ザ・ヒルトップタワー高輪台ってどうですか？パート2

[マンコミュファンさん]

反響が大きいからでしょうか、早くもパート2です。
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/75023/

＜全体物件概要＞
所在地：東京都港区高輪3丁目103-3他（地番）
交通：都営浅草線「高輪台」駅徒歩1分、JR線・京急本線「品川」駅徒歩11分、南北線・都営三田線「白金台」駅徒歩11分
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：37.10平米～130.70平米
売主：総合地所、大京、オリックス不動産

施工会社：三井住友建設
管理会社：総合ハウジングサービス

[103: 匿名さん]

窓ガラスはどうなんでしょう？

[104: 匿名さん]

>>103

外から見た限りでは窓ガラスは標準装備のようです。

[105: 匿名さん]

>>104
（笑）

で、窓ガラスの仕様はどうなんでしょう？Low-eガラスとかではないですよね・・・室内は暑くならないのでしょうか？

[106: 匿名さん]

優先販売で購入意志がないって感じで、一般説明会でもあんまり購入意志は高くないって感じでしょうか？
やはり説明会出席者の１割程度が購入意志を示すって感じでしょうかね？

[107: 匿名さん]

｢外から見て標準仕様のようだ｣なんて中途半端な意見は無用！

[108: 匿名さん]

景気が低迷している中、一般購入者層は冷静ですね。ローンは組めても、延々と続く支払いを考えると浮かれていられない。狭くて貧弱な物件買って、この先お荷物になることもあるからね。

[109: 匿名さん]

価格表を見ると、最多価格帯４５００万てのがなんで？ってかんじじゃないですか？
結構な人がひっかかったのでは。
ふたをあければ、２０００年前半の底値の夢再びとはいかなかったようで。
いろんな意味で大半の人はスルーじゃないここ。

駅直結って言っても、地味な浅草線使わない人は、普通に駅徒歩１０分強の駅遠マンションだもんね。

[110: 匿名さん]

はい。見事引っかかりました。蓋をあけたらナーンダって感じでした。

[111: 匿名さん]

でも、広さ別の価格がばーんと載っていましたよね。むしろ最多価格帯の方がよく見ないと載っていない気がするのですが・・・
安いってイメージはあったかもしれないけど、ひっかかるってほどではないような気がするのですが、そんなことなかったってこと！？

[112: 匿名]

だから前から止めとけゆーてたやん。今の御時世、お買い得物件はございましぇん。

[113: 匿名]

107さん
104さんは標準仕様ではなく標準装備といってます。
床暖房はないけど、窓ガラスはあると。
安心しました！

[114: 匿名さん]

それで、トイレと窓ガラスの仕様ってどうなんですか！？朝から気になってます（笑）

[115: 匿名さん]

中途半端な回答してるの新人営業？床暖はないけどガラスはありますって何なのこれ？ガラスがなかったら許可下りないでしょうが！

[116: 匿名さん]

他タワマン族が見苦しいですね。静かに検討させてください。

[117: 匿名さん]

エレベーターについて教えてください。
３基あると思うのですが、それぞれが止まる階はどのようになっているのでしょうか？

[118: 匿名]

まぁ買える人が買えば良いと思います。確かに高輪では安いでも仕様は普通。 370～400万の坪単価が高い安いは人それぞれ違うと思います。まず説明会に行くべきです。営業担当は質問した内容については全て答えますよ。リーマンショック前は600～650万円の坪価値だったみたいですよ。まぁこちらは狭い部屋が多いので単身や夫婦二人専用だと思います。

[119: 匿名]

１１５の人なんでそんなにまじめにうけとってんの？
しゃれだよしゃれ。
面白かったよー。

ちなみにトイレはタンクレス

[120: 匿名さん]

トイレはあるんですね。安心した！

[121: 匿名]

ここ平均価格はいくらなんだろ。価格表見ると、間違いなく最多価格帯４５○○万(ほんとに？)より高いよね。
もしここに住むことになったら、新聞や雑誌の記事しか読まなかった人には、あーあのめっちゃ安いマンションかって思われちゃうのかな。

[122: 匿名さん]

リーマンショック前なんて、異常な世界でしょう。だからリーマンがコケたんじゃない。気分悪くなるからくだらない事引き合いに出さないでよね。

[123: 匿名]

価格は港区高輪では気持ち安いと思います。でもほとんどの部屋の窓側には厚くて高い必要無いカウンターが有り、部屋の２～３坪がカウンターでリビング狭いと先週最上階の億ションで思いました。確かに眺望は良いですが。。

[124: 匿名さん]

本来天井側に出る梁を床側に出してそれをカウンターにするっていう
いわゆる逆梁ってやつですかね。

[125: 匿名]

高輪レジデンスもカウンターだらけ。
ほんとじゃまだよね。
ただ、住人には使い途のないものだけど、建物の構造上はずせないものなのでしょう。要は梁がはいってるんだよね？
カウンターのないタワマンと何がどう違うの？ 詳しい人いたら教えてください。

[126: 匿名さん]

>>121
ですから、坪平均が370なんじゃないですか？価格で比べても狭い部屋が多いのだからあんまり意味がない気がするんですけど、そういう意味じゃなかったらごめんなさい。

[127: 匿名]

なるほど逆梁ですか。

[128: 匿名さん]

トイレはタンクレスでしたか。ウォッシュレットも付いてます？
窓は？

[129: 匿名さん]

うちは説明会がまだなのですが、カウンターの幅というのはどれくらいなんですか？

[130: 匿名さん]

>>125

梁や柱を室内に露出させず室外（バルコニー側）に出しているいわゆる
アウトフレーム工法のタワーマンションもありますよ。
プラウドタワー東五反田とかそうです。
部屋の中はすっきりしますが、窓の外に構造物が張り出すのでバルコニー
に柱があったり、窓からの眺望が犠牲になったり。

[131: 匿名]

事前発表の価格帯から、５○へーべー以下の部屋が大半なんだろうなと思っていたけど、価格表見ると、５○○○～６○○○万以上の部屋のが単純に多くない？と感じた。数えてないから実際はわからないけど。

[132: 匿名さん]

最多価格帯というのは不動産広告表記上だと１００万単位で
一番数が多い部屋の値段をいうからそうなるんじゃないの。

例えば４５００万台が３戸あって
５０００、５１００、５２００、５３００万がそれぞれ２戸ずつあっても
最多価格帯は４５００万になる

[133: 匿名]

４５○○万以外は５○万とか百万位単位に細かくわけてるのに、４５○○万だけは３こもあるよ。というかたったの３こ。
この価格表がまだ中途半端なものだからなんともだけど。

[134: 匿名]

最多価格帯のマジックだね。勘違いしやすいな。

[135: 匿名]

アウトフレームですか、なるほど。

[136: 匿名さん]

みんな安さ狙いだった訳で、蓋開けたら安くないし、仕様もなんだかな～ってとこじゃない。

[137: 匿名]

ここって共用設備は一切ないんですか？

[138: 匿名さん]

>リーマンショック前は600～650万円の坪価値

リーマン前でも、そこまで高くなるかな…。
とはいえ、リーマン後でも、370くらいなら、高くはないよね。

[139: 匿名はん]

高輪アドレスは魅力かな。品川も利用できるし。リンコス近いし。駅直結。スパ白金も近い。

[140: 匿名さん]

ここファンドが取得予定だったんだろ？
坪６００万って５０平米で９０００万だぞ。
賃料３０万でもＣＡＰ４％・・・
いったいどんなデューデリなんだよｗ

[141: 匿名さん]

そうそう、品川利用できて、駅直結は確かに魅力なんですよね。
でも、個人的に売主と管理会社に不安を感じます。
あと、売りに出したときにどれだけやすくなってしまうのかとか。
駅直結の魅力ってどの程度効力があるのですかね。

[142: 匿名]

高輪辺りは、タワマンも低層も中古も含めかなり見に行きました。
前からあの建物なんだろうねー、て言ってたんですよ。分譲されるって聞いて、おーｯ！て思いましたよ。でも駅直結だし、きっと手が届かないだろうねーって言ってたらそうでもないかもってことで。ウェリスと迷ったんですよね。でも眺望と駅直結でこちらに。勤務先が浅草線沿いなのでまさにどんぴしゃ。仕様で言えばウェリスよかったです。天井は２７○。カセットエアコンなのに天井がフラットなんてはじめて見ました。大崎も検討したことあったけど、東京生まれの東京育ちには、山手線大崎駅てどうも印象よくなくて。友人も大崎に住むの？なんで？って言ってました。でも地方出身の主人は、大崎に良くないイメージは全然なくてむしろ肯定的でした。時代は変わったのかなぁてちょっと流されそうになったけど、今では反対してよかったです。あくまで１個人の主観ですので、大崎の方ご容赦くださいませ。

[143: 匿名さん]

>>140

坪600万円は嘘くさいですね…。

[144: 匿名さん]

本屋行ったら、『コワ～い不動産の話』という本があって、参考になりました。
タワーマンションのリスクも書かれているので、立ち読みでもしてみるとよいかもしれません。
それなりに、データ等も挙げられているので、この掲示板の書き込みよりは、参考にできそうです。

[145: 匿名]

そう、売り主はすごく気になります。それと耐震てところも。命や財産直結なんで、ゆかだん云々より実はここが一番気になるところかも。耐震て大丈夫なんですか？そもそも地下鉄直結の建物て耐震性はどうなの？いろいろわかってくると、当初の気持ちより、ちょっと二の足踏み気味です。

[146: 匿名]

ここと他に迷ってた物件があった。先週の説明会に行って、やっぱここはないな、と思って別の迷ってた物件の不動産屋に電話したら、売れちゃいましたって言われた。かなりショックでしばらく立ち直れない。

[147: 匿名]

共用施設はフィットネスのみ。場所はなぜか２階です。

[148: 匿名さん]

>>146

どのマンションですか？

[149: 匿名]

ここってリセールの時、買い叩かれるの？高輪なのに？駅直結なのに？
品川だって徒歩圏内なのに？
ほとんど抽選なしで希望の部屋買えるの？

[150: 匿名]

世田谷の中古。厳密には売れたのではなく、借り手がついちゃったらしい。ウェリスとも迷ってたけど、希望の部屋はホームページから消えてた。

[151: 匿名]

高輪レジデンス、シティタワー、ヒルトップ、どれ選ぶ？

[152: 匿名さん]

シティタワーに１票

[153: 匿名]

女房が床暖房がないなら買わないと言っている。床暖房が必須だからじゃなく、今時床暖房がないマンションを探す方が難しいのに、それをつけないということは、見えないとこでもコスト削減されててもおかしくないからと言うことらしい。

[154: 匿名]

１５２さん、理由は？
よければ聞かせてください。

[155: 匿名]

高輪レジデンス、シティタワー、ヒルトップ、一番ないのは？

[156: 匿名さん]

１５２です。
ゲート、エントランス、ラウンジ、車寄せ、ジムなどの共用施設、住居仕様、意匠。
知り合いが二人住んでいるので良く行きますが住人の方も品がいい。

次点はレジデンス。リンコスは便利だし、全体でのグレードの高さ。

ヒルトップは仕様の割には安くなかった。いわくつきで期待値が高かったので
ガッカリです

[157: 匿名]

タワーなのに耐震。一番安上がり。

床暖房ないのに、全室カセットエアコン。この謎、誰かといて。

[158: 匿名]

エントランスやラウンジなどの共用施設なら断然レジデンスでは？

[159: 匿名]

１５２さん、仕様の割に、とは床暖房以外ではどこを指してるんですか。
たとえばキッチンや床や建具の部材とかですか？

[160: 匿名]

ヒルトップは見たことないので比較できませんが、レジデンスとシティタワーなら、どちらも中古を見に行ったことがありますが、断然レジデンスです。レジデンスを見ないでシティタワーを見ていれば、もっとよく見えたかもしれないですが。ホテルでたとえれば、リッツとインターコンチネンタルほどの違いを私は感じました。
いろいろ想像すると、ヒルトップはプリンス？さらに下がってワシントン？
だったらやですね。

[161: 匿名さん]

＞１５６さん、

このスレッド初めから読んでいるのですが、度々出てくる「いわくつき」というのは
宗教団体の件ですか？別件？？？
ずっと気になっています。教えてください。

[162: 匿名]

シティタワー高輪のブレミアムフロアはすごかったよ。取引先の会長のご自宅でゴルフの帰りにお邪魔させてもらった。

[163: 匿名さん]

でもシティタワー高輪って台所やトイレにパイプスペースあるよね？

少なくともうちに来た中古の間取り図面には描かれてたんだけど。


それはつまり…上の階の下水が自分の家の中を流れているって事で、低層マンションならブリリア代官山なんかそうだったけど、タワーでは非常に珍しいよ。

構造的にはこちらの方がずっとマトモかも。

[164: 匿名さん]

でもSIじゃないんでしょ？

[165: 匿名さん]

パイプスペースがないマンションなんてあるの？

[166: 匿名さん]

自分は知らなかったんだけど、完全SIのマンションって少ないんだって。

プチバブ時代は多かったけど、今は例のTHE ROPPONGI TOKYOですら二重床二重天井でもSIではないんだと。

[167: 匿名さん]

でも湾岸タワーはSIじゃないの無いんじゃない？

[168: 購入検討中さん]

坪単価は安いけど（高輪の割には）安いなりの仕様であることは間違いないですね。グラスカ、パークコート麻布十番、と比較しても、内装や仕様ではかなわない部分多いです。三井の物件と比較しても・・って感じですが、

気になった点

１）エレベータが3機しかなく、遅い・・・通常は50戸に1機位はほしいところ
２）床暖房、食器洗浄機がない（プレミアムのみ）
３）駐車場が40000円～50000円と高い（未定のようだが・・）
４）管理費は100㎡で42000円（修繕費込）チョイ高いかな？

良い点
１）駅直結
２）200年コンクリート
３）港区アドレス

みなさんはどう感じました？？

不明点

１）トランクルームって抽選ですか？
２）南側に立つ建物って３F建てと聞いてたけど、これはどんな建物？
３）五反田方面に立つのは三井の２１F建てのマンションらしいが、眺望の影響は？

どなたか教えてください

[169: 匿名]

グラスカやパークコート麻布十番はSIなの？

[170: 匿名さん]

>167
ブリリアマーレ有明。

タワーでPSが占有部貫通の物件はその時に初めて見た。

以来、気を付けて聞くようになって、二重床二重天井でもSIではないマンションは結構あると知った。

でも差し当たり、よその下水がうちの中を通っているわけではないなら、
何かあっても修理はそこの家だけで済む話なので、間取り変更をしたい人以外は二重床二重天井だけでも、将来のメンテナンスには響かないんじゃない？

[171: 匿名さん]

シティタワー品川は各戸の玄関脇にトランクルームが標準装備されて
いて大規模修繕時には配管スペースとして利用するってパンフに書いてあった。
工事中はトランクルームが使えなくなるけど工事が終了したら既存の
ＰＳスペースをトランクルームにするとのこと。

おそらく長期修繕の工夫とかいう評価ポイントがあったんだろうね。
コンペ案件だけあってなかなかよく考えられている。

[172: 匿名さん]

夜の会で見学しましたが、非常に素敵でしたよ。２８階なのに凄い高く感じて景色が良かった。到底高くて１億越えは無理だけど、１億３千万円であの広さならお買い得かと思いますね。たくさん人がいてゆっくり見れなかったけど、次回の案内会が楽しみ。１５階に３つモデルルーム作ってるらしいですよ。家具あると騙される位いよく見えてしまうから注意しないと。

[173: 匿名さん]

>171
へぇ〜。でもシティタワー品川って定借70年だよね？

という事は、デベの営業は｢縦管は横管と違って劣化しません｣とかシャレっというけど、嘘じゃんか！

大体35年で取り替えって考えなのかか？

[174: 匿名さん]

電車は桜田通りの下を走っていて駅の階段が建物の下にあるだけとのことでしたよ。

[175: 匿名さん]

>>151

高輪レジデンス、シティタワーも芝浦アイランドのケープが出来て
レインボーブリッジが見えなくなっちゃったんだよね。
特にシティタワーは真正面をふさがれた感じ。

[176: 匿名]

１５階が見れるようになるというのはいつなんですか？最初の説明会に行った方が次回の説明会に進んだ時に見れるということですか？うちは今週末が説明会なので、どんなスケジュールになっているのか教えてください。よろしくお願いします！

[177: 匿名]

２８階は天井が三メートル越えてるし、そりゃあよくみえるでしょう。
そのイメージで一般フロアを見たらかなり見劣りするんじゃないですか。
プレミアのキッチンはジーマテックらしいですね。三井の湾岸は、全室ジーマテックだった。

[178: 匿名]

ここは全室にエアコンが標準装備なんですか？

[179: 匿名]

三井が建つのが南側だと思っていたのですが、その他に南側に3階建ての建物が建つのですか？高さ的には何の問題もないと思いますが、それが例の宗教施設なんでしょうか！？

[180: 匿名]

ここ買えばこうふくじつげんできますか？

[181: 匿名さん]

浴室乾燥機ってついているのでしょうか？

[182: 匿名さん]

浄水器はついていますか？

[183: 匿名さん]

モデルルームには、浄水器はついていました。

[184: 匿名さん]

一般の部屋（？）にはあるのでしょうかね、浄水器。
どうもプレミア階と一般階で結構な仕様の差がありそうですよね。

[185: 匿名さん]

何人の人がプレミアムにご縁があるの～最多価格の見せた方が話が早いのにねー。

[186: 匿名]

ほんとに。時間の無駄。

[187: 匿名さん]

こういった売主の販売方法が何かトリッキーというか、アホくさいというか。。。買い手は無知だと思ってんのかしら。

[188: 匿名さん]

次に１５階の部屋を見せてくれるんですよね？
先にいい方の部屋を見せたらいい印象を持たない気がするんですけど・・・
これは何の作戦なのでしょう！？

[189: 匿名さん]

高輪仕様はプレミアムのみで、15階はそのカケラという事でしょう。

[190: 匿名]

高額物件は売れ残りがちだから、見に来た人全員にとりあえず宣伝して、そのうちの０・１%でも興味もってくれたらってことじゃないの。確かにプレミアは見ればほしくなる。
あとは全体の底上げみたいな。

[191: 匿名]

フォレセーヌの失敗を見ても、大京に高額物件はムリなんでしょうね。

[192: 匿名さん]

なんで森ビルが出てくる？

[193: 匿名さん]

どーしてこうも良いマンションがないのか、世の中購買意欲がすごくて
マンション買いたくて買いたくてうずうずしてるのに肝心のマンションが建たない。

[194: 匿名さん]

フォレセーヌは森トラスト。
森とは別会社。

[195: 匿名]

うちのかみさんの実家、御殿山のフォレセーヌですが何か？

[196: 匿名さん]

私は森です

[197: 匿名さん]

御殿山ですがなにか。。。。プッ
どこにでもいるバカ　しねって感じ

フォレセーヌは大京と森トラが折半で立ち上げたけど、３期で大京が投げ出して
今は８０％以上森トラの持ち分。
同じ森グループでもサンウッドほど実績もないし
企画もショボくて完成在庫だらけ・・・

都心は大京では厳しいんじゃないの

[198: 匿名さん]

>197さん、森トラストは森グループじゃありませんよ〜。

兄弟で大喧嘩して、今は全くの別会社です。

[199: 匿名さん]

サンウッドってネーミングセンスどうなんだろう？

[200: 匿名さん]

＞１９７

そんな言い方って・・・。

[201: 匿名さん]

酒飲んでんだろおおかた。ほれ、パソコンは閉じてサッカーでもみてろ

[202: 匿名さん]

オマエモナー