広尾ガーデンフォレストってどうですか？その４

[スレ主]

広尾ガーデンフォレストについて語りましょう。
販売的には終盤に入っていますが次期分譲も控えています。
定期借地権については脱線しがちなので別スレでお願いします。　
定期借地権VS所有権「その２」http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5931/
住民の方や検討中の方。次期分譲を待つ方など。活発な意見交換をしましょう。
よろしくお願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目1番51他（地番）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～197.05平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル

物件URL：http://www.hiroo-gf.com/
施工会社：http://www.kajima.co.jp/
管理会社：http://www.mitsui-kanri.co.jp/

[481: 匿名さん]

残存期間満了近くで定借物件を借りた場合、建物に修理が必要となれば修理してくれるんだろうか。
残存期間満了で建物を明け渡す場合、原状回復しなきゃならないんだろうか。

[482: 匿名]

残存期間満了＝退去時期が決まってる物件ってその分安くなるのが相場じゃないですか？
（あまり長いこと住まれると居住権を盾に店子に粘られて大家が一時金出したりしなきゃならないから最初に釘を刺される）

いわゆる訳あり物件として不都合はあるけど早晩壊すし直さないでいいか、出て行くときも直さないでいいかみたいな話が出るんでは。立ち退きギリギリまでは貸さないはずだし。

[483: 匿名さん]

＞けど今買うにはそんな値段ではないから

そんな値段ですよ。

[484: 匿名さん]

え～～うそ～マジ～それなりの値段じゃないの？

[485: 匿名]

広尾で新築の平米数を考えたら賃貸以下って意味？
いつまでも新築なわけじゃないからなあ。築年数反映させて家賃下落勘案しても安いというなら別だけど。
何より気軽に出られる賃貸と違って、買ったら手放すのも容易ではない（希望額で売れる場合でも）。

[486: 匿名さん]

50年後の、土地の売り買いと比較しても仕方ない。
いつ、手放すようなことになっても大丈夫かが問題。
人生にはいろいろなことがありうるのだから。

[487: 匿名さん]

そう、リスクヘッジだ！

[488: 匿名]

>>477
売りにくい物件は、相場より安く下げても買い手がつかないリスクがあるのですよ。つまり、いくらで売れるかわからないって事です。
〈売りにくい≠売れない〉かもしれませんが、この物件の場合、年数が経つにつれて売れない物件に近づいていくのは容易に想定できる事です。
似たような例で、再建築不可能な戸建て物件がありますが、こちらもローン付けが困難なものがほとんどです。収益物件としてしか用途がない為、周辺相場より極めて低い額で売り出されてるのをよく見かけます。安い額で出回っているのに売れ残っているわけです。興味を持った人が殺到しますが、結局買わない(買えない)んです。

銀行が融資を渋る理由には、将来的の定期借地物件の資産性の不安定さ以外に、流動性が低いっていうリスクがあるからですよ。
売りたい時に売れないって事＝担保価値がないもしくは低いという事。ローン払えなくて差し押さえたところで、回収できないものにお金は貸せないでしょ？
だから、三菱だって属性が優良な客以外は融資は厳しいですし、フラットにしても短期で返済するには向いていない商品です。利用する金融機関が限定されてしまうのがわかってる時点で、すでにリスクが顕在していませんか？
ご自身が購入されたのか、販売されているのかわかりませんが、定借のこの部分をポジティブに捉えてもあまり良いことはないのでは？

[489: 匿名さん]

わけあり物件にしては価格が高いのは事実。

[490: 匿名]

イヤ、他に代わる物件もないから別に高いとは思わない。
実際の購入者にとっては高くないし、買えない人にはどうしたって高い

[491: 匿名]

それ言ったら不動産はどれでもそう笑　値段ありきで不都合とプラス要因を天秤かけて決めるものでしょ。
定借は−には働いてもこの立地と価格では＋とは言い難い気がする

[492: 匿名さん]

購入者は天秤にかけて＋なんだからいいんじゃない
ところで、ここと同レベルの新築で立地がここよりいいマンションってどこ？
参考にしたいんで物件名で教えて

[493: 匿名]

ウソだろ！？
将来いくらで売れるかわからないマンションを「比較できるものがないから高いとは思わない」って買う人いないでしょ？？
どういう理屈よ。

[494: 匿名さん]

>>492
同じレベルって。新築定借マンションなんてそうそう無いでしょ。

[495: 匿名さん]

>>493
簡単な理屈じゃん
代替品がないからプレミアムを払うんだって
よって、高いと感じないってことでしょ
バーカー過ぎだろおまえ！

[496: 匿名]

ネガな意見がまともに思えてきた。

[497: 匿名さん]

なるほど。

不感症みたいなものですね。

高いと感じない〜(略)

[498: 匿名さん]

なんだその小学生みたいな負け惜しみ（笑）
もうちょっと頭ひねれよ！

[499: 匿名さん]

話にならないわ
相変わらずすり替えとごまかしな
自演に連投
立地が悪いんだろ
どの物件がいいんだよ

所有権で同種同質の新築マンションってどこなんだよ
ごまかすなよ

[500: 匿名]

また勘違い？
しかも感情的だし。

所有権の新築マンション云々なんてどこから出てきた？
レス番号で教えてくれる？

[501: 匿名さん]

荒らしも攻められるんは嫌なんだな（笑）
わけのわからないことを言って話をぶった切って自己防衛
ださ！

[502: 匿名さん]

所有権の新築マンション云々なんてどこから出てきた？
レス番号で教えてくれる？

[503: 匿名さん]

今頃必死に前レス探してるのかな？顔真っ赤にしてさ。
どこにも書いてないと思うんですけど。。。


そうやって感情的になるような人だから、こんな物件買って
「高いとは思わない」なんて言い張るんだろうね。

そういうの盲目っていうんじゃない？

[504: 匿名]

＞代替品がないからプレミアムを払うんだって
＞よって、高いと感じないってことでしょ

そういうものじゃ無いと思いますけど。
プレミアムの使い方間違えてませんか？

[505: 匿名さん]

ある程度割りきって、リスクを引き受けて、利用する。
そういうスタンスで住むべき、あるいは、購入すべきなのでしょう。

[506: 匿名さん]

つまりローンで購入は危険すぎます。

[507: 匿名さん]

ポジさんです。宣伝がてら、今までの書き込みを参考に、作文してみました。

確かに、
・都心にあって、
・物件それ自体としてあれだけの豊かな中庭・緑があって、
・周囲にも豊かな緑があり、
・一定の歴史を経た
・落ち着いた閑静な住宅街で、
・開放的な雰囲気があり、
・有栖川公園、氷川神社、青山公園、自然教育園といった大きな公園・緑地に、広尾北公園その他の普段使いの公園も点在し、
・周囲の、青山・表参道、西麻布・南麻布、六本木、恵比寿、等々といった魅力的な街も生活圏で、
・洗練された設備（建具が良いとった点だけではなく、開口面が広い、バルコニーが広い、フルフラット・幅広な廊下等のバリアフリーへの対応といった、建物の基本的な構造面も含む。）、
・ゲートコミュニティ（というほど大規模のものではなく、単に、公開空地ではない、という程度のことかもしれないが、大規模物件にあっては貴重であり、今後、重要視される要素の一つになるのではないか）であって、
・歩車分離が図られており（子供を持つ親にとってはありがたく、また、中庭に面している部屋からすると、「道路を経ずに」緑を感じられる）、
・高台にあって、
・サービスも抜群で、
・医療機関も近く、
・教育機関も充実している
・バス便も充実しており、公共交通機関へのアクセスも実は結構よい（渋谷や恵比寿はもちろんのこと、六本木・赤坂、新橋方面にも南青山7丁目のバス停からかなり容易にアクセスできる。）

となると、「他にない」といっても、過言ではないと思う（実際、私はここ以上の物件を見たことがない。）。あるとしたら、隣のヒルズが立て替えたときくらいかな。10年後、20年後が楽しみなマンションです。


なお、上みたいな書き込みがあると、すぐに、資産価値を云々する「資産価値至上主義者」があらわれるけど、資産価値がどうのといいたいわけではなく、このマンションには、上のような素晴らしい点があると思う、といいたいだけ。

[508: 匿名さん]

ポジさんです。宣伝がてら、今までの書き込みを参考に、作文してみました。

確かに、
・都心にあって、
・物件それ自体としてあれだけの豊かな中庭・緑があって、
・周囲にも豊かな緑があり、
・一定の歴史を経た
・落ち着いた閑静な住宅街で、
・開放的な雰囲気があり、
・有栖川公園、氷川神社、青山公園、自然教育園といった大きな公園・緑地に、広尾北公園その他の普段使いの公園も点在し、
・周囲の、青山・表参道、西麻布・南麻布、六本木、恵比寿、等々といった魅力的な街も生活圏で、
・洗練された設備（建具が良いとった点だけではなく、開口面が広い、バルコニーが広い、フルフラット・幅広な廊下等のバリアフリーへの対応といった、建物の基本的な構造面も含む。）、
・ゲートコミュニティ（というほど大規模のものではなく、単に、公開空地ではない、という程度のことかもしれないが、大規模物件にあっては貴重であり、今後、重要視される要素の一つになるのではないか）であって、
・歩車分離が図られており（子供を持つ親にとってはありがたく、また、中庭に面している部屋からすると、「道路を経ずに」緑を感じられる）、
・高台にあって、
・サービスも抜群で、
・医療機関も近く、
・教育機関も充実している
・バス便も充実しており、公共交通機関へのアクセスも実は結構よい（渋谷や恵比寿はもちろんのこと、六本木・赤坂、新橋方面にも南青山7丁目のバス停からかなり容易にアクセスできる。）

となると、「他にない」といっても、過言ではないと思う（実際、私はここ以上の物件を見たことがない。）。あるとしたら、隣のヒルズが立て替えたときくらいかな。10年後、20年後が楽しみなマンションです。


なお、上みたいな書き込みがあると、すぐに、資産価値を云々する「資産価値至上主義者」があらわれるけど、資産価値がどうのといいたいわけではなく、このマンションには、上のような素晴らしい点があると思う、といいたいだけ。

[509: 匿名さん]

このマンションで１００％ローン３５年なんて組んだらと思うとゾッとする。
かりにそういう人がいたらデベは止めないのか？

[510: 匿名さん]

広尾、麻布界隈の新築所有権マンションで、ここと同レベルのグレードと言えば、

元麻布パークハウス

http://www.sumai.mecyes.co.jp/park_house/detail/296.html?elcid=0001090

プラウド元麻布

http://www.proud-web.jp/module/structure/outline/BukkenOutline.xphp?co...

くらいでしょう。

両方とも（値引きするかどうかは知らないけど）、坪600万円から800万円はするでしょう。

それと確かに小ぶりなマンションだから、広尾GFのような中庭ランドスケープはないし、総合病院との医療提携などはあるわけないよね。

これらを考えて、54年間の定期借地で坪400万円から450万円中心、これを安いと見るか、高いと見るか。

でもこの質感と場所なら多少プレミアムを払ってもいいやという人が結構いたとしても、そんなもんかなとも思う（特に結構裕福な方の場合）。

[511: 匿名さん]

１００のメリットをならべる事よりも
１のデメリットを堂々と言ったほうがよっぽど説得力あると思うよ。

しかもここで出てくるネガ意見は一部を除いて、正論だよ。
立地や環境を気にするのと同じく、資産価値至上主義じゃなくても、
１０年後の価値が気にならない人はいないはず。

定期借地のリスクを把握した上で、立地云々の素晴らしさをアピールすべき。

[512: 匿名さん]

５１０だけど、元麻布パークハウスは２００８年８月築だから新築にしては少し古いか。

有栖川パークハウスも同レベルと思うけど、ここも物件としては小ぶりか。

http://www.motoazabu2.com/outline/index.html

[513: 入居済み住民さん]

定期借地のリスクって、転売を狙っている人にとっては、それは所有権物件よりあるとは思うけど、この素晴らしい環境に長く住みたくて住んで、子供に余計な資産を残す気もなければ、何がリスクなんでしょうかね？

ここに住んでいる人をみんなマンション投資家さんと思わないでほしいですね。私と同じような考えの人もいっぱいいますよ。

[514: 匿名]

ここに、と言うより定借にネガです。
いくら環境や内容が素晴らしくても数十年のローンを組んでも最後チャラになる定借を不動『産』とは考えにくい。
ある意味賃貸と同じで住み捨て（刺激のある表現かも知れませんが）でいいお金持ちならどうぞお好きに、と思いますが。

住民板ではないわけだし、リスクというより不動産としてのデメリット認識することは検討者にはマイナスでないと思いますけれど
（その結果、新規購入者もそういった方が集まっる訳で、住民の質も保たれますよ）。ネガティブな指摘に過剰反応されるのは先々の転売時を気にした損得勘定にも見えます。

[515: 匿名さん]

必要以上にリスクを誇張して、かつ、執拗に書き込み続けるのは、
近隣の所有権物件の保有者か、はたまた、ここを（勝手に）ライバル視している
他の物件所有者が、ご自身の物件を宣伝している、としか思われませんよ。

[516: 匿名さん]

＞最後チャラになる

考え方の違いでは？
上にも記載されていましたが、土地にお金を固定させることを
どう考えるかでしょう。

[517: 匿名さん]

>素晴らしい環境に長く住みたくて住んで、子供に余計な資産を残す気もなければ、何がリスクなんでしょうかね？

あなたみたいな方ばかりじゃないんですよ。
不動産を買う時に、万が一自分のマンションを手放す事になっても大丈夫？
って心配する人もいるんですよ。

手放さなければならない時に手放せない。
それもリスクのうちなんですよ。

[518: 入居済み住民さん]

私は、自分の住まいが悪くいわれるのは嫌ですね。
ところで、ポジは、住民と、まぁ、推測が働くわけですし、
そのことを断ったうえで書き込む方も多いわけです。

せめて、ネガさんも、立場を明らかにしてもらえないでしょうか？

発言主の立場がわからないと、書き込もみ評価しようがありません。

[519: 匿名さん]

>>503
つか、所有権云々言いだした奴が住人なわけないじゃん
おまえ頭おかしいだろ、っつか自演か

>>504
そう来たか（笑）
高校生ぐらいからやり直してこいよ

>>511
誰に言ってるんだ？？

>>514
そりゃ、自分の大事なものけなされたら怒るのが普通でしょうが
転売を考えた損得勘定なわけないじゃん

[520: 匿名さん]

で、どこにあったよ？？

No.499 by 匿名さん2010-07-18 22:22
話にならないわ
相変わらずすり替えとごまかしな
自演に連投
立地が悪いんだろ
どの物件がいいんだよ

所有権で同種同質の新築マンションってどこなんだよ
ごまかすなよ

[521: 匿名]

どこが必要以上で執拗なのかしら。所有物件名なんて出していませんけど。

ご自慢の内容にけちつけている訳でなし、デメリット表示も寛容に受け入れる、余裕ある方が買うべき物件なのでしょうね。

[522: 匿名さん]

＞手放さなければならない時に手放せない。

決めつけてますが、ネガさんがいうところによれば、
フラット35や東京三菱ならローンはつくんですよね。

それに、所有権物件ならいつでも手放せるのですか？

[523: 匿名]

同等なら定借よりは有利だと思う

[524: 匿名さん]

>>519
もう少し文見直してからコメントしたほうが・・・
ま、いっか。

[525: 匿名さん]

＞＞５２２

フラット３５と三菱ＵＦＪ以外にローンが付かない事が特殊な事例なんだけどな。

所有権で何の瑕疵もない物件なら築４０年でも十分手放せるでしょ。

[526: 匿名さん]

特殊であることと、売れないことは違うのでは？

[527: 匿名]

>516

考え方もなにも期間満了で更地になる＝チャラになる、以外にどう表現できるの？
住んでる間は満足って賃貸でもできるよ。

[528: 匿名さん]

＞同等なら定借よりは有利だと思う

有利、という程度なんですね。
今までは、「売れない」という口ぶりでしたが…。

それに、何度もでてますが、同等の所有権物件（そもそもそれが
あるのか、が議論されていますが）と比較すると、定借は初期投資が
少ないわけで、その差額相当額が不動産に固定されない（運用できる、
あるいは、借入額が少なくてすみ、金利負担も減る）ことも勘案する
必要がありますよね。

[529: 匿名さん]

＞＞５２６

金融機関が限られるってことは
買える人も限られるでしょ？
買い手を選ぶ物件ほど売りにくいものはない。

しかもみずほでローンが通っても三菱はＮＧなんて事はよくある話だし
優遇や諸条件で選べないんだよ？
マンションのローンて建売や土地と比べるとローン選択の自由度が高いのが普通。

[530: 匿名さん]

ところ、所有権、所有権というけど、一戸建てと違って、
マンションの場合、共有持分でしょ。

所有権というけど、自由になんでもできるわけではないよね。
建て替えだって合意形成ができるかわからないし。