分譲貸し
| No.2 |
by 投機勿指南 2006-05-18 02:44:00
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勉強不足ですね。
所得は事業の規模に応じて分類されます。 給与所得でも合算されて総合課税です、 当然確定申告は必要な額に。 必要経費は、業として行う場合と副業として行う場合で異なります。 古い物件は、色々想定外の出費が発生します。 余程管理が良好な物件でも、あと２２年も耐久性があるかは疑問。 借入れをしないで自己資金として、 見かけ上数年位は最終的に手元に現金が残る物件は無いとは言えないけど、 どんどん競争力が失われて、空室率も悪化して、 最後にはスラム化した住宅が買い手も付かず、 トータルで欠損になるケースが大部分です。 大切な財産をリスクある大きな皿にいっぺんに盛る危険なケースと考えられます。 確認したいなら、毎年の収入・支出を一覧表にして収支計算をしてみて下さい。 まずプロに１０万円位払って教えてもらって、収支計算もしてもらうか、 指南書を５〜１０冊位熟読してからでも遅くありません。 マンション１軒分の購入費を勉強代として費やせるお方なら、 どうぞ、ご自由に。 |
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| No.3 |
賃貸物件の場合、始めの５年くらいは経費で落ちるものが多いのですが
賃貸開始後１５年くらいまでが借り手が入り難い割りに経費がかかり 一番辛い時期です。 中古を買って賃貸ということは、いきなりハンデを背負ってとしか思えないような．．． |
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| No.4 |
>>01
＜減価償却計算＞ 減価償却費の計算は次のように行います。 まず、耐用年数の査定です。 ＲＣだと新築で４７年。 ４７年−２８年（築年数）＝１９年 これに２８年（築年数）×０．２＝５．６年＜６年を加算する。 １９年＋６年＝２５年が中古の耐用年数。 他の構造の場合（重量鉄骨だと３４年）は、 ＲＣの４７年をｍその耐用年数に置き換えて計算し、 ２割加算は同様に行います。 既に耐用年数が過ぎている場合は、 本来の耐用年数の５分の１の期間で減価償却します。 購入価格のうち、建物部分について減価償却の対象となります。 建物部分の価格×０．９（残存価格１割で計算）×０．０４（２５年の場合）＝１年分の減価償却額。 ０．０４は２５年の定額償却の率ですが、年数が異なる場合は法律で定められている数字で計算してください。 最初の年だけは使用月数で按分します。 毎年、減価償却を行い、建物部分の価格の５％まで償却したら、そこで償却は終了です。 最初の計算では１割残存で償却額を決めますが、償却できるのは９５％までです。 残りの５％は、除却時に計上します。 |
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| No.5 |
>>01
所得は不動産所得になります。 総合課税で他の所得と合算して計算します。 マンション購入をローンで行う場合は、利息支払い分の費用計上で制限があります。 土地部分の利息に関して、不動産所得が赤字にならない範囲までしか費用計上が認められません。 ＜規模が事業用とならない場合の不利な点＞ 青色申告で複数簿記をしても、６５万円の控除は受けられません。（１０万円控除のみ） 立退き料や建物解体費用が、不動産所得の黒字額の範囲内までしか認められません。 事業用と認められる規模は、５棟または１０室以上です。 駐車場も経営している場合は、これ以下でも台数によって認められる場合があります。 |
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| No.6 | ||
| No.7 |
毎月支払う 管理費 修繕費 は、 経費としてみとめられるのですか？ 素朴で勉強不足ですが、 お教えください。お願いします。
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| No.8 |
>>07
管理費、これは問題無く不動産所得の必要経費になります。 修繕積立金と修繕積立基金、 これについてはある要件を満たせば（たいがいは満たす） 不動産所得の必要経費になります。 要件は、 積立したお金が管理組合などの約款に基づいて徴収されたものであり、 徴収された資金の返戻はなく、 使用用途が建物の修繕等に限定されることです。 修繕積立基金で沢山徴収される際は、 繰延資産に出来ず、単年度経費として処理するのが原則なので、 あまり払いたくはないものです。（毎年少しづつ徴収してもらった方がありがたい。） |
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| No.9 |
課税所得700万以上900万未満なら、所得税20%住民税10%の合計30%となります。
中古投資物件であれば2年目から多くは黒字になりますので この黒字分は、04さんのご指摘のとおり他の所得と合算され、 上記所得であれば30%となります。 また、課税所得が200万以下であれば所得税・住民税合わせて13%です。 どんなに好条件とされる物件でも黒字の30%以上の税金を取られるとなると 長期的な収支は思ったほど良くないと思います。 反対に所得は少ないが現金はある（定年後、宝くじが当たった等）人ならいいかもしれませんが。 |
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| No.10 |
>>09
ローンを組むと、利息は費用になるんで、 黒字化するとは限らないですよ。 むしろ赤字のケースが多い。 マンションだと土地の利息が建物の利息と切り離せないから、 赤字でも他の所得と損益通算出来ないケースが多いです。 |
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| No.11 |
>>10
利息を土地分と建物分に按分して建物分を損益通算すればいいだけだと思いますが。。。 帳簿をつけていれば税務調査がきても堂々と説明できますね。 あと、超低金利で利息なんて微々たるものです。 費用として効いてくるのは減価償却費ですね。 建物は償却期間が長いので、エレベータや配管、換気設備等の建物設備分を 分計しておくのがいいらしいですね。 |
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| No.12 |
>>11
土地分も黒字の範囲で費用計上出来ます。 申告するときに土地分も含めて計上した後に、 土地分を別記しますから。（赤字になる分は否認） 金利はアパートローンになりますから、３〜４％くらいです。 共用部分は管理費と修繕積立金を費用計上した場合は、 減価償却の対象に出来ません。 むしろ、専有部分が全部だとして、土地と建物に分けた方が 税制上では有利に働きます。 専有部分だけを分割するのは、単価がわからないと難しいです。 私は賃貸住宅を建てて経営していますので、 建物本体とそれ以外で各部を分離しています。 建物本体は今は定額法でしか償却できませんが、 それ以外の部分は耐用年数も短くなりますが、 税務署に届ければ、さらに定率法の適用も可能です。 |
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| No.13 |
本人が、住む為のマンション購入で銀行ローンを組んで、後に、分譲貸しした場合、利息支払い分の費用計上は、可能ですか？ 原則は、本人が、住む為の借り入れですよね ローンは、ないと言う事で、もしくは、本人が、住む為の借り入れを利息支払い分の費用計上 正直に青色申告すればいいのですかね？
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| No.14 |
>>13
どんなローンを組んでいようと、 現状で借金しているんだから分譲貸ししたからといって、 利息分が費用計上されないということはありません。 むしろ、銀行から自宅購入で借りたのに、 分譲貸しに変えたことでローン条件の変更を迫られることが考えられます。 青色申告は、開業してから２ヵ月以内に行って、翌年から可能です。 費用計上は、賃貸を開始した月から行ってください。 |
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| No.15 |
税務上不利な点は、自分で住まなくなったら、
住宅ローン控除が受けられなくなることぐらいかな？ |
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| No.16 |
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| No.17 |
家賃収入を相殺して赤字になる程は利息払ってる？
そもそも、住宅ローン控除は税額控除だけど、必要経費は所得控除だしね。 土地分の利子は損益通算できないし。 リフォーム代とかも考えると、 社宅等に格安で入れる人でないとなかなか分譲貸しで黒は出ないような気がします。 |
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| No.18 |
>>17
住宅ローン控除の税額控除は、最高でも所得の１％です。 金融費用になる分譲貸しだと、 アパートローンの金利は３〜４％だから、 所得控除でも税率が所得税で適用税率が２０％くらいだと、同じくらいの税効果になりますよ。 土地分と建物分を分けられないのは、自分で出来合いのを買うから。 自分で土地の手当をしてから建物を建てるのだと、建物だけのローンも組めます。 |
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| No.19 |
04さんのおっしゃるのはプロのアパート経営者のご意見として大変参考になりますが、
13さんは自分で住むために買ったものをやむなく賃貸に出す話をしているように お見受けします。。。 まぁ。13さんへの回答は「Yes」で終わってるのですが。。。 |
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| No.20 |
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| No.21 | ||
| No.22 |
サラリーマンですが、転勤により個人オーナーとして分譲貸ししたときに
経費として、現在住んでいる社宅での光熱費（電気・ガス・水道・電話）など一定割合経費として認められますか。 |
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| No.23 |
便乗させてください・・。
定期借地権付の中古マンションを購入し、１０年住みましたが、実家に同居することになり、近々引っ越します。 駅近で広さも十分なマンションですが、定借だったので安く買え、ローンも殆ど残っていません。 このマンションを、売るべきか、賃貸に出すかで悩んでいます。 ここまでの皆さんのご意見を読むと、個人が分譲貸ししても利益はあまり見込めないとのことですが、我が家のように定借で安く購入している場合、単純計算すると、利回りはかなりよいんです。 建物のみの所有（土地分がない）なので、すべて減価償却できるそうですし・・。 もちろんこれは机上の計算で、実際にはそううまくはいかないかもしれないですし、リスクや面倒をかかえるよりも、安くても売ってしまったほうが、とも思うのですが。 このようなケースの場合も、個人が一戸だけ賃貸するというのは、資産運用としてはよくないでしょうか。 売却してもたした金額にはならないし、それを銀行に預けたところで利息は微々たるものだし・・とも思い、贅沢な悩みですがどうしたものかと悩んでいます。 |
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| No.24 |
＞２２、２３さん
個人オーナー歴１０年です。毎年かくて申告も自分でしております。 みなさん書かれているように、かなりの赤字であります。立地のいいワンルームでもないかぎり黒字は難しいです。 必要経費は決められていますので、不当なものを書けば重加算税されますのでご注意下さい。あくまで部屋の修繕などに要した費用などです。 ＞２３さん 仮定として残債「０」、管理費・修繕費・駐車場代＝年３０万、固定資産税１０万とするとオーナーは年４０万以上で賃貸に出して黒字となります。実際には賃貸料に不動産会社への不動産管理手数料＝７〜８％に入居率を考えなくてはいけません。仮に家賃１０万で貸したとして年１２０万円そのうち入居率８割ならば９６万円−管理手数料１０万円＝８６万円がオーナーの手取りとなるのでしょうか。もちろん突発的な修繕などの費用も考慮しなくてはいけませんし、何年かに一回は簡単なリフォームも必要かと思います。 それで今、仮に売却価格が１千万とすれば、この１千万に届くまで何年賃貸に回せばいいか考える必要があるでしょう。 |
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| No.25 |
修正「かくて」→「確定」です。すみません。
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| No.26 |
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| No.27 |
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| No.28 |
初めましてＮＯ２６さん 私は去年新築マンションを購入して、それまでに住んでいたマンション
（公団団地）を現在賃貸に出しています。 残債は０で駅から徒歩3分の立地ですので軽くリホームして賃貸に出した所 好条件で借り手はすぐに現れて、1週間のずれもなくスムーズに自分も引越してから引き渡す事が出来ました。 売れば1千万円位の物件でしたが、利回りが良かったので賃貸にしました。 今年からは年間賃料100万位の予定です。 私の場合は（賃料＋礼金又は更新料）−【管理費（不動産屋への管理料も入れてＯＫ）修繕積立金固定資産税リホーム費用減価償却費等】＝家賃収入です。 私の場合は初年度という事もあり、経費が90万円掛かっています（減価償却費は36万円で リホーム代等の雑費が 26万円となっております） 私はサラリーマンですので （仕事の年収の課税所得 約250万＋家賃収入約8万円）×所得税率10％＝258000円となります。 ですが・・・所得税（国税）の約10万位が地方税の方に今年から移籍した為 所得税は158000円 位だと思います。 私の場合19年度に新築マンション購入して年内に住んでいる為、ローン控除が上限 2500万円×１％＝25万まで10年間本当は受けれるのですが、実際の所得税は 15万位なので残り10万円の税金 の戻りが受けれるわけです。 単純に考えた結果 売りに急がなければ住んでいた物件を賃貸に出して賃料で収入を得る。 そして毎年、確定申告して家賃収入に掛かる税金をローン控除の余っている残り10万円枠を有効的に利用すれば、新しい家のローンの残債を考えても10年位は、なんとか家賃収入での税金（所得税のみ）は免除になるかなと。 そして新しいマンションの管理費とか修繕積立金・駐車場代を稼ぎ出してくれます。 残りはローンに回します。 もうきずいたかも知れませんが＾＾ 私の場合 年間約100万−雑費（減価償却費 36万 含む）＝38万円（実質の家賃収入） 家賃収入少ないですよね・・・色々引かれてますもんね；； 家賃収入でのメリットは株とは違い 自分の仕事での収入と合算する事です。 そして1番のメリットは減価償却費だと思います。 私の場合は実際の家賃収入が38万円位ですが、減価償却費が36万有ります。 という事は私の所には、本当は74万円入ってくる事になります。 それともう1つ 資産価値の上がるようなリフォームなどをしていた場合その分も建物価格＋リホーム代としてから減価償却費を算出する事も出来ます。雑費として申告又は資産価値＋としてするかになります。 新しい物件なら減価償却費は多くなりますね。 利回りが良くて、立地も良く需要が有るマンションとか古い物件で価値が下がってもたいした値下がりもなく、そこそこの利回り有るマンション（800万円で利回り10％なら10年維持すればタダで手に入れてたような物です）長いスパンで考えて残債が無ければ、いいんじゃないかと思います。 長々と読みにくくてすみませんでした＾＾； もし間違った答えならすみません・・・ |
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| No.29 |
NO28です
訂正箇所有りました。↓ 所得税（国税）の約10万位が地方税の方に今年から移籍した為 となっていますが 今年ではなく 去年です。 |
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| No.30 |
リフォーム代の領収書紛失してしまって・・・
中古購入後、300万程掛けてリフォームしましたが 6年後、新築を買う事に！ 売ろうか、賃貸に出そうか迷った結果 賃貸に！ 翌年の確定申告する段になって、領収書が無い事に・・・ やっぱ領収書が無いと、減価償却は無理ですよね？ 因みに19年度か減価償却制度が改正されて 5％残存価格から １円まで償却できる事になったんですよね？ これは、メリット大きいですよね！ |
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| No.31 |
リフォーム会社に領収書の再発行を頼めないかな？ だめもとで聞いてみたら？
それか 見積書とかリフォームした時の詳細が分かる物とか有ればいけるかもです。 ちなみに減価償却費は 基本的には家を買ったときからなので、6年前の改正前の償却方法だと思います。 税務署で確認した方がいいですね。 |
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| No.32 |
＞２８
初めまして、２６です。 とても詳しいご説明、ありがとうございます。 条件が揃っていれば、分譲賃貸も悪くなさそうですね。 ご説明を読んでいて思ったのですが、これは退職後など、給与収入がなくなっている場合、払わなければならない税金は少なくてすみますし、老後の資産運用の方法として適しているのかもしれませんね。 |
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| No.33 |
この程度の安い公団賃貸物件ならば、経営すれば第２番目のの年金になりますね！！
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| No.34 |
利回り高ければ高いほうが良いのでしょうが
実際、売却か賃貸に出すかの分かれ目って何％ですかね？ 私が現在迷っているのは、利回り7.2％ 総ての経費を引いた利回りが5％です。 |
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| No.35 |
多分 中々いいと思います＠＠；
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| No.36 |
あ
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| No.37 |
>>35
ありがとうございます。 利回りもそうなのですが、将来親を引き取る時に、新居と賃貸に出そうと思っている物件が 遠からず近からずの距離の物件なので売ってしまうのもと迷っていました。 賃貸に出す事を前提にもう少し調べてみます。 |
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| No.38 |
迷っていて結局売却した者です。
築浅のうちは楽観できるのですが、築２０年、30年となり、売却にしろ賃貸にしろ、魅力がなくなってきたとき、どうしたらいいものかと思い、自信がなくて・・。 |
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| No.39 |
＞３８さん
そうですね。手持ち資金に余裕があれば賃貸もありとは思いますが。 現在新築で利回り５％なら１０年後は３〜４％、２０年後はさらに低下しますよね。 なぜなら当然築年数が古くなれば賃料も下がるし、入居者もいなくなります。しかしながら逆にメンテナンス費用は増えていくという矛盾が生じます。利回りを維持しようとすれば賃料を上げる（維持）しかありませんが、結局入居率が下がるので、結果はいうまでもありません。 現在５％程度の実質利回りなら、元本回収に３５年くらいかかるでしょう。建物価値は限りなく０ですね。 敷き引きや礼金などで調整する家主もいるようですが、敷き引きなどは訴訟リスクも考慮しないといけません。私の住んでいる地域も敷き引きが慣習としてありますが、訴訟リスクがあることを不動産会社から言われております。ですので私は敷き引きをしておりません。 さらにまとまった現金が必要となって売ろうと思った時に、賃借人に６ヶ月前告知及び退去料が必要となると言うことも念頭に入れなくてはいけません。 また現在人気の地区でも１０年後２０年後も人気が続くかどうかもわかりませんし、いわばばくちの世界です。 賃貸マンションを賃貸にするのはいいと思いますが、分譲マンションではあまりメリットがないでしょう。 預金（現金）は元本保証（１千万と利息までまで）ですが、不動産にはないことも考えて慎重にしたほうが私はいいと思います |
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| No.40 |
物件が古かろうが 場所が良く管理がしっかり出来ているのなら いつの時代でも需要は有ると思いますがね。
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| No.41 |
需要面で言えば
新築で駅より遠いより 中古でも駅に近い物件は需要ありますよ！ 勿論、管理がいい加減なＭＳは、賃料相場を下げないといけませんが・・・ 私が賃貸に出している物件は、都心から20分、駅徒歩3分築20年以上ですが 同ＭＳで賃貸に出されている方もスムーズに借手が見付かるようです。 実際私も引越し翌月には、賃借人が住み始めましたから！ ま〜管理が悪いＭＳは、早々に転売するべきだと私も思います！ |
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| No.42 |
管理が悪いとはどういう事をいうのでしょうか？
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| No.43 |
資産価値を維持しない管理です。
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| No.44 |
もっと具体的にお願いします。
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| No.45 |
43ではありませんが
>>44 一般的に管理が悪いとは 日々の管理が悪いのと長期的修繕計画が悪いなど色々とあります。 私が一番管理に必要なのは、住民が積極的に参加する管理だと思っています。 参加しない管理は、管理会社主導で割高な管理費を払わされたり 粗悪なメンテしかしていないと、建物自体の寿命が短くなったり 高額な修繕費が必要になると云う事です。 車で云えば、オイル交換も車検も受けず走り続けたら直ぐに壊れてしまう。 でもマメに点検、修理なんどをしている車は何十年も乗れると 似ていると思います。 |
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| No.46 |
修繕計画が確りしていないＭＳで
築15年になるのに、大規模修繕の実施予定が無いＭＳは最悪だろう！ 組合員の６割以上が賃貸に出しているのが原因らしいけど！ 管理に興味が無いんだね！ |
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| No.47 |
前の方の投稿でも書いてあったけど、公団分譲住宅の管理は、本当にしっかりしてるところが多いみたいですよいね。
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| No.48 |
>公団分譲住宅の管理は、本当にしっかりしてるところが
公団系管理会社？ 公団系管理会社は、かなり割高と聞いたけど！ |
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| No.49 |
公団の管理費は駐車場が平置きで、エレベーターが無い低層物件まら 古い物件でも安いですよ
私の知っている 団地は（2物件しか知りませんが）管理費と修繕積立金合わせて、月1万2000円〜1万4000円位です。その割には、管理がしっかりしています。 |
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| No.50 |
１年半ほど休眠していたスレですけど、また復活していたんですね。
私、プロではありません。 サラリーマンでの兼業です。 アパート１棟４戸と、店舗併用マンション１棟１０戸のオーナーです。 休眠している期間に全額借金で店舗併用マンションを建築しました。 |
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| No.51 |
規模が小さくとも、節税は出来ますよ。
青色申告をするんです。 所得控除は、黒字なら最低でも１０万円は受けられます。 事業的規模になると、複式簿記で所得控除を６５万円までできますけど。 |
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| No.52 |
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| No.53 |
1戸でも10万円節税可能⇒青色申告
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| No.54 |
>>53
事業所得や不動産所得の所得控除が、その所得が黒字の範囲で１０万円まで増えるのです。 総合課税での課税対象の所得金額が最大で１０万円まで減るのです。 配当控除や住宅ローン控除のような税額控除とは異なり、所得控除が最大で１０万円増えても、納める税金が１０万円減るわけではありません。 課税対象金額に累進税率を乗じて所得税額が決まることをお忘れなく。 |
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| No.55 |
53です
青色申告してるので知ってます・・・ 説明書き方まちがえてますね；； |
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| No.56 |
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