ザ・ヒルトップタワー高輪台ってどうですか？パート2

[マンコミュファンさん]

反響が大きいからでしょうか、早くもパート2です。
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/75023/

＜全体物件概要＞
所在地：東京都港区高輪3丁目103-3他（地番）
交通：都営浅草線「高輪台」駅徒歩1分、JR線・京急本線「品川」駅徒歩11分、南北線・都営三田線「白金台」駅徒歩11分
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：37.10平米～130.70平米
売主：総合地所、大京、オリックス不動産

施工会社：三井住友建設
管理会社：総合ハウジングサービス

[501: 匿名さん]

方向を間違えたってことだね。

[503: 匿名]

眺望で東京タワーやレインボーが見えるのは重要だよ。夜景が綺麗です。来週平日に夜景見せて貰います。

[504: 匿名さん]

>>502

そんなことはないよ。東京タワーやレインボーブリッジは季節やイベントごとに
ライティングも変わるし、なにより疲れて帰宅すると癒される。
その価値をいくらと見積もるかは考え方次第だけど同じマンションで見えない部屋
より見える部屋の方がいいのは決まっている。

一度港区でタワーが見える部屋に住むと区内で見えない部屋に住むのは考えられな
くなる。ま眺望は永遠のものではないけどさ。
パリなんかは都心は基本的に１０F以上の建物はないし規制があるから別に高層ビル
じゃなくても市内全域からエッフェル塔が見えるけど港区では近い割にビルが邪魔
してタワーが見える場所は限られているからね。

[505: 匿名さん]

>>495

でも駐車場料金は管理費会計や修繕積立会計に補填されているケースが多いので
簡単に安くはできないでしょう。（駐車場収入が下がると管理組合としての収入減となる）

[506: 匿名]

駐車場そんなに高いですか？特に高いとは思いませんが。

[507: 匿名さん]

そもそも管理会社に不安を感じている人もいるわけだし、管理会社自体を組合で変えることもできますよね？
管理費の値段だって、交渉の余地があるのでは？

[508: 匿名さん]

>>495
どしろうと

[509: 匿名さん]

>>507

どしろうと

[510: 匿名]

港区高輪では駐車場代は普通ですが、世間一般では高いかぁ。品川区なら三万切ります。

[511: 匿名さん]

駐車場高いとかいってる人は港区住んだことないでしょ？
あと品川区だって駅の近くは５万こえますよ。

[512: 購入検討中さん]

間取り・面積ごとに戸数がわかる人教えてー。

ワンルームとか１ＬＤＫが多いと

スラム化するからイヤだ。

検討している人に日本人以外が多いみたいだし。

管理組合もまとまりそうにない。

[513: 匿名さん]

管理会社を変えたり、料金改定するのは理論上もできるしやった組合もあるけど
ハードルはむちゃくちゃ高い。憲法改正するみたいなもんだね。
周辺の駐車場相場が安くなってマンションの駐車場料金と乖離が生じてきたとか
の事情があるならともかく、相場なみの駐車場料金の値下げは管理組合収入を
減らすことになるので一部の組合員（３割程度か？）のみに利益があるような
議案が通る訳がない。

[514: 匿名さん]

説明会に参加している人は日本人しかいませんでしたよ。

[515: 匿名さん]

495，507さんの意見は（どしろうと）だと思いません。

全オーナーは一人残らず、管理組合員な訳で、その中から理事や理事長などの役員が選出され、管理会社のサポートを受けながら、管理組合として機能して行き、規約の変更も規定の％の賛成票が得られれば可能なはずですよ。

[516: 匿名さん]

>>515

理論上は可能だけど「そんなの事実上無理！」ってことでしょう。
だからどしろうとといわれるのでは？

[517: 匿名さん]

>>515さん

おっしゃる通りで間違ってないと思いますが、駐車料金がそれなりに高額に設定してある
という事実に対して「そんなの後でいくらでも改正可能だからたいした問題でない」と
言い切ってしまうのは無責任でしょう。

組合結成後に議論するのは自由ですが、ここは検討板。リスクはリスク、事実は事実と
してきちんと受け止めるのが正しいあり方ではないでしょうか？

[518: 匿名さん]

駐車場の料金改定は駐車場を契約していない人には不利益（管理費の収入が減る）だから、料金改定できるとは思えないなあ。

[519: 匿名]

ハードルが高いけど、修繕計画に影響が出るレベルまで空きが出ればやってる例はある。しろうと呼ばわりしてる人はわかってないね。

[520: 匿名]

512さん、資料請求してないんですか？すれば一覧表が来ますよ。というか、資料請求してないとかなりの出遅れですよ。

[521: 匿名さん]

>>519

料金改定して駐車場の借り手が増えて総収入が増える場合に限ります。料金下げても借り手が
増えず総収入が下がるならむしろ問題。１０年後２０年後は車に乗らない人は今より増えると
予想されるのでそれが不安要因ですね。外部利用者を募るという手もありますが税金の問題や
セキュリティの課題もあり難しいです。

気にするべきはデベが想定している駐車場の利用率と駐車場収入の使い道（管理費会計と修繕費
会計の割合）でしょう。説明会で質問すべきはそこです。
長期修繕計画書と初年度管理組合予算計画をもらわないといけないですね。

[522: 匿名]

コンシェルジュさんのいる時間、異様に短くないですか？

[523: 匿名さん]

｢事実上無理｣なんて最初から投げ出す人に限って、陰でアーダコーダ言うんだよね。
何もしないで、管理会社が悪いとか、理事会が信用できないとか文句タラタラ言うのもこういう人達だよ。

それと規約をきちんと読まない人も多くて、管理組合の運営はいろいろ大変だけれど、必要であれば規約の改定はできるし、するべきでしょう。

[525: 匿名さん]

>>523

＊＊＊ｗ

[526: 匿名さん]

規約は新築購入した段階では暫定で、初年度の総会で承認されて初めて、正式な規約になると理解してます。

エレベーターが遅いようですが、調整して早くすることは出来るのでしょうか？

[527: 匿名さん]

エレベーターが遅いのは仕様です。

[528: 匿名さん]

赤く塗れば早くなるんじゃないですかね

[529: 匿名さん]

３倍速くなったとしてもランドマークタワーにはかないません。

[530: 匿名]

エレベーターは予め、途中階に待機させて
コンピューターで効率良く動かすのが普通。
だが、その待機する途中階が「何階」なのかは、ある程度いじれるそうだ。良いか悪いか知らないが。

[531: 匿名]

まだ説明会に参加出来なくて、価格が気になるなら教えてあげますよ。諦める人が多いと思いますが、価格表頂きましたので、OWCTより40～50万円/坪高く、グランスカイより20～40万円/坪高いです。 低層で370万/坪～です。

[532: 匿名さん]

たけ〜

[533: 匿名]

１坪って普通何平米で計算しますか？３．３？

[534: 匿名]

58平米で6240～6800万円、66,67平米で7020～7500万円,75平米で8000～8500万円、80～85平米で8800～9500万円,90平米～億ションです。確かに港区高輪なら安いかも。。

[535: 匿名さん]

>>533

そんな計算するやつは不動産業界でだれもいないよ
普通は平米に0.3095をかけて坪数を算出する。

[536: 匿名さん]

０．３０２５だね。ミスタイプしてしまった。
しにたい

[537: 匿名さん]

自分もざっと一坪二畳、３.３平米で計算するわ。

但し有効面積はこれよりずっと少ないのが普通。

[538: 匿名]

窓清掃の頻度ってどれくらいなのか聞かれた方はいますか？

[539: 匿名さん]

窓清掃は3か月に1回ということです。まあタワーとしては普通ですね。

[540: 匿名さん]

駐車場は高輪にしては明らかに高いです。高輪周辺の月極め駐車場は35000～50000円です。
麻布にあるタワーマンションより高いのは明らかにおかしい。。
ここに住むような人たちはそんなことはあんまり考えないんでしょうかね？
また、１LDKの間取りが多いので、それほど車所有者を見込んでないので、高め設定しているのかもですね。

[541: 匿名]

プレミア以外の部屋をみたひとが増えて、スレがのびるかと思えば全然ですね。実は結構よかったからライバル増えないようにおとなしくしてる？逆に高すぎて買えなくてあきらめた人が多いの？でもそんなひとたちからのひがみによる？ネガレスも増えてもよさそうなのに、全然ないってことは低仕様どころかかなりよくて、けなせるとこがなかったってことなんですかね？

[542: 匿名]

低仕様と騒いでいた人は、プレミアの部屋さえも見てないんですよ。見なければ分からない具体的な部屋のことなど、何一つあげられてなかったじゃないですか。部外者のねたみ、ひがみ、そねみによるたんなる誹謗中傷ですね。

[543: 匿名さん]

エクセレントの部屋を見た人はまだ少数でしょう。
うちは今週末に２回目の見学に行く予定です。

プレミアムとの違いは床暖房や食洗機がないこと以外にもありそうです。
１５階の部屋を見た人はこういう違いには気にならなかったのでしょうかね？

[544: 匿名]

気にならなかったんじゃないですか？むしろ、なんだあけっこういいんじゃない！的な？

[545: 匿名]

確かに静かですねえ
うちも今週末が２回目の内覧なので、まだプレミアムしか見ていないので何とも言えないのですが、前向きに検討中です。
１回目の説明会に行った時は４０代以上の夫婦が目立ちました。
個別相談では結構早く帰ってしまう人が多かったですけど、その人たちって価格を見て諦めてしまったのでしょうか？

[546: 匿名]

個別接客の方って、二回目来場したうちらか？だとしたら発表会の方たちと別の時間帯での予約でした。１５階の凄い良かったですよ。結構高台だけあって眺めが良かった。

[547: 匿名]

１回目の説明会ではプロジェクタで説明を受けた後に２８階を内覧して、そのあと個別相談でした。
その相談で初めて価格表を見ましたが、結構早く帰る人がいたんですよね。
だから諦めた人が多いのかなと想像したのですが。

[548: 匿名]

本気で検討してるわけでもないような人ら(説明会の予約すらしてない人)が、知ったかでコメントしてた(してる)ってことですね。結局真剣に検討していて、有意義なコメントをする人は少数なんですね。

[549: 匿名]

あきらめた人が多いのだとしたら、抽選なしでいける部屋もあるんでしょうか。２L以上はやはりかなりの倍率がついちゃうんでしょうかね。

[550: 匿名さん]

≫543さん
544さんのいうとおり「結構良かった」というのが本音です。
壁紙の模様を部屋により細かく使い分けたりして、意匠に気を使ってるなという印象を受けました。
小さい住戸でもトイレの手洗いはきちんと付いてますしね。
目立った違いは、浴室が大理石風か普通のユニットバスかぐらいですか。これも確かＵ・Ｓ・Ｍタイプだとプレミアムと同じ仕様でした。
共用部分やエレベーターもふくめ、全体に華美ではないですが品が良くて、品川駅に向かう周りの住宅地の印象ともマッチングしていました。
しかし、後付可能な食洗器はともかく、床暖房はなぁ・・・
そこだけがネックで、購入迷い中です。

[551: 匿名さん]

ここは全室フローリングなんでしょうか？
家の中でも靴ぬがない外国人にはホテルライクなカーペット仕様が
人気があるようで、高輪、御殿山界隈のサービスアパートメントや
高級賃貸ではカーペット仕様の部屋もあるので。

品川駅までの道はホテルの中をぬけていくと気持ちがいいですね。
柘榴坂もオーバカナルが途中にあっていい感じです。

[552: 匿名]

結構前向きに検討中ですが、
内覧帰りに高輪ザレジデンスを通ったら、ランドスケープが良くて少し惹かれちゃいました

高輪ザレジデンスの中古などは当物件と比較したらどんな感じでしょう？

[553: 匿名さん]

どうしても＠４００は超えちゃいますね・・・

[554: 匿名]

中古物件に興味あるなら一般的に、
気軽に内覧すればいいんですよ。
内覧後にハッキリ断れば良いのですから。
営業や売主から見れば、大勢の内覧客の単なる一人に過ぎません。

[555: 匿名さん]

高レジやシティタワー高輪は去年のＧＷあたりはリーマンショックの
影響で結構投売りに近い成約事例もありレインズ情報だけど坪３００
切っている取引も複数あったよ
特に１００㎡超の高額物件は購入希望者が少ないので指値が通りやすか
ったみたい。

でも７５㎡前後の２ＬＤＫはグロス金額が手ごろなせいか坪単価は高止まり。
自分で住んでよし、貸してよし、売ってよしって感じで汎用性が高いのであ
まりやすくならないみたい。

[556: 匿名]

前向きに検討してます。私は、今週末が三回目で希望階数と間取りを内覧して要望書提出予定。2LDK 高層角部屋予定。

[557: 匿名さん]

やっぱり２ＬＤＫは抽選になってしまいますかね？
我が家も２ＬＤＫ狙いなのですが・・・

[558: 匿名さん]

私も２０階前後の２ＬＤＫに要望書を提出予定です。５５６さんとかぶってますかね・・・？

ちなみに、ここで低層、中層、高層に分けるとそれぞれ何階から何階くらいになりますでしょうか？掲示板見ててもピンとこないことがあって。

[559: 匿名]

高輪レジデンス、向き、階数にもよるだろうけど、坪４○○なんてしないのがゴロゴロあるよ。ヒルトップのが高いんじゃない？

[560: 匿名]

いまさら坪４○○なんてつけたら全然売れない。不動産やが言ってた。

[561: 匿名]

いまさら坪４○○なんてつけたら全然売れない。前に中古見に行った時、不動産やが言ってた。

[562: 匿名さん]

中古は不動産屋が3%も仲介手数料とるけど、あれ何とかならないのかな？

[563: 匿名]

一律10万の業者とかあるよ。物件が決まっててローンとか自分で手配できるなら問題ないです。

[564: 匿名さん]

何か牽制してよそへ振ろうとしている方があるみたいですね。

送信ミスの癖が同じ。

[565: 匿名さん]

現金購入だし、重説だけ売り手の不動産屋がやればいいし、登記は司法書士がやる訳だし。法的に不動産屋を使わないとだめなのかな？

[566: 匿名]

どこを読めば、牽制してよそへふろうになるんでしょうね？ 逆では？しかも送信ミスではなく、言葉足らずの部分があったので意図的に再送信したんですけど。。。

[567: 匿名]

駐車場は、稼働率何パーセントで計算されているか聞いた人います？

[568: 匿名さん]

↑それは聞きたいポイントの一つですね。１LDKが多い間取りならば、車を所有している人も少ないのは容易に想像付きますが、２LDK以上のファミリーならば、車所有率も高いはずです。が、いかんせん駐車場が高いので、
もしヒルトップを購入するならば、近郊で駐車場探します。35000近辺で結構ありますので。。

[569: 匿名さん]

１ＬＤＫ購入希望の方ってどれくらいいるのでしょうか？広めの２ＬＤＫ希望の方がほとんどですか？

[570: 物件比較中さん]

ここの総合地所の管理サービスってどんな感じなんでしょう？　管理戸数は多いのかな？
今、割と新し目のデベが作ったマンションに住んでますが、管理でトラブル事が多いです。。。
この辺は管理戸数を抱えて、場数踏まないと洗練されませんね。
マンションは管理を買えなので、迷うところです。

[571: 匿名さん]

どんなトラブルが多いんですか？

[572: 匿名]

三井あたりに管理委託したいところ。うちのフロントは優秀だったのかグランスカイに行かされて泣いていた。

[573: 匿名さん]

管理は住民の質に大いに影響するでしょう。わがままな小金持ちや、小うるさい貧乏人もトラブルの元。

[574: 匿名さん]

そうそう。割と同じ価値観を持つ住人の集まりならば、まとめやすいけど、１LDKが半数を占めるこの物件では２LDL,３LDKのファミリーとのライフスタイルや価値観の相違が致命的。１LDKの大部分が投資に回ったらそれこそスラム化へまっしぐら。。。基本的に投資家はコストをかけることを嫌うので、大規模修繕やら、費用のかかる案に関して、票を投じない可能性大です。。。
このあたりを管理会社がどうまとめることができるかがある意味、このマンションの資産価値の明暗を分けると思う。

[575: 匿名さん]

利回り優先の投資家がここを選ぶとは思えません。節税目的とかじゃない限り、損失を出す可能性の方が高い
ですから。
ただ、値上がり目的だと、見方が人それぞれなので、成り立ち得ますね。
その場合は、資産価値を維持するために必要なお金（特に見栄えの部分）は、出すと見ていいと思います。

[576: 匿名]

近隣の駐車場、うちも考えました。でもどの程度近隣かによるんですよね。痛いところとして、ここって車寄せがないじゃないですか。たとえば買い物に行っても、目の前で荷物を降ろせず、駐車場から荷物を担いで、時には何度か往復しなきゃいけないかもしれないとか考えると、なんだか現実的じゃない気がして・・・二の足踏んでます。

[577: 匿名]

自宅じゃない場所に駐車場を借りている方、荷物の多いとき大変じゃないですか？せっかく車があるのに、荷物が重たくならないように考えながら買い物したりしてるんでしょうか。他にも何か不便なことがあったら教えてください。

[578: 匿名さん]

管理は管理会社も大事だけれど、管理組合の理事は経験者である方がいいと思う。結構大変な仕事だからね。

駐車場、月6万で一日2千と考えれば高いと思えない。雨にも濡れないし。

[579: 匿名]

毎日通勤やなんかで乗ればね。お酒飲むし、使って週1。高いよね。

[580: 匿名]

月６万て確か六本木ヒルズと一緒だよ。かたや機械、こちら平おきの違いはあるけど。高輪台で６万てのがね～

[581: 匿名]

そもそも三万円台の駐車場が見つからないんです。地元の不動産に詳しい方は地元の業者で借りるんでしょうか？

[582: 匿名]

安い駐車場は確かになくはないけど、あっという間になくなるし、先行き不透明な土地ゆえ、いつ立ち退きになっても文句言えないような条件だよ。たとえば塩漬けになってたマンション用地だったけど、マンション建設決まりましたので、みたいなね。

[583: 匿名]

駐車場高いとリセールの時も不利だよなぁ

[584: 匿名さん]

総合地所、大京、オリックス不動産は東京・高輪３丁目に開発した分譲マンション「ザ・ヒルトップタワー高輪台」（総戸数225戸）のモデルルームを６月26日にオープンし、７月中旬から第１期販売として100戸程度を売り出す。事前反響では、1800件の問い合わせがあり、予約制の来場者数は620組にのぼる。属性は、港区や品川区に住む人が多く半数を占める。家族構成は２人世帯が最も多く３人世帯、単身者と続く。比較的30～40歳代のＤＩＮＫＳが目立つようだ。事業比率は総合地所が50％、残り２社が25％ずつ。

[585: 匿名さん]

やっぱり高輪で6万円は高いよね。普通車用機械式で48000円だけど、それでも少し高いと思う。
ここの住人の何割位が利用するのだろう？　あまりにも利用率が低いとそれはそれで予算に打撃を与えるよね。
後、重要なポイントなんだけど、駐車場費用は管理費に充当するか修繕費に充当するかの考え方があるけどこちらの物件はどちらかな？　

[586: 匿名]

575さん
そんな抽象的ではわかりません。
どうして損失が出るのか具体的によろしくお願いします。

[587: 匿名さん]

家族の送り迎えで車は毎日使いますし、買い物にも使いますから平置きで6万なら何とか納得できます。平置きの絶対数は少ないでしょうから、一般的な尺度で考えなくても宜しいかと思いますが。。。

[588: 匿名]

高輪レジデンスでさえ、平置きで４万５千円ですよ。

[589: 匿名さん]

平置きは１台しかありません。身体障害者向けのスペースです。　価格の見かたは人それぞれですが、相場より高いか安いかという話をしています。主観的な話ではなく客観的に高いという結論に間違いはないです。

[590: 匿名さん]

他のマンションと客観的に単純比較することに多少の危惧を憶えます。総戸数、管理費、修理積立金も違いますし、たった一つしかない6万の駐車場が一人歩きをして、高い高いと揶揄する様な結果になります。

[591: 匿名]

５８７さんてここ買う予定の方じゃなかったんですね。
駐車場のことご存じなかったようだし。

[592: 匿名]

いえいえ、機械式で４万８千円も高いですよ。

[593: 匿名]

高いと思ってもとりあえずこの値段を出さないとここのは借りれないわけですから、嫌であれば他の安いとこを探せばいいだけですよね。
高くて払えないという方は部屋の価格も含めて再検討された方がいいのでは？

[594: 匿名]

1○○へーべー越えが1億程度のマンションの駐車場にしては、随分不釣り合いな料金設定ですね。

[595: 匿名]

借りる人が少ないとふんでいるから、高くなるのでは？

[596: 匿名さん]

591さん。

587です。こちらを検討しています。車は毎日使いますし駐車代が少々高くても平置きが理想ですが、一つしか無ければ機械式でも構わないと思います。これ以上個人的な事はお答えしたくありませんのでご容赦下さい。

[597: 匿名]

もしも予定の稼働率を大幅に下まわるようなことになれば、値段の再検討をしなければいけなくなるかもしれませんね。

[598: 匿名]

５８７さん、何も聞かれてないのでご安心くださいね。

[599: 匿名]

車を毎日使うような人なら、わざわざ駅直結のマンションじゃなくてもいいんじゃないかと思ってしまいました。

[600: 匿名さん]

大幅に上回るようなことがあれば抽選ですよね。