居住中の中古Mの内覧って気をつかう？

[ビギナーさん]

中古マンション検討中のものです。
現在売主さんが居住中なのですが、どの程度踏み込んで見学してもいいのか
経験がなく悩んでます。

お風呂や寝室とかみてもいいのでしょうか？

[22: 匿名さん]

遠方の物件購入するのは大変ですね。
不動産購入は初めてですか？
一つアドバイスするとすれば中古不動産は一点ものなので
高額ではありますが、骨董品みたいなものです。
新築にあるような懇切丁寧なパンフレットもありません。

中古の場合基本的にはこちらから要求しないと、欲しい
情報はでてこないと思ったほうがいいでしょう。
もし内覧して気に入ったとしたらその場で買い付け申込書
を書くことになります。もちろん売主が承諾しないことには
契約にいたりませんが、内主が買い付け価格を飲んだ場合
契約までの期間は通常１週間以内なので、細かい調査をして
いる時間はありません。

ですから事前に必要な資料をもらっておくとよいと思います。
冷やかしも多いので詳細資料をすべての内覧者に渡すわけではあり
ません（ボリュームも多いし）

とはいえ事前に作戦を練っておくことは賛成なので
事前にもらっておくとよい資料（仲介業者に頼むといいでしょう）
を思いつくままに上げておきます。

・登記簿謄本（できれば自分でとったほうがいいです。勉強になるし簡単です）
・図面
・管理規約（マンションであれば管理規約）
・管理組合理事会ならびに総会の議事録
・駐車場の空き状況
・自転車置き場の空き状況

知っておいたほうがいい情報

・分譲価格（仲介業者に聞けば教えてくれます）
・近隣の相場
・近隣の家賃
・当然ロケーションについての情報

うまく仲介業者を使いこなしてください。そのための仲介手数料
なのですから。

[23: 匿名さん]

最初の内覧客を迎えたばかりで早くも「売れないかも」「というか売りたくないかも」とネガティブに陥ってます・・・
マンション関係者は嫌いだけど部屋自体は気に入ってる、って感じのボンクラなので、よく言えば他人さんをお招きした途端に愛着が湧いてしまったと（笑）

で、悪く言えば・・・
「思ってたよりリビングが狭い」→世間的にはかなり広いけど不満なのね
「この部屋４畳くらい？」　　　→お宅様の手が握ってるその紙は何だ！？
　　　　　　　　　　　　　　　　６畳って書いてありません？
「相場より高い」　　　　　　　→まるで、こう言えば値切れると
　　　　　　　　　　　　　　　　プログラムされた自動音声のように宣った。


要するに、他人に自分ちを貶されるのがツラいんです（笑）
ですから、内覧客に注文をつけるなら、お世辞はいらないので、夫婦の会話（マイナスポイントの指摘）は帰りのＥＶでお願い！です。
上記の他にも色々ありましたが、『お宅には絶対に売りません！』って心の中で叫んだ売り主さんでした♪
あれが冷やかしだったなら、彼らを最初に案内した営業担当の失策ですね。売り主さんは売る気をなくしています（笑）

[24: 匿名さん]

冷やかしのマニアの様な客は次に行く物件を待ってるのですから、
売り出した途端から来ます。

内覧慣れしてるのですから、
営業担当に対しても上手く言って案内させますよ。

そして、内覧中は好き勝手…

[25: 匿名さん]

やつらの目的ってなんだろうね。単なるヒマつぶしか？

[26: 匿名さん]

将来買うための下見や知識を得る為や、
窓やベランダからの眺望を見たいだけなのもいるみたい。

[27: 匿名さん]

人んちで戸棚開けたり風呂みたりするオバサンいますよね、そういう人種でしょう。

[28: 購入検討中さん]

現在中古マンションの内覧を毎週末のようにしていますが、個人的には売主さんはその場にいない方が内乱しやすいです。売主さんがいるとなんとなく細かいところが見にくく物件の欠点もいいにくいし、仲介業者とも本音の話を物件見ながらできないので、ついつい売主さんがいない物件に心が傾きます。皆さんいかがですか？

[29: 匿名さん]

内覧客が大勢で来る場合もあるので営業だけでは対応しきれません。

窓の開閉方法を知らずに無理やりこじ開けてみたり、
幼児が歩き回ってヨダレを垂らしてみたり、
勝手に風呂のシャワーの水を出したり…
色んな思いがけない行動をする人がいます。

空室ならともかく、入居中の売主としては、
安心して営業任せには出来ませんよ。

[30: 匿名さん]

↑
勝手な理屈。マンション売ったことがないやつが考えそうなこと。自分がその立場なら、
見ず知らずの人間だけにするか？あと言っとくが、中古は何年か住んでる以上キズもあれば
痛みもある。新築のようにはいかない。それと、
＞物件の欠点もいいにくいし、仲介業者とも本音の話を物件見ながらできないので
なんでいちいちその場で言う必要があるんだよ。帰ってからやれよ、無礼なやつだな。

[31: 匿名さん]

３０は２８に対してだから。念のため。

[32: 匿名さん]

>>28

何なら売主が居住中の物件は検討しないことだね。売主が退去しまっている物件か、業者売主の物件を購入するしかない。自ずと物件は限られてくるけど仕方ないよ。でなければ、新築も視野に入れるかどうか？買える予算があればの話だけどね。

[33: マンション投資家さん]

>>25

内覧マニアですｗ
目的は・・・。まあ不動産が好きだからとしかいいようがないです。
いままで中古４軒買いました（現在２軒所有中）が見たのは３００
軒超えてます。不動産ばかりは見れば見るほどスキルがあがるし
よい取り引きするには数をこなすしかない。

ちなみに収益物件みるときと自己居住用を探すときでは見る観点が
まったく異なります。収益用は無茶な指値をしてダメならあきらめる
けど、自己居住用はついつい甘めになります。
収益用はキャピタルゲインを得てますが、自己用は逆にロスしてますｗ

[34: 匿名さん]

売るほうも予め内覧前に、収益用の客と聞いた時点で諦めますから。
安いことを言うんだろうから、ダメだなと。

[35: 匿名さん]

私が売主なら、33氏のような無理難題をふっかける投資目的の方には最初から内覧をお断りするよう、仲介営業には厳命しておきます。ハッキリ言って、時間の無駄でしかないですから。

[36: 33]

33です

私も売主の立場の経験ありますが、客付け業者経由の
人の属性は内覧の段階ではよくわかりません。
特に一次取得者の場合「とりあえず見てみましょうと」
客の意向も確認せずつれてくるケースが多いので、
内覧申し込みの段階では、元付け側ならともかく客付け
業者側のひやかし内覧客を排除するのは難しいと思い
ます。

あと無理難題を吹っかけるとおっしゃいますが、条件は
金額だけで、リフォーム前提なので現状引渡しでＯＫ。
物件に難癖つけたりは一切しません。
また決済時期、引渡し時期についても極力売主さんの
都合に合わせます。指値をするからには必ず購入します
し、こちらの都合でのキャンセルはしません。
ローンキャンセル特約もつけていません。
つまり価格以外の条件は売主に合わせています。

売主の立場から言わせると一番たちの悪い客は購入能力
がない人（つまりローンが通らない）です。
内覧なら半日つぶせばよいですが、申し込みされて客止め
したのにキャンセルされた場合の損失が大きいです。

だんなが見に来て申し込みしてくれても、奥さんが反対し
て約束反故されるのはは当たり前。些細と思われるフローリ
ングのキズなんかを新築の内覧会なみにチェックする人がい
て（だったら新築にすればいいのに）正直あきれます。
投資目的の人のほうがすべての金額に換算して指値をして
くるのである意味ドライで分かりやすいです。

[37: 匿名さん]

その金額が一番大切。
買付証明書に思いっきり安い額を書いて持ってきたりするので、
こちらはカチンとくる。

[38: とくめい]

数年前に中古マンションを購入したものです。
不動産会社を仲介に、購入マンション決定まで十数回と物件を見てまわりました。
私の場合、７対３の割合で、入居者不在：居住中でした。
居住中の場合は、全ての居室を見せていただくことはもちろん、その他、
内覧前に事前の了承ごとを不動産会社を通し、伝えていたことがあります。

・基本的に扉・サッシのついている所は、中に入っているものは手に触れませんので開かさせてください。プライバシー等でＮＧの場合は、特に不具合などがないかどうか教えてください。

・メジャーを持ち込んで、２〜３箇所、設備などのサイズを測らさせてください。
（2〜3箇所程度の横幅や奥行き、高さを測れば、あとは図面でその他のおおよそのサイズがわかるので、決して長時間かけてあちこち採寸するわけではありませんという意もお伝えして）

・写真をできれば撮らさせてください。
（見送り物件になったお宅で、ネガ返却希望の方にはお返ししました（要望者は一件のみでした））

在宅の場合、その人の時間を割いてお邪魔しているわけですから、
じっくり長居＆検討したいところですがそうもいきません。
なるべく簡潔に、でもじっくりと考えることができるという点で、
私は上記のお願い事を了承を得て、失礼の無いよう注意を払いながら内覧させてもらいました。

最初、嫌がられるかな・・と思っていたのですが、
そのお部屋の住んでいての感想を、長所短所まじえて教えてくださったりと
意外にも大変協力的でいらしてくれたのに感動しました。

結果、今のマンション購入にあたり、内覧では気づかなかったひどい失敗（失望）も特になく、
今も快適に住んでおります。

[39: 匿名さん]

>>36
>新築の内覧会なみにチェックする人

フローリングのキズとかどうしょうもない状態で
チェックする人の意図は、やはり値引きを意識しているのでしょうか？
そういう輩は無視方向でいいのでしょうか？

[40: 匿名さん]

>>36
＞無理難題を吹っかけるとおっしゃいますが、条件は金額だけ

最重要の金額で無茶な値引き要求するんだから十分タチ悪い。何が”だけ”なんだか。
売りに出したときこういうのが出来るだけ少ないことを祈るよ。

[41: 匿名さん]

>>38
写真撮影ですか・・・。他の条件はもっともだと思いますが、これは居住中の物件に対しては少々酷ですね。
どういった理由・どこを撮影したのでしょうか？
現在、売却活動中ですが私ならば室内は基本的にNGですね。
ただし、クローゼットなど全ての部分を見て頂いております。これは構いません。記録ではなく、記憶に残る
だけですので。

新築でもモデルルームすら写真撮影が許可されているところはほぼ無いと思います。
中古は現物が確認できるだけでもメリットがあると思いますので、それ以上はちょっとご遠慮願いたいですね。
ネガの返却も断った人に対してはなかなか言いにくいと思います。
じっくり長居して頂くか再度気になった点を確認しに来て頂いた方が良いです。

[42: 33]

>>40

どうもすみません

私は収益還元率をもとに価格を出すので、仲介業者の段階でその価格じゃ売り
主に提示できませんと断られることもよくあります。そういう場合は縁がない
ものとさっさとあきらめます。

ただし一旦は断られた相手でも後からお声がかかる場合も過去にありました。
残念ながらそのときば別の物件に決めてしまった後だったので取引成立しなかっ
たんですが、さらし物件になった後に買い取り業者に頼むとさらに足下見られた
価格になってしまうので、それよりは高値をつけた私に声がかかったようです。

>>39

フォームすべきかそうでないか考えているのかもしれません。
品定めされているみたいで（というか実際品定めしているんですけど）ですが
そういうのがどうしてもいやなら居住中の売却はやめたほうがいいでしょう。
住みながら売るってそういうことだから。
でも個人の売り主に大してほめ言葉は有効ですが、ケチつけてもいいことは
まったくありません。

[43: 38です]

写真撮影ですが、だいたい物件のパンフレットなんかにのっているようなところです。
中古物件だとパンフをいただけない場合が多いので、一度や二度おじゃまして見ただけでは
数物件もあるフローリングやクロスなどの色合い、システムキッチンなどの面材、柱・梁の感じ、サッシの感じなど記憶にとどめておくことが難しかったのです。

設備なんかも築年数によってぜんぜん使われているものが違うので、写真におさめておくと
比較検討にあたって非常に便利でした。

もちろん、そうしたことを嫌がる方もいらっしゃることは承知の上でしたので、
事前に許可をお願いしたところ、みなさんＯＫしていただいたわけです。
私の場合、お世話になった不動産仲介会社の方がとても人柄の良い人だったので、
それもオーナーさんの心を寛大にしてくれたのかもしれません。

オーナーさんのご遠慮・・という気持ちもわからなくはないのですが、
失敗して簡単に買いかえられる代物ではないので・・
あと、私自身が不動産（分譲マンション）の企画販売の経験も少しあって、
その性分もあるからかもしれません・・・。

[44: 匿名さん]

ケータイで撮影する人はいました。
売主の私は許可しましたけど？
もう一度確認のために内覧させてくれ、と言われるよりマシですから。

[45: 匿名さん]

それはあるよね。買うかどうかわからん人が来るのに、時間を調整したり掃除したりするのは、
売りのためとはいえ正直メンドーくさい。それに考え方の違いかも知れないが、中古はリフォーム
して住むのが当たり前と思っているので、クロスとかどうでもいいだろと思ってしまう。
ウチは、全室クロス、水回り全て、フローリング補修等々やったけどな。

[46: 38です]

たびたびすみません38・43です。
私の場合、あんまりリフォームにお金をかけることができなかったので
築浅物件を絞って探していました。

結局リフォームしたのはＬＤＫの壁・天井クロスと、洋室一部屋のクロスと、
和室の畳・障子の張替えのみです。

よくオーナーさんが先にリフォームしてくれている場合がありますが、
その方が便利という人もいるのでしょうけど、
私は自分でいろいろ選びたい派なので、リフォームなしの方がありがたかったです。

[47: 契約済みさん]

このスレが生きているかわかりませんが質問させてください。

手付金一割を払って契約も済ませてある上で、（ローン本審査中）
リフォーム業者と一緒にリフォーム箇所のサイズ等を計りに行ってきたのですが、
居住中の奥様に写真はＮＧと言われました。

引渡しまでのこれから１ヶ月間にリフォーム箇所を詰めて
引渡し後はすぐにリフォームを始めなきゃならないのに
写真ＮＧと言われる心理がわからないのですが、
ＮＧという人は何が嫌なのでしょうか？

[48: 匿名さん]

>>47

まあ買うほうは手付けも払ったわけだし自分のものになったと
思っていますが、売るほうは無事決済できるまでは安心できない
わけです。ローン停止条件つけてます？
売主としては写真だけ撮られて万が一でもローン審査ＮＧだった
のでで買えません。停止条項通り手付けは返してねじゃ、納得
できないということじゃないですか？

まあ気持ちはわかりますが、決済まではまだ自分のものじゃないので
断られたらしょうがないですよね。
サイズを計らせてくれただけでもよしとしましょう。サイズ測定だって
本来引き渡しの後にやってくれといわれる可能性もあります。

[49: 匿名さん]

売った経験がありますが、
引渡前にローンの都合で買主が住民票を勝手に移し、
買主宛の郵便物がうちに届いて驚いた。

買うほうは確かに、手付け払ったら自分のものって感じですね。

[50: 契約済みさん]

48様、49様

なるほど。
売る側としては「もう自分の家気取りかよ」という心境なんでしょうかね。

勉強になりました。
謙虚な態度で臨もうと思います。

[51: 匿名さん]

まあ、自分の家気取りというよりは、居住中ですからね。決済前でも売主が引っ越したあとならいいのかもしれませんが、まだ住んでる家だからそこは撮影しないでとかそこはOKとかめんどくさいでしょ。自分は良くても家族がいやがるとかもあるし。

まあリフォームの時間が必要なら引き渡し時期について契約時に交渉するか、売主都合で引き渡しがのびるなら写真撮影許可とかもらうとか手はありますけどね。

[52: 匿名]

契約した売主さんだとしても写真は正直嫌ですね。そこに写るのは自分の家なんですから。

[53: 匿名]

間違えました、　買主さん　でした

[54: 匿名]

ネットで気になった中古マンションがあり、そこが居住しながらの売り出しでした。
ネットで問い合わせをし、メールが届いたのですが、質問したこと以外に、居住中のため、売り主に色々聞くことができるのが利点だという内容のことが書いてありました。
今まで中古は2件見てますがいずれも空室で居住中は初めてです。
売り主に色々聞けると書いてありましたが、皆さんはどんなことを質問したりしてるのでしょうか?騒音や日当たりでしょうか。
これは売り主に聞いた方がいいというようなことがあれば教えていただきたいです。

[55: 匿名さん]

騒音問題なんて教えてくれないでしょ。
仮にあったとしても、軽くしか言わないと思う。
不利になることは言わないでしょうね。

聞くとしたら、細かい管理規約のことや、配管のリフォームの有無とかですかね。

[56: 匿名]

単に仲介業者の発言なんでしょう？
空き家なら、好きな時に存分に見れますよと言うところ
居住中だから、そのように言っただけでしょう

結局売主なり管理会社に仲介業者を通じて
確認すべき事項は同じに思います

もし聞けるとすれば他居住者の世帯情報とか？（上・下・隣）
（穴場の）買い物先ぐらい？

[57: 匿名]

リフォームの有無は聞かなきゃね。
問題があって補修したリフォームかもしれないから。

[58: 匿名さん]

>問題があって補修したリフォームかもしれないから。

だからぁ
そんなことも言わないって。
問題あること自体言うわけない。
自分が売主の立場なら言わないでしょ。

ちなみにリフォームなんかしないで売るのが一番。
そこに値引きなど求めないから。
仲介はそう言ってくれた。

確かにすぐに値引き無しで売れたね。

[59: 匿名さん]

住みながら売った経験あります。
質問で多かったのは両隣と下の方の家族構成ですね。

リフォームのことは仲介さんに聞かれました。

[60: 匿名]

＞54です。

皆さんありがとうございます。とても参考になりました。

[61: 匿名さん]

>両隣と下の方の

それより、上の方の家族構成が最も大事でしょう。
うちは、上の方も下の方も互いに挨拶無しなので
もし聞かれても知らないけどホホホ

[62: 匿名さん]

>>61
上が気になるか下が気になるかは、状況によって変わるのでは？
自分にもし小さい子がいたら、下にご迷惑にはならないかとまず下の方
のことが気になるんでしょう。

そうでない場合は、上からの騒音の心配がないか、が重要になるでしょうが。

[63: 匿名さん]

うち最上階だから売るときに騒音なんか心配されない。
気にされるのは価格だけ。
値引きなんかしませんよ。

[64: 匿名さん]

最近中古マンションを買おうとされる方があまりいらっしゃらないようですね。
うちは問い合わせが少なく、たまに内覧に来られても平気で１割以上の値引き額を入れてこられます。
売り出し価格自体、買値より下げていて、不動産屋は当初すぐに買い手がつくと言っていたのですが、こればかりは仕方ないですね…。

[65: 匿名さん]

最初から値下覚悟で上乗せして出しているならいいけど
かなり安くお得価格で出している場合は値下げは考えないと思う。
売り急ぎしなきゃならないわけでもないからね。

[66: 匿名さん]

相場を無視しては売れませんよ。中古に指値は当たり前。余裕を持った値付けをしておけばよい。価格戦略はマーケティングの基本中の基本。

[67: 匿名さん]

相場と言っても、買い手がその相場を認めてくれなければ意味がない。
売り手や不動産屋がいくら、いい物件だ、と思ったとしてもね。

例えば眺望、売り手が良い眺望だと自画自賛していても、
買い手にしてみたら大した眺望だと思わない場合がある。

[68: 匿名さん]

↑指値をしても通らないんですね
わかります

[69: 匿名さん]

↑売りたいのに売れないんですね
わかります
ガンバって！

[70: 匿名さん]

買い手は指値が通らなくても一向に困らない
気長に待つか、別物件にするだけ
売り手は爪を伸ばしたせいで数少ない客を失う
晒せば晒すほど成約見込みは下がるのみ

[71: 匿名さん]

そもそも今は新築が安いからね。勘違い中古の多いこと多いこと。