ザ・ヒルトップタワー高輪台ってどうですか？パート2

[マンコミュファンさん]

反響が大きいからでしょうか、早くもパート2です。
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/75023/

＜全体物件概要＞
所在地：東京都港区高輪3丁目103-3他（地番）
交通：都営浅草線「高輪台」駅徒歩1分、JR線・京急本線「品川」駅徒歩11分、南北線・都営三田線「白金台」駅徒歩11分
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：37.10平米～130.70平米
売主：総合地所、大京、オリックス不動産

施工会社：三井住友建設
管理会社：総合ハウジングサービス

[514: 匿名さん]

説明会に参加している人は日本人しかいませんでしたよ。

[515: 匿名さん]

495，507さんの意見は（どしろうと）だと思いません。

全オーナーは一人残らず、管理組合員な訳で、その中から理事や理事長などの役員が選出され、管理会社のサポートを受けながら、管理組合として機能して行き、規約の変更も規定の％の賛成票が得られれば可能なはずですよ。

[516: 匿名さん]

>>515

理論上は可能だけど「そんなの事実上無理！」ってことでしょう。
だからどしろうとといわれるのでは？

[517: 匿名さん]

>>515さん

おっしゃる通りで間違ってないと思いますが、駐車料金がそれなりに高額に設定してある
という事実に対して「そんなの後でいくらでも改正可能だからたいした問題でない」と
言い切ってしまうのは無責任でしょう。

組合結成後に議論するのは自由ですが、ここは検討板。リスクはリスク、事実は事実と
してきちんと受け止めるのが正しいあり方ではないでしょうか？

[518: 匿名さん]

駐車場の料金改定は駐車場を契約していない人には不利益（管理費の収入が減る）だから、料金改定できるとは思えないなあ。

[519: 匿名]

ハードルが高いけど、修繕計画に影響が出るレベルまで空きが出ればやってる例はある。しろうと呼ばわりしてる人はわかってないね。

[520: 匿名]

512さん、資料請求してないんですか？すれば一覧表が来ますよ。というか、資料請求してないとかなりの出遅れですよ。

[521: 匿名さん]

>>519

料金改定して駐車場の借り手が増えて総収入が増える場合に限ります。料金下げても借り手が
増えず総収入が下がるならむしろ問題。１０年後２０年後は車に乗らない人は今より増えると
予想されるのでそれが不安要因ですね。外部利用者を募るという手もありますが税金の問題や
セキュリティの課題もあり難しいです。

気にするべきはデベが想定している駐車場の利用率と駐車場収入の使い道（管理費会計と修繕費
会計の割合）でしょう。説明会で質問すべきはそこです。
長期修繕計画書と初年度管理組合予算計画をもらわないといけないですね。

[522: 匿名]

コンシェルジュさんのいる時間、異様に短くないですか？

[523: 匿名さん]

｢事実上無理｣なんて最初から投げ出す人に限って、陰でアーダコーダ言うんだよね。
何もしないで、管理会社が悪いとか、理事会が信用できないとか文句タラタラ言うのもこういう人達だよ。

それと規約をきちんと読まない人も多くて、管理組合の運営はいろいろ大変だけれど、必要であれば規約の改定はできるし、するべきでしょう。

[525: 匿名さん]

>>523

＊＊＊ｗ

[526: 匿名さん]

規約は新築購入した段階では暫定で、初年度の総会で承認されて初めて、正式な規約になると理解してます。

エレベーターが遅いようですが、調整して早くすることは出来るのでしょうか？

[527: 匿名さん]

エレベーターが遅いのは仕様です。

[528: 匿名さん]

赤く塗れば早くなるんじゃないですかね

[529: 匿名さん]

３倍速くなったとしてもランドマークタワーにはかないません。

[530: 匿名]

エレベーターは予め、途中階に待機させて
コンピューターで効率良く動かすのが普通。
だが、その待機する途中階が「何階」なのかは、ある程度いじれるそうだ。良いか悪いか知らないが。

[531: 匿名]

まだ説明会に参加出来なくて、価格が気になるなら教えてあげますよ。諦める人が多いと思いますが、価格表頂きましたので、OWCTより40～50万円/坪高く、グランスカイより20～40万円/坪高いです。 低層で370万/坪～です。

[532: 匿名さん]

たけ〜

[533: 匿名]

１坪って普通何平米で計算しますか？３．３？

[534: 匿名]

58平米で6240～6800万円、66,67平米で7020～7500万円,75平米で8000～8500万円、80～85平米で8800～9500万円,90平米～億ションです。確かに港区高輪なら安いかも。。

[535: 匿名さん]

>>533

そんな計算するやつは不動産業界でだれもいないよ
普通は平米に0.3095をかけて坪数を算出する。

[536: 匿名さん]

０．３０２５だね。ミスタイプしてしまった。
しにたい

[537: 匿名さん]

自分もざっと一坪二畳、３.３平米で計算するわ。

但し有効面積はこれよりずっと少ないのが普通。

[538: 匿名]

窓清掃の頻度ってどれくらいなのか聞かれた方はいますか？

[539: 匿名さん]

窓清掃は3か月に1回ということです。まあタワーとしては普通ですね。

[540: 匿名さん]

駐車場は高輪にしては明らかに高いです。高輪周辺の月極め駐車場は35000～50000円です。
麻布にあるタワーマンションより高いのは明らかにおかしい。。
ここに住むような人たちはそんなことはあんまり考えないんでしょうかね？
また、１LDKの間取りが多いので、それほど車所有者を見込んでないので、高め設定しているのかもですね。

[541: 匿名]

プレミア以外の部屋をみたひとが増えて、スレがのびるかと思えば全然ですね。実は結構よかったからライバル増えないようにおとなしくしてる？逆に高すぎて買えなくてあきらめた人が多いの？でもそんなひとたちからのひがみによる？ネガレスも増えてもよさそうなのに、全然ないってことは低仕様どころかかなりよくて、けなせるとこがなかったってことなんですかね？

[542: 匿名]

低仕様と騒いでいた人は、プレミアの部屋さえも見てないんですよ。見なければ分からない具体的な部屋のことなど、何一つあげられてなかったじゃないですか。部外者のねたみ、ひがみ、そねみによるたんなる誹謗中傷ですね。

[543: 匿名さん]

エクセレントの部屋を見た人はまだ少数でしょう。
うちは今週末に２回目の見学に行く予定です。

プレミアムとの違いは床暖房や食洗機がないこと以外にもありそうです。
１５階の部屋を見た人はこういう違いには気にならなかったのでしょうかね？

[544: 匿名]

気にならなかったんじゃないですか？むしろ、なんだあけっこういいんじゃない！的な？

[545: 匿名]

確かに静かですねえ
うちも今週末が２回目の内覧なので、まだプレミアムしか見ていないので何とも言えないのですが、前向きに検討中です。
１回目の説明会に行った時は４０代以上の夫婦が目立ちました。
個別相談では結構早く帰ってしまう人が多かったですけど、その人たちって価格を見て諦めてしまったのでしょうか？

[546: 匿名]

個別接客の方って、二回目来場したうちらか？だとしたら発表会の方たちと別の時間帯での予約でした。１５階の凄い良かったですよ。結構高台だけあって眺めが良かった。

[547: 匿名]

１回目の説明会ではプロジェクタで説明を受けた後に２８階を内覧して、そのあと個別相談でした。
その相談で初めて価格表を見ましたが、結構早く帰る人がいたんですよね。
だから諦めた人が多いのかなと想像したのですが。

[548: 匿名]

本気で検討してるわけでもないような人ら(説明会の予約すらしてない人)が、知ったかでコメントしてた(してる)ってことですね。結局真剣に検討していて、有意義なコメントをする人は少数なんですね。

[549: 匿名]

あきらめた人が多いのだとしたら、抽選なしでいける部屋もあるんでしょうか。２L以上はやはりかなりの倍率がついちゃうんでしょうかね。

[550: 匿名さん]

≫543さん
544さんのいうとおり「結構良かった」というのが本音です。
壁紙の模様を部屋により細かく使い分けたりして、意匠に気を使ってるなという印象を受けました。
小さい住戸でもトイレの手洗いはきちんと付いてますしね。
目立った違いは、浴室が大理石風か普通のユニットバスかぐらいですか。これも確かＵ・Ｓ・Ｍタイプだとプレミアムと同じ仕様でした。
共用部分やエレベーターもふくめ、全体に華美ではないですが品が良くて、品川駅に向かう周りの住宅地の印象ともマッチングしていました。
しかし、後付可能な食洗器はともかく、床暖房はなぁ・・・
そこだけがネックで、購入迷い中です。

[551: 匿名さん]

ここは全室フローリングなんでしょうか？
家の中でも靴ぬがない外国人にはホテルライクなカーペット仕様が
人気があるようで、高輪、御殿山界隈のサービスアパートメントや
高級賃貸ではカーペット仕様の部屋もあるので。

品川駅までの道はホテルの中をぬけていくと気持ちがいいですね。
柘榴坂もオーバカナルが途中にあっていい感じです。

[552: 匿名]

結構前向きに検討中ですが、
内覧帰りに高輪ザレジデンスを通ったら、ランドスケープが良くて少し惹かれちゃいました

高輪ザレジデンスの中古などは当物件と比較したらどんな感じでしょう？

[553: 匿名さん]

どうしても＠４００は超えちゃいますね・・・

[554: 匿名]

中古物件に興味あるなら一般的に、
気軽に内覧すればいいんですよ。
内覧後にハッキリ断れば良いのですから。
営業や売主から見れば、大勢の内覧客の単なる一人に過ぎません。

[555: 匿名さん]

高レジやシティタワー高輪は去年のＧＷあたりはリーマンショックの
影響で結構投売りに近い成約事例もありレインズ情報だけど坪３００
切っている取引も複数あったよ
特に１００㎡超の高額物件は購入希望者が少ないので指値が通りやすか
ったみたい。

でも７５㎡前後の２ＬＤＫはグロス金額が手ごろなせいか坪単価は高止まり。
自分で住んでよし、貸してよし、売ってよしって感じで汎用性が高いのであ
まりやすくならないみたい。

[556: 匿名]

前向きに検討してます。私は、今週末が三回目で希望階数と間取りを内覧して要望書提出予定。2LDK 高層角部屋予定。

[557: 匿名さん]

やっぱり２ＬＤＫは抽選になってしまいますかね？
我が家も２ＬＤＫ狙いなのですが・・・

[558: 匿名さん]

私も２０階前後の２ＬＤＫに要望書を提出予定です。５５６さんとかぶってますかね・・・？

ちなみに、ここで低層、中層、高層に分けるとそれぞれ何階から何階くらいになりますでしょうか？掲示板見ててもピンとこないことがあって。

[559: 匿名]

高輪レジデンス、向き、階数にもよるだろうけど、坪４○○なんてしないのがゴロゴロあるよ。ヒルトップのが高いんじゃない？

[560: 匿名]

いまさら坪４○○なんてつけたら全然売れない。不動産やが言ってた。

[561: 匿名]

いまさら坪４○○なんてつけたら全然売れない。前に中古見に行った時、不動産やが言ってた。

[562: 匿名さん]

中古は不動産屋が3%も仲介手数料とるけど、あれ何とかならないのかな？

[563: 匿名]

一律10万の業者とかあるよ。物件が決まっててローンとか自分で手配できるなら問題ないです。