ザ・ヒルトップタワー高輪台ってどうですか？パート2

[マンコミュファンさん]

反響が大きいからでしょうか、早くもパート2です。
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/75023/

＜全体物件概要＞
所在地：東京都港区高輪3丁目103-3他（地番）
交通：都営浅草線「高輪台」駅徒歩1分、JR線・京急本線「品川」駅徒歩11分、南北線・都営三田線「白金台」駅徒歩11分
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：37.10平米～130.70平米
売主：総合地所、大京、オリックス不動産

施工会社：三井住友建設
管理会社：総合ハウジングサービス

[835: 匿名]

すんなのあったんですか。気づかなかった。

[836: 匿名]

完成済みだからオプションはなくて、リフォーム扱いになるんじゃん

[837: 匿名さん]

なるほど、リフォーム扱いになるのですね。ちょっとな納得しました。

[838: 匿名]

リフォームで床暖房ないのかな？床暖房ないってどう考えても変なんだからさ、ただでとは言わないから、せめて材料費程度でやってくれないかなぁ。

[839: 匿名さん]

工賃分赤字ってことだろ。やるわけないな。

[840: 匿名]

ここの床はLL４５ですか？もらった資料には確か書いてなかったような。フローリングを変えたいのですが、材質はなんでもいーのでしょうか？

[841: 匿名さん]

そんなの知るわけ無いでしょうが。電話して聞けば？

[842: 匿名さん]

プレミアムの床暖房は電気式なんですね。

[843: 匿名]

主は何式なんですか？うちはプレミアムとは無縁ですが、参考までに教えてください。

[844: 匿名さん]

電気式はオール電化や直床のマンションに多いので、ここは何でだろうと思った訳で。。。

[845: 匿名]

ガス式。床下にお湯を循環させる。

[846: 匿名]

813です。　３L検討の方々、いろいろとコメントありがとうございました。
特に829さんのコメントは僕も同じ感じ見方をしてます。
ただ、利便性という点では、僕の方が辛口で、スーパが一番のネックです。通勤などの移動は駅直結なんで、便利なんですけど、毎日の買い物が大変です。この前の説明会の後、隣の24時間スーパで野菜買ってみたけど、新鮮さがいまいちだったし、リンコスは高い割には品ぞろえがいまいちで、特に魚系が弱い・・・
車があるので、週末に大量に買い出しをしようかと思いますが、週に２－３は何かしらの付けたし買いがありますよね？（今の生活も同じようなもんです）白金台の東急まで歩く？！

ちなみにプレミアム狙いではありません。前回、100㎡のプレミアムを見せてもらいましたが、間取りがシンプル過ぎて希望に合いません。また、３Lの場合、エクセレントとはそれほど仕様が変わらないので、エクセレントでもよいかなと。実際は、プレミアムがよいわけではなくて、プレミアムで標準的という感じですね。あまり内装にはこだわらないので、まあ良いといえばよいんですが。今週は、エクセレントの残り3部屋を見せてもらい、最終的に判断しようかなと。

[847: 匿名さん]

829です

我が家は家の料理に期待をしていないので（笑）
向かいのスーパーと生協でしのいでもらおうと思いました

週末に車の運転手としてスーパーに付き合わされるのも嫌なので、
妻の不満が出ないことを祈りますが．．．

我が家は例外かもしれなく
確かに億近くのマンションを買う方の一般的なスーパー需要には対応してないですね。

我が家は子供が小さく、
あまりに高級な建具だと気を使うので
そこそこ満足できるレベルのこのマンションの内装はベストな感じです。

[848: 匿名]

生協は基本的にだめだと聞きましたよ？

[849: 近所をよく知る人]

こうふくのかがくのけんはどうなったのでしょうか？

[850: 匿名さん]

織田正昭著『高層マンション子育ての危険』
東大の教官のようです。

[851: 匿名]

813です。

829さんはスーパーに関しては、生協対応でOKとの事なので、そうすると、
見送る理由としては、次のところだけですか？

私は毎日利用になるエントランスがサブなので、億にしては毎日寂しい
浅草線が通勤には不便

逆に僕の方は、上記のところは全然問題と感じません。浅草線は不便ですが、営業がら直行直帰が多かったり
するんで、むしろ駅近はうれしいところです。サブエントランスも地味ですが、もともと、このマンションに豪華さは期待してないので^^;）価格相応かなと・・豪華さを求めるならば、ここはNGですね。僕にとってはあまりにも貧弱でなければよいというところなので、ここは合格点です。

僕もまだ、決めかねていて、買う人のポイントや買わない人のポイントをぜひともお聞きしたいんです。
100％満足のいく物件はありっこないので、悩ましいもんですね。
切れ味のよいネガ・ポジ大歓迎です！！

[852: 匿名さん]

このマンション、隣に24時間スーパーがあるんですか？

それなら車持ちの人は休日に伊皿後のピーコックに行けば良いのでは？

私は学生の頃ですが、その界隈から魚藍坂下のピーコックに近い知人宅まで歩いて行っていた位ですから、行きは徒歩でも大丈夫な位です(配達サービスがあるかも)

このマンションには完全に出遅れたので、見送りというか推移を見守っている状態で、現地にも行っていないんですが、駅に近い方の出入り口が簡素って普通じゃないかと思いますが。

前の家も今もタワーマンションですが、どちらも車を止める出入り口の方がメインです。

出勤時の慌ただしさの中で、一々フロントに挨拶したりしなくても良い為の配慮かと勝手に思っていました。

床暖房がないのは人に貸すにしてもイタいですが、私はリビングダイニングだけにあるのも全く無いのも、あまり関係ないと感じています。

私自身はリビングはエアコンでも良いけれど、寝室こそ床暖房がなければいられません。

[853: 匿名さん]

生協を期待している方はだめかもしれませんよ。
私も気になって聞いてみたのですが、届く時に常に在宅しているのであれば加入しても大丈夫だけど、セキュリティの関係で、不在の時に玄関前に置く事はできないので無理ではないかと。（メインロビーには誰かにまぎれて入れてもエレベータはその階の居住者しか止まらないようになっているので、希望の階に業者が行くことができないからとのこと）それに、共用廊下に生協が置かれているのも見苦しいですし。
また、食料品は宅配ＢＯＸにも入れられないためだめだとのこと。こっそり入れてもらってしまえば大丈夫だかもしれませんが、皆がそれを遣り出したらきりがないですし・・・
なので、専業主婦などで、届く日にはきちんと在宅しているのであれば問題はないと思いますが、それ以外の方は生協は使えない前提で考えたほうがいいかもしれませんよ。使えたらラッキーくらいで。

[854: 匿名さん]

高輪は南北に長いので場所によって差がありますが、そもそも
スーパーなんてももとあんまりない地域です。
高輪１丁目方面にピーコックが２件あるほかは高レジの
リンコスのみです。品川駅にいけばクイーンズ伊勢丹、成城石井
カルディコーヒーファーム、Ｗｉｎｇデリ、ディーン＆デルーカ
とそれなりに食品スーパーは豊富ですが１０年前には京急ストア
しかありませでしたし、イトーヨーカドーやジャスコ的なものは
皆無なので食品以外の日用品は高くて種類も少ないです。

高輪でスーパーの利便性を求めるのであれば品川駅徒歩範囲以外
に選択の余地はあまりないです。
あと白金高輪駅利用ならクイーンズもありますねどね。

でも車があれば便利です。車に乗らないのであればグランスカイ
がいいと思いますよ。電車の利便性を考えると大崎もいいですが
ダイエー撤退予定だし買い物が不便なのはここと同様です。

[855: 匿名]

スーパーがネックなら、何迷ってんの？断然麻布十番でしょ？？
うちは安いからこっちにしたけどね。

[856: 匿名はん]

近くにリンコスあるじゃん

[857: 匿名さん]

家からいくならいいけど、会社とかの帰りに高輪台で降りて
マンションに入らず、そっからリンコスまで往復するのはなんか
あほらしいって気がする。

[858: 匿名さん]

それは十番も同じじゃない？

商店街行くにしてもニッシンを使うにしてもかなりの寄り道でしょう。

[859: 購入検討中さん]

駐車場　高くないでしょうか？
４８０００円　って・・
ハイルーフ５６０００円ですよ？
何を根拠に・・
びっくり！

近隣に４００００円で　平置きが　あるっていうのに

車がないと　こまるのになあ

皆様　ほんとにこれって　相場なのかしら？

分譲なら　入居者に優しい値段設定にしてほしいわ

[860: 匿名さん]

ニッシンは魚冷凍しか売ってないし野菜劇高だから日本人のデイリー
用途には使えない。肉食人種御用達って感じだ。
たまにいくのは面白いけどね

ワインはここで買うこと多かったけど最近コストコで買うように
なったので買わなくなった。

[861: 匿名さん]

>>859

近所に在住で買い替え検討です。

月極め野ざらし駐車場ならこのあたり３万台後半
であるけど屋内なら４万台はまあ普通かな

ただ月ぎめはテンポラリー用途だから安いとこ
見つけても１年くらいで閉鎖になる。

マンションの駐車場に去年ようやく空きがでて
入れた（４万台半ば）がそれまでは外部を借りていて
５年間で３箇所移り変わった。外部駐車場は駐車場
難民になるので精神衛生上よくない

[862: 匿名]

ピーコックにナニワヤは？

[863: 匿名]

リンコスは高いわりに品揃えがいまいちだからだめって話じゃなかったっけ？

[864: 匿名]

外でも相場よりは高めじゃない。マンションなら相場よりかなり高い。平おきで４万８千円ならまだわかるけど。

[865: 匿名さん]

スーパーの話題から外れてしまいすいません。

ここは単身者やDINKSが多いようですが、管理組合の運営で問題点があるとすればどのようなところでしょうか？
今はファミリーが多くて、これまた結構大変なものですから。

[866: 匿名]

ちょちょちょっと待って！ハイルーフ５万６千円！？たっけ！！！！

[867: 匿名さん]

また駐車場の話題ですか。

[868: 匿名さん]

もう駐車場の話題はいいです・・・

[869: 匿名]

あなたはね。

[870: 匿名さん]

駐車場が高いと言っている人は、何をどうここで検討したいの？

[871: 匿名]

駐車場が高いという話題が出ると、途端にムキになる人がいるんだけど、どーしてー？

[872: 匿名]

ムキになって否定する人いるよねえ。

[873: 匿名]

御自分が駐車場を借りるつもりがないからでは

[874: 匿名]

管理組合運営上は、今後増えてくるであろう、空洞化リスク。単身やDINKSに永住はほぼ100％ありえないので、数年で販売、賃貸で運用するケースが出てきます。その場合は事案の決定票は投資家にわたるので、投資家的なマインドで事案の可否を決めませす。その点、ファミリータイプ主体のマンションは永住とは言わないまでも投資的な運用は１LDKなどに比べて少ないので、転売によるファミリーオーナチェンジとなり、ファミリーの立場として同じ目線で管理組合を実施する事ができます。これはマンションの資産価値を維持することにつながります。新築時はよほどお金が余ってないと、投資の利回りは悪いので、この物件で投資目的は少ないと思います。中古になってから徐々に増えていくものと思います。

[875: 匿名]

その投資家たちは住んでないから、組合理事をやらないのが普通ですね。

中古になるに従い、事案の決定票は少ないのに
実際に住んでいる持主たちばかりが、理事を何度もやらされるようになっていく。

[876: 匿名さん]

輪番制なら賃貸に出していてもオーナーに理事が回ってくるのでは？

[877: 匿名]

すみません、ここピクチャーレールついてましたっけ？見てくるの忘れちゃいました。
間取り図見る限りではついてないようなんですけど、確認した方いらっしゃいますか？
ちなみについてない部屋にお住みの方は、絵や写真はどのように飾ってらっしゃるんでしょうか？

[878: 匿名さん]

管理組合の件、いろいろ回答有難うございます。

ファミリータイプの方が資産価値を保てるということなのですね。

このマンションの場合、役員が回ってきたら拒否できるんでしょうか。

[879: 匿名]

いえいえ、駐車場は必要な方ですよね！

[880: 匿名]

投資家の利益と、住民の利益ってそんなに解離しているものなのでしょうか？ 具体的な例を挙げていただけると助かります。

[881: 匿名]

ピクチャーレールは上の部屋だけじゃないかな。

[882: 匿名]

８８１さん、ありがとうございます。やはりついてないんですね。飾るときどうしたらよいんでしょうね。乾壁だから穴開けるのは簡単なのかな。重たいものは補強が必要なのでしょうかね。

[883: 匿名]

組合理事は、賃貸住戸を除外した輪番制が普通じゃないですか？自分から立候補した場合を除いて。
拒否したいなら組合総会で、他の住民さん方に拒否理由を認めて貰わないと。

[884: 匿名さん]

>810
ＡＵ、ドコモは通話できたが、アンテナは１本しかたってなかった。ソフトバンク不明。
駐車場は間違いなく待つ事になる。時間帯によって５～６人以上、１５分以上の待ちが常態化する。高くて借り手が少ないといいかもしれないが、収入不足も心配になる。
富士山はわからないが、見えるのでは。

[885: 匿名さん]

組合総会で拒否理由を認めていただくという作業があるのですね。いろいろご教示いただき有難うございます。

[886: 匿名]

たとえば、大規模修繕を視野に入れて、修繕積立金の値上げを起案するとします。永住を考えている人は票を入れるが、投資目的のオーナは分かれます。ずっと持ち続ける人は票を入れるかも知れないが、短期のインカムゲイン＋キャピタルゲイン狙いならば、票を投じません。最小コストで最大の利益を得ようとするからです。

また、周りの植樹をもっと立派にしようと起案します。長い目で見れば資産価値を上げるはずだが、投資家の見方も同様に分かれるところ。

ここは面積比ではなく、各住戸がそれぞれ一票持つはずだから、１LDKの票が、大きく左右する。

[887: 匿名さん]

この物件で投資なんて考え方ありえんでしょ？常識的に。
不便すぎる。

[888: 匿名]

投資価値はあると思う。駅直結だという点で。シングルやDINKSだったら、仕事帰りに外食して帰ってくればよいでしょう。でも新築に投資の価値は全くなし。この物件だけの話じゃなくてね。20％以上分譲価格が下がったら、いい感じ。投資マンション6戸持っています。全部１K~１LDKです。。ここは中古物件として狙いたい。。

[889: 匿名]

駅直結マンションは強いですよ。
二年前にとある直結マンションを買ってすぐ売った。
1000万上乗せしても１週間で決まったよ。

[890: 匿名さん]

じゃ今回も買うんですね？

[891: 匿名さん]

2年前、、、プチバブルの残党だね。

今と比べてどうすんの。

[892: 匿名はん]

みなはん


みごとに


ええかんじに　


デベの　


さくせんに　


のせられて　


おどらされてますなぁ

[893: 匿名]

プチバブルは３年前の夏頃までです。
２年前ならバブル崩壊していました。

[894: 匿名さん]

2007年11月に、
サブプライム問題が起きましたからね。

[895: 匿名さん]

＞８８８さん、
10年後に２０％減でも買いますか？

[896: 匿名]

こちらは、契約金が販売価格×20%で高くないですか？確かに頭金は二割以上払いますが。。

[897: 匿名さん]

契約金って、抽選で当たって買いますってなったときに払うものですよね？
抽選にあたっても、やっぱり辞めますってできるんですよね？

[898: 匿名]

できるよ

[899: 匿名さん]

じゃ、迷っているなら申込だけでもした方がいいのですね。
いまだにレジデンスと迷っている方いますか？

[900: 匿名]

申し込みはできますが、迷っていてもあと２週間で結論を出さないといけないですよね。

[901: 匿名さん]

えっ？ここの手付金は２割なんですか？
１割だと思っていたからそれ以上用意していなかった。。。

[902: 匿名]

901へ
営業マンに相談すれば何とかなるかもよ

[903: 匿名さん]

手付金が２割だと一番高い部屋で３５００万ほどだよ。
それくらいのお金をポンと出せる人はいるけどね。（笑）

[904: 匿名さん]

>抽選にあたっても、やっぱり辞めますってできるんですよね？

こういうことすると、デベに睨まれるとかってあります？
次回以降、抽選にあててもらえなくなるとか？
まぁ、一世一代の買い物なので、睨まれても、あまり困りませんが…。

[905: 匿名]

うちは自己資金あんまりないって話をしたんですけど、何も言われなかったんですが、、、借り入れ額も自己資金がない前提でローンの計算もしてもらいました。これって手付けが少なくても大丈夫だってことなんですかね？そうだと思っていたんですが、違うのでしょうか。

[906: 匿名]

抽選で当たって辞めるなら最初から申し込みしない方が良いのでは？他に申し込みしてる人が外れたら可哀相じゃん

[907: 匿名]

他のデべの手付金、普通は１割ですね。
２割取るのはリフォームも一緒に頼むとき位。

[908: 匿名]

明日、行きますので手付金や契約金を聞いて来ます。明日は希望の間取り３部屋内覧して来ます。

[909: 匿名]

みなさん～質問です。

１）要望書を出す。
２）ローン審査の仮審査
３）登録
４）抽選があって、そして当たった場合
５）契約の前日までに手付金の振り込み
６）契約
という流れかと理解してます。
４）の段階でキャンセルってできるんですか？　その場合、手付金の振り込みの義務づけはないんですか？

[910: 匿名さん]

契約書にハンコ押すまでは、何でもありですよ～

[911: 匿名さん]

>901

契約前であればノーペナルティでいつでも降りることができる。ちなみに４と５の間に重要事項説明
があって、それに納得できない内容が含まれていれば、契約なんてできない。

[912: 匿名]

なるほど。それでは、抽選に外れたとしてもまだチャンスはあるんですね。
当方は、抽選に外れたら、すでにバックアップの物件があるので、そちらに契約をしようかと思ってたんですが。

抽選かどうかはまだわからないですが、営業いわく、部屋タイプによっては、抽選になりそうだといってました。。

[913: 匿名]

899
ちゃんと検討してから、申し込みしなさいよ。
迷って申し込みは他申し込み者に迷惑です。

[914: 匿名]

高額な買い物である以上、ギリギリまで迷うのは当然。
また、重要事項説明書に気に入らない部分があったら印鑑は押せない。
当選後にキャンセルなら、外れた人に当選権利が移るのだから大した迷惑はない。

[915: 匿名さん]

初めての不動産購入だったら、契約は慎重にしたほうがいいね。

重説を受けた後、内容を調査したり、専門家に尋ねたりするのが本当だと思うけど、実際はそんな時間与えないで直ぐ契約書に署名、押印させるんだよね。と同時に手付金支払わなければならないし、その後キャンセルしたら没収される。もしものことがあるから、手付金はできるだけ少ないほどいいよ。

殆どの人はローンだし、取りあえず人の金で買うようなものだけど、支払い責任はあるし、売却時に残債の方が多いこともあるから、とにかく良く考えてから契約した方がいいね。

[916: 匿名]

重説書は事前にいえばコピーをくれる。契約前に手に入れ熟読すべし。

[917: 匿名]

質問させてください。
6000万の部屋を買うとして、手付けが20パーセントということは1200万円を現金で払わないといけないということなんですよね？
もし自己資金が800万しかなくて5200万はローンで、と考えていたら、この物件の購入は無理だということなのでしょうか？
よく頭金０で購入みたいな記事を見ますが、普通、新築マンションでそれは不可能ということですか？
諸費用は現金になるのでしょうが・・・

[918: 匿名]

重説書のコピーで内容は分かるけど、
質問がある場合は説明会あるいは契約時に正しい答えを貰わなければ意味がありません。
担当に電話して聞いただけでは正しい答えとは限らない。

[919: 匿名さん]

普通手付けは１０％ですよね。
頭金ゼロ物件でも、違約を防ぐために始めは取ります。ローンが降りたら返してくれます。
ただし、３００万円用意できるのであれば、販売会社に相談すれば、あなたが「優良顧客」であれば、相談に乗ってくれると思いますよ。

[920: 匿名さん]

人気のある物件だと頭金２０％もあると思います。
かなり前ですが大京の物件を購入した時は２０％支払った気がします。
その後に購入した大京物件は１０％でしたので・・・
物件によって違うのでは？

[921: 匿名]

契約しないとローンがおりません

[922: 匿名さん]

手付金額の％は売り手の希望であって、実際はケースバイケースですよ。強制はできないはず。宅建法では上限が決まってるんですよね。20％までだったかな～忘れたけど。

[923: 匿名さん]

10%手付け払うように言われて、その理由を聞いたら、会社がつぶれた時10％以上だったら、保証会社がその手付金を保証すると言ってた。

｢会社が潰れそうなら今ハッキリ言え｣って言ったら、｢まさか～｣とか言うから、結局5%だけ払ってあげた。このデベは今回の3社のうちの1つ。

保証するって言ったって、いつ戻ってくるか解んないし、手付けはできるだけ少ない方がいいと思うけどね。

[924: 匿名]

いや、保証会社の掛け金は払わされないから、
一般論として保証会社は使ったほうが良いよ。
ま、ここのデべは心配いらないだろうけど。

[925: 匿名さん]

一流どころは重節のコピーくれなかったけど、ここはくれるの？

[926: 匿名さん]

新築の場合は5％以上から保証がつと思ったけど。そのために5％プラス1万で手付け済ませた記憶があるけどな。中古だと10％以上で保証つきだったよ。確か。

20％なんて大金、超優良物件で誰かと競ってるんなら解るけど普通払わないよ。

[927: 匿名さん]

頭金は不要。諸費用もローンにできる。
但し、誰でも知ってる一流企業勤務者に限る。

[928: 匿名さん]

国家公務員も頭金なしでいけますか？

[930: 匿名さん]

公約＝撤回　だから大丈夫。

[931: 匿名]

頭金不要で諸費用もローンでとなっても、手付け金だけは現金で必要ってことですよね？
でもその手付け金は結局ローンに充当されるということですよね？
ということは実際は5000万の物件で500万の手付けを払ったら、ローンを組むのは4500万＋諸費用ってことですか？

[932: 匿名]

頭金はつなぎ融資で借ります

[933: 匿名]

ありがとうございます。
手付けの率は職業とかで変わってくるみたいだから、各自で確認しないと分からないってことですよね？
うちは資金相談もこの間したのですが、手付けのことは何も説明されませんでした。
このまま抽選にあたっても手付けが払えなかったら契約できないということですよね？

[934: 匿名さん]

周囲見渡してみると　タワマンは供給過多で値崩れがはじまってる　少し待てばいいに