広尾ガーデンフォレストってどうですか？その４

[スレ主]

広尾ガーデンフォレストについて語りましょう。
販売的には終盤に入っていますが次期分譲も控えています。
定期借地権については脱線しがちなので別スレでお願いします。　
定期借地権VS所有権「その２」http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5931/
住民の方や検討中の方。次期分譲を待つ方など。活発な意見交換をしましょう。
よろしくお願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目1番51他（地番）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～197.05平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル

物件URL：http://www.hiroo-gf.com/
施工会社：http://www.kajima.co.jp/
管理会社：http://www.mitsui-kanri.co.jp/

[287: 匿名さん]

>購入者はどこまで定借のデメリットを知って買ったんだろうか？ 非常に興味がある

なんで？

[288: 匿名さん]

ってか、ヒルズって、建て替えた際に、余剰の部屋ってあるのかな？
所有者が売りに出すのを待つ感じ？

[289: 競合物件企業さん]

粘ポジ＝地所のＲＥＳの担当者じゃないかって疑惑。
今日の飲み会で話題になってました！！

まあ、どうでも良いですけどね

[290: 匿名さん]

ガーデンヒルズとガーデンフォレストは立地がほぼ同等。
なのに、今の相場で比べると同等の平米単価になってる。
ガーデンヒルズ宣伝とかじゃないけど、ガーデンフォレストなら２０年経ったらいくらで売れるのって考えるとゾッとする。
真面目な話、将来、築４０年のヒルズに対して築２０年のガーデンフォレストは１０分の１以下の価格にもならない可能性がある。
所有権と定期借地の違いは、新築時ではなくて中古になって顕著に現れる。

[291: 匿名さん]

どんな話題が出る飲み会だよ。

おまけにネガさんが集まる飲み会？
やはりネガさんは、一定の集団なんですかね…。

[292: 匿名さん]

>>271
こいつ、マンション投資家じゃないか？
口調が一緒。

[293: 匿名さん]

＞今の相場で比べると同等の平米単価になってる。

立地同等で新築なのに、同じ価格ってことは、
定期借地の恩恵が働いているってこと？

[294: 匿名さん]

>>291
お疲れ様です。

[295: 匿名さん]

>真面目な話、将来、築４０年のヒルズに対して築２０年のガーデンフォレストは１０分の１以下の価格にもならない可能性がある。

10分の1って、いくらよ？
そんな値段なら、殺到するよ。

[296: 匿名さん]

>289

そちらこそお疲れ様です。お互い頑張りましょう。

[297: 匿名さん]

＞今の相場で比べると同等の平米単価になってる。

恩恵とかじゃなくて、
スタート時点でヒルズ：フォレストが６：４でも、
１０年後には８：２や９：１になるリスクを秘めてるっていう意味。

[298: 匿名さん]

まぁ、しかしなんだな、天下のガーデンヒルズもこんなところで宣伝しないと
いけないくらいのご時世なんですね。はやく景気よくなるといいですね。

[299: 匿名さん]

>スタート時点でヒルズ：フォレストが６：４でも、
>１０年後には８：２や９：１になるリスクを秘めてるっていう意味。

よくわからないので、具体例でお願いします。

[300: 匿名さん]

ヒルズの建て替えってどんなプランになるんでしょうね？
駐車場は地下にするのかな？中庭はそのまま活かすのかな？
全体の戸数は増えるのかな？全体を一気に建て替えるのかな？

あれこれ考えるのは、楽しいですね。

[301: 匿名さん]

>10分の1って、いくらよ？そんな値段なら、殺到するよ。
殺到しません。
新築時に１００００万円で買ったのに、１０年後１０００万円でも売れないっていう可能性があるってことだよ。
この手の物件は表面利回りだけじゃなくて、実質の資産価値も加味される。
そうでなくても、現在より賃貸需要が下がることを想定すると
通常６％のものも８～１０％が相場になってくる。
なので、事例比較や収益還0元、ＤＣＦだけの判断でも十分ありえることです。
前述だけれども、銀行が担保評価しない理由も当然ながら加味されての想定。

どこの金融機関もこのマンションの評価は”トンデモ物件”だってこと理解してほしいです。

[302: 匿名さん]

＞収益還元、ＤＣＦだけの判断でも十分ありえることです

簡単に計算根拠を見せて頂けますか？

[303: 匿名さん]

計算根拠を見せてどうするの？
一般論の話しかしてませんが。。。

ＤＣＦの意味がわからないとかそういうのはやめてね。
http://ja.wikipedia.org/wiki/DCF%E6%B3%95

[304: 匿名さん]

追記
文章をよく読んでからコメントしてください。

[305: 匿名さん]

>新築時に１００００万円で買ったのに、１０年後１０００万円でも売れないっていう可能性があるってことだよ。この手の物件は表面利回りだけじゃなくて、実質の資産価値も加味される。

ということは、残り４０年に得られるであろう賃料を現在価値に割り引いた値合計が１０００万円にもならないということですよね？すごい！

つまりその後４０年の賃料平均は月２万円強程度だということだね！！

[306: 匿名さん]

でも「収益還元、ＤＣＦだけの判断でも十分ありえることです 」と書いてあるのでは？「DCFだけの判断でも」という日本語の意味はそうじゃないんですか？ということは月２万円程度の家賃を見込んでいるとのことですよね？そうじゃないんですか？或は、割引率１０００％とかいうとんでもない数値で考えていらっしゃいます？　笑