ザ・ヒルトップタワー高輪台ってどうですか？パート2

[マンコミュファンさん]

反響が大きいからでしょうか、早くもパート2です。
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/75023/

＜全体物件概要＞
所在地：東京都港区高輪3丁目103-3他（地番）
交通：都営浅草線「高輪台」駅徒歩1分、JR線・京急本線「品川」駅徒歩11分、南北線・都営三田線「白金台」駅徒歩11分
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：37.10平米～130.70平米
売主：総合地所、大京、オリックス不動産

施工会社：三井住友建設
管理会社：総合ハウジングサービス

[123: 匿名]

価格は港区高輪では気持ち安いと思います。でもほとんどの部屋の窓側には厚くて高い必要無いカウンターが有り、部屋の２～３坪がカウンターでリビング狭いと先週最上階の億ションで思いました。確かに眺望は良いですが。。

[124: 匿名さん]

本来天井側に出る梁を床側に出してそれをカウンターにするっていう
いわゆる逆梁ってやつですかね。

[125: 匿名]

高輪レジデンスもカウンターだらけ。
ほんとじゃまだよね。
ただ、住人には使い途のないものだけど、建物の構造上はずせないものなのでしょう。要は梁がはいってるんだよね？
カウンターのないタワマンと何がどう違うの？ 詳しい人いたら教えてください。

[126: 匿名さん]

>>121
ですから、坪平均が370なんじゃないですか？価格で比べても狭い部屋が多いのだからあんまり意味がない気がするんですけど、そういう意味じゃなかったらごめんなさい。

[127: 匿名]

なるほど逆梁ですか。

[128: 匿名さん]

トイレはタンクレスでしたか。ウォッシュレットも付いてます？
窓は？

[129: 匿名さん]

うちは説明会がまだなのですが、カウンターの幅というのはどれくらいなんですか？

[130: 匿名さん]

>>125

梁や柱を室内に露出させず室外（バルコニー側）に出しているいわゆる
アウトフレーム工法のタワーマンションもありますよ。
プラウドタワー東五反田とかそうです。
部屋の中はすっきりしますが、窓の外に構造物が張り出すのでバルコニー
に柱があったり、窓からの眺望が犠牲になったり。

[131: 匿名]

事前発表の価格帯から、５○へーべー以下の部屋が大半なんだろうなと思っていたけど、価格表見ると、５○○○～６○○○万以上の部屋のが単純に多くない？と感じた。数えてないから実際はわからないけど。

[132: 匿名さん]

最多価格帯というのは不動産広告表記上だと１００万単位で
一番数が多い部屋の値段をいうからそうなるんじゃないの。

例えば４５００万台が３戸あって
５０００、５１００、５２００、５３００万がそれぞれ２戸ずつあっても
最多価格帯は４５００万になる

[133: 匿名]

４５○○万以外は５○万とか百万位単位に細かくわけてるのに、４５○○万だけは３こもあるよ。というかたったの３こ。
この価格表がまだ中途半端なものだからなんともだけど。

[134: 匿名]

最多価格帯のマジックだね。勘違いしやすいな。

[135: 匿名]

アウトフレームですか、なるほど。

[136: 匿名さん]

みんな安さ狙いだった訳で、蓋開けたら安くないし、仕様もなんだかな～ってとこじゃない。

[137: 匿名]

ここって共用設備は一切ないんですか？

[138: 匿名さん]

>リーマンショック前は600～650万円の坪価値

リーマン前でも、そこまで高くなるかな…。
とはいえ、リーマン後でも、370くらいなら、高くはないよね。

[139: 匿名はん]

高輪アドレスは魅力かな。品川も利用できるし。リンコス近いし。駅直結。スパ白金も近い。

[140: 匿名さん]

ここファンドが取得予定だったんだろ？
坪６００万って５０平米で９０００万だぞ。
賃料３０万でもＣＡＰ４％・・・
いったいどんなデューデリなんだよｗ

[141: 匿名さん]

そうそう、品川利用できて、駅直結は確かに魅力なんですよね。
でも、個人的に売主と管理会社に不安を感じます。
あと、売りに出したときにどれだけやすくなってしまうのかとか。
駅直結の魅力ってどの程度効力があるのですかね。

[142: 匿名]

高輪辺りは、タワマンも低層も中古も含めかなり見に行きました。
前からあの建物なんだろうねー、て言ってたんですよ。分譲されるって聞いて、おーｯ！て思いましたよ。でも駅直結だし、きっと手が届かないだろうねーって言ってたらそうでもないかもってことで。ウェリスと迷ったんですよね。でも眺望と駅直結でこちらに。勤務先が浅草線沿いなのでまさにどんぴしゃ。仕様で言えばウェリスよかったです。天井は２７○。カセットエアコンなのに天井がフラットなんてはじめて見ました。大崎も検討したことあったけど、東京生まれの東京育ちには、山手線大崎駅てどうも印象よくなくて。友人も大崎に住むの？なんで？って言ってました。でも地方出身の主人は、大崎に良くないイメージは全然なくてむしろ肯定的でした。時代は変わったのかなぁてちょっと流されそうになったけど、今では反対してよかったです。あくまで１個人の主観ですので、大崎の方ご容赦くださいませ。

[143: 匿名さん]

>>140

坪600万円は嘘くさいですね…。

[144: 匿名さん]

本屋行ったら、『コワ～い不動産の話』という本があって、参考になりました。
タワーマンションのリスクも書かれているので、立ち読みでもしてみるとよいかもしれません。
それなりに、データ等も挙げられているので、この掲示板の書き込みよりは、参考にできそうです。

[145: 匿名]

そう、売り主はすごく気になります。それと耐震てところも。命や財産直結なんで、ゆかだん云々より実はここが一番気になるところかも。耐震て大丈夫なんですか？そもそも地下鉄直結の建物て耐震性はどうなの？いろいろわかってくると、当初の気持ちより、ちょっと二の足踏み気味です。

[146: 匿名]

ここと他に迷ってた物件があった。先週の説明会に行って、やっぱここはないな、と思って別の迷ってた物件の不動産屋に電話したら、売れちゃいましたって言われた。かなりショックでしばらく立ち直れない。

[147: 匿名]

共用施設はフィットネスのみ。場所はなぜか２階です。

[148: 匿名さん]

>>146

どのマンションですか？

[149: 匿名]

ここってリセールの時、買い叩かれるの？高輪なのに？駅直結なのに？
品川だって徒歩圏内なのに？
ほとんど抽選なしで希望の部屋買えるの？

[150: 匿名]

世田谷の中古。厳密には売れたのではなく、借り手がついちゃったらしい。ウェリスとも迷ってたけど、希望の部屋はホームページから消えてた。

[151: 匿名]

高輪レジデンス、シティタワー、ヒルトップ、どれ選ぶ？

[152: 匿名さん]

シティタワーに１票

[153: 匿名]

女房が床暖房がないなら買わないと言っている。床暖房が必須だからじゃなく、今時床暖房がないマンションを探す方が難しいのに、それをつけないということは、見えないとこでもコスト削減されててもおかしくないからと言うことらしい。

[154: 匿名]

１５２さん、理由は？
よければ聞かせてください。

[155: 匿名]

高輪レジデンス、シティタワー、ヒルトップ、一番ないのは？

[156: 匿名さん]

１５２です。
ゲート、エントランス、ラウンジ、車寄せ、ジムなどの共用施設、住居仕様、意匠。
知り合いが二人住んでいるので良く行きますが住人の方も品がいい。

次点はレジデンス。リンコスは便利だし、全体でのグレードの高さ。

ヒルトップは仕様の割には安くなかった。いわくつきで期待値が高かったので
ガッカリです

[157: 匿名]

タワーなのに耐震。一番安上がり。

床暖房ないのに、全室カセットエアコン。この謎、誰かといて。

[158: 匿名]

エントランスやラウンジなどの共用施設なら断然レジデンスでは？

[159: 匿名]

１５２さん、仕様の割に、とは床暖房以外ではどこを指してるんですか。
たとえばキッチンや床や建具の部材とかですか？

[160: 匿名]

ヒルトップは見たことないので比較できませんが、レジデンスとシティタワーなら、どちらも中古を見に行ったことがありますが、断然レジデンスです。レジデンスを見ないでシティタワーを見ていれば、もっとよく見えたかもしれないですが。ホテルでたとえれば、リッツとインターコンチネンタルほどの違いを私は感じました。
いろいろ想像すると、ヒルトップはプリンス？さらに下がってワシントン？
だったらやですね。

[161: 匿名さん]

＞１５６さん、

このスレッド初めから読んでいるのですが、度々出てくる「いわくつき」というのは
宗教団体の件ですか？別件？？？
ずっと気になっています。教えてください。

[162: 匿名]

シティタワー高輪のブレミアムフロアはすごかったよ。取引先の会長のご自宅でゴルフの帰りにお邪魔させてもらった。

[163: 匿名さん]

でもシティタワー高輪って台所やトイレにパイプスペースあるよね？

少なくともうちに来た中古の間取り図面には描かれてたんだけど。


それはつまり…上の階の下水が自分の家の中を流れているって事で、低層マンションならブリリア代官山なんかそうだったけど、タワーでは非常に珍しいよ。

構造的にはこちらの方がずっとマトモかも。

[164: 匿名さん]

でもSIじゃないんでしょ？

[165: 匿名さん]

パイプスペースがないマンションなんてあるの？

[166: 匿名さん]

自分は知らなかったんだけど、完全SIのマンションって少ないんだって。

プチバブ時代は多かったけど、今は例のTHE ROPPONGI TOKYOですら二重床二重天井でもSIではないんだと。

[167: 匿名さん]

でも湾岸タワーはSIじゃないの無いんじゃない？

[168: 購入検討中さん]

坪単価は安いけど（高輪の割には）安いなりの仕様であることは間違いないですね。グラスカ、パークコート麻布十番、と比較しても、内装や仕様ではかなわない部分多いです。三井の物件と比較しても・・って感じですが、

気になった点

１）エレベータが3機しかなく、遅い・・・通常は50戸に1機位はほしいところ
２）床暖房、食器洗浄機がない（プレミアムのみ）
３）駐車場が40000円～50000円と高い（未定のようだが・・）
４）管理費は100㎡で42000円（修繕費込）チョイ高いかな？

良い点
１）駅直結
２）200年コンクリート
３）港区アドレス

みなさんはどう感じました？？

不明点

１）トランクルームって抽選ですか？
２）南側に立つ建物って３F建てと聞いてたけど、これはどんな建物？
３）五反田方面に立つのは三井の２１F建てのマンションらしいが、眺望の影響は？

どなたか教えてください

[169: 匿名]

グラスカやパークコート麻布十番はSIなの？

[170: 匿名さん]

>167
ブリリアマーレ有明。

タワーでPSが占有部貫通の物件はその時に初めて見た。

以来、気を付けて聞くようになって、二重床二重天井でもSIではないマンションは結構あると知った。

でも差し当たり、よその下水がうちの中を通っているわけではないなら、
何かあっても修理はそこの家だけで済む話なので、間取り変更をしたい人以外は二重床二重天井だけでも、将来のメンテナンスには響かないんじゃない？

[171: 匿名さん]

シティタワー品川は各戸の玄関脇にトランクルームが標準装備されて
いて大規模修繕時には配管スペースとして利用するってパンフに書いてあった。
工事中はトランクルームが使えなくなるけど工事が終了したら既存の
ＰＳスペースをトランクルームにするとのこと。

おそらく長期修繕の工夫とかいう評価ポイントがあったんだろうね。
コンペ案件だけあってなかなかよく考えられている。

[172: 匿名さん]

夜の会で見学しましたが、非常に素敵でしたよ。２８階なのに凄い高く感じて景色が良かった。到底高くて１億越えは無理だけど、１億３千万円であの広さならお買い得かと思いますね。たくさん人がいてゆっくり見れなかったけど、次回の案内会が楽しみ。１５階に３つモデルルーム作ってるらしいですよ。家具あると騙される位いよく見えてしまうから注意しないと。