ザ・ヒルトップタワー高輪台ってどうですか？パート2

[マンコミュファンさん]

反響が大きいからでしょうか、早くもパート2です。
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/75023/

＜全体物件概要＞
所在地：東京都港区高輪3丁目103-3他（地番）
交通：都営浅草線「高輪台」駅徒歩1分、JR線・京急本線「品川」駅徒歩11分、南北線・都営三田線「白金台」駅徒歩11分
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：37.10平米～130.70平米
売主：総合地所、大京、オリックス不動産

施工会社：三井住友建設
管理会社：総合ハウジングサービス

[473: 匿名さん]

五反田の三井

大崎の住友

茗荷谷のアトラス

みんな竣工時期が近いタワマン。

[474: 匿名さん]

ここと三井の麻布十番タワーと六本木クラブレジデンスで検討しているのですが、皆様はどのようにお考えですか？私は３1歳の独身男性です。

[475: 匿名さん]

説明会に行ってきたよ。

聞きたいことがある人はかかってきなさい。（笑）

[476: 匿名]

駐車場いくらですか

[477: 匿名]

駐車場いくらですか
あと換気は熱式ですか

[478: 匿名さん]

駐車場は高いね。乗用車タイプで４８０００円。ハイルーフはそれ以上。（覚えてない）

換気は聞いていない。

[479: 匿名さん]

あと駐車場は先着順らしいよ。

[480: 匿名]

機械式でその値段ですか？それとも地下平置き？

[481: 匿名さん]

平置きは６万。ハイルーフは５万６千でした。

[482: 匿名さん]

結局駐車場料金は近隣相場に準じて設定されるから駅に近いと
そういう値段になっちゃうんだよね。
うちも高輪で品川まで徒歩７－８分だけど機械式で４５０００円だよ。

[483: 匿名さん]

>>475

水まわりは当然グローエレベル以上ですよね？
あとインテリアカラーはすべて同じですか？

[484: 匿名さん]

最上階のプレミアムしか見てないけど、水回りはまずまずといったところでしょうか。
高級かと聞かれるとうーんと考えてしまいますが、決して賃貸仕様ではないですよ。

カラーはプレミアムとエクセレントでそれぞれ２タイプずつあります。フロアによって決まっています。

[485: 匿名さん]

エレベーターはやはり遅かったですね。
最上階まで約１分かかります。

[486: 匿名さん]

駐車場激高じゃあいですか～　パークコート麻布十番でさえ40000ちょっとだったはず。グラスカは30000台後半だし、車は手放さないのでこの物件は厳しいかも。。車ない人は良いですよね～この物件。

[487: 匿名さん]

最上階の２部屋見せてもらったけど、お風呂の扉はどちらも透明ガラスでしたね。あのまま住むのかな。。。

[488: 匿名]

うちも見てきました
でもあまりにもバタバタでほぼ質問もできずに終わってしまいました
個別相談も価格見て、アンケート書いたら終わってしまった感じ

[489: 匿名]

今時ほとんどどこも透明だよ。

[490: 匿名]

ちなみに昨日？話題になっていた要望書ですが、うちは今日はその話にはなりませんでした。希望の間取りを見てからでいいとのことで。
今日が初戦でしたので、アンケートには答えましたが、購入の意識を10段階で丸を付けるものの下に、希望の間取りに丸をつける欄がありました。いくつまでというのはなかったですよ。
先週の説明会に参加された方とは用紙が違うのでしょうか？

[491: 匿名]

486
駐車場代が高いと思うなら、組合総会で値下げ提案すれば良いのです。
月島のライオンズタワーでは実際に、値下げしましたよ。

[492: 匿名]

491 いい情報ですね！

[493: 匿名さん]

その代わりに管理費が上がったりしないのですか？

[494: 匿名]

月島では、高かった駐車場代の値下げはやりましたが、
管理費などは変更しませんでした。

[495: 匿名さん]

当初の取り決め（規約）は、売主が作った暫定的なものですから、不都合なところは総会で、所有者（管理組合員）の意思で改定していけばよいのです。　

[496: 匿名]

今日、15階の４部屋内覧して来ました。15階でも眺望最高で南東角や南西角は東京タワーやレインボー綺麗でした。Oﾀｲﾌﾟ
が良いと思いましたが、価格が8千万円代で。。確かに床暖房は無いですが、洗濯機や各部屋にカセットエアコンが付いてましたよ。内覧してた人は40～50代が多かったです。来週は狙ってる2部屋を内覧します。聞きたい事があればお答えしますよ。

[497: 匿名]

南西角からって東京タワー見えます？東京タワーって北ですよね？Ｏタイプも北東では？私の方向意識が間違ってるのかな？

[498: 匿名]

Oはリビングから普通に東京タワーが見えますか？それともカウンターに腰掛けないと覗けないですか？

[499: 匿名さん]

南東角→東京タワー、南西角→レインボーブリッジ、が１５階からでもそれぞれ見えたということじゃないですか？

[500: 匿名]

カウンターじゃなくてもリビング中央付近にソファー設置で腰掛けてもバッチリですね。レインボー東京タワーは、どちらも東南・北東角の部屋から見えました。

[501: 匿名さん]

方向を間違えたってことだね。

[503: 匿名]

眺望で東京タワーやレインボーが見えるのは重要だよ。夜景が綺麗です。来週平日に夜景見せて貰います。

[504: 匿名さん]

>>502

そんなことはないよ。東京タワーやレインボーブリッジは季節やイベントごとに
ライティングも変わるし、なにより疲れて帰宅すると癒される。
その価値をいくらと見積もるかは考え方次第だけど同じマンションで見えない部屋
より見える部屋の方がいいのは決まっている。

一度港区でタワーが見える部屋に住むと区内で見えない部屋に住むのは考えられな
くなる。ま眺望は永遠のものではないけどさ。
パリなんかは都心は基本的に１０F以上の建物はないし規制があるから別に高層ビル
じゃなくても市内全域からエッフェル塔が見えるけど港区では近い割にビルが邪魔
してタワーが見える場所は限られているからね。

[505: 匿名さん]

>>495

でも駐車場料金は管理費会計や修繕積立会計に補填されているケースが多いので
簡単に安くはできないでしょう。（駐車場収入が下がると管理組合としての収入減となる）

[506: 匿名]

駐車場そんなに高いですか？特に高いとは思いませんが。

[507: 匿名さん]

そもそも管理会社に不安を感じている人もいるわけだし、管理会社自体を組合で変えることもできますよね？
管理費の値段だって、交渉の余地があるのでは？

[508: 匿名さん]

>>495
どしろうと

[509: 匿名さん]

>>507

どしろうと

[510: 匿名]

港区高輪では駐車場代は普通ですが、世間一般では高いかぁ。品川区なら三万切ります。

[511: 匿名さん]

駐車場高いとかいってる人は港区住んだことないでしょ？
あと品川区だって駅の近くは５万こえますよ。

[512: 購入検討中さん]

間取り・面積ごとに戸数がわかる人教えてー。

ワンルームとか１ＬＤＫが多いと

スラム化するからイヤだ。

検討している人に日本人以外が多いみたいだし。

管理組合もまとまりそうにない。

[513: 匿名さん]

管理会社を変えたり、料金改定するのは理論上もできるしやった組合もあるけど
ハードルはむちゃくちゃ高い。憲法改正するみたいなもんだね。
周辺の駐車場相場が安くなってマンションの駐車場料金と乖離が生じてきたとか
の事情があるならともかく、相場なみの駐車場料金の値下げは管理組合収入を
減らすことになるので一部の組合員（３割程度か？）のみに利益があるような
議案が通る訳がない。

[514: 匿名さん]

説明会に参加している人は日本人しかいませんでしたよ。

[515: 匿名さん]

495，507さんの意見は（どしろうと）だと思いません。

全オーナーは一人残らず、管理組合員な訳で、その中から理事や理事長などの役員が選出され、管理会社のサポートを受けながら、管理組合として機能して行き、規約の変更も規定の％の賛成票が得られれば可能なはずですよ。

[516: 匿名さん]

>>515

理論上は可能だけど「そんなの事実上無理！」ってことでしょう。
だからどしろうとといわれるのでは？

[517: 匿名さん]

>>515さん

おっしゃる通りで間違ってないと思いますが、駐車料金がそれなりに高額に設定してある
という事実に対して「そんなの後でいくらでも改正可能だからたいした問題でない」と
言い切ってしまうのは無責任でしょう。

組合結成後に議論するのは自由ですが、ここは検討板。リスクはリスク、事実は事実と
してきちんと受け止めるのが正しいあり方ではないでしょうか？

[518: 匿名さん]

駐車場の料金改定は駐車場を契約していない人には不利益（管理費の収入が減る）だから、料金改定できるとは思えないなあ。

[519: 匿名]

ハードルが高いけど、修繕計画に影響が出るレベルまで空きが出ればやってる例はある。しろうと呼ばわりしてる人はわかってないね。

[520: 匿名]

512さん、資料請求してないんですか？すれば一覧表が来ますよ。というか、資料請求してないとかなりの出遅れですよ。

[521: 匿名さん]

>>519

料金改定して駐車場の借り手が増えて総収入が増える場合に限ります。料金下げても借り手が
増えず総収入が下がるならむしろ問題。１０年後２０年後は車に乗らない人は今より増えると
予想されるのでそれが不安要因ですね。外部利用者を募るという手もありますが税金の問題や
セキュリティの課題もあり難しいです。

気にするべきはデベが想定している駐車場の利用率と駐車場収入の使い道（管理費会計と修繕費
会計の割合）でしょう。説明会で質問すべきはそこです。
長期修繕計画書と初年度管理組合予算計画をもらわないといけないですね。

[522: 匿名]

コンシェルジュさんのいる時間、異様に短くないですか？

[523: 匿名さん]

｢事実上無理｣なんて最初から投げ出す人に限って、陰でアーダコーダ言うんだよね。
何もしないで、管理会社が悪いとか、理事会が信用できないとか文句タラタラ言うのもこういう人達だよ。

それと規約をきちんと読まない人も多くて、管理組合の運営はいろいろ大変だけれど、必要であれば規約の改定はできるし、するべきでしょう。

[525: 匿名さん]

>>523

＊＊＊ｗ

[526: 匿名さん]

規約は新築購入した段階では暫定で、初年度の総会で承認されて初めて、正式な規約になると理解してます。

エレベーターが遅いようですが、調整して早くすることは出来るのでしょうか？

[527: 匿名さん]

エレベーターが遅いのは仕様です。

[528: 匿名さん]

赤く塗れば早くなるんじゃないですかね

[529: 匿名さん]

３倍速くなったとしてもランドマークタワーにはかないません。

[530: 匿名]

エレベーターは予め、途中階に待機させて
コンピューターで効率良く動かすのが普通。
だが、その待機する途中階が「何階」なのかは、ある程度いじれるそうだ。良いか悪いか知らないが。

[531: 匿名]

まだ説明会に参加出来なくて、価格が気になるなら教えてあげますよ。諦める人が多いと思いますが、価格表頂きましたので、OWCTより40～50万円/坪高く、グランスカイより20～40万円/坪高いです。 低層で370万/坪～です。

[532: 匿名さん]

たけ〜

[533: 匿名]

１坪って普通何平米で計算しますか？３．３？

[534: 匿名]

58平米で6240～6800万円、66,67平米で7020～7500万円,75平米で8000～8500万円、80～85平米で8800～9500万円,90平米～億ションです。確かに港区高輪なら安いかも。。

[535: 匿名さん]

>>533

そんな計算するやつは不動産業界でだれもいないよ
普通は平米に0.3095をかけて坪数を算出する。

[536: 匿名さん]

０．３０２５だね。ミスタイプしてしまった。
しにたい

[537: 匿名さん]

自分もざっと一坪二畳、３.３平米で計算するわ。

但し有効面積はこれよりずっと少ないのが普通。

[538: 匿名]

窓清掃の頻度ってどれくらいなのか聞かれた方はいますか？

[539: 匿名さん]

窓清掃は3か月に1回ということです。まあタワーとしては普通ですね。

[540: 匿名さん]

駐車場は高輪にしては明らかに高いです。高輪周辺の月極め駐車場は35000～50000円です。
麻布にあるタワーマンションより高いのは明らかにおかしい。。
ここに住むような人たちはそんなことはあんまり考えないんでしょうかね？
また、１LDKの間取りが多いので、それほど車所有者を見込んでないので、高め設定しているのかもですね。

[541: 匿名]

プレミア以外の部屋をみたひとが増えて、スレがのびるかと思えば全然ですね。実は結構よかったからライバル増えないようにおとなしくしてる？逆に高すぎて買えなくてあきらめた人が多いの？でもそんなひとたちからのひがみによる？ネガレスも増えてもよさそうなのに、全然ないってことは低仕様どころかかなりよくて、けなせるとこがなかったってことなんですかね？

[542: 匿名]

低仕様と騒いでいた人は、プレミアの部屋さえも見てないんですよ。見なければ分からない具体的な部屋のことなど、何一つあげられてなかったじゃないですか。部外者のねたみ、ひがみ、そねみによるたんなる誹謗中傷ですね。

[543: 匿名さん]

エクセレントの部屋を見た人はまだ少数でしょう。
うちは今週末に２回目の見学に行く予定です。

プレミアムとの違いは床暖房や食洗機がないこと以外にもありそうです。
１５階の部屋を見た人はこういう違いには気にならなかったのでしょうかね？

[544: 匿名]

気にならなかったんじゃないですか？むしろ、なんだあけっこういいんじゃない！的な？

[545: 匿名]

確かに静かですねえ
うちも今週末が２回目の内覧なので、まだプレミアムしか見ていないので何とも言えないのですが、前向きに検討中です。
１回目の説明会に行った時は４０代以上の夫婦が目立ちました。
個別相談では結構早く帰ってしまう人が多かったですけど、その人たちって価格を見て諦めてしまったのでしょうか？

[546: 匿名]

個別接客の方って、二回目来場したうちらか？だとしたら発表会の方たちと別の時間帯での予約でした。１５階の凄い良かったですよ。結構高台だけあって眺めが良かった。

[547: 匿名]

１回目の説明会ではプロジェクタで説明を受けた後に２８階を内覧して、そのあと個別相談でした。
その相談で初めて価格表を見ましたが、結構早く帰る人がいたんですよね。
だから諦めた人が多いのかなと想像したのですが。

[548: 匿名]

本気で検討してるわけでもないような人ら(説明会の予約すらしてない人)が、知ったかでコメントしてた(してる)ってことですね。結局真剣に検討していて、有意義なコメントをする人は少数なんですね。

[549: 匿名]

あきらめた人が多いのだとしたら、抽選なしでいける部屋もあるんでしょうか。２L以上はやはりかなりの倍率がついちゃうんでしょうかね。

[550: 匿名さん]

≫543さん
544さんのいうとおり「結構良かった」というのが本音です。
壁紙の模様を部屋により細かく使い分けたりして、意匠に気を使ってるなという印象を受けました。
小さい住戸でもトイレの手洗いはきちんと付いてますしね。
目立った違いは、浴室が大理石風か普通のユニットバスかぐらいですか。これも確かＵ・Ｓ・Ｍタイプだとプレミアムと同じ仕様でした。
共用部分やエレベーターもふくめ、全体に華美ではないですが品が良くて、品川駅に向かう周りの住宅地の印象ともマッチングしていました。
しかし、後付可能な食洗器はともかく、床暖房はなぁ・・・
そこだけがネックで、購入迷い中です。

[551: 匿名さん]

ここは全室フローリングなんでしょうか？
家の中でも靴ぬがない外国人にはホテルライクなカーペット仕様が
人気があるようで、高輪、御殿山界隈のサービスアパートメントや
高級賃貸ではカーペット仕様の部屋もあるので。

品川駅までの道はホテルの中をぬけていくと気持ちがいいですね。
柘榴坂もオーバカナルが途中にあっていい感じです。

[552: 匿名]

結構前向きに検討中ですが、
内覧帰りに高輪ザレジデンスを通ったら、ランドスケープが良くて少し惹かれちゃいました

高輪ザレジデンスの中古などは当物件と比較したらどんな感じでしょう？

[553: 匿名さん]

どうしても＠４００は超えちゃいますね・・・

[554: 匿名]

中古物件に興味あるなら一般的に、
気軽に内覧すればいいんですよ。
内覧後にハッキリ断れば良いのですから。
営業や売主から見れば、大勢の内覧客の単なる一人に過ぎません。

[555: 匿名さん]

高レジやシティタワー高輪は去年のＧＷあたりはリーマンショックの
影響で結構投売りに近い成約事例もありレインズ情報だけど坪３００
切っている取引も複数あったよ
特に１００㎡超の高額物件は購入希望者が少ないので指値が通りやすか
ったみたい。

でも７５㎡前後の２ＬＤＫはグロス金額が手ごろなせいか坪単価は高止まり。
自分で住んでよし、貸してよし、売ってよしって感じで汎用性が高いのであ
まりやすくならないみたい。

[556: 匿名]

前向きに検討してます。私は、今週末が三回目で希望階数と間取りを内覧して要望書提出予定。2LDK 高層角部屋予定。

[557: 匿名さん]

やっぱり２ＬＤＫは抽選になってしまいますかね？
我が家も２ＬＤＫ狙いなのですが・・・

[558: 匿名さん]

私も２０階前後の２ＬＤＫに要望書を提出予定です。５５６さんとかぶってますかね・・・？

ちなみに、ここで低層、中層、高層に分けるとそれぞれ何階から何階くらいになりますでしょうか？掲示板見ててもピンとこないことがあって。

[559: 匿名]

高輪レジデンス、向き、階数にもよるだろうけど、坪４○○なんてしないのがゴロゴロあるよ。ヒルトップのが高いんじゃない？

[560: 匿名]

いまさら坪４○○なんてつけたら全然売れない。不動産やが言ってた。

[561: 匿名]

いまさら坪４○○なんてつけたら全然売れない。前に中古見に行った時、不動産やが言ってた。

[562: 匿名さん]

中古は不動産屋が3%も仲介手数料とるけど、あれ何とかならないのかな？

[563: 匿名]

一律10万の業者とかあるよ。物件が決まっててローンとか自分で手配できるなら問題ないです。

[564: 匿名さん]

何か牽制してよそへ振ろうとしている方があるみたいですね。

送信ミスの癖が同じ。

[565: 匿名さん]

現金購入だし、重説だけ売り手の不動産屋がやればいいし、登記は司法書士がやる訳だし。法的に不動産屋を使わないとだめなのかな？

[566: 匿名]

どこを読めば、牽制してよそへふろうになるんでしょうね？ 逆では？しかも送信ミスではなく、言葉足らずの部分があったので意図的に再送信したんですけど。。。

[567: 匿名]

駐車場は、稼働率何パーセントで計算されているか聞いた人います？

[568: 匿名さん]

↑それは聞きたいポイントの一つですね。１LDKが多い間取りならば、車を所有している人も少ないのは容易に想像付きますが、２LDK以上のファミリーならば、車所有率も高いはずです。が、いかんせん駐車場が高いので、
もしヒルトップを購入するならば、近郊で駐車場探します。35000近辺で結構ありますので。。

[569: 匿名さん]

１ＬＤＫ購入希望の方ってどれくらいいるのでしょうか？広めの２ＬＤＫ希望の方がほとんどですか？

[570: 物件比較中さん]

ここの総合地所の管理サービスってどんな感じなんでしょう？　管理戸数は多いのかな？
今、割と新し目のデベが作ったマンションに住んでますが、管理でトラブル事が多いです。。。
この辺は管理戸数を抱えて、場数踏まないと洗練されませんね。
マンションは管理を買えなので、迷うところです。

[571: 匿名さん]

どんなトラブルが多いんですか？

[572: 匿名]

三井あたりに管理委託したいところ。うちのフロントは優秀だったのかグランスカイに行かされて泣いていた。