仲介業者

[匿名さん]

中古マンションを購入する際ですが、
同じ物件でもいくつかの仲介業者が取り扱っていますよね？
それぞれ仲介手数料など違うものなのでしょうか？
また金融機関との提携により、優遇金利に差が出るものなのでしょうか？
教えてください。

[2: 買い換えしたばかり]

販売価格の６%以下ということで、普通はどこも同じです。6%以下が法律上の上限なので、
まけてもらうことは可能でしょうが、普通はまけないと思います。専任仲介の場合は、
専任業者が6%取ります。専任仲介でない業者の場合は、3%ずつ分け合います。

仲介の場合は、3ヶ月保証。仲介業者が買い取った物件は、2年保証です。仲介業者が
買い取った物件は、リフォーム(内装だけですが)してあるのが普通で、そのために
高くなっていますが、それだけの価値はあります。2年保証なので、古い場合は
水回りなども交換するのが普通だからです。新しめのマンションは、仲介のほうが
特だと思います。設備が新しいので、手を入れる必要もないし、保証も2年も必要
ないからです。

良い中古を買ってください。良い中古を購入するコツは、ねらったマンションが
売りに出されるのを普段からチェックしておくことです。インターネット検索ででて
くるようなマンションは、すでにはずれじゃないかと思っています。良い物件は、
近所の人がすぐに買ってしまうので、市場にでてきません。オープンハウスを
やったとたんに売れてしまうのです。チラシを良く見るか、あるいは、そのマン
ションの近くの業者に声をかけておいてください。この場合、値段が多少高めに
なってしまうところが少々問題かもしれませんが、良い物件はこのようにしな
いと手に入りません。新築プレミアムよりマシでしょう。新築プレミアムという
のは、買ったとたんに新築マンションが値下がりすることを言います。

[3: 匿名さん]

>>03

ちがいます。

2）売買の媒介における報酬額の上限
売買の媒介の場合に、宅地建物取引業者が依頼者の一方から受けることができる報酬額の上限は、報酬に係る消費税相当額を含めた総額で、次のとおりである（報酬告示第二）。

ア：売買に係る代金の価額（ただし建物に係る消費税額を除外する）のうち200万円以下の部分について…5.25％
イ：200万円を超え400万円以下の部分について…4.2％
ウ：400万円を超える部分について…3.15％

ということで簡易計算をすると400万以上の物件の場合手数料は価格×3%+6万円です
6%というのは売主と買主両方から手数料を取った場合で、買主または売主が支払う
のは３％＋６万が上限です。

最近一律１０万という仲介事業者もあるようですね。

[4: 匿名さん]

仲介料って高いよね。
業者同士のネットワークで売買相手を見つけてた昔ならともかく、
今はネットに広告載っけておくだけなのに・・・

証券会社の手数料みたいに価格破壊が早く起こらないかな。

[5: 匿名さん]

＞証券会社の手数料みたいに価格破壊が早く起こらないかな。

とっくに起きてますよ。仲介手数料半額（１．５％＋３万）という業者も多数あります。私はそういう業者を利用して、法定上限だと３００万のところを１５０万でやってもらいました。浮いた１５０万は車購入の足しにしました。

[6: 匿名さん]

そうなんだ。
自分が買ったところが上限取ってたからそういうところばかりかと思った。
売主さんが安いところ選んでくれたらよかったのに・・・・。

[7: 買い換え検討中]

>>06
手数料が安いところは、売主へのサービス品質も制限されるんじゃないかなぁっと(笑

[8: 匿名さん]

手数料300万だと、１億近くの物件を売ったんですね。
私はより高く売却したいので
１億近くなら、普通に大手仲介業者数社で競わせて売却します。

[9: 05]

>>06
＞売主さんが安いところ選んでくれたらよかったのに・・・・。
売主側業者の手数料がいくらだろうが関係ありません。買主は買主側業者に手数料を支払うのですから、自分が手数料の安い業者に仲介を依頼すれば良いのです。

>>07
手数料が安いところは、売主へのサービス品質も制限されるんじゃないかなぁっと(笑
私が利用した半額業者のサービスや質は、ほとんどの面において１０年ほど前に利用した大手業者（手数料は法定上限）より優れており信頼できました。
ただし、半額業者は、売却はもっぱらREINSとインターネットを利用して行い、経費のかかるチラシ配布（ポスティングや新聞折込）やオープンルームはしません。
インターネットが未発達の時代はチラシ配布等が有効で、情報量でも大手が圧倒的に優位だったでしょう。しかし、情報格差がほとんどなくなった現在、チラシ配布等は費用対効果の面でもはや有効な手法とは考えられません。半額業者はこうした非効率な営業活動を排除しＩＴを活用することで手数料半額を実現しています。
物件の調査、情報収集、書類や資料の作成、金融機関との調整など重要な仕事は丁寧でしっかりしてましたよ。

>>08
＞私はより高く売却したいので、１億近くなら、普通に大手仲介業者数社で競わせて売却します。
何か大きな誤解をしていますね。買値は買主が決めるのですよ。大手仲介客がより高く買ってくれるということはありませんよ。
複数業者を（一般仲介で）競わせると、他社より先に商談をまとめようとして、逆に安易に買手の値下げ要求に応じようとするおそれがあります。専任であれば他社に取られるおそれがないので、できる限り有利に（高く）売ろうとしてくれるでしょう。
また、大手は両手を狙って（買主側も自社で仲介しようとして）他社の紹介を（適当な言い訳をして）蹴飛ばしてしまうことも多いと聞きます。そのような業者や担当に任せると、せっかくの売却機会をつぶされ、かえってロスが大きくなります。その点、中小は初めから両手なんて狙いませんから、そのような背任行為をされるおそれはほとんどないと思います。
ちなみに私が利用した半額業者は、購入時は、地価急上昇中の都心で専用駐車場付きという希少性もあり買い手（当方）が不利な状況でしたが、８％の値引き交渉をうまくやってくれました。売却時は、適正と思う価格に値引幅として７％を上乗せした額で売り出しましたが、満額（＝値引きなし）で買うというお客さんを見つけて契約をまとめてくれました。

[10: 匿名さん]

スレ主です。
皆様、親切かつ丁寧なご説明ありがとうございます。
勉強になりました。

タイミングを逃さないように購入検討します。
どうもありがとうございました。

[11: 05]

スレ主さん
>>01に
＞同じ物件でもいくつかの仲介業者が取り扱っていますよね？
とありますが、もし、それら以外の業者は仲介できないと思っているようでしたら、それは違いますので、念のため以下のとおり補足しておきます。

【売主】→【業者（元付け）】→←【業者（客付け）】←【買主】

通常はこのように売主側（「元付け」という）と買主側（「客付け」という）の２者が間に入ります。
スレ主さんの言う「いくつかの仲介業者」とは「元付け」のことかと思われますが、客付けはどの業者がやっても良く、元付けと客付けが同一業者ではないケースを「分かれ」といい、それが普通です。
仲介を依頼したい業者に購入を検討している物件を伝えれば、その業者が元付けと連絡調整して物件の内覧等をセットしてくれますし、買う気になれば商談を進めてくれます。
仲介手数料は、売主は元付けに、買主は客付けに、それぞれ支払います。その額は自分側の業者が定める額となります。

「元付け」に直接「おたくが扱っているこの物件を見たい」と言ってもかまいません。
その結果、契約に至れば、その業者はあなた（買主）側の業者（客付け）ともなるので、１件の売買で売主、買主の両方から手数料がもらえる一石二鳥となります。
このように元付けと客付けが同一業者となるケースを「両手」といいます。
自ら買主も見つけて「両手」にしたい業者は、オープンルームやチラシ配布も積極的に行います。
なお、「分かれ」であれ「両手」であれ、契約成立まで費用はかかりません。

＞また金融機関との提携により、優遇金利に差が出るものなのでしょうか？
の方ですが、↓が参考になるのでは
http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20070824A/

個人的には、提携だからといって金利その他で特に差があるとは思いません。借りる人の返済能力、信用度で決まることです。

良い物件がうまく購入できると良いですね。

[12: 匿名さん]

仲介業者オンリーの人達は、レインズ・アットホームにどっぷり依存し過ぎて
商売している方も多いので、登記簿謄本の見方や建築基準法等の詳細を良く分
からない人も多い？

登記簿謄本を見方をわかることは、基本であると思うし、不動産を扱う者として
恥ずかしいと思う。　２０年も仲介をしていたのにわからない人もいるのに驚くが
その人はけっこう収入を稼いでいた。　　金を貰えばそれでよしという世界なんでしょうか？

また代表者なのに、登記簿謄本の見方を良く知らない人もいる。不思議である。
２０年仲介で不動産を取り扱っていた人が、登記簿謄本の見方をわからない、または建築基準法
がよくわからないなんてあるようです。
いちいち、他業者に聞いたり、司法書士に尋ねたり、その他専門家に聞かないとわからないのは
恥ずかしい。　　インターネットで調べればすぐわかる時代でも、こんな人はいる。

仲介業者はあくまでも、仲介手数料３％＋６万円の消費税にこだわり、できれば
両手にして、売主買主双方から報酬を得ることが最重要課題で、出来れば高い金額で成約する
ことにこだわる。

それはわかるが、それを請求する業者の人達が、平気で法律を違反して商売しているのには納
得いかないな。

それと、仲介業者は従業員に対して、社会保障がない会社が多い。
零細なのはわかるが従業員を雇用するからには、それぐらい加入しないと。
酷いとこだと、雇用保険・労働災害保険も加入していない。
なのに、その社長は、外車に乗り回し、海外へ旅行している。

[13: 匿名さん]

スレ主さん
レインズやインターネットに掲載されない物件を
紹介できる業者を探した方がいいと思います。

同じ物件が掲載されているのは、売主が業者を
競争させようと意図的に行っているからでしょう？

情報が直ぐ得られる社会になりましたが、真の優良な
情報というのは、あまり表に出てこないものです。
　裏の表に出てこない優良な情報を持っている業者を
探すことがいいと思います。

免許番号古い５番　６番以上３、４０年やっている業者
を回ると掘り出し物件がでてくる可能性があると思います。

[14: 匿名さん]

　仲介業はこんごは厳しい局面を迎えるらしいです。
広告をうっても反響が来ない問い合わせがない。　
広告に金かけてもそれに見合う集客ができなくなる。　
既存の手持ちの客を大事にしないと、客がいなくなる
都の話です

[15: 匿名さん]

仲介屋はうるさいし、マナーが悪すぎる。