ザ・パークハウス西新宿タワー60【旧称：（仮称）西新宿HOMETOWN プロジェクト（旧スレ名：西新宿五丁目中央北地区）】

[周辺住民さん]

所在地：東京都新宿区西新宿５丁目７００番（地番）
交通：東京地下鉄丸ノ内線「西新宿」駅徒歩9分、都営大江戸線「都庁前」駅徒歩8分、都営大江戸線「西新宿五丁目」駅徒歩7分

総戸数：976戸（事業協力者住戸含む）
販売戸数：未定
駐車場：300台
販売価格：未定
予定最多価格帯：未定
間取り：1ROOM～3LDK
専有面積：33.90m2～156.99m2

販売予定：平成26年12月上旬予定
モデルルーム：平成26年10月事前案内会予定
完成日または予定日：平成29年7月下旬予定
入居(予定)日：平成29年10月下旬予定

敷地面積：7530.65m2
分譲後の敷地の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
構造／規模：鉄筋コンクリート造･鉄骨造、地上６０階地下２階建

管理形態：区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定
施設費用・償却費：詳しくは「(仮称)西新宿HOMETOWN プロジェクト」販売準備室まで

バルコニー面積：5.03m2～23.56m2
建築確認番号：第ERI14011642号(平成26年3月31日）
用途地域：商業地域・第二種住居地域

売主：三菱地所レジデンス株式会社･相鉄不動産株式会社･丸紅株式会社
販売会社(取引態様)：三菱地所レジデンス株式会社(売主・販売提携[代理])
施工会社：株式会社フジタ
問い合わせ先：西新宿HOMETOWN プロジェクト販売準備室

[販売戸数（区画数）未定]

【スレッドタイトルの変更、物件概要の追加を行いました　2013/05/13管理担当】
【タイトルを正式名称へ変更しました　2014.10.06　管理担当】

[761: 匿名さん]

>>759
760にあるように、どうやら高く売りたいみたいですね。

[762: 購入検討中さん]

富久クロスより安い事はないな
きっと
欲しいですね

[763: 匿名さん]

過去レスの日経記事だと、安く売ると予想されている。

また、勝どきタワーの書き込みによると、
ここの床面積あたりの総工費は勝どきタワーよりも安いのだそうだ。つまり、金を掛けていない。
更に、ここの土地は勝どきよりも安いのだそうだ。
なので富久よりも勝どきよりも安く売られることが期待できる。

さて、それでも高いと言う根拠は？

[764: 匿名さん]

>>763
建設コストが明らかに高騰してますよ。
ところで勝どきとの地価の差について根拠は？

[765: 匿名さん]

やはり低地だから土地は安いのでしょうかね？価格発表楽しみです^o^
この辺はタワマンが多いので需給面では心配ですが、湾岸に比べたらまだましですよね。投資用として検討したいです。

[766: 匿名さん]

>>764
横から失礼いたします。勝どきスレで価格予想をしたものです。

仰る通り建築費は高騰していますが、同時期の物件なら等しく上昇圧力を受けます。たまたまほぼ同時期の再開発事業である勝どき５丁目と西新宿５丁目の床面積当たりの事業費を比較したところ、勝どき＞西新宿となりました。根拠となるのは2013/4における都の再開発事業公示資料にある総事業費なのですが、もちろん概算でしょうしオリンピック決定による建築費高騰は織り込まれていない可能性も高いですが、上記の通り両者の事業費が同程度上昇しているなら、その相対比較によって西新宿物件の「原価」も推定できるのでは、と考えた次第です。

ただ、本当は権利床と保留床の比率も「原価」にかかわってくると思うのですが（保留床の比率が大きいほど事業費を多くの床面積で割れるので床面積あたの「原価」が縮小するはず）、その情報が入手出来かなったので床あたり事業費比較の信頼性は心もとないです。また原価が安かろうと高く売れるのであればそのように売るだけですので、ここの場合は周辺相場が高いので安売りする必要はないと思います。勝どきは大量供給を控えているためか、最終的には坪３００程度に落ち着きましたが。

地価の件はネットで検索すると出てきますよ。

[767: 匿名さん]

事業比率は知らないけど三菱はともかく相鉄じゃそんなに高く出来ないのでは？
あと専業デベみたく何年も掛けて利益を出すという方法をとらない商社系の
丸紅も絡んでるから割と絶妙な価格でくるんじゃないでしょうか。
丸紅で売れ残りってあまり聞かないですよね。
同じく商社系で東中野で分譲してる住商も竣工すると割と簡単に大幅値引きするデベとして有名ですよね

[768: 匿名さん]

価格次第では瞬間蒸発が有るかも知れませんね。

[769: 匿名さん]

>>763
その日経記事でも、富久並みと言われていたし、仕様も低いと書かれていた。
つまり、富久よりコストパフォーマンスが悪いということ。
西新宿の方が町が栄えているし、対外的なイメージも良いから当たり前だけど、富久でも妥協できた人にとっては、そんなのはどうでも良い話。
周辺環境やイメージ気にしないなら、新宿の繁華街は遠く、交通も便利にならず、建物の仕様も低いのに同じ値段なんて、ということになっちゃう。

[770: 匿名さん]

別に売れた物件をネガる気もないのですがトミヒサほど酷い間取りも中々ないですよね
それなりにいい間取りは価格的にコスパ良くはなかったですし。
あのような間取りじゃなく、価格が同じならこちらにも優位性はあると思います

[771: 匿名さん]

>>770
十分ネガってますよ。気持ち悪いので辞めましょうよ。この物件の品位を落とすだけですよ。売れてしまった物件をライバル視しても仕方ない。
ま、トミヒサをディスることで、トミヒサよりも高い価格設定を正当化したい気持ちもわかりますが。。。

[772: 匿名さん]

べつにいいじゃない、富久とのコスパの比較でしょ。
その程度で品位は落ちませんよ

[773: 匿名さん]

やはり坪300万円は覚悟しといた方が良さそうですね。

[774: 匿名さん]

駅直結とはいえ立川が坪340の時代に坪300以下はないでしょう。
最低でも坪320～330じゃないですか？

[775: 匿名さん]

駅直結とはいえ立川が坪340の時代に坪300以下はないでしょう。
最低でも坪320～330じゃないですか？

[776: 匿名さん]

立川が340なんですか？！すごい時代ですね。
昨年度が最後の買い場だったのか。トホホ。

[777: 匿名さん]

>>775
住みたい街ランキングでランキング入りした立川と比べても意味ないでしょう。
立川断層があるのに人気上昇中の。

比較するなら御近所物件と比べましょう。
>118
が西新宿。

[778: 匿名さん]

＞エムズポートは260万
＞プレミストは300万
＞バークハウスは330万

エムズは定借だから除くとして、殆ど立地が同じプレミストが坪300ですか。
過去スレ見るとそれでも高い高い言われてますね。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/203924/all/

西新宿は2012年の時点で過剰供給で相場下落の波に洗われた後との事ですが、今から見ると坪300はバーゲン価格にしか見えませんね。。たった2年前なのにこうも相場が変わるものかと改めて驚きです。

パークハウスは幹線道路に挟まれた立地のせいか坪330で苦戦でしたし、どうなることか。ここは騒音問題もないしランドマーク物件なので坪330でも売れるとは思いますが・・・。

[779: 匿名さん]

>>778
パークハウスは西新宿駅６分で利便性は良くて免震でした。
それでも後から販売が始まった中野ツインマークタワーより売れ行きが悪かったですね。

騒音問題は、羽田空港への都心通過飛行ルートがどうなるか次第です。
もし決まればここは想定された、二つの飛行ルートに挟まれていますから。

[780: 匿名さん]

飛行機って実際高度何mの話？