広尾ガーデンフォレストってどうですか？その４

[スレ主]

広尾ガーデンフォレストについて語りましょう。
販売的には終盤に入っていますが次期分譲も控えています。
定期借地権については脱線しがちなので別スレでお願いします。　
定期借地権VS所有権「その２」http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5931/
住民の方や検討中の方。次期分譲を待つ方など。活発な意見交換をしましょう。
よろしくお願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目1番51他（地番）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～197.05平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル

物件URL：http://www.hiroo-gf.com/
施工会社：http://www.kajima.co.jp/
管理会社：http://www.mitsui-kanri.co.jp/

[553: 匿名]

その「古くなれば安くなる」スピードが違う訳でして。。

[554: 匿名]

一応、配慮のつもりだったんですけど…まあラストで実も蓋もない感じですが。

[555: 匿名さん]

>>552
>住民の質

今のところガーデンフォレストは
・経営者、その一族
・外資系投資銀行員
・医者
・弁護士会計士
・芸能人・著名人・タレント
・共働きの一流企業サラリーマン
なんかが殆どですよね。これだけの質の住民層を維持できている
ゲートコミュニティは他にはないのでは？

このような住民構成がにわかに変動するとも思えません。

[556: 匿名さん]

ここに限らず、大手の高級物件なら

Mの営業マンらから似たような話、聞きますよね

ヒルズや浜田山も同じじゃないんですか？

[557: 匿名]

懲りないね。
現実逃避とも取れるけど。
住民構成って購入価格で大方決まるでしょ？
古くなっても割高感のあるの所有権のヴィンテージを好んで付加価値に金払う等の理由なら十分理解出来るけど、
このマンションは、残期間に応じて確実に価格は下落するのは明確でしょ？
それとも２５年後も隣のヒルズと同等の価格水準を維持出来るとでも？

[558: 匿名さん]

ヒルズのVIPについて、あのガードが固いS系の営業マンが
内緒で教えてくれたことがありました
いるんですよね。あの人、この人…

元高級官僚ら有名人がいる世田谷のヴィンテージマンションもそうですが
築１０数年でも、高値安定。希望の間取りも売りに出ません
管理の素晴らしさ、住民のプライドは、巷の物件と一線を画しています
売れないではなく、売りたがらない
新築で強力な対抗馬が少ない裏返しでもありますが…

[559: 匿名]

ポジからどんな反論がでるのか。

[560: 入居済み住民さん]

ヒルズいいですよね！素敵です。

[561: 住民さん]

結局、購入者にとっては立地と規模、セキュリティ、設備を考えるとここ以外選択肢はなかったってことでしょう。
現在400世帯以上も購入者がいるわけで、自宅の資産価値云々を気にするような貧乏人はここにはいないよ
当時販売していた所有権の物件と比較して、予算を度外視してもここと同レベルの物件はなかったからね

[562: 匿名]

なら資産価値面でマイナスを指摘されても年数経って不安材料があっても鷹揚に構えていらっしゃればよろしい。検討者が住み捨てでいいお金持ちばかりとは限らないでしょう。

[563: 住民さん]

そうゆう人はここに限らず定期借地権のマンションを億単位の予算で探さないでしょう
無意味ですよあなた

[564: 匿名]

そうゆう(笑)
億単位のマンション探して定借デメリットをよくよく考えず買ってしまう危険性はないということですか？
だったら尚のこと、鷹揚に構えていればいいでしょう。金持ち喧嘩せずですよ。

[565: 匿名さん]

>>561さんが正しいと思います。
資産価値が気になる方、ましてローンで購入の方。
ここはおやめになったほうがいいようです。

[566: 匿名さん]

どぶに捨ててもいいお金のある方限定です。

[567: 匿名さん]

とにかくここにいるヤツ全員
買えるわけねぇだろ

ゴミスレ

みんな　バカなの？　しぬの？　しぬよウグイス平安京

[568: 匿名]

人は誰でも死ぬのです笑。限られた時間で、限りある資産を有効に活用してより良い生活を送るためにマンション選びにも真剣になります。
『子供に残したくなくて』までは格好つけすぎな気もするけど残す子供いなくて、なら定借もなくはない…、ただ、だったら賃貸でもいいよなあ。
買った人って賃貸ではここ以上の物件はないと考えたんだろうか？期間の多寡に関わらず、転売時には損を覚悟でも売りづらいリスクも承知で買ってる？
って販売初期には転売して売買益も…、とかって話も出てたくらいだからそれはないのか。時代が変わったんだな。

[569: 匿名さん]

当時も今もだけど、所有権で魅力的な物件がなかった
３件のパークハウスも麻布十番もアトラスも。。。
見比べてここに決めました

６年前に相続をして、兄は目黒に所有権のマンション。弟は船橋に土地を買って建築家に頼んで家を建てました。

[570: 匿名]

先々の安心＜期間限定でも魅力的な環境、という選択ですか。広尾あたりの家賃相場考えたらそういう発想もありなのかな。

返還まで住む気ない、途中で出るつもりの方が大半と想像してますが、仮に存命中に期間満了を迎えたら？
そんな先のことまでという感じかも知れませんけど、同等の所有物件買った場合の資金をプールできてないと不安が残りますね。

[571: 匿名]

先々の安心＜期間限定でも魅力的な環境、という選択ですか。広尾あたりの家賃相場考えたらそういう発想もありなのかな。

返還まで住む気ない、途中で出るつもりの方が大半と想像してますが、仮に存命中に期間満了を迎えたら？
そんな先のことまでという感じかも知れませんけど、同等の所有物件買った場合の資金をプールできてないと不安が残りますね。

[572: 匿名]

おっと連投失礼

[573: 匿名さん]

＞資産価値が気になる方、ましてローンで購入の方。

２０年後、３０年後に低所得者層が集まるのが嫌な方は
止めたほうがいいですよ。

↑これも、追加しといて。

[574: 匿名さん]

↓こういう妄想を抱いた人たちの２０年後を見てみたい

No.555 by 匿名さん2010-07-19 08:05
>>552
>住民の質

今のところガーデンフォレストは
・経営者、その一族
・外資系投資銀行員
・医者
・弁護士会計士
・芸能人・著名人・タレント
・共働きの一流企業サラリーマン
なんかが殆どですよね。これだけの質の住民層を維持できている
ゲートコミュニティは他にはないのでは？

このような住民構成がにわかに変動するとも思えません。

[575: 入居済み住民さん]

>２０年後、３０年後に低所得者層が集まるのが嫌な方は
>止めたほうがいいですよ。


ネガさんは、ちょっと前まで（一昨日くらいまで？）、
「定借マンションは売れない」ということを、執拗に主張し続けてきた。

ところが、今度は、「２０年後、３０年後に低所得者層が集まるのが嫌な方は」
とか言い始めた。

これって、中古売買が成立するのが前提ですよね。もう、主張がむちゃくちゃですね。
（また、むちゃくちゃないい訳するんだろうな…）

どうにかしてこのマンションを貶めたいようですね。

あと、何度も書き込まれているように、ポジは、住民の方が中心と思われますが、
（一部なりすまし等もいるでしょうが）、ネガさんも立場を明らかにして欲しい旨の
書き込みには、一切、ご回答がないようですね。
どういう背景の方の書き込みかわからないと、書き込みを評価しようがありません。

[576: 入居済み住民さん]

>２０年後、３０年後に低所得者層が集まるのが嫌な方は
>止めたほうがいいですよ。


ネガさんは、ちょっと前まで（一昨日くらいまで？）、
「定借マンションは売れない」ということを、執拗に主張し続けてきた。

ところが、今度は、「２０年後、３０年後に低所得者層が集まるのが嫌な方は」
とか言い始めた。

これって、中古売買が成立するのが前提ですよね。もう、主張がむちゃくちゃですね。
（また、むちゃくちゃないい訳するんだろうな…）

どうにかしてこのマンションを貶めたいようですね。

あと、何度も書き込まれているように、ポジは、住民の方が中心と思われますが、
（一部なりすまし等もいるでしょうが）、ネガさんも立場を明らかにして欲しい旨の
書き込みには、一切、ご回答がないようですね。
どういう背景の方の書き込みかわからないと、書き込みを評価しようがありません。

[577: マンション賃貸派]

ポジもネガも分かっていないと思います。中期的に定期借地権利マンションの評価は収益還元法に落ち着くと思います。結果として今の価格が割増であることが判明するでしょう。
一方でネガの人達が見落としているのは、定期借地権利マンションの値段が正常化する中で、所有権マンションの割高感も台頭します。すでに指摘があるように本来所有権マンションの土地の権利など対した価値にはなりません。
結果的に所有権マンションも価格下落が避けられないのです。

ちなみに、当該マンションの居住者の質が落ちるという議論も片手落ちです。なぜならばいずれにしろ高額賃料が予想されるので、住む層は限定的で、特にかわるわけではありません。

よってここでのポジもネガもどっちもどっちで、結局は賃貸派が有利とみています。

[578: 匿名さん]

賃貸派のひとは、賃料には貸主の利益が載せられているということを見落としてるね。

[579: 匿名さん]

中国マネーが頼みの綱です。
これからの日本の不動産相場に、一定以上の影響を及ぼすものと思われます。
一部企業の買収も始まっています。
企業の公用語を英語化するのは、欧米人と会話するためだけではないんです。
中国のエリート層は英語うまいです。

[580: 匿名]

>>576
ネガも一人じゃないからね。色んな意見があって当然でしょ。
しかもネガの意見をまとめると

・定期借地は中古市場では融資が厳しいので、ローンで買う買い手が付きづらい。
・ローンが付きづらいと売れない。売りづらい。
・売れない・売りづらいから価格が崩壊する。
・価格が崩壊すれば新築時より低い層の住民が流入する

めちゃくちゃな主張とは思えない。


そもそも、住民が評価する必要あるの？
ここは検討板なんだけど。
ネガティブな意見だって購入の参考になるんじゃない？

[581: 匿名]

>>577
詐欺師みたいな主張だ

[582: 匿名さん]

こちらのスレは非常に熱く議論されていますが、同じ底借のパークコート神宮前は
どうなのでしょうか？

パークコート神宮前のスレは、ほとんど投稿がありません。

[583: 匿名はん]

底借って何だよ？

ここがターゲットになってるのは設定価格があり得ないほど高いし、グロスも張るからじゃね？神宮前はランニングコストが高いがイニシャルは安い。地味で話題性がないからだろ。

[584: 匿名]

このスレの結末を見ると、竣工前に手付け解約した人のほうが正解だったのかもとしみじみ思う。
何か住民のコメント見ると哀れだもん。

[585: マンション賃貸派]

賃料は相場できまります。利益ってなんですか？

ポジもネガも50歩100歩なんだから、いい加減不毛な議論やめたら。

[586: 匿名さん]

>>ポジもネガも50歩100歩なんだから

この場合目くそ鼻くそのほうがあってるとおもう。

[587: 匿名さん]

>>賃料は相場できまります。利益ってなんですか?

そんなこともわからないで議論してるんだ。
目糞だね。それとも鼻糞？

[588: 匿名さん]

なんか可哀想でみてらんないんだけどこのスレ

実際、有名人や弁護士、医師がいるとか言ってるけど、この手の物件に住む富裕層って、大概賃貸か事業所名義購入だよね。
まさか、この掲示板に張り付いてるポジ住民は個人名義で買ったわけ？しかも住宅ローン使って？

お金持ちは無駄金使っても何とも思わないなんてマジで言ってるっぽいけど。
個人資産を定借物件につぎ込むなんて愚の骨頂だってちょっと考えればわかるでしょ
銀行が金貸さない不動産ってどういう物かわかんないの？

誰もそういう突っ込みナシって事は何も知らないんだ
ヤバイんですけど。

[589: 匿名さん]

いやいや借金して不動産を買うとか意味がわからないんだけど・

もう寝たら

[590: 匿名さん]

>可哀想でみてらんないんだけどこのスレ

見なくていいですよ。

[591: 匿名]

いいとこ突いてるな

今まで出なかったネガ攻撃

[592: 匿名]

ポジも揚げ足取りが精一杯だもんな

[593: 匿名さん]

っつか、578がふいた　ｗ
これ、荒らしじゃなくて本気でそう思ってるべ　ｗ

[594: 匿名]

マンション賃貸派さんの577のロジックって成り立つんですかね。所有権には別論理がなりたちそうですが。
入居者の質が変わらないという論理はなっとくしました。

[595: 匿名]

入居者の質が変わらない…、訳はないと思う。
賃貸もどっこい新築志向が強いし、購入と違って物件への思い入れがない分冷静に見る。このクラスを借りられる人なら尚更、慢性的借り手市場だし。

そしてここへ来て高額賃貸の鈍化も凄いですよ。下げないと借り手つかない空き部屋が麻布あたりにも一杯ある。
素直に高い賃料払ってくれる、優良な店子で埋まればいいけど無理な場合は賃料を優先すれば店子の質に目をつぶるしかない。そうでなければ賃料ダンピング。

前者は素性で、後者は所得で初期入居者とはギャップが出てくると思いますが（ここに限った話ではなく、築年数経った都心物件共通だけど）。

[596: 匿名さん]

しかし今日も自演があふれてるねぇ
さすがマンコミュ低レベル
まあ、運営企業が従業員数人のベンチャーだから仕方ないけど、最低限の管理はしろよ

[597: 匿名さん]

この広尾ガーデンフォレストの環境を気にいって、ここにずっと、できれば取り壊されるまでの53年後まで住みたい私は現在1億円のキャッシュを持っています。

このマンションの80㎡くらいの物件であれば今ならば1億円程度で買えそうなので買って53年間住もうと思います。

でも賃貸で住み続けるほうが得かなとも思っています。

ここを買って住むと管理費や借地代で毎月6万円程度、それと最初の5年間の固定資産税減免の後、上物の固定資産税が5年後から年間15万円くらいかかり（20年もすると些少）、これらの費用を合計すると別途53年間で5000万円くらいかかるので、合計で最初に買った代金1億円と合わせて累積で15000万円くらいかかりそうです。

一方で賃貸で53年間住み続けると、現在の家賃は42万円ですが、近隣の広尾ガーデンヒルズなどの賃料から想定すると、10年後に36万円、20年後に34万円、30年後に30万円、40年後に26万円、50年後に20万円くらいになりそうです。
これらを53年間払い続けると累積で21000万円程度になりそうです。

買ってしまってから転勤でもすると売りにくいかもしれないのでどうしようかとも思いますが、幸い借り手は結構いそうなので、転勤があった場合などでも、その期間は自分で賃貸で借りる程度の値段で貸すことはできそうです。

さあ、私はどっちを取ったらよいのでしょうか？

[598: 匿名]

↑ちょっと妄想癖がでちゃいました

[599: 匿名さん]

↑
そんなこと言わないで教えて下さい。

[600: 匿名]

>さあ、私はどっちを取ったらよいのでしょうか？

それくらい自分で決めろよ
このスレ読めばわかるだろ

[601: 匿名さん]

↑

おっしゃる通りですね。
このスレを読むと、この場合は明らかに買ったほうが得という結論になりますね。

この物件の場合は、転居などの場合は立地などから見て貸しやすいという利点があるので、また上で「賃貸物件には貸主の利益が入っている」という指摘がありましたが、これもその通りで、これらを考えると、ずっと住みたいという前提であれば買った方が得という結論になりますね。

[602: 匿名]

広尾ガーデンフォレストのデメリットまとめ

■銀行がお金を貸してくれません。
　新築時はデベの提携ローンが利用できますが
　中古で築年数が重なるにつれ、担保評価が出ないため
　住宅ローンが組み辛くなります。

■途中で手放す人には向いていません。
　住宅ローンが組めないと当然買う側も限られた人になります。
　キャッシュで買うか、事業用ローン等他の融資を利用する必要があるので
　一般のマイホーム購入層にはハードルが高くなります。
　その為中古市場での流動性が極めて低くなります。
　つまり所有権物件と比べると極端に売り辛くなります。

■中古価格が著しく下がります。
　中古市場での流動性が低くなるという事は
　売価を下げないと売れなります。
　その為、新築時には１億、２億と高額だった部屋が
　半額、３分の１になる事も容易に想像できます。
　つまり、普通のサラリーマンでも購入しやすい価格に
　なる可能性があるのです。
　
　さらに借地の残存期間が短くなるにつれ
　購入希望者も少なくなります。
　期間満了近くになると賃料＋＠で売り出す人も出てくるため
　いわゆる貧乏人も買えるようになります。　

■住民の顔ぶれが年々悪化します。
　新築当初は８０００万台から数億までの部屋がほとんどだったため
　ある程度の収入や資産がある人でないと購入出来ない価格帯だったのですが
　価格が下がるにつれて、一般のサラリーマンやはたまた末期には貧乏人の
　手の届く物件になるため、新築時とは全くことなる層の人々が
　住人として流入してくるようになります。
　スラム化のリスクも含んでいます。
　そうなれば当然賃料も激減します。

■賃貸や事業用に購入する人に向いています。
　住宅を経費で算出できる方は、所有するリスクや個人資産が減るデメリットが無くなります。
　よって賃貸物件に住むか法人として購入する方が向いています。


○転売の可能性のある方は築年数が古くなるにつれ手放せなくなるリスクがあります。
○５４年間住み続ける予定の方はスラム化するリスクがあります。
○ローンが支払えなくなった場合債務超過に陥る可能性があります。
○収益物件として購入する方、住民の質が落ちた場合を想定した賃料の設定が必要になります。



追加や変更があれば随時。