

[108: 匿名さん]

円高続き、地方経済が萎える、景気は持続性を欠きヤバい状況になる、まあ…消費税値上がる前に不動産は売り抜けた方が良い感じですねぇ。完全にポジションはショートだな(笑)

[109: 匿名さん]

今、投資でマンションなんて考えてないでしょ。
短期で結果を出すなら株か為替。
日経平均は遅くとも年末までには１万円を回復するだろう。
為替もいつまでも８０円台が続くわけがない。すぐに９０円台半ばまで円安にな。ユーロも同じ。１２０円までは余裕で戻るだろうね。
でも、株や外貨には住めないけどね。

[110: 匿名さん]

投資用なんてだめでしょ。
マンションは生命保険。
残された家族のためにね。

しかし、どこに自国通貨高を容認する国があるんだ・・・・。
どこの国も自国通貨安へ誘導しようとしてるのに・・・。
今の政府はマゾなのか???

輸出産業の衰退している国は、リーマンショック後の
回復のスピード、かなり遅いよ。

[111: 匿名さん]

これからは金融投資で生きないと。製造業は新興国のビジネスモデルですよ。
だから円高誘導は政府の暗黙の戦略です。

[112: 匿名]

低所得者には消費税還付、なんて菅さんが言ったけど、
低所得者がマンション買ったら消費税無しになるのか？
それなら低所得者が一旦、消費税非課税で物件を買い、
仲介業者使わず利益少し乗せて高所得者に転売したら儲るかも。(中古購入は高所得者も非課税だから)

[113: 匿名さん]

それは難しい。今の税制では
そもそも還付する消費税をレシート集めて計算するの？
国税の人員も大幅に足りないしチェックできないでしょ。いらない人からレシートとか集めて申告してもチェックできないよね。
今の税制では、誰が何時何処で何を買ったか把握できないからな。

還付対象者は膨大になるよな。働いていない人も還付が受けられるなら。

[114: 匿名さん]

「住処くらい買え」という文化が完全になくなった。

ジャック・アタリがノマドの時代と著していたが、まさにそうだね。

もはや日本人も土着民族ではなくなっている。

[115: 匿名さん]

WBSでも取り上げられましたが、豊洲など湾岸は地価下落の影響受けず好調みたいです。
芝浦、港南も2007年の高値を越えてきてます。

[116: 匿名さん]

受けないっていうか、実質的に価値があがったんだよ。
リーマンショックが無かったらもっと高くなってたという事。

でも、こういう場所はネットでは叩かれやすいから、買うほうも気になっちゃうでしょうね。

[117: 匿名さん]

WBSだと都心も上がってることになってたと思う。

[118: 購入検討中さん]

都心は完全に底打ってるね。

[119: 購入検討中さん]

完全に郊外になっちゃうけど、越谷レイクタウンなんてのはどうなるんだろ。
豊洲のように計画された街並みを作ってるらしいけど、影響受けなかったのかな？さすがに路線としては厳しいので駄目になっちゃったかな。

[120: 住まいに詳しい人]

>>117
WBSは三井不動産の提供番組だし、
スタッフがスポンサーにおもねっているとも思わないが
数分間のVTRで、あえて深い事情を掘り下げる動機は薄いね。

>>118
何故自分で検証しないで、簡単に騙されちゃうんだろ？

都心で値が上がっている物件があるなら名前を出してよ。
以前の相場より下がったので売れている物件と
高いままで売れていない物件しかないじゃない。

[121: 匿名さん]

おそらく言われてるのは中古相場。

俺もウォッチしてるけど、中古相場は高くなってきてるよ。
去年の夏より前あたりが底だったんだなーと今になって思う。

[122: 匿名さん]

確かに新築の価格分かりにくいよね。

レインズだと、中古成約価格が見れるので中古仲介屋さんにたまに見せてもらってる。
人形町界隈を中心に見てるけど、去年の夏ごろから安定して取引されている。
湾岸だと有明がたまに安いのがでてるけど基本的に安定。
豊洲は高値安定だね。
豊洲も去年の春ごろまでは1丁目を中心に安いのもでてきてたが、今は高値安定。
築浅が多いけど、高値で売り抜けて他のところに買う人が結構いる印象ですね。
不動産屋に聞く話だと、家族が増えて広い家に買い替えが多いんですって。
豊洲は狭い部屋が多いのかな？

[123: 匿名さん]

確かに中古は強気の値付けで出してくるようになったね。
Yahoo不動産を見ていても都心の物件はとくにそういう感じがする。
もちろん、出し値で売れてるかどうかわからないが、値引きするにしても１億の１割引のほうが8000万の１割引よりも高いのだから、たぶん最終的な契約価格も上がってきてるんだろうと思う。
みなさんいうように、昨年の夏頃が底だったように思う。
でも、相場は底値で買うのと最高値で売るのは所詮無理な話だけどね。

[124: 匿名さん]

わりと活気が戻っているのは、郊外や地方都市のシンプル低層とその中古。

皮肉にもここで血眼になって買い煽ってる都心部や湾岸はまったく動かない。

安くしても動かない。

[125: 匿名さん]

ニュースで「銀座は下がっても豊洲は下がってない。」って言ってるんだから素直に受け取れば？
事実を捻じ曲げようとしても曲がらないし。

[126: 匿名さん]

下げても売れないなら下げない。
引き合いあるの？

本気で売っていい場所でもない。

[127: 匿名さん]

でも銀座の鳩居堂前の土地なんて何十年も取引実績ゼロなのになんで上がったの下がったの
騒ぐんだろうね。

[128: 匿名さん]

別に値上がりしようが値下がりしようがどうでもいい。
単純に埋立地には住めないと思うから江東区は検討外。

[129: 匿名]

ニュースの解説なんて
「発売戸数」と「販売戸数」の意味の取り違えがしょっちゅうあるから、
当てになりませんな。

[130: 匿名さん]

埋立地は公務員住宅でいいの！
たいした家賃払わんのだから！

[131: 匿名さん]

豊洲が人気なのは、バブル時にたまぷらが人気になったのと同じで、新しく開発が入り、新しいショッピングセンターができ、オシャレな生活ができることで、若い世代にウケたことが最大の要因でしょう。
ただ、そうしたニュータウン系の弱点は、開発を主導したデベが、もうこれ以上、儲ける種がないと離れたとたん、新陳代謝が止まり、あっという間にシルバータウン化してしまうところが最大の難点。
豊洲の隣でも40年前に団地ができて、いまやシルバータウン化してる街があるように、ちょっとした違いで天国と地獄の違いが生じるのが不動産。
これから10年、何が起きるのかを慎重に見極めて住みたいよね。

[132: 匿名さん]

へえ、豊洲ってオシャレな生活ができるんだ？

[133: 匿名さん]

千葉のユーカリが丘って一度に分譲せず３０年にわたって分譲しつづけているため
コンスタントに一次取得者が転入してくるので世代交代しているそうです。
その上デベの山万がが１００％買取保障とかしているらしくてニュータウンのくせ
に高値安定らしいっすよ。

多摩ニューとか千里ニューとは高齢化しているのは対象的。

あとたまぷらもそうだけど田園都市線沿線ニュータウンも東急が供給コントロール
しているから世代が入れ替わっているそうです。

豊洲とかはどうなるかよくわかんないね。新築はしばらくできないだろうけど
中古の流通で世代交代するのかね？

[134: 匿名さん]

豊洲は結構幅広い世代が買ってるからね。（いろんな間取りが販売されてたのかも？）
あとは、中古の売買が結構活発なのもあるかもね。

[135: 匿名さん]

売りは活発（というか死に物狂い）だけど買いは全くだめ！

騙されないように。

[136: 匿名さん]

あれ？逆じゃないですか？
同業者なら分かると思うけど、豊洲に限っては高値安定での成約が続いてるよ（笑）

[137: 匿名さん]

デタラメ買い煽りの工業用埋立地。
残念だね。

[138: 匿名さん]

という事にしたいのですね（笑）
毎日毎日お疲れ様。

急激に人気地域になったので妬む気持ちも分かります。
私も6年前に買っておけば、、、と思う事ありますからね。
今だったらトヨスタワーの中古狙いかなぁ。

お互い、安く買えるといいですね。頑張りましょう（笑）

[139: 匿名さん]

ということじゃん。(笑)

つか、下げ止まるというより、本格的に下げ始まるのこれからなんじゃ？
アメリカ第２のサブプラショックこれからだし。

[140: 匿名さん]

豊洲買っちゃった人の不安が溢れてるスレだね。