建売青田買いの注意点

[申込予定さん]

木造３階建ての建売の購入を検討しています。
売主は地元の小さな建売業者です。
まだ土地の造成も始まっていない状態なのですが、
立地が非常に良いからか？契約を急がされています。

間取りと立面図、内装の大まかな仕様（システムバスの品番等）は見せてもらったのですが、
それだけではどんなものが建つのか想像がつかず不安です。
仲介業者に「どんな工法で、どんな資材を使うのか細かいことが書かれたものありませんか？」と確認したところ、
「大手メーカなら知らず、建売業者ではそんな細かい仕様書は作れません」
といわれました。

建売を購入された方、契約書にはどんな書類がついてきましたか？
最低限添付すべき書類があれば、教えていただけないでしょうか？

[1: 匿名さん]

建売なので、これから建築される建物の建築確認が取れていなければまったく話になりません。

[2: 匿名さん]

建築確認申請に使用する所定の設計図書すべてを要求すること。

仕様は曖昧になりやすいので、品番まで記載させること。

工事仕様に関しては、以下の仕様書に記載されている工法のみとするのが良い。
http://www.jhf.go.jp/customer/kijyun/kouji.html

そもそも建築確認後でなければ、青田売りはできません。
さもなければ、宅建業法違反です。
これを建築請負契約にすりかえてクリア。
ところが、仲介料は、建物（請負につき非販売）と土地の双方から取る犯罪が、悪徳業者の手法です。
ご注意ください。
住宅瑕疵保険は、必ず加入してください。

ご質問の様な会社から購入するのは、建築士と宅地建物主任の有資格者でも怖いと思いますよ。

[3: 匿名さん]

悪いことは言わん、やめとけ。

どうしてもってんなら自己責任でどうぞ、としか答えようがないわな。

どうでもいいけど、わざわざスレ立ててまで人に訊くほどのことか？

[4: 匿名さん]

>>2さんの回答でパーフェクトですよね。

自分も家探しの第一歩が俗にいう青田買い（売建住宅）でした。
スレ主さんと同じく間取りや住宅設備が掲載された手作りの冊子を渡されてウキウキして
いたのを考えると、何とも恥ずかしい気持ちになります。

色々と自分で調べてた後に仲介料を建物と土地の両方から取るといった暴挙に出られ
違法だと指摘しました。担当者はそれに対して即答出来ず、その上司より的外れな
説明をされました。当然のことながらお断りをし、預けていた手付金（20万）を
即返却させました。
その後、仲介料は土地分だけでいいからと持ちかけてきましたがキッパリとお断りしました。

しばらく後に私もその近くに素敵な土地にめぐり会い、住宅を建てました。
当時商談をしていた土地は不人気の1区画を除き、見事に売れています。
不正と知らないで契約した方が不憫ですが、家の外見はまともです。

まぁ自己責任でとしか言えません。

[5: 匿名]

違法だと分かってても、仲介手数料くらい払ってあげなよ。後で契約書一本にしてあげてさ。建売買うつもりだったんでしょ？だったら、なおさらだよ。

[6: 匿名さん]

零細業者さんですね？

[7: 匿名さん]

>>5
違法なものに一銭たりとも払いたくないでしょ？
それがそのままそっくり法令を遵守しない会社の利益になるというなら尚更。

[8: 匿名さん]

>>4
ちょっと気になったのですが、売建住宅の青田買い（=建築前に販売する方法）で、建物と土地の両方から
仲介料を取るのは違法なのでしょうか？売建住宅だったら、契約は土地付建物の売買契約でしょう。
その場合、建物と土地の両方から仲介料を取るのは違法じゃないと思います。

それとも4さんは、建築確認前のものを建売りと言われて買わされそうになったのでしょうか？
そうでしたら、仲介料うんぬんの前に、その行為自体が業法違反。これと似たようなのでよく問題になるのは、
建築条件付で売っておいて建物と土地の両方から仲介料を取る方法。これも業法違反です。
とにかく、違法な事をする会社は平気で約束を反故にしたり不誠実な事をされかねませんから、
お付き合いしない方が利口です。

[9: 匿名]

我が家も青田買いの建て売りを買いました。
土地のみの購入も可能でしたが、その場合、土地の方に利益が乗るし、生前贈与制度等々の理由から、建て売り購入の形にして、間取りから健在など、仕様変更という形で対応しました。
損か得かと言えば損したかも知れませんが、求めていた条件が特殊だったこと、自分なりに周辺の相場を調べて「大損ではない」と判断しました。

仕様については、実際にその会社の建て売り物件を見学し、担当者にメーカーと品番を確認し、個別に指定した結果、同じ建て売りなのに、隣とは別の家になりました。

まず、あなたがどの程度、手間暇かけて調べて、納得できるかだと思います。

自分の場合、立地、土地の広さから、相手に儲けさせる必要もあると考えました。（他人に売られたくはない土地でしたので）

[10: 匿名さん]

>>8さん
4です。スレからは少しずれますが補足します。

>ちょっと気になったのですが、売建住宅の青田買い（=建築前に販売する方法）で、建物と土地の両方から
>仲介料を取るのは違法なのでしょうか？売建住宅だったら、契約は土地付建物の売買契約でしょう。
>その場合、建物と土地の両方から仲介料を取るのは違法じゃないと思います。
違法です。売建住宅という書き方がそもそもよくないのですが、正確には建築条件付きの土地の
売買契約 + 建築請負契約となります。
この建築請負契約は仲介料は取れません。ですので悪質業者はこれを回避するために
この土地契約を建物を含む土地の契約として契約を差し替える手続きを踏みます。

>建築条件付で売っておいて建物と土地の両方から仲介料を取る方法。これも業法違反です。
という訳でうちはこれですね。


そもそも売建住宅と建売住宅（着工前）って文字から解りにくいですよね。
家探しを始めて折込みチラシを眺めている方の中に，この2つの違いが大きな違いも持つと
ご存知の方はどのくらいいらっしゃるのでしょうか？

[11: 申込予定さん]

スレ主です。
短い間にたくさんのレスをありがとうございました。

>>2さんのレスは特に大変勉強になりました。

当方の説明不足で大変申し訳ないことなのですが、
当初「建売」で販売予定であったものを、
確認申請が通る以前に、早く契約してもらえれば、「建築条件付」として販売すると言われました。
建物の仲介手数料がかからないメリットがあります、と説明を受けました。
２週間ほど前に申請を出したとのことで、早く契約しなければ、確認申請がおりるので、建売としてしか販売できません、とのことでした。
（仲介業者は財閥系超大手です）

なお、建物については、間取りを少し融通してもらった程度です。

建売業者は、条件付として販売したことがないので請負契約書の書き方がわからない、
気になることは指摘してくれれば契約書を書き換えるといわれましたが、
仲介業者も請負契約書のことはほぼ素人（そんなものなんでしょうか？）
こっちも素人で何もわからないので、「条件付」にする話は断って、仲介手数料がかかってもリスクの少ない契約形態を取りたいと思っています。

仲介業者からは、「細かい事を聞いてくるややこしい客だなぁ。普通はもっとサクッと契約するわ。」と思われているような印象を受けましたが、、、

まずは、建築確認申請の図面を見せてもらおうと思います。

[12: 匿名さん]

>>10
8です。
10さん、丁寧な説明有難う御座います。大変勉強になります。私は、売建住宅というのは
”売ってから建てる”だから、建売住宅を着工前に販売することだとばかり思っていました。
建築条件付土地の売買契約と建築請負契約を同時にして、それを土地付き建物の売買契約に
すりかえるだなんて、とっても悪どいですね。

[13: 匿名]

なんだか契約を急がせるための口実にしか思えないなぁ。

建物分の仲介料（物件価格×3％＋6万円/建物が2,000万だと126万）を放棄しても
契約を急がす理由がどこかにあるのかも･･･と疑ってしまいます。
純然たる好意だけなんてことはこの世の中ありません！！

あと気になるのが
>建物については、間取りを少し融通してもらった程度です。
というもの。これって間取りを融通したものを建築確認申請に回してるってことなのかな？
それとも申請に影響ない範囲で間取りを融通してもらえるということなのかな？
後者だったら問題無いし恩に感じることなんて少しもないですけど、もし前者だったら
なんだか恐ろしいですね。
なんらかの契約を既に交わしてしまってはないですか？

[14: 匿名さん]

スレ主はもう少し勉強した方がいい。

住まいの水先案内人 -なぜ、建築条件付きが多い
http://www.ads-network.co.jp/kenchiku-jyouken/honne-01.htm

[15: 匿名さん]

３～４年位前はこういう相談が多かったけど、最近めっきり減りましたね。
今回久しぶりに見ました。やっぱり相変わらずの商売をやっているところがあるんですね。

[16: 匿名]

珍しく良スレ

[17: 匿名さん]

「建売」は宅地建物取引業法にあるが、「売り建て」は、住宅業者が建売をイメ－ジさせて住宅を販売するために作った造語。
建築請負契約は、売りたての購入者（意味深長：この言い回し自体が違法性がある）は、施主だから、本来は強～い立場にあるから、業者が自らの立場を有利するために勧める契約書ではなく、吟味して契約書を作るべきと思うよ。
そうすれば、施主が主導する本来の請負契約となりますよ。
負けずに頑張ってください。

[18: 匿名さん]

>>17
ちょっと違うんじゃない？
「売り建て（売建）」は住宅業界が作り出した造語というところは同意するけど
住宅業者が建売をイメ－ジさせて作った言葉は「フリープラン」、「自由設計」。

低リスクなもんだから最近の小規模不動産屋も参入しやすく、正直危険だと思います。

[19: 匿名さん]

言いたいのは、「売建て」も「建売」も大して変わらないと消費者にイメ－ジを抱かせているということです。
実際、同じ分譲地内で、同じ仕様で「建売」と「売り建て」が存在しています。
「売建て」、違法である建築確認前の建売住宅の販売を合法的にするための方便にすぎません。

売建て住宅は、建築条件付きを強引にした土地と抱き合わの請負せ契約と考えれば良いでしょう。建築条件付きは土地の取引が終了後、一定期間内に建築請負契約を締結するものですが、売建住宅は土地の売買と建築請負契約が同時に行われるものです。
焦って契約するので、建売、建築条件付き以上に、不明確な契約になりやすいのは当然です。
極めてグレ−な販売方法だと思います。


なお、「建築請負契約に関しては、日弁連からひな形が示されています。
以前のレスに業者が知らないとありますが、不思議ですね。
それも大手の会社ですよね？
試されていませんか？

http://www.nichibenren.or.jp/ja/legal_aid/format/iedukuri_yakkan.html

それと、建築確認後の建築請負契約を行っていけないというル−ルはありませんよ。
むしろ、建築確認後に建築請負契約を締結することは、完成後の住宅の姿がより明確になるので、好ましいことと思います。仲介手数料が掛かることを材料にして、契約締結を焦らせているように思えます。
良心的ではありません。
サクっと契約などするから事故が起こるのです。
絶対にサクっとしてはいけません。
慎重にするべきです。

[20: 申込予定さん]

スレ主です。
皆様のレス非常に勉強になります。
今回の販売形態は、青田売りの為のギリギリ合法の手法なのですね。

条件付としての契約を急がされましたが、建売として購入する旨伝え１ヶ月経ちました。
当初は従前の土地所有者と業者との土地取引が６月決済、７月初めに確認申請がおりると聞いていました。
が、現時点でまだ未決済で確認申請もおりていません。
７月初めに残りの区画について、条件付土地として広告を出していましたが、現在引っ込めているようです。（もうすぐ確認申請がおり、建売で販売するから、と説明されました）
業者の言いなりで６月末に契約していたら、今頃どんなに不安だったかと思います。

>>13様
ご心配ありがとうございます。まだ何の契約もお金も支払っていません。

昨日、仲介業者から、「もう今週中に決済も確認申請もおりるから、今週日曜に契約を！」と連絡があり、建売での重要事項説明書（案）をもらいました。
突然言われても当日出張のため不在ですと伝えると、
「もう１ヶ月も待ってあげているのに、これ以上待てない」と言われました。
「待っているのはこちらです。広告もだされていないのに、他にお客さんがいるのですか？」と返すと、もう１週間だけ待ってあげる、それなら売主も安心できるといわれました。
購入意思は固かったのに、そこまで売主至上主義で対応されると、もう投げ出したくなってきました。
家を買うのは大変ですね、、、

>>19様　それと、建築確認後の建築請負契約を行っていけないというル−ルはありませんよ。
不勉強で知りませんでした。業者の名前で申請がおりても、請負契約できるということでしょうか？
仲介業者は「できない！」と断言しております。

[21: 匿名さん]

建築確認申請はあくまで施主が、工事監理者を決めて提出するものです。（普通は設計士が代理人になりますが）
このとき工事施工者は未定でかまいません。

[22: 匿名さん]

ひとこと忘れましたが、建売だと、施主は業者です。

[23: 匿名さん]

売り方に施主(買主か・・・）との今後の付き合い方が明確に現れてますね。この会社で建てた（買ったか・・・）ＯＢさんに建築中の対応や、入居後の対応を聞いてみることをお勧めします。聞かなくても大体想像できますがね。

[24: 匿名さん]

建築請負契約の施主は購入者ですから、気に要らない施工にはＮＧを出しましょう。

[25: 匿名さん]

どこの不動産屋ですか？

[26: 匿名さん]

ここまで読んで
難しいですね・・・
アーネストとかもそうしてますね
条件無し土地を建売に即変更とか

[27: 匿名さん]

それで、建物から仲介手数料とるのは、違法だからね。
建て売りに切り替えても、手数料は当初の土地のみと主張しなさい。

[28: 匿名さん]

で、どこよ。

[29: 匿名さん]

青田売りは要注意。

[30: 匿名]

建築条件付き売建を契約した。ＦＰから売建て手数料は土地のみと聞いた。平然と建物に手数料をのせてきた自称嘘のつけない仲介業者。しばらくして指摘したら、初めから建物から手数料とれないこと知っていたのかと怒りだした。騙したのは、仲介業者さん貴方なのですよ。

[31: 匿名さん]

建築条件付き売建はフリープランの建売という解釈の場合、両方に仲介手数料がかかります
土地と建物が完全に別とする建築条件付はまず土地を現金なりローンなりで購入し、
その後再び建物を建築する時にローン等をして建築します。
その場合土地分のみ仲介手数料を払う事になると思います。
土地建物セットでローンを組んだならばそれは建売なので仲介手数料はセット料金にかかります

[32: 匿名]

30:土地を先に現金で買いました。売建物件です。仲介手数料が建物にもかけられてました。弁護士に解決してもらいました。建売だの売建だの紛らわしい言葉には、皆さん、騙されないよう気をつけて下さい。

[33: 匿名さん]

31は間違っているね。
売り建てでも土地売買契約と建築請負契約は別なので仲介手数料は前者のみにかかる。
土地建物併せてローンにするとかいう名目で後で両者を一体化する「まき」のことだろうけど、
そんなことする手癖の悪い業者はどんどん晒しあげましょう。

[34: 匿名さん]

その通り。31は全くトンチンカンだよ。
新築の家には２種類しかないのよ。１つは注文住宅で、もう１つは建売り住宅。
土地売買契約＋請負契約が注文住宅。土地付き建物の売買契約が建売りというわけ。
ローンを土地と建物に分けるとか、土地建物セットでローン組むとか、
支払い方法は関係ないの。

”売建て”と”フリープラン”っていう言葉が紛らわしいいんだよね。
業者が勝手に作った言葉なんだろうけど、”売建て”を
　①売ってから建てる建売り
という意味で使う人と
　②売ってから建てるフリープランの住宅
って意味で使う人がいるみたいだけれど、
①は建売りで②は注文住宅。繰り返すけど法律上はこの２つしかないの。
そもそもフリープランの住宅っていえば注文住宅でしょ！

だから「建築条件付き売建はフリープランの建売という解釈」っていうのは
全く間違っているのね。って言うか勝手に解釈すんなよって感じですよ。
建築条件付きと建売り、フリープランと建売りをくっつけるなっていうの。

次は条件付きについて説明するけれど、これは注文住宅にしかありえないのよ。
なぜなら、条件付きの正式名称は、”条件付き土地売買契約”。これは、売主指定の
建設業者と請負契約をするならば土地を売りますよっていう縛りのある契約ってこと。
土地売買契約＋請負契約だから注文住宅なの。
もしこれを後で売買契約に１本化して、建物からも仲介手数料をとったら、
その不動産屋は行政指導もんだから気をつけなよ。

31さんがもし業者さんならば、ホントもっとしっかり勉強してくれ。

[35: 不動産にくわしいさん]

>>34
前半はいいが後半はまったくの間違い
やり直し

[36: 匿名さん]

>>35
後半の間違ってるところって、条件付きの行のところ？
どこが間違ってるのか、具体的に挙げてみてよ。

[37: 匿名]

指摘だけして正解を書かないのは単なる知ったかぶり
気にしなくても良い

[38: 匿名]

31は、悪い業者ですね。素人相手、大事なお金を巻き上げる説明手法そのものです。

[39: 匿名]

34さんの言うとおり。

[40: 匿名]

33さんに賛成。手癖の悪い業者は、どんどん晒しあげましょう。

[41: 住まいに詳しい人]

建て売りは、建築確認後でなければ販売できないから、購入者は建築確認に使用した図面全てを要求できる。
この図面を元に契約されると手抜きができなくなります。
建て売りモドキの住宅をわざわざ建築請負契約にするのは、土地に飛びついてきた客を素早く捕まえることができるからです（詳細設計無し、イメ－ジだけのキャッチセ－ルス）。

建て売りモドキの住宅が建築請負契約？、ハッキリ言って建築に対する冒涜です。
こんなことをするのは、不動産屋から始まった住宅会社に多い。
欠陥住宅問題を引き起こすのは、この手合いだ。

強欲な住宅会社は、建築請負契約で捕まえた客から、建物手数料を取らないのが、あまりに惜しい。
そこで、ズブの素人を騙してでも、建て売りに切り替えて建物の仲介手数料をせしめる。
もっと悪質になると、当初建築請負契約ですが、建築確認が取れた段階で建て売り契約に変更する旨伝えておいて（変更すること念書を取ることもある）、あらかじめ手数料を建物と土地から取っておく。念書は違法性があるので、変更した際に請負契約と共に回収する。

[42: 匿名さん]

建築確認の無い建売は、法令違反です。
建て売り場合には、建築確認に使用した図面があるので、すべて貰えます。
隠すようなHMは、止めるべきです。
一部分だけ渡す奴もいるから、建築確認申請した書類の全てである旨証明させて下さい。
誤魔化しが判明した時点で、信義誠実違反となるので、即契約解除しましょう。
どうせそんな会社は、いい家をつくりません。

[43: 匿名さん]

青田売りや売り建てがまともでないことは、皆知っているから、業者もそろそろ売り方を変えないとね。

[44: 匿名さん]

売り建て業者が反省して良い住宅をつくる年になりますように祈っています。

[45: 匿名さん]

良い土地って大抵まず業者が押さえて分筆して売るから、
大抵売り建て(建築条件付き含む)になっちゃうでしょ。

自分は今建築中で、間取りは元々理想的なのでそのままですが
基礎の仕様、断熱材(CFにした)から照明、電気、サッシガラス系も
大部分変更したので気分的には注文住宅です。建築費用は1割程アップしましたが・・・。

仕様を決めるまでに、毎日のように設計士さんと連絡しあってやっと決まったのもあり、
今は現場に見学に行くのがとても楽しいです。

基礎や配管の図面、平面、立面、断面、他図面は一通りもらいました。

あと支払いが引き渡しの時で良いから、つなぎ融資が不要なのも良い点です。

[46: 匿名さん]

建築条件付に関する違法性
http://www2s.biglobe.ne.jp/~jyouwa/topic2.htm

業者団体が公正取引委員会に自ら確認を求めた内容
（何故わざわざ確認するのだろうか？）
http://www.homenavi.or.jp/frk/info0304010.htm

[47: 匿名さん]

>45
ずいぶんお勧めするけど、悪い点は無いの？

[48: 匿名さん]

どこまで対応してくれるかは業者次第というところでしょうかね。

[49: 匿名]

>>47
>>45のようななんちゃって注文住宅は、あとあと笑いものになる可能性あり。デメリットになるかは付き合いの範囲次第。

偽ブランド品を｢えぇなぁ、全然わからんへん、めっちゃ得したやん｣って方々にはなんらデメリットなし。

[50: 匿名さん]

いや、あとあとでなくてすでに知人には笑われてばかりですよ。。
仕様やお金のかけるところが一般的でないので理解できないようです。
本来建売仕様だったのに、工務店もよく色々と対応してくれたと思います。
（ちなみに2年前も別の業者で家を建てようとしたけど、対応が悪く喧嘩別れした）

ただ、確実に「家」として本質的な仕様になっています。

>偽ブランド品を｢えぇなぁ、全然わからんへん、めっちゃ得したやん｣って
>方々にはなんらデメリットなし。

ここはちょっと違いますね。無名だけど有名ブランドより真面目で本質的な
つくりをしている、無名ブランドって感じかな。流行も無視。
ブランド料も入っていないので安い。