広尾ガーデンフォレストってどうですか？その４

[スレ主]

広尾ガーデンフォレストについて語りましょう。
販売的には終盤に入っていますが次期分譲も控えています。
定期借地権については脱線しがちなので別スレでお願いします。　
定期借地権VS所有権「その２」http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5931/
住民の方や検討中の方。次期分譲を待つ方など。活発な意見交換をしましょう。
よろしくお願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目1番51他（地番）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～197.05平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル

物件URL：http://www.hiroo-gf.com/
施工会社：http://www.kajima.co.jp/
管理会社：http://www.mitsui-kanri.co.jp/

[593: 匿名さん]

っつか、578がふいた　ｗ
これ、荒らしじゃなくて本気でそう思ってるべ　ｗ

[594: 匿名]

マンション賃貸派さんの577のロジックって成り立つんですかね。所有権には別論理がなりたちそうですが。
入居者の質が変わらないという論理はなっとくしました。

[595: 匿名]

入居者の質が変わらない…、訳はないと思う。
賃貸もどっこい新築志向が強いし、購入と違って物件への思い入れがない分冷静に見る。このクラスを借りられる人なら尚更、慢性的借り手市場だし。

そしてここへ来て高額賃貸の鈍化も凄いですよ。下げないと借り手つかない空き部屋が麻布あたりにも一杯ある。
素直に高い賃料払ってくれる、優良な店子で埋まればいいけど無理な場合は賃料を優先すれば店子の質に目をつぶるしかない。そうでなければ賃料ダンピング。

前者は素性で、後者は所得で初期入居者とはギャップが出てくると思いますが（ここに限った話ではなく、築年数経った都心物件共通だけど）。

[596: 匿名さん]

しかし今日も自演があふれてるねぇ
さすがマンコミュ低レベル
まあ、運営企業が従業員数人のベンチャーだから仕方ないけど、最低限の管理はしろよ

[597: 匿名さん]

この広尾ガーデンフォレストの環境を気にいって、ここにずっと、できれば取り壊されるまでの53年後まで住みたい私は現在1億円のキャッシュを持っています。

このマンションの80㎡くらいの物件であれば今ならば1億円程度で買えそうなので買って53年間住もうと思います。

でも賃貸で住み続けるほうが得かなとも思っています。

ここを買って住むと管理費や借地代で毎月6万円程度、それと最初の5年間の固定資産税減免の後、上物の固定資産税が5年後から年間15万円くらいかかり（20年もすると些少）、これらの費用を合計すると別途53年間で5000万円くらいかかるので、合計で最初に買った代金1億円と合わせて累積で15000万円くらいかかりそうです。

一方で賃貸で53年間住み続けると、現在の家賃は42万円ですが、近隣の広尾ガーデンヒルズなどの賃料から想定すると、10年後に36万円、20年後に34万円、30年後に30万円、40年後に26万円、50年後に20万円くらいになりそうです。
これらを53年間払い続けると累積で21000万円程度になりそうです。

買ってしまってから転勤でもすると売りにくいかもしれないのでどうしようかとも思いますが、幸い借り手は結構いそうなので、転勤があった場合などでも、その期間は自分で賃貸で借りる程度の値段で貸すことはできそうです。

さあ、私はどっちを取ったらよいのでしょうか？

[598: 匿名]

↑ちょっと妄想癖がでちゃいました

[599: 匿名さん]

↑
そんなこと言わないで教えて下さい。

[600: 匿名]

>さあ、私はどっちを取ったらよいのでしょうか？

それくらい自分で決めろよ
このスレ読めばわかるだろ

[601: 匿名さん]

↑

おっしゃる通りですね。
このスレを読むと、この場合は明らかに買ったほうが得という結論になりますね。

この物件の場合は、転居などの場合は立地などから見て貸しやすいという利点があるので、また上で「賃貸物件には貸主の利益が入っている」という指摘がありましたが、これもその通りで、これらを考えると、ずっと住みたいという前提であれば買った方が得という結論になりますね。

[602: 匿名]

広尾ガーデンフォレストのデメリットまとめ

■銀行がお金を貸してくれません。
　新築時はデベの提携ローンが利用できますが
　中古で築年数が重なるにつれ、担保評価が出ないため
　住宅ローンが組み辛くなります。

■途中で手放す人には向いていません。
　住宅ローンが組めないと当然買う側も限られた人になります。
　キャッシュで買うか、事業用ローン等他の融資を利用する必要があるので
　一般のマイホーム購入層にはハードルが高くなります。
　その為中古市場での流動性が極めて低くなります。
　つまり所有権物件と比べると極端に売り辛くなります。

■中古価格が著しく下がります。
　中古市場での流動性が低くなるという事は
　売価を下げないと売れなります。
　その為、新築時には１億、２億と高額だった部屋が
　半額、３分の１になる事も容易に想像できます。
　つまり、普通のサラリーマンでも購入しやすい価格に
　なる可能性があるのです。
　
　さらに借地の残存期間が短くなるにつれ
　購入希望者も少なくなります。
　期間満了近くになると賃料＋＠で売り出す人も出てくるため
　いわゆる貧乏人も買えるようになります。　

■住民の顔ぶれが年々悪化します。
　新築当初は８０００万台から数億までの部屋がほとんどだったため
　ある程度の収入や資産がある人でないと購入出来ない価格帯だったのですが
　価格が下がるにつれて、一般のサラリーマンやはたまた末期には貧乏人の
　手の届く物件になるため、新築時とは全くことなる層の人々が
　住人として流入してくるようになります。
　スラム化のリスクも含んでいます。
　そうなれば当然賃料も激減します。

■賃貸や事業用に購入する人に向いています。
　住宅を経費で算出できる方は、所有するリスクや個人資産が減るデメリットが無くなります。
　よって賃貸物件に住むか法人として購入する方が向いています。


○転売の可能性のある方は築年数が古くなるにつれ手放せなくなるリスクがあります。
○５４年間住み続ける予定の方はスラム化するリスクがあります。
○ローンが支払えなくなった場合債務超過に陥る可能性があります。
○収益物件として購入する方、住民の質が落ちた場合を想定した賃料の設定が必要になります。



追加や変更があれば随時。

[603: 匿名]

>>601
肝心な事忘れないでね

[604: 匿名さん]

>602

いいかげんな内容で「まとめ」とかいわれても、
反論するのが面倒なんだが…。

[605: 入居済み住民さん]

>604

自分の住居について、適当なこといわれて腹が立つお気持ちもわかりますが、匿名掲示板の誰ともわからない書き込みに一々反応していたら、身が持ちませんよ。せっかく最高の住環境に住まわれているのですから、現実の穏やかな生活を楽しみましょう！

まぁ、あえていえば、購入検討者の方が誤解されたりすると残念ですが、それはないのではないですか。

[606: 匿名さん]

＞＞６０１
意味がよくわかんない。

他に比較要素出してないだけの話じゃない。
それは「スレ」じゃなくて「レス」でしょ。
不動産買うのに右か左かどっち？なんて決めないだろ普通。

初歩的な営業トークみたいだね、その論法。

[607: 匿名さん]

＞＞６０５
ほんとにこういう人が買っちゃうんだろうな。

[608: 購入検討中さん]

これだけ執拗に嫌がらせのような書き込みが続いているのを拝見しますと、
定借云々よりも、現実の世界で何か危害が加えられないかが、正直、心配
になり、購入をためらっています。

実際のところどうなのでしょうか？入居済みの方で、何か情報をお持ち
の方がいらっしゃいまいしたら、ご提供頂けますと幸いです。

[609: 匿名さん]

凄まじいレス消費量だな

ネガのコメントは推測の域ではあるけれど、可能性がゼロじゃない時点でリスクといっていいと思う。

定期借地そのもののデメリットがまだまだ顕在化してないから、検討者のためにもこのような議論は十分アリです。

住民の人の気持ちもわからないではないが、ここは検討板だから良い事ばかり並べたところで意味がない。
検討者はウィークポイントだって知りたいんだから。

[610: 匿名さん]

それから、ポジの人で同じ人が「住民」や「検討中」などに成りすまして発言してる人がいるけど、あれ、かえって逆効果だって。

[611: 匿名さん]

まあキミの連投も無意味だけどね

[612: 匿名さん]

＞６０２さん

中古はローンがでないから売れないと言いながら、年々住民層が下がっていくと言う。矛盾していませんか？？

売れないなら今の高い住民層が維持され続けるのだろうし、ローンが通るのなら価格帯はある程度維持されていくでしょう。ローンが通らずにキャッシュで買える人もまた富裕層でしょう。

何か評価を落としたい、薦めたくない理由があるのですか？