広尾ガーデンフォレストってどうですか？その４

[スレ主]

広尾ガーデンフォレストについて語りましょう。
販売的には終盤に入っていますが次期分譲も控えています。
定期借地権については脱線しがちなので別スレでお願いします。　
定期借地権VS所有権「その２」http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5931/
住民の方や検討中の方。次期分譲を待つ方など。活発な意見交換をしましょう。
よろしくお願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目1番51他（地番）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～197.05平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル

物件URL：http://www.hiroo-gf.com/
施工会社：http://www.kajima.co.jp/
管理会社：http://www.mitsui-kanri.co.jp/

[573: 匿名さん]

＞資産価値が気になる方、ましてローンで購入の方。

２０年後、３０年後に低所得者層が集まるのが嫌な方は
止めたほうがいいですよ。

↑これも、追加しといて。

[574: 匿名さん]

↓こういう妄想を抱いた人たちの２０年後を見てみたい

No.555 by 匿名さん2010-07-19 08:05
>>552
>住民の質

今のところガーデンフォレストは
・経営者、その一族
・外資系投資銀行員
・医者
・弁護士会計士
・芸能人・著名人・タレント
・共働きの一流企業サラリーマン
なんかが殆どですよね。これだけの質の住民層を維持できている
ゲートコミュニティは他にはないのでは？

このような住民構成がにわかに変動するとも思えません。

[575: 入居済み住民さん]

>２０年後、３０年後に低所得者層が集まるのが嫌な方は
>止めたほうがいいですよ。


ネガさんは、ちょっと前まで（一昨日くらいまで？）、
「定借マンションは売れない」ということを、執拗に主張し続けてきた。

ところが、今度は、「２０年後、３０年後に低所得者層が集まるのが嫌な方は」
とか言い始めた。

これって、中古売買が成立するのが前提ですよね。もう、主張がむちゃくちゃですね。
（また、むちゃくちゃないい訳するんだろうな…）

どうにかしてこのマンションを貶めたいようですね。

あと、何度も書き込まれているように、ポジは、住民の方が中心と思われますが、
（一部なりすまし等もいるでしょうが）、ネガさんも立場を明らかにして欲しい旨の
書き込みには、一切、ご回答がないようですね。
どういう背景の方の書き込みかわからないと、書き込みを評価しようがありません。

[576: 入居済み住民さん]

>２０年後、３０年後に低所得者層が集まるのが嫌な方は
>止めたほうがいいですよ。


ネガさんは、ちょっと前まで（一昨日くらいまで？）、
「定借マンションは売れない」ということを、執拗に主張し続けてきた。

ところが、今度は、「２０年後、３０年後に低所得者層が集まるのが嫌な方は」
とか言い始めた。

これって、中古売買が成立するのが前提ですよね。もう、主張がむちゃくちゃですね。
（また、むちゃくちゃないい訳するんだろうな…）

どうにかしてこのマンションを貶めたいようですね。

あと、何度も書き込まれているように、ポジは、住民の方が中心と思われますが、
（一部なりすまし等もいるでしょうが）、ネガさんも立場を明らかにして欲しい旨の
書き込みには、一切、ご回答がないようですね。
どういう背景の方の書き込みかわからないと、書き込みを評価しようがありません。

[577: マンション賃貸派]

ポジもネガも分かっていないと思います。中期的に定期借地権利マンションの評価は収益還元法に落ち着くと思います。結果として今の価格が割増であることが判明するでしょう。
一方でネガの人達が見落としているのは、定期借地権利マンションの値段が正常化する中で、所有権マンションの割高感も台頭します。すでに指摘があるように本来所有権マンションの土地の権利など対した価値にはなりません。
結果的に所有権マンションも価格下落が避けられないのです。

ちなみに、当該マンションの居住者の質が落ちるという議論も片手落ちです。なぜならばいずれにしろ高額賃料が予想されるので、住む層は限定的で、特にかわるわけではありません。

よってここでのポジもネガもどっちもどっちで、結局は賃貸派が有利とみています。

[578: 匿名さん]

賃貸派のひとは、賃料には貸主の利益が載せられているということを見落としてるね。

[579: 匿名さん]

中国マネーが頼みの綱です。
これからの日本の不動産相場に、一定以上の影響を及ぼすものと思われます。
一部企業の買収も始まっています。
企業の公用語を英語化するのは、欧米人と会話するためだけではないんです。
中国のエリート層は英語うまいです。

[580: 匿名]

>>576
ネガも一人じゃないからね。色んな意見があって当然でしょ。
しかもネガの意見をまとめると

・定期借地は中古市場では融資が厳しいので、ローンで買う買い手が付きづらい。
・ローンが付きづらいと売れない。売りづらい。
・売れない・売りづらいから価格が崩壊する。
・価格が崩壊すれば新築時より低い層の住民が流入する

めちゃくちゃな主張とは思えない。


そもそも、住民が評価する必要あるの？
ここは検討板なんだけど。
ネガティブな意見だって購入の参考になるんじゃない？

[581: 匿名]

>>577
詐欺師みたいな主張だ

[582: 匿名さん]

こちらのスレは非常に熱く議論されていますが、同じ底借のパークコート神宮前は
どうなのでしょうか？

パークコート神宮前のスレは、ほとんど投稿がありません。

[583: 匿名はん]

底借って何だよ？

ここがターゲットになってるのは設定価格があり得ないほど高いし、グロスも張るからじゃね？神宮前はランニングコストが高いがイニシャルは安い。地味で話題性がないからだろ。

[584: 匿名]

このスレの結末を見ると、竣工前に手付け解約した人のほうが正解だったのかもとしみじみ思う。
何か住民のコメント見ると哀れだもん。

[585: マンション賃貸派]

賃料は相場できまります。利益ってなんですか？

ポジもネガも50歩100歩なんだから、いい加減不毛な議論やめたら。

[586: 匿名さん]

>>ポジもネガも50歩100歩なんだから

この場合目くそ鼻くそのほうがあってるとおもう。

[587: 匿名さん]

>>賃料は相場できまります。利益ってなんですか?

そんなこともわからないで議論してるんだ。
目糞だね。それとも鼻糞？

[588: 匿名さん]

なんか可哀想でみてらんないんだけどこのスレ

実際、有名人や弁護士、医師がいるとか言ってるけど、この手の物件に住む富裕層って、大概賃貸か事業所名義購入だよね。
まさか、この掲示板に張り付いてるポジ住民は個人名義で買ったわけ？しかも住宅ローン使って？

お金持ちは無駄金使っても何とも思わないなんてマジで言ってるっぽいけど。
個人資産を定借物件につぎ込むなんて愚の骨頂だってちょっと考えればわかるでしょ
銀行が金貸さない不動産ってどういう物かわかんないの？

誰もそういう突っ込みナシって事は何も知らないんだ
ヤバイんですけど。

[589: 匿名さん]

いやいや借金して不動産を買うとか意味がわからないんだけど・

もう寝たら

[590: 匿名さん]

>可哀想でみてらんないんだけどこのスレ

見なくていいですよ。

[591: 匿名]

いいとこ突いてるな

今まで出なかったネガ攻撃

[592: 匿名]

ポジも揚げ足取りが精一杯だもんな

[593: 匿名さん]

っつか、578がふいた　ｗ
これ、荒らしじゃなくて本気でそう思ってるべ　ｗ

[594: 匿名]

マンション賃貸派さんの577のロジックって成り立つんですかね。所有権には別論理がなりたちそうですが。
入居者の質が変わらないという論理はなっとくしました。

[595: 匿名]

入居者の質が変わらない…、訳はないと思う。
賃貸もどっこい新築志向が強いし、購入と違って物件への思い入れがない分冷静に見る。このクラスを借りられる人なら尚更、慢性的借り手市場だし。

そしてここへ来て高額賃貸の鈍化も凄いですよ。下げないと借り手つかない空き部屋が麻布あたりにも一杯ある。
素直に高い賃料払ってくれる、優良な店子で埋まればいいけど無理な場合は賃料を優先すれば店子の質に目をつぶるしかない。そうでなければ賃料ダンピング。

前者は素性で、後者は所得で初期入居者とはギャップが出てくると思いますが（ここに限った話ではなく、築年数経った都心物件共通だけど）。

[596: 匿名さん]

しかし今日も自演があふれてるねぇ
さすがマンコミュ低レベル
まあ、運営企業が従業員数人のベンチャーだから仕方ないけど、最低限の管理はしろよ

[597: 匿名さん]

この広尾ガーデンフォレストの環境を気にいって、ここにずっと、できれば取り壊されるまでの53年後まで住みたい私は現在1億円のキャッシュを持っています。

このマンションの80㎡くらいの物件であれば今ならば1億円程度で買えそうなので買って53年間住もうと思います。

でも賃貸で住み続けるほうが得かなとも思っています。

ここを買って住むと管理費や借地代で毎月6万円程度、それと最初の5年間の固定資産税減免の後、上物の固定資産税が5年後から年間15万円くらいかかり（20年もすると些少）、これらの費用を合計すると別途53年間で5000万円くらいかかるので、合計で最初に買った代金1億円と合わせて累積で15000万円くらいかかりそうです。

一方で賃貸で53年間住み続けると、現在の家賃は42万円ですが、近隣の広尾ガーデンヒルズなどの賃料から想定すると、10年後に36万円、20年後に34万円、30年後に30万円、40年後に26万円、50年後に20万円くらいになりそうです。
これらを53年間払い続けると累積で21000万円程度になりそうです。

買ってしまってから転勤でもすると売りにくいかもしれないのでどうしようかとも思いますが、幸い借り手は結構いそうなので、転勤があった場合などでも、その期間は自分で賃貸で借りる程度の値段で貸すことはできそうです。

さあ、私はどっちを取ったらよいのでしょうか？

[598: 匿名]

↑ちょっと妄想癖がでちゃいました

[599: 匿名さん]

↑
そんなこと言わないで教えて下さい。

[600: 匿名]

>さあ、私はどっちを取ったらよいのでしょうか？

それくらい自分で決めろよ
このスレ読めばわかるだろ

[601: 匿名さん]

↑

おっしゃる通りですね。
このスレを読むと、この場合は明らかに買ったほうが得という結論になりますね。

この物件の場合は、転居などの場合は立地などから見て貸しやすいという利点があるので、また上で「賃貸物件には貸主の利益が入っている」という指摘がありましたが、これもその通りで、これらを考えると、ずっと住みたいという前提であれば買った方が得という結論になりますね。

[602: 匿名]

広尾ガーデンフォレストのデメリットまとめ

■銀行がお金を貸してくれません。
　新築時はデベの提携ローンが利用できますが
　中古で築年数が重なるにつれ、担保評価が出ないため
　住宅ローンが組み辛くなります。

■途中で手放す人には向いていません。
　住宅ローンが組めないと当然買う側も限られた人になります。
　キャッシュで買うか、事業用ローン等他の融資を利用する必要があるので
　一般のマイホーム購入層にはハードルが高くなります。
　その為中古市場での流動性が極めて低くなります。
　つまり所有権物件と比べると極端に売り辛くなります。

■中古価格が著しく下がります。
　中古市場での流動性が低くなるという事は
　売価を下げないと売れなります。
　その為、新築時には１億、２億と高額だった部屋が
　半額、３分の１になる事も容易に想像できます。
　つまり、普通のサラリーマンでも購入しやすい価格に
　なる可能性があるのです。
　
　さらに借地の残存期間が短くなるにつれ
　購入希望者も少なくなります。
　期間満了近くになると賃料＋＠で売り出す人も出てくるため
　いわゆる貧乏人も買えるようになります。　

■住民の顔ぶれが年々悪化します。
　新築当初は８０００万台から数億までの部屋がほとんどだったため
　ある程度の収入や資産がある人でないと購入出来ない価格帯だったのですが
　価格が下がるにつれて、一般のサラリーマンやはたまた末期には貧乏人の
　手の届く物件になるため、新築時とは全くことなる層の人々が
　住人として流入してくるようになります。
　スラム化のリスクも含んでいます。
　そうなれば当然賃料も激減します。

■賃貸や事業用に購入する人に向いています。
　住宅を経費で算出できる方は、所有するリスクや個人資産が減るデメリットが無くなります。
　よって賃貸物件に住むか法人として購入する方が向いています。


○転売の可能性のある方は築年数が古くなるにつれ手放せなくなるリスクがあります。
○５４年間住み続ける予定の方はスラム化するリスクがあります。
○ローンが支払えなくなった場合債務超過に陥る可能性があります。
○収益物件として購入する方、住民の質が落ちた場合を想定した賃料の設定が必要になります。



追加や変更があれば随時。

[603: 匿名]

>>601
肝心な事忘れないでね

[604: 匿名さん]

>602

いいかげんな内容で「まとめ」とかいわれても、
反論するのが面倒なんだが…。

[605: 入居済み住民さん]

>604

自分の住居について、適当なこといわれて腹が立つお気持ちもわかりますが、匿名掲示板の誰ともわからない書き込みに一々反応していたら、身が持ちませんよ。せっかく最高の住環境に住まわれているのですから、現実の穏やかな生活を楽しみましょう！

まぁ、あえていえば、購入検討者の方が誤解されたりすると残念ですが、それはないのではないですか。

[606: 匿名さん]

＞＞６０１
意味がよくわかんない。

他に比較要素出してないだけの話じゃない。
それは「スレ」じゃなくて「レス」でしょ。
不動産買うのに右か左かどっち？なんて決めないだろ普通。

初歩的な営業トークみたいだね、その論法。

[607: 匿名さん]

＞＞６０５
ほんとにこういう人が買っちゃうんだろうな。

[608: 購入検討中さん]

これだけ執拗に嫌がらせのような書き込みが続いているのを拝見しますと、
定借云々よりも、現実の世界で何か危害が加えられないかが、正直、心配
になり、購入をためらっています。

実際のところどうなのでしょうか？入居済みの方で、何か情報をお持ち
の方がいらっしゃいまいしたら、ご提供頂けますと幸いです。

[609: 匿名さん]

凄まじいレス消費量だな

ネガのコメントは推測の域ではあるけれど、可能性がゼロじゃない時点でリスクといっていいと思う。

定期借地そのもののデメリットがまだまだ顕在化してないから、検討者のためにもこのような議論は十分アリです。

住民の人の気持ちもわからないではないが、ここは検討板だから良い事ばかり並べたところで意味がない。
検討者はウィークポイントだって知りたいんだから。

[610: 匿名さん]

それから、ポジの人で同じ人が「住民」や「検討中」などに成りすまして発言してる人がいるけど、あれ、かえって逆効果だって。

[611: 匿名さん]

まあキミの連投も無意味だけどね

[612: 匿名さん]

＞６０２さん

中古はローンがでないから売れないと言いながら、年々住民層が下がっていくと言う。矛盾していませんか？？

売れないなら今の高い住民層が維持され続けるのだろうし、ローンが通るのなら価格帯はある程度維持されていくでしょう。ローンが通らずにキャッシュで買える人もまた富裕層でしょう。

何か評価を落としたい、薦めたくない理由があるのですか？

[613: 定借ネガ]

皆さん足の引っ張り合いごくろうさんです
「広尾ガーデンフォレスト」って検索するとこのスレは上位に上がってます
閲覧者は割と多いということをお忘れなきよう。

[614: 匿名]

>>612

602さんではありませんが
>売れないなら今の高い住民層が維持され続ける。

このマンション独自のロジックですか？

売れない→価格下がる
ローン付かない→買い手が減る・限られる→価格下がる

てのが一般的な市場原理では？

[615: 匿名さん]

１万歩譲って仮に期限満了直前には二束三文でしか売れないとしても、そうなのであれば、そもそもオーナー売らないだろ

[616: 匿名さん]

自発的に売るか売らないかの議論じゃないっしょ

売った場合どーなるってこと言ってるんでしょ？

100万歩譲って仮に築35年でローン組んで買った人がいて返済不能になったらいやいやでも売るざるをえないだろ。
そんときいくらで買い手がつくかって話。

[617: 定借ネガ]

二束三文になるって認識してる時点でスレ終了。

解体直前まで高い住民意識がうんぬんて貫いてほしいな

[618: マンコミュファンさん]

まあ、日中掲示板に張り付いているあなたとここに住んでいる住人の方とは
一生リアルな世界では会うことはないから
今、中年の家なし無職じゃあ、５０年も待たずにのだれじに確定でしょ

[619: 匿名さん]

「ここに住んでいる住人の方」とか妙な日本語使うなよ。自らの素性も名乗れないだろ。バカエイギョウは。

なんだ「のだれじに」って？何かの病気患ってんのか？

[620: 営業]

＞自らの素性も名乗れないだろ。

ネガさんも一度も名乗ってくれていませんが…。

[621: 他社営業]

毎日缶詰めだから朝から晩まで書き込み出来るんだよな、お前もおなじじゃないか、バカ営業

[622: 匿名さん]

結局ここもデベ販売同士の自演潰し合いなのね。

[624: ６１９]

俺は営業じゃないぞ。しかし不動産営業で、かつ定借なんぞ売らされるなど、気の毒としか思えない。

[625: 匿名さん]

売れないならずっと貸してたらいいんでしょ。10年位税額控除の恩恵を受け終わったら、利回り4-5パーセントで20-25年で全回収でしょ。あとの15-20年は貸せるだけ貸して取り壊し。

所有権で合意形成できずに壊せずに建て替えられずになるよりは、潔くてよろし。

初期コストが2-3割安いのとトレードオフなら十分旨味あると思うよ。広尾に10年位住めたら何より楽しいじゃん。

[626: 匿名さん]

利回り４、５％で２０－２５年で全回収って、いかにも脳内な発言だな。投資未経験だろ。

[627: 匿名]

売れなくてやむなく貸す人が増えたらみんな賃貸人だらけになっちゃうね
スラム化して激安物件になったらこの板に張り付くニートも借りれるかも？

[628: 匿名さん]

それが残念ながら初期コストが今や２－３割は高いのだよ。笑

堅く見て本来８掛けを１２０％で買ったとしたら１．５倍！

[629: 匿名さん]

ここに限らず、定期借地のマンションは売れないとか貸さなきゃとか複雑なんですね？
普通のマンションみたく、住み替えたい時に売ったり買ったり出来ないなんて本当に不便だよ。

[630: 匿名さん]

大丈夫、あなたにはここの購入資金一生用意できないから

[631: マンション投資家さん]

ネガが貧乏って決め付けたい発想もイタイ。
ポジが馬鹿なのは決定だが。

[632: 匿名さん]

えっ
みんな貧乏じゃないの？
ここに書き込みするのが仕事でしょ

[633: 匿名]

>>623

来てんじゃん！？

[634: 匿名さん]

おまえバカだろ？
デベが就業時間中にリクルートのページ見ても何の問題もないが
こんなサイトの閲覧なんてできるわけないだろう

バイトしか社会経験がないからわからないんだろうけど

[635: 匿名]

おまえにデベの何がわかるんだよ。
下らない擁護してんじゃねーよ
このニート猿！！

[636: 匿名さん]

↑ニートブタ

[637: 通りすがりの検討者]

そもそも売れないから貸すとかって発想が不思議。
売れないってわかってるものをわざわざ買う必要ないでしょ。
都内のマンションでこんなにワケのわからない話ししてるのってココくらいだよ。

[638: 匿名]

ここの販売って派遣なの？
裏表激しそうだね
性格歪んでそう

[639: 匿名さん]

そんなに売りにくいなんて知らなかったから買っちゃったのよ

[641: 匿名さん]

住み替え検討中です。
価格の魅力などから定借の中古物件も多少ウオッチングしていますが、
該当のマンション、戸建とも、ネットにずっと掲載されたまま。
反応がないのか、価格更新になりました。
私もそうですが、所有権と違い、二の足を踏むのでしょうか
狭くても新築にするか、広めで所有権のある中古マンションにするか、思案しています

[643: 匿名]

先々考えずに済む、ここの立地と内容に惹かれた！というお金持ちが買うのならいい物件なのかも、と思うんですよ。資産価値なんて度外視できる人向け。
逆にチラッとでも四文字がチラつく手合いには危険球だと思う。新築時でも中古も。

[644: 匿名さん]

そうそう、悪いこといわないからやめておけ。
で、俺のマンション買ってくれ。

[647: 匿名さん]

リスクを定量化した結果が定借物件購入かよ。噴飯モノだな。

[648: 匿名さん]

定借買う余裕があるのなら、俺のマンション買え！
このところの不況で、全然売れんぞ！

[652: 匿名さん]

そういえば、フランス大使館の定借マンションはどうなったのかな？
これも、かなりの注目プロジェクトだよね。

http://trystero.exblog.jp/6531143/

[653: 匿名さん]

それを言うなら、麻布台もどうなっちゃったんでしょうね？？

個人的にはこのどちらよりも広尾の方がいいけど。

[655: 匿名さん]

どちらを選ぶか、といわれたら、私も、ここを選びますが、
少なくとも平均的な金額（坪単価ではなく、1戸辺りの金額）は、
フランス大使館の定借マンションの方が多分上なんでしょうね
（景気がこの状況なので、目が飛び出るような金額にはならない
かもしれませんが）。

そういう意味では、こことともに、定期借地マンションのフラッグシップ的
な側面があると思いますので、定借仲間として、期待しています。

[656: 購入検討中さん]

ちょくちょくと拝見させて頂いておりますが、同じ主張の繰り返し、
内容のない書き込みばかりで読むのに時間ばかりかかってしまいます。

時々、「購入検討者のため」に書き込んでいる、といった主張を
お見かけしますが、それであれば、

・同内容の主張の繰り返しは極力避ける、
・単なる誹謗中傷の書き込みはしない、
・1回辺りの書き込みの質を上げる、

といったことを心がけて頂けると、大変ありがたいです。

少なくとも、現状の書き込みは、単なる自己満足のためとしか思えません。
（勿論、この掲示板の性質上、そのような書き込みも許容されるのでしょうが。）

[657: 匿名さん]

まあ、マンコミュなんで
高額物件はどこもくだらない書き込みばかり
内容も前スレからまったく同じで、もうレスもつかない

[658: 匿名さん]

物件がくだらない可能性は考えられないのか？
随分と掲示板のせいにするのが好きなんだな。
ポジティブシンキングか？

[659: 匿名]

>>637
同感です。
なぜデメリットをデメリットとして捉えないんでしょうか。
やれネガはとかポジはなんて検討者にとってどうでもよい事。
このマンションの良い部分だけじゃなく悪い部分を客観的に知りたい。

[661: 匿名さん]

ポジの方々にお聞きしたいんですけど、マンションの近所でおすすめの飲食店てありますか？
広尾４〜南青山７あたりの至近で教えて欲しいんですけど。

[662: 匿名さん]

飲食店って幅広すぎでしょ。
あげている住所もおかしい
ここからなら日赤通りか西麻布４
あとはお店次第

[663: 匿名さん]

ちょい歩いてフラットリアがおすすめ

[664: 匿名さん]

脳内住民が多いから
こういう話題に弱いんだよな。

[665: 匿名さん]

まあ、質問が答えにくかったんですが

日赤通りなら、春秋、ヘルムズデイル、レイジ
西麻布方面で、和楽惣、キッサコ、レヴィノム、間人、ツバキ、キッチン５、すえとみ、まさ、ヴォイス

もう少し足を伸ばせば、ル・スフレ、トルナヴェント、よろにく、ウタカタ、草ふえ

この辺がいいんじゃないですか。たいていのジャンルはありますよ
すし、和食、中華、イタリアン、居酒屋、焼肉、ワインバー、バー、アイリッシュパブ、焼酎バー、カラオケ

[666: 匿名さん]

６６１さんが本当に知りたかったのならいいんですがね。
住民版で訊かないで、しかもポジの方々とか言ってるあたりが・・・

[667: 匿名さん]

まあ６６１と６６４を見ればわかるけど
ネガはくだらないねぇ
どうせペヤングしか食べないんだから
広尾４の飲食店ってどこなのよ

[668: 匿名]

↑脳内っぽい発言だな

[669: 匿名]

>>665
イタリアンか和食でおすすめはありますか？
手軽に通えそうな雰囲気のお店とか。

[670: 匿名さん]

>>６６７

富士フィルムの近くにあるうなぎ屋さん知ってる？

[671: 匿名]

あそこはマズいだろ
てかひつまぶし
ちゃんとした鰻屋じゃねぇ
広尾４のおすすめはどうしたよ？

[672: 670]

広尾４てどこに書いてありますか？
わかりません。