広尾ガーデンフォレストってどうですか？その４

[スレ主]

広尾ガーデンフォレストについて語りましょう。
販売的には終盤に入っていますが次期分譲も控えています。
定期借地権については脱線しがちなので別スレでお願いします。　
定期借地権VS所有権「その２」http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5931/
住民の方や検討中の方。次期分譲を待つ方など。活発な意見交換をしましょう。
よろしくお願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目1番51他（地番）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～197.05平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル

物件URL：http://www.hiroo-gf.com/
施工会社：http://www.kajima.co.jp/
管理会社：http://www.mitsui-kanri.co.jp/

[461: 匿名さん]

>446
>449

5000万円を、例えば年２％として、複利で運用するって、
5000万×（1.02の５０乗）≒13500万円？

50年間では結構な額になるんですね。

[462: 匿名さん]

途中で建て替えを余儀なくされるほどの大地震がおこる確率って、
どれくらいなのだろう？

また、仮にそんな大地震が起きたとして、所有権物件なら円滑に
建て替えできるのかな？実際のところは、合意形成がかなり難しい
という話を聞いた記憶もあるが…。

マンションの所有権は、一戸建ての所有権とは違うんだ、だから
一戸建てにしろ、という文脈だったかも…。

[463: 409]

すさまじい勢いで書き込みが増えてるな　ｗ
おまえら何人いるか知らんが暇だなー　ｗ

>411
年収そんなに低くないし、独身でもないし
ちなみに嫁は弁護士で共稼ぎね

>413
マンション転売してるMDなんて聞いたこともないけど
あと、「看板下ろしてて後ろ向きなことばっかやってたり」は意味すらわからん

>421
まあ、悪いことしてないんだから何買おうがいいじゃないの
皮算用して割高って結果（しかもリーマン前時点で　ｗ）だったけど、欲しかったから買っちゃったのよ
ちなみにVPだよ

>436
うけるかなと思って相手してるんだよ～

>454
④だけど、何を書いて欲しい？
書いてあげるって約束するよ！

で、409に書いた荒らしている人の属性の件はどうなった？　ｗ
私は特定されないレベルまでは公開してますよー

[464: 匿名さん]

梅雨明け空のもと、広尾を散策
ヒルズの木立を歩きながら、しばし涼をとる
坂道に歩を進め、改めて仰ぐフォレスト。ただただデカイ
周囲と隔絶した静寂と威容に足をとめる
場所柄、マンションというより、超近代設備を誇る○○という趣
雁行式バルコニーで紫煙をくゆらす男性ひとり
その光景に、ふと心も和む

同じ広尾の丘に屹立しながら
似て非なるヒルズとフォレスト
PC浜田山とは違う三井イズムの真骨頂
だっちがどうとは言えないが
半世紀後、丘の風景はどうなるのか

[465: 匿名さん]

４６１さんの言う通りだと思う。

50年同じところに住むためにあと5000万円（坪500万円）余計に払ってもらった所有権の土地持ち分10坪の価値が50年後に13500万円（坪1350万円）になるかなあ？

過去の失われた20年間の日本経済を見ていると、今後の50年間でとてもこんな強気になれない。

それよりは、元本保証である程度利息の取れる長期国債とか何かで確実に運用していったほうが安心な気もする。

まあ土地神話は昔から日本の美徳のようなものだから、土地が付いていることで安心できる気持ちもあるとは思うが。実際の経済効果は別かもしれない。

[466: 匿名さん]

>余計に払ってもらった所有権の土地持ち分10坪

意味分からん

[467: 匿名さん]

＞＞463
すごいですね！

[468: 匿名さん]

＞＞460
売れない物件の資産価値ってどうやってはかるの？

[469: 匿名]

15000万の所有権マンションと10000万の定期借地マンションプラス5000万

・50年間所有し続けた場合
・35年後に売却した場合
・10年後に売却した場合

それぞれのパターンで変わってくると思うんだけど。
何度も出てきたけど、定期借地は途中で手放す可能性がある人は購入するメリットなしでしょ。

[470: 匿名さん]

４６５さん、４６６ですが、説明不足ですまんです。

「余計に払ってもらった所有権の土地持ち分10坪」と書いたのは、定借で10000万円、所有権で15000万円程度の広尾4丁目へんの新築マンションであれば、まあせいぜい25坪（定借で坪400万円、所有権で坪600万円）程度の物件でしょう。

この25坪の所有権の物件を買っても、この物件の所有者の土地の持ち分はせいぜい10坪程度でしょ、だから購入時に5000万円（坪500万円）も余計に支払って自分のものにした土地は10坪、さてこの10坪の土地の50年後の価値はいくら？本当に13500万円（坪1350万円）などになるのかい？との意味です。

途中をとばして書いてすまんです。

ここのスレッドを見ていると、定期借地大反対の皆さんは、これからの日本の土地の値上がりに相当自信があるのだなあと感心したもので。
マンション投資家さんのように、途中で売り買いを結構やらないといけない方にとっては、転売の容易性とかそういう目的で所有権重視というのはわかるけど、ここに相当の長期間住めればよい人にとってみれば、どうなるかわからない日本の土地の価値に頭でどかっと大きなお金を投資するのは本当に正解なのかな？との考えです。

４６９さんのおっしゃるように、ここでどういうライフスタイルをしたいのかによって、どっちがいいのかは変わるようにも思うけど。

[471: 匿名さん]

↑
４６６さん、４６５ですが、、、の誤り、再度すまんです。

[472: 匿名さん]

No.464 by 匿名さん 2010-07-17 18:50
【だっちがどうとは言えないが】

無意味な長文でウザイことこの上ないし
バカ丸だし

[473: 匿名さん]

アナタほど、おろかではないと思いますが…。

アナタの短文こそ、意味のかけらもありません。○○のかけらもありません。

知性豊かなアナタなら、明快なロジックで、ヒルズとフォレストの将来性を斬ってみせることができるとでも？

お手並み拝見と言いたいところですが、求めても無駄でしょうね。

ま、批判はご自由に。

[474: 匿名]

だいたい所有権マンションを５０年持ち続ける人が大勢か？
ライフスタイルが固定した５０代以降の人とかが老後のついの棲みかでキャッシュ叩いて買うならまだわかるけど、全体の半数もいないでしょ。
特にこのマンションの価格は、大方長期ローン組んで購入する価格帯でしょ。定借で他より安いのが売り文句になるくらいなんだから。
ファミリータイプならまだしも単身者向けの部屋を５０年？あり得ないでしょ。
元本回収・ローン完済するまえに、返済不能になったらどうするの？ポジの人も納得してるように１０年後２０年後に売れるかどうかわからないんでしょ？
ローンまで組んでそんなリスク含んだ物件を買うメリットがどこにあるんでしょうか。と擁護派に聞いてみたい。

[475: 匿名さん]

↑私も同感です。

[477: 匿名さん]

絶対に売れない、みたいな言い分ですが、
ネガさんが記載されていたところによれば、
フラット35と東京三菱？は定借でもローンつくんですよね？

また、他の銀行でも、例えば、5000万円とかの上限つきながら、
貸すところもあんですよね？

であれば、売りにくいということはあり得ても、売れない、
ということはないのでは？

他の定借マンションでも、中古での売買実績はあると聞いてますが…。

そうすると、例えば、所有権物件であれば15000万円相当の物件を定借で10000万で購入し、
●年後に売却したとして、２％の複利で余剰金を運用できると仮定すると、
売却価格＋5000万円×（1.02の●乗）の金額が、
15000万円の所有権物件の売却価格との比較においてどうなるか、って話ですよね。

[478: 匿名さん]

＞大方長期ローン組んで購入する価格帯でしょ

多分ここを買う人は、キャッシュか、長期ローンを組んだとしても、
実際には、10年もかからずに返せる人が大方なのではなかろうか？

30年計画とかでローンを組む人が購入する物件ではないのは、その通りだと思うし、
そんな方はいないと思う…。

[479: 匿名さん]

殺伐としていますので、明るい話題を。

広尾北公園の整備が進んできましたね。
ちょいと子供が遊ぶには、よさそうですね！

[480: 匿名]

周辺環境が明るくなっても定借のネックに変わりないでしょう。
『売りにくい、はあっても売れない、はない』それを言ったら取り壊し期限まで月額で割って賃貸より安いようなら売れるかもね。残三年とかでも。
けど今買うにはそんな値段ではないから、損得の話になるわけで。

[481: 匿名さん]

残存期間満了近くで定借物件を借りた場合、建物に修理が必要となれば修理してくれるんだろうか。
残存期間満了で建物を明け渡す場合、原状回復しなきゃならないんだろうか。

[482: 匿名]

残存期間満了＝退去時期が決まってる物件ってその分安くなるのが相場じゃないですか？
（あまり長いこと住まれると居住権を盾に店子に粘られて大家が一時金出したりしなきゃならないから最初に釘を刺される）

いわゆる訳あり物件として不都合はあるけど早晩壊すし直さないでいいか、出て行くときも直さないでいいかみたいな話が出るんでは。立ち退きギリギリまでは貸さないはずだし。

[483: 匿名さん]

＞けど今買うにはそんな値段ではないから

そんな値段ですよ。

[484: 匿名さん]

え～～うそ～マジ～それなりの値段じゃないの？

[485: 匿名]

広尾で新築の平米数を考えたら賃貸以下って意味？
いつまでも新築なわけじゃないからなあ。築年数反映させて家賃下落勘案しても安いというなら別だけど。
何より気軽に出られる賃貸と違って、買ったら手放すのも容易ではない（希望額で売れる場合でも）。

[486: 匿名さん]

50年後の、土地の売り買いと比較しても仕方ない。
いつ、手放すようなことになっても大丈夫かが問題。
人生にはいろいろなことがありうるのだから。

[487: 匿名さん]

そう、リスクヘッジだ！

[488: 匿名]

>>477
売りにくい物件は、相場より安く下げても買い手がつかないリスクがあるのですよ。つまり、いくらで売れるかわからないって事です。
〈売りにくい≠売れない〉かもしれませんが、この物件の場合、年数が経つにつれて売れない物件に近づいていくのは容易に想定できる事です。
似たような例で、再建築不可能な戸建て物件がありますが、こちらもローン付けが困難なものがほとんどです。収益物件としてしか用途がない為、周辺相場より極めて低い額で売り出されてるのをよく見かけます。安い額で出回っているのに売れ残っているわけです。興味を持った人が殺到しますが、結局買わない(買えない)んです。

銀行が融資を渋る理由には、将来的の定期借地物件の資産性の不安定さ以外に、流動性が低いっていうリスクがあるからですよ。
売りたい時に売れないって事＝担保価値がないもしくは低いという事。ローン払えなくて差し押さえたところで、回収できないものにお金は貸せないでしょ？
だから、三菱だって属性が優良な客以外は融資は厳しいですし、フラットにしても短期で返済するには向いていない商品です。利用する金融機関が限定されてしまうのがわかってる時点で、すでにリスクが顕在していませんか？
ご自身が購入されたのか、販売されているのかわかりませんが、定借のこの部分をポジティブに捉えてもあまり良いことはないのでは？

[489: 匿名さん]

わけあり物件にしては価格が高いのは事実。

[490: 匿名]

イヤ、他に代わる物件もないから別に高いとは思わない。
実際の購入者にとっては高くないし、買えない人にはどうしたって高い

[491: 匿名]

それ言ったら不動産はどれでもそう笑　値段ありきで不都合とプラス要因を天秤かけて決めるものでしょ。
定借は−には働いてもこの立地と価格では＋とは言い難い気がする

[492: 匿名さん]

購入者は天秤にかけて＋なんだからいいんじゃない
ところで、ここと同レベルの新築で立地がここよりいいマンションってどこ？
参考にしたいんで物件名で教えて

[493: 匿名]

ウソだろ！？
将来いくらで売れるかわからないマンションを「比較できるものがないから高いとは思わない」って買う人いないでしょ？？
どういう理屈よ。

[494: 匿名さん]

>>492
同じレベルって。新築定借マンションなんてそうそう無いでしょ。

[495: 匿名さん]

>>493
簡単な理屈じゃん
代替品がないからプレミアムを払うんだって
よって、高いと感じないってことでしょ
バーカー過ぎだろおまえ！

[496: 匿名]

ネガな意見がまともに思えてきた。

[497: 匿名さん]

なるほど。

不感症みたいなものですね。

高いと感じない〜(略)

[498: 匿名さん]

なんだその小学生みたいな負け惜しみ（笑）
もうちょっと頭ひねれよ！

[499: 匿名さん]

話にならないわ
相変わらずすり替えとごまかしな
自演に連投
立地が悪いんだろ
どの物件がいいんだよ

所有権で同種同質の新築マンションってどこなんだよ
ごまかすなよ

[500: 匿名]

また勘違い？
しかも感情的だし。

所有権の新築マンション云々なんてどこから出てきた？
レス番号で教えてくれる？

[501: 匿名さん]

荒らしも攻められるんは嫌なんだな（笑）
わけのわからないことを言って話をぶった切って自己防衛
ださ！

[502: 匿名さん]

所有権の新築マンション云々なんてどこから出てきた？
レス番号で教えてくれる？

[503: 匿名さん]

今頃必死に前レス探してるのかな？顔真っ赤にしてさ。
どこにも書いてないと思うんですけど。。。


そうやって感情的になるような人だから、こんな物件買って
「高いとは思わない」なんて言い張るんだろうね。

そういうの盲目っていうんじゃない？

[504: 匿名]

＞代替品がないからプレミアムを払うんだって
＞よって、高いと感じないってことでしょ

そういうものじゃ無いと思いますけど。
プレミアムの使い方間違えてませんか？

[505: 匿名さん]

ある程度割りきって、リスクを引き受けて、利用する。
そういうスタンスで住むべき、あるいは、購入すべきなのでしょう。

[506: 匿名さん]

つまりローンで購入は危険すぎます。

[507: 匿名さん]

ポジさんです。宣伝がてら、今までの書き込みを参考に、作文してみました。

確かに、
・都心にあって、
・物件それ自体としてあれだけの豊かな中庭・緑があって、
・周囲にも豊かな緑があり、
・一定の歴史を経た
・落ち着いた閑静な住宅街で、
・開放的な雰囲気があり、
・有栖川公園、氷川神社、青山公園、自然教育園といった大きな公園・緑地に、広尾北公園その他の普段使いの公園も点在し、
・周囲の、青山・表参道、西麻布・南麻布、六本木、恵比寿、等々といった魅力的な街も生活圏で、
・洗練された設備（建具が良いとった点だけではなく、開口面が広い、バルコニーが広い、フルフラット・幅広な廊下等のバリアフリーへの対応といった、建物の基本的な構造面も含む。）、
・ゲートコミュニティ（というほど大規模のものではなく、単に、公開空地ではない、という程度のことかもしれないが、大規模物件にあっては貴重であり、今後、重要視される要素の一つになるのではないか）であって、
・歩車分離が図られており（子供を持つ親にとってはありがたく、また、中庭に面している部屋からすると、「道路を経ずに」緑を感じられる）、
・高台にあって、
・サービスも抜群で、
・医療機関も近く、
・教育機関も充実している
・バス便も充実しており、公共交通機関へのアクセスも実は結構よい（渋谷や恵比寿はもちろんのこと、六本木・赤坂、新橋方面にも南青山7丁目のバス停からかなり容易にアクセスできる。）

となると、「他にない」といっても、過言ではないと思う（実際、私はここ以上の物件を見たことがない。）。あるとしたら、隣のヒルズが立て替えたときくらいかな。10年後、20年後が楽しみなマンションです。


なお、上みたいな書き込みがあると、すぐに、資産価値を云々する「資産価値至上主義者」があらわれるけど、資産価値がどうのといいたいわけではなく、このマンションには、上のような素晴らしい点があると思う、といいたいだけ。

[508: 匿名さん]

ポジさんです。宣伝がてら、今までの書き込みを参考に、作文してみました。

確かに、
・都心にあって、
・物件それ自体としてあれだけの豊かな中庭・緑があって、
・周囲にも豊かな緑があり、
・一定の歴史を経た
・落ち着いた閑静な住宅街で、
・開放的な雰囲気があり、
・有栖川公園、氷川神社、青山公園、自然教育園といった大きな公園・緑地に、広尾北公園その他の普段使いの公園も点在し、
・周囲の、青山・表参道、西麻布・南麻布、六本木、恵比寿、等々といった魅力的な街も生活圏で、
・洗練された設備（建具が良いとった点だけではなく、開口面が広い、バルコニーが広い、フルフラット・幅広な廊下等のバリアフリーへの対応といった、建物の基本的な構造面も含む。）、
・ゲートコミュニティ（というほど大規模のものではなく、単に、公開空地ではない、という程度のことかもしれないが、大規模物件にあっては貴重であり、今後、重要視される要素の一つになるのではないか）であって、
・歩車分離が図られており（子供を持つ親にとってはありがたく、また、中庭に面している部屋からすると、「道路を経ずに」緑を感じられる）、
・高台にあって、
・サービスも抜群で、
・医療機関も近く、
・教育機関も充実している
・バス便も充実しており、公共交通機関へのアクセスも実は結構よい（渋谷や恵比寿はもちろんのこと、六本木・赤坂、新橋方面にも南青山7丁目のバス停からかなり容易にアクセスできる。）

となると、「他にない」といっても、過言ではないと思う（実際、私はここ以上の物件を見たことがない。）。あるとしたら、隣のヒルズが立て替えたときくらいかな。10年後、20年後が楽しみなマンションです。


なお、上みたいな書き込みがあると、すぐに、資産価値を云々する「資産価値至上主義者」があらわれるけど、資産価値がどうのといいたいわけではなく、このマンションには、上のような素晴らしい点があると思う、といいたいだけ。

[509: 匿名さん]

このマンションで１００％ローン３５年なんて組んだらと思うとゾッとする。
かりにそういう人がいたらデベは止めないのか？

[510: 匿名さん]

広尾、麻布界隈の新築所有権マンションで、ここと同レベルのグレードと言えば、

元麻布パークハウス

http://www.sumai.mecyes.co.jp/park_house/detail/296.html?elcid=0001090

プラウド元麻布

http://www.proud-web.jp/module/structure/outline/BukkenOutline.xphp?co...

くらいでしょう。

両方とも（値引きするかどうかは知らないけど）、坪600万円から800万円はするでしょう。

それと確かに小ぶりなマンションだから、広尾GFのような中庭ランドスケープはないし、総合病院との医療提携などはあるわけないよね。

これらを考えて、54年間の定期借地で坪400万円から450万円中心、これを安いと見るか、高いと見るか。

でもこの質感と場所なら多少プレミアムを払ってもいいやという人が結構いたとしても、そんなもんかなとも思う（特に結構裕福な方の場合）。