分譲貸し

[投資]

中古マンションを分譲貸しすると不労所得、確定申告、所得の３０％税金？？？とか？？？　必要経費は、どのようなものが、認められるのでしょうか？　また、築２８年の物件を、購入予定なのですが、まだ、減価償却費は、あるのでしょうか？　お教えください。

[2: 投機勿指南]

勉強不足ですね。
所得は事業の規模に応じて分類されます。
給与所得でも合算されて総合課税です、
当然確定申告は必要な額に。
必要経費は、業として行う場合と副業として行う場合で異なります。
古い物件は、色々想定外の出費が発生します。
余程管理が良好な物件でも、あと２２年も耐久性があるかは疑問。
借入れをしないで自己資金として、
見かけ上数年位は最終的に手元に現金が残る物件は無いとは言えないけど、
どんどん競争力が失われて、空室率も悪化して、
最後にはスラム化した住宅が買い手も付かず、
トータルで欠損になるケースが大部分です。
大切な財産をリスクある大きな皿にいっぺんに盛る危険なケースと考えられます。
確認したいなら、毎年の収入・支出を一覧表にして収支計算をしてみて下さい。

まずプロに１０万円位払って教えてもらって、収支計算もしてもらうか、
指南書を５〜１０冊位熟読してからでも遅くありません。
マンション１軒分の購入費を勉強代として費やせるお方なら、
どうぞ、ご自由に。

[3: 通りすがり]

賃貸物件の場合、始めの５年くらいは経費で落ちるものが多いのですが
賃貸開始後１５年くらいまでが借り手が入り難い割りに経費がかかり
一番辛い時期です。

中古を買って賃貸ということは、いきなりハンデを背負ってとしか思えないような．．．

[4: 匿名さん]

>>01
＜減価償却計算＞
減価償却費の計算は次のように行います。
まず、耐用年数の査定です。
ＲＣだと新築で４７年。
４７年−２８年（築年数）＝１９年
これに２８年（築年数）×０．２＝５．６年＜６年を加算する。
１９年＋６年＝２５年が中古の耐用年数。

他の構造の場合（重量鉄骨だと３４年）は、
ＲＣの４７年をｍその耐用年数に置き換えて計算し、
２割加算は同様に行います。
既に耐用年数が過ぎている場合は、
本来の耐用年数の５分の１の期間で減価償却します。

購入価格のうち、建物部分について減価償却の対象となります。
建物部分の価格×０．９（残存価格１割で計算）×０．０４（２５年の場合）＝１年分の減価償却額。
０．０４は２５年の定額償却の率ですが、年数が異なる場合は法律で定められている数字で計算してください。

最初の年だけは使用月数で按分します。
毎年、減価償却を行い、建物部分の価格の５％まで償却したら、そこで償却は終了です。
最初の計算では１割残存で償却額を決めますが、償却できるのは９５％までです。
残りの５％は、除却時に計上します。

[5: ０４]

>>01
所得は不動産所得になります。
総合課税で他の所得と合算して計算します。

マンション購入をローンで行う場合は、利息支払い分の費用計上で制限があります。
土地部分の利息に関して、不動産所得が赤字にならない範囲までしか費用計上が認められません。

＜規模が事業用とならない場合の不利な点＞
青色申告で複数簿記をしても、６５万円の控除は受けられません。（１０万円控除のみ）
立退き料や建物解体費用が、不動産所得の黒字額の範囲内までしか認められません。

事業用と認められる規模は、５棟または１０室以上です。
駐車場も経営している場合は、これ以下でも台数によって認められる場合があります。

[6: ０４]

>>05 投稿の訂正
×　複数簿記
○　複式簿記

>>02
抽象的に書いても理解しずらいのでは？
管理費は当然に増大するものの、
管理の内容次第ではスラム化するかどうかは何とも言えません。
建物の法定耐用年数は、数年前に短縮されています。

[7: 投資]

毎月支払う　管理費　修繕費　は、　経費としてみとめられるのですか？　素朴で勉強不足ですが、　お教えください。お願いします。

[8: 匿名さん]

>>07
管理費、これは問題無く不動産所得の必要経費になります。

修繕積立金と修繕積立基金、
これについてはある要件を満たせば（たいがいは満たす）
不動産所得の必要経費になります。
要件は、
積立したお金が管理組合などの約款に基づいて徴収されたものであり、
徴収された資金の返戻はなく、
使用用途が建物の修繕等に限定されることです。

修繕積立基金で沢山徴収される際は、
繰延資産に出来ず、単年度経費として処理するのが原則なので、
あまり払いたくはないものです。（毎年少しづつ徴収してもらった方がありがたい。）

[9: 匿名]

課税所得700万以上900万未満なら、所得税20%住民税10%の合計30%となります。

中古投資物件であれば2年目から多くは黒字になりますので
この黒字分は、04さんのご指摘のとおり他の所得と合算され、
上記所得であれば30%となります。
また、課税所得が200万以下であれば所得税・住民税合わせて13%です。

どんなに好条件とされる物件でも黒字の30%以上の税金を取られるとなると
長期的な収支は思ったほど良くないと思います。

反対に所得は少ないが現金はある（定年後、宝くじが当たった等）人ならいいかもしれませんが。

[10: ０４＝０８]

>>09
ローンを組むと、利息は費用になるんで、
黒字化するとは限らないですよ。
むしろ赤字のケースが多い。
マンションだと土地の利息が建物の利息と切り離せないから、
赤字でも他の所得と損益通算出来ないケースが多いです。

[11: 匿名さん]

>>10
利息を土地分と建物分に按分して建物分を損益通算すればいいだけだと思いますが。。。
帳簿をつけていれば税務調査がきても堂々と説明できますね。

あと、超低金利で利息なんて微々たるものです。
費用として効いてくるのは減価償却費ですね。
建物は償却期間が長いので、エレベータや配管、換気設備等の建物設備分を
分計しておくのがいいらしいですね。

[12: 匿名さん]

>>11
土地分も黒字の範囲で費用計上出来ます。
申告するときに土地分も含めて計上した後に、
土地分を別記しますから。（赤字になる分は否認）

金利はアパートローンになりますから、３〜４％くらいです。

共用部分は管理費と修繕積立金を費用計上した場合は、
減価償却の対象に出来ません。
むしろ、専有部分が全部だとして、土地と建物に分けた方が
税制上では有利に働きます。

専有部分だけを分割するのは、単価がわからないと難しいです。

私は賃貸住宅を建てて経営していますので、
建物本体とそれ以外で各部を分離しています。
建物本体は今は定額法でしか償却できませんが、
それ以外の部分は耐用年数も短くなりますが、
税務署に届ければ、さらに定率法の適用も可能です。

[13: 匿名さん]

本人が、住む為のマンション購入で銀行ローンを組んで、後に、分譲貸しした場合、利息支払い分の費用計上は、可能ですか？　原則は、本人が、住む為の借り入れですよね　ローンは、ないと言う事で、もしくは、本人が、住む為の借り入れを利息支払い分の費用計上　正直に青色申告すればいいのですかね？

[14: ０４＝１２]

>>13
どんなローンを組んでいようと、
現状で借金しているんだから分譲貸ししたからといって、
利息分が費用計上されないということはありません。

むしろ、銀行から自宅購入で借りたのに、
分譲貸しに変えたことでローン条件の変更を迫られることが考えられます。

青色申告は、開業してから２ヵ月以内に行って、翌年から可能です。
費用計上は、賃貸を開始した月から行ってください。

[15: 匿名さん]

税務上不利な点は、自分で住まなくなったら、
住宅ローン控除が受けられなくなることぐらいかな？

[16: ０４]

>>15
なにを寝ぼけたことを言っているんですか。
住宅ローン控除が受けられなくなる代りに、
利息全額を必要経費に認められるではないですか。

[17: 匿名さん]

家賃収入を相殺して赤字になる程は利息払ってる？
そもそも、住宅ローン控除は税額控除だけど、必要経費は所得控除だしね。
土地分の利子は損益通算できないし。
リフォーム代とかも考えると、
社宅等に格安で入れる人でないとなかなか分譲貸しで黒は出ないような気がします。

[18: ０４]

>>17
住宅ローン控除の税額控除は、最高でも所得の１％です。
金融費用になる分譲貸しだと、
アパートローンの金利は３〜４％だから、
所得控除でも税率が所得税で適用税率が２０％くらいだと、同じくらいの税効果になりますよ。

土地分と建物分を分けられないのは、自分で出来合いのを買うから。
自分で土地の手当をしてから建物を建てるのだと、建物だけのローンも組めます。

[19: 匿名さん]

04さんのおっしゃるのはプロのアパート経営者のご意見として大変参考になりますが、
13さんは自分で住むために買ったものをやむなく賃貸に出す話をしているように
お見受けします。。。

まぁ。13さんへの回答は「Yes」で終わってるのですが。。。

[20: 匿名さん]

>>18
住宅ローン控除の税額控除は住宅ローン残高(3000万円まで)の1%。
最高だと支払っている所得税額 or 30万円の高い方。

[21: 匿名さん]

>>20
住宅ローン控除に関しては、今年も特別減税が半分残るから、
その税額控除が２５万円（今年は１２万５千円）に満たない場合は減額されます。

>>19
マンションを投資用に購入したり、
分譲で購入したものを転用して賃貸にまわすのは、
税制上ではかなり損なものだと認識する人が少ないです。

１５年くらい前までは同じ土俵でやれたんですけどね。
（土地の利息を他の所得と損益通算出来なくなったのはその頃からです。）